АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 1 декабря 2010 г. по делу № А79-7999/2010
Арбитражный суд в составе: судьи
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи,
секретарем судебного заседания,
рассмотрев в открытом судебном заседании 24.11.2010 - 01.12.2010
дело по иску
коммерческого банка "ЮНИАСТРУМ БАНК"
к обществу с ограниченной ответственностью "Кронверк"
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора,
Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике
общества с ограниченной ответственностью "ГазТрубСервис"
об обязании зарегистрировать договор залога № 37-027/3КМБ от 26.01.2010 года,
при участии:
от истца - А. по доверенности № 1379 от 10.12.2009,
от ответчика - М. - руководитель, Х., Т. по доверенности серии 21АА № 022066 от 06.09.2010 (сроком на три года),
от третьего лица ООО "ГазТрубСервис" - К. по доверенности от 27.10.2010 (сроком на 3 года)
установил:
коммерческий банк "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО) (далее КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО), Банк, истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кронверк" (далее ООО "Кронверк", ответчик) об обязании зарегистрировать договор залога № 37-027/3КМБ от 26.01.2010.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее Росреестр), общество с ограниченной ответственностью "ГазТрубСервис" (далее ООО "ГазТрубСервис").
В обоснование иска указано, что КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО) и ООО "Кронверк" 26.01.2010 заключены:
- предварительный договор об ипотеке (залоге недвижимости) № 37-027/3/КМБ
- договор залога № 37-027/3/КМБ, являющийся приложением № 1 к предварительному договору об ипотеке.
Договор залога заключен сторонами в отношении следующего имущества: незавершенный строительством объект, площадью 350,2 кв. м, инв. № 29480н, лит. А, А1, А2, а1, а2. Кадастровый номер 21-21-01/115/2008-171. Адрес объекта: г. Чебоксары, ул. Айзмана, д. 49. Технический паспорт БТИ: инвентарный номер 29480н от 26.05.2008. Свидетельство о государственной регистрации права серии 21АА № 423285 от 16.07.2008. Вид и основание возникновения права: собственность, договор № 106/2373-К аренды земельного участка от 05.05.2005, договор аренды № 157/2859-К от 12.05.2006, разрешение на строительство № RU1304000-128 от 05.07.2007, договор № 194/3332-К аренды земельного участка от 23.05.2007, договор аренды земельного участка от 30.05.2008.
Договор залога заключен Банком и ООО "Кронверк" в целях обеспечения исполнения обязательств ООО "ГазТрубСервис" по кредитному договору № 37-027/Кр/КМБ от 26.01.2010. В соответствии с условиями кредитного договора Банк предоставляет ООО "ГазТрубСервис" кредит в размере 6 400 000 руб. до 20.01.2011. В соответствии с пунктом 10 приложения № 1 к кредитному договору Банк предоставляет денежные средства после предоставления расписки о сдаче на государственную регистрацию договора залога в Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике.
26.01.2010 договор залога был сдан ответчиком в Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (ныне Росреестр), а соответствующая расписка о сдаче документов предоставлена в Банк.
26.01.2010 согласно пункту 10 приложения № 1 к кредитному договору Банк предоставил ООО "ГазТрубСервис" кредитные средства, что подтверждается выпиской по счету № 45206810527000010284 от 29.07.2010.
В соответствии с пунктом 9.1. договора залога договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.
12.03.2010 в Банк поступило сообщение от Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике об отказе в государственной регистрации договора залога в связи с поступлением заявления от ООО "Кронверк" о возврате документов без проведения государственной регистрации.
Таким образом, ответчик уклонился от государственной регистрации договора залога, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
В заседании суда представитель истца требования уточнил, просил суд обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике зарегистрировать договор залога № 37-027/3/КМБ от 26.01.2010 в части незавершенного строительством объекта, площадью застройки 350,2 кв. м, степень готовности - 85%, инв. № 29480н, лит. А, А1, А2, а1, а2; кадастровый/условный номер 21-21-01/115/2008-171; расположенный по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Айзмана, д. 49, технический паспорт БТИ: инвентарный номер 29480н от 26.05.2008, составленный по данным технической инвентаризации на 19.02.2008. Свидетельство о государственной регистрации права серии 21 АА № 423285 от 16.07.2008; выдано Управлением Федеральной регистрационной по Чувашской республике, вид и основание возникновения права: собственность, Договор № 106/2373-К аренды земельного участка от 05.05.2005, Договор аренды № 157/2859-К от 12.05.2006, Разрешение на строительство № 9RU1304000-128 от 05.07.2007, Договор № 194/3332-К аренды земельного участка от 23.05.2007, Договор № 175/3816-К аренды земельного участка от 30.05.2008.
Судом заявленное уточнение принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве, указав, что на момент составления сторонами договора залога № 37-027/3/КМБ договор аренды земельного участка от 30.05.2008 № 175/3816-к был расторгнут в соответствии с пунктом 9.2. договора. Указанное подтверждается распоряжением главы администрации г. Чебоксары от 29.01.2009 за № 268-р. Таким образом, по мнению ответчика, указанное право аренды не могло являться предметом залога.
Также ответчик просил суд учесть, что договор залога № 37-027/3/КМБ не может считаться заколоченным исходя из положений статей 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации, поскольку в нем отсутствуют и не оговорены все существенные условия, предусмотренные статьей 339 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Так, в договоре отсутствуют данные о существе, содержании, объемах и сроках исполнения основного обязательства, обеспеченного залогом. В Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации за № 6/8 от 01.07.1996 указано, что, в случае если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.
По мнению ответчика отсылка в договоре залога к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия, не может считаться согласованием существенного условия договора, поскольку залогодателем является лицо, не являющееся должником в основном обязательстве. Приложения № 1 и № 3 к договору залога № 37-027/3/КМБ составлены, подписаны и скреплены печатью ООО "ГазТрубСервис" и КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО), печатью ООО "Кронверк" не скреплены, что свидетельствует о несоблюдении простой письменной формы сделки. С учетом того, что договор № 37-027/3/КМБ является незаключенным, как полагает ответчик, отсутствуют и правовые основания для понуждения к его государственной регистрации.
Представитель третьего лица ООО "ГазТрубСервис" поддержал доводы, изложенные в отзыве, указав на обоснованность требований КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО).
Управление Россреестра по Чувашской Республике явку своего представителя в суд не обеспечило, извещено о дне и времени слушания дела. Каких-либо заявлений и пояснений, возражений, а также доказательств в подтверждение возражений по иску в адрес суда не направило.
Дело судом рассмотрено по правилам статей 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации.
Заслушав доводы сторон, 3-его лица, изучив материалы дела, суд установил.
Так, 26.01.2010 КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО) и ООО "Кронверк" был заключен договор залога № 37-027/3/КМБ.
Согласно пункта 1.1. приложения № 2 к договору залога № 37-027/3/КМБ от 26.01.2010 предметом залога являлся незавершенный строительством объект, площадью 350,2 кв. м., инв. № 29480н, лит. А, А1, А2, a1, а2. Кадастровый номер 21-21-01/115/2008-171. Адрес объекта: г. Чебоксары, ул. Айзмана, д. 49. Технический паспорт БТИ: инвентарный номер 29480н от 26.05.2008. Свидетельство о государственной регистрации права серии 21АА № 423285 от 16.07.2008. Вид и основание возникновения права: собственность, договор № 106/2373-К аренды земельного участка от 05.05.2005, договор аренды № 157/2859-К от 12.05.2006, разрешение на строительство № RU1304000-128 от 05.07.2007, договор № 194/3332-К аренды земельного участка от 23.05.2007, договор аренды земельного участка от 30.05.2008.
26.01.2010 договор залога с необходимыми документами сдан в Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (ныне Управление Росреестра по Чувашской Республике), что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию (л.д. 29).
09.03.2010 Управлением ФРС по ЧР вынесено решение об отказе в государственной регистрации договора залога № 37-027/3/КМБ в связи с поступлением заявления от ООО "Кронверк" о возврате документов без проведения государственной регистрации, сообщение от 12.03.2010 (л.д. 33).
Уклонение ООО "Кронверк" от государственной регистрации договора послужило основанием для обращения с иском в суд.
На основании пункта 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
Статья 19 Закона об ипотеке указывает, что ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя (статьи 20 Закона об ипотеке).
В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно статье 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Договор о залоге № 37-027/3/КМБ был заключен в обеспечение своевременного возврата заемщиком - ООО "ГазТрубСервис" задолженности и процентов за пользование кредитом по кредитному договору № 37-027/Кр/КМБ от 26.01.2010. В соответствии с условиями данного кредитного договора Банк предоставляет ООО "ГазТрубСервис" кредит в размере 6 400 000 руб. до 20.01.2011.
В силу положений статьи 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ, Кодекс) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статьей 339 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Кроме того, договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
На основании части 3 статьи 339 Кодекса договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
При этом согласно положений статьи 431 Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ), в соответствии с которыми арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Оценив представленные суду документы в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, а именно условия договора № 37-027/3/КМБ, приложения к нему, являющихся неотъемлемой частью договора залога от 26.01.2010 (л.д. 15 - 20), пояснения руководителя ООО "Кронверк" М., суд пришел к выводу, что сторонами договора залога № 37-027/3/КМБ в лице КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО) и ООО "Кронверк" были согласованы все существенные условия, предусмотренные для договоров данного вида, а именно данные о существе, содержании, объемах и сроках исполнения основного обязательства, обеспеченного залогом.
Как подтвердил в ходе рассмотрения дела руководитель ООО "Кронверк" М., договор залога № 37-027/3/КМБ подписан им лично, также не оспаривается им и подписание всех приложений к указанному договору в графе "залогодатель". Пункт 2.3. данного договора устанавливает, что залогодатель в лице ООО "Кронверк" ознакомлен с условиями кредитного договора и выражает свое безусловное и безотзывное согласие отвечать за исполнение должником обязательств по кредитному договору. Данный договор № 37-027/3/КМБ заверен печатью ООО "Кронверк", что руководитель общества в судебном заседании также подтвердил и не оспорил. Заверено печатью ООО "Кронверк" и приложение № 2 к договору залога, определяющие согласование сторонами предмета залога.
Судом не принимаются ссылки ответчика на то обстоятельство, что на момент заключения договора залога 26.01.2010 имело место приобретение спорного земельного участка в собственность, что изменило предмет договора № 37-027/3/КМБ.
В соответствии со статьей 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как указывалось выше, предметом договора № 37-027/3/КМБ явилось в том числе, право аренды земельного участка, общей площадью 1141 кв. м, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Айзмана, принадлежащее ООО "Кронверк" на основании договора аренды № 175/3816-К от 30.05.2008. Намерение передать в залог указанное право руководитель ООО "Кронверк" в судебном заседании также подтвердил.
На основании договора купли-продажи № 337-кю от 21.12.2009 земельный участок, право аренды на который являлось предметом договора об ипотеке № 37-027/3/КМБ, был приобретен ООО "Кронверк" О.А. в собственность, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 21АД № 171346 от 16.04.2010 (л.д. 94).
Таким образом, изменение правового статуса истца как арендатора и собственника, было осуществлено после заключения договора об ипотеке № 37-027/3/КМБ.
Кроме того, наличие такого изменения, путем оформления земельного участка в собственность, само по себе не может являться основанием для признания заключенного и исполняемого сторонами договора об ипотеке недействительным, поскольку фактически земельный участок продолжает оставаться у залогодателя во владении и пользовании наряду с находящимся на нем объектом недвижимости, состав недвижимого имущества переданного в залог банка не изменился и снижение его рыночной стоимости не произошло.
По существу дела изменений, влияющих на предмет залога, не произошло.
В этой связи, суд приходит к выводу, что договор об ипотеке № 37-027/3/КМБ не противоречит нормам Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из положений пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Однако, как разъяснено в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса.
С учетом изложенного суд, исходя из представленных документов и возражений, заявленных ответчиком, пришел к выводу, что основания для признания договора залога № 37-027/3/КМБ незаключенным либо ничтожным, отсутствуют.
При таких обстоятельствах, исковые требования КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО) подлежат удовлетворению как обоснованные нормами материального права и подтвержденные представленными доказательствами.
Расходы по государственной пошлине суд распределяет в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу требований пункта 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 17.11.2010 следует сохранить до фактического исполнения решения по настоящему делу.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Требования коммерческого банка "ЮНИАСТРУМ БАНК" удовлетворить.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике зарегистрировать договор залога № 37-027/3/КМБ от 26.01.2010 в части незавершенного строительством объекта, площадью застройки 350,2 кв. м, степень готовности - 85%, инв. № 29480н, лит. А, А1, А2, а1, а2; кадастровый/условный номер 21-21-01/115/2008-171; расположенный по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Айзмана, д. 49. технический паспорт БТИ: инвентарный номер 29480н от 26.05.2008, составленный по данным технической инвентаризации на 19.02.2008. Свидетельство о государственной регистрации права серии 21 АА № 423285 от 16.07.2008; выдано Управлением Федеральной регистрационной по Чувашской республике, вид и основание возникновения права: собственность, Договор № 106/2373-К аренды земельного участка от 05.05.2005, Договор аренды № 157/2859-К от 12.05.2006, Разрешение на строительство № 9RU1304000-128 от 05.07.2007, Договор № 194/3332-К аренды земельного участка от 23.05.2007, Договор № 175/3816-К аренды земельного участка от 30.05.2008.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кронверк" в пользу коммерческого банка "ЮНИАСТРУМ БАНК" <...> государственной пошлины.
Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 17.11.2010 сохранить до фактического исполнения решения по настоящему делу.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
