АССОЦИАЦИЯ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
РАЗЪЯСНЕНИЕ
от 18 февраля 2011 года
Вопрос 1: Акция Общественного движения "Ассоциация потребителей Пензенской области" по проведению проверок торговых предприятий, реализующих продукты питания на территории г. Пензы и области
В связи многочисленными нарушениями в сфере реализации продуктов питания, Ассоциацией потребителей Пензенской области продолжается Акция по проведению проверок торговых предприятий, реализующих продукты питания на территории Пензенской области на предмет соблюдения требований законодательства о защите прав потребителей. В период февраля и марта 2011 года проверочные мероприятия будут проводиться в Земетчинском и Шемышейском районах.
В январе в рамках Акции проверочные мероприятия были проведены в Вадинском районе Пензенской области. Результаты проверок выявили многочисленные нарушения у предприятий торговли: продажа продуктов с истекшим сроком годности, либо без указания даты изготовления или срока годности, нарушение температурного режима хранения продуктов, несоблюдение товарного соседства - когда рядом в одной холодильной камере лежит свежее мясо, полуфабрикаты и мороженное, отсутствие деклараций соответствия на продукты питания, отсутствие либо неправильное оформление ценников, указание на ценниках цены продукта отличной от той, которая пробивается на кассе.
Выявлено отсутствие документов, подтверждающих безопасность товаров, в частности, на яйца и хлебобулочные изделия полностью отсутствует данная документация - качественное удостоверение, ветеринарное свидетельство, производственная маркировка, что является грубейшим нарушением действующего законодательства.
У ряда торговых предприятий с. Вадинск подобные нарушения допускаются систематически.
В целях устранения допущенных нарушений в рамках акции проводятся обучающие семинары, направленные на соблюдение правил торговли и повышение культуры обслуживания при реализации продуктов питания.
Одновременно при проведении контрольных мероприятий по выявлению нарушений Закона РФ "О защите прав потребителей" проводится мониторинг цен на общественно значимые продукты питания. В результате установлено, что цены на продукты питания в Вадинском районе выше цен по г. Пенза на 25 - 35%.
Вопрос 2. Последствия заключения предварительного договора с компанией-застройщиком
В Общественное движение "Ассоциация потребителей Пензенской области" продолжают поступать обращения граждан, заключивших предварительный договор на приобретение квартиры с фирмами-застройщиками.
Граждане, желающие приобрести квартиру в домах-новостройках должны помнить, что предварительный договор не гарантирует ничего хорошего покупателю квартиры в новостройке.
1. Предварительный договор - это повышенные риски двойных продаж.
Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, как основной договор долевого участия, что не гарантирует дольщику избавление от возможных рисков двойных продаж квартир. При регистрации же основного договора долевого строительства в регистрационной службе повторная продажа данного объекта в новостройке уже невозможна. Регистрационная служба едина на каждый отдельный регион и не допускает возможности регистрировать несколько договоров на один объект. Что касается предварительных договоров, которые нигде не учитываются, то таких договоров застройщик может подписать неограниченное количество на одну квартиру и, соответственно, принять по ним денежные средства сразу от нескольких покупателей. И таких случаев в истории российского долевого строительства было немало.
2. Предварительный договор не характеризует приобретаемую недвижимость, реализуемую застройщиком. Это лишь предварительные данные условного обозначения помещения, которые могут быть изменены в процессе строительства дома как по площади помещения, так и по планировке, этажности и во многом другом. По основному же договору участия в долевом строительстве объект недвижимости заранее определяется согласно проектной документации и регистрируется приложением к договору в регистрационной службе с точным номером, площадью, количеством комнат. То есть изменение характеристик, этажности указанного помещения уже невозможно.
На практике немало случаев, когда застройщик после предварительного договора предлагает дольщикам заключить основной договор уже на других условиях, касающихся характеристик квартиры, как правило менее выгодных для дольщиков, например - без остекления балкона.
За защитой своих прав дольщики могут обратиться в Общественное движение "Ассоциация потребителей Пензенской области" по адресу: г. Пенза, ул. Кирова, 65/2, тел. 52-24-62.
Вопрос 3. Последствия заключения предварительного договора с компанией-застройщиком. Продолжение
По условиям предварительного договора к застройщику невозможно предъявить какие-либо требования, связанные с просрочкой строительства жилого дома. Нарушения сроков передачи квартиры в предварительном договоре не несет каких-либо юридических последствий, в связи с чем дольщик не знает, когда будет построен дом, когда он сможет претендовать на квартиру, вселиться в нее и т.д.
Как правило, сроки строительства дома, первоначально содержащиеся в предварительном договоре, застройщиками не соблюдаются и они предлагают дольщикам заключение основного договора на совершенно иных условиях - с гораздо поздними сроками завершения строительства.
Предварительный договор не гарантирует возмещение неустойки и убытков. Неустойку и убытки, связанные с просрочкой строительства дома можно потребовать только по основному договору участия в долевом строительстве, но никак не по предварительному.
Дольщики должны отдавать себе отчет в том, что предварительный договор не дает возможности получения права собственности на приобретаемую квартиру, как, например, договор долевого участия, по которому можно через регистрационную службу зарегистрировать право собственности на объект недвижимости после завершения строительства. Предварительный договор лишь дает право стороне требовать заключения основного договора. Таким образом, оплатив деньги в момент подписания предварительного договора, дольщик в полном объеме зависит от застройщика, от его возможности и желания оформить впоследствии с дольщиком основной договор долевого участия.
Предварительный договор быстро утрачивает свою силу.
В соответствии с гражданским законодательством предварительный договор считается заключенным на один год, если в самом договоре не определен иной срок его действия. Если в течение срока действия предварительного договора, основной договор не будет заключен, а как правило застройщики этого не делают, то предварительный договор утрачивает свою силу. Вместе с прекращением действия предварительного договора прекращается и обязанность застройщика заключить с дольщиком основной договор, и соответственно, передавать квартиру.
Можно сказать, что приобретение квартиры в новостройке по предварительному договору - это покупка с повышенным риском, поэтому в такого рода сделках необходимо быть особенно внимательным и стараться не вступать в отношения с застройщиком без сопровождения опытного юриста.
За защитой своих прав дольщики могут обратиться в Общественное движение "Ассоциация потребителей Пензенской области" по адресу: г. Пенза, ул. Кирова, 65/2, тел. 52-24-62.
Вопрос 4. Гарантии, которые предоставляет договор об участии в долевом строительстве
Договор долевого участия в строительстве, несомненно, предоставляет дольщику больше гарантий защиты его прав, чем договоры, заключенные с дольщиками в обход закона. Опишем основные из этих гарантий:
1. Существенными условиями договора об участии в долевом строительстве являются объект, цена и срок. Это значит, что застройщик обязуется передать Вам конкретный объект в установленный срок и по обусловленной цене. Изменить эти условия можно только по соглашению сторон.
2. Договор о долевом участии подлежит государственной регистрации. Это значит, что застройщик не сможет заключить одновременно несколько договоров относительно одной квартиры.
3. Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности о деятельности, связанной с привлечением денежных средств граждан-дольщиков, утвержденные Постановлением Правительства РФ, гарантируют государственный контроль за ходом строительства объекта.
4. Риск случайной гибели объекта долевого строительства до его передачи в собственность дольщику несет застройщик.
5. В случае смерти участника долевого строительства, его права и обязанности переходят к наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
6. При приобретении недвижимости через договор об участии в долевом строительстве исключительно для личных и семейных нужд, а не для предпринимательской деятельности, на отношения с дольщиками распространяется законодательство о защите прав потребителей.
7. Законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусмотрены гарантии качества возводимого объекта недвижимости. Застройщик несет ответственность за недостатки и допущенные нарушения в строительстве жилья.
Как видите, Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" предусматривает широкие гарантии прав дольщиков, но чтобы воспользоваться этими гарантиями, необходимо знать свои права и уделять особое внимание различным условиям договора об участии в долевом строительстве.
За защитой своих прав дольщики могут обратиться в Общественное движение "Ассоциация потребителей Пензенской области" по адресу: г. Пенза, ул. Кирова, 65/2, тел. 52-24-62.
Вопрос 5. Предварительный договор - притворная сделка
Одним из нарушений в сфере долевого строительства является нежелание фирм-застройщиков после предварительного договора заключать с гражданами основной договор долевого участия в строительстве жилья.
Если Вы уже заключили с фирмой-застройщиком предварительный договор на приобретение квартиры в доме-новостройке и застройщик в установленный срок по каким-либо причинам не заключает с Вами основной договор, уклоняется от заключения или предлагает к заключению основной договор на менее выгодных условиях по сравнению с условиями предварительного договора, то в ряде случаев имеется возможность в судебном порядке признать предварительный договор основным.
В целях защиты нарушенных прав дольщиков была создана судебная практика, в соответствии с которой предварительные договоры стали квалифицировать как притворные сделки для возможности оформления права собственности через суд непосредственно на дольщика, минуя застройщика (указанная практика имеет место во многих судах г. Москвы и Московской области и в ряде других регионов). При этом применяется толкование договора исходя из его содержания, а не названия.
Это сделать возможно, если заключенный предварительный договор долевого участия по содержанию соответствует требованиям, предъявляемым к основным договорам участия в долевом строительстве, предусмотренным ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", то есть содержит все необходимые и существенные условия:
1) описание конкретного объекта долевого строительства;
2) срок передачи участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийные обязательства застройщика.
Обращение в суд с такими исками целесообразно также в случаях возможного банкротства фирмы застройщика в целях не потерять право дольщика на квартиру.
При условии, если суд согласится с доводами истца и применит к отношениям, связанным с исполнением предварительного договора, закон "Об участии в долевом строительстве" и закон "О защите прав потребителей", признав предварительный договор основным, у покупателя возникнет право требования передачи квартиры, взыскания неустойки и убытков.
За защитой своих прав дольщики могут обратиться в Общественное движение "Ассоциация потребителей Пензенской области" по адресу: г. Пенза, ул. Кирова, 65/2, тел. 52-24-62.
