АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 6 июля 2009 г. по делу № А13-2424/2009
Резолютивная часть решения объявлена 2 июля 2009 года
Полный текст решения изготовлен 6 июля 2009 года
Арбитражный суд в составе судьи Шадриной А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.Э.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании заявление предпринимателя Е.А.В., заинтересованные лица - государственный регистратор И.Н.Д. Великоустюгского территориального отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, Управление Федеральной регистрационной службы по Вологодской области о признании частично незаконными решений об отказе в государственной регистрации права собственности с участием представителей:
от заявителя - М.В.Ю. по доверенности от 27.08.2008
от Управления ФРС - Ш.Е.Ю. по доверенности от 12.12.2008
от регистратора И.Н.Д. - Ш.Е.Ю. по доверенности от 19.05.2009
установил:
предприниматель Е.А.В. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений государственного регистратора И.Н.Д. Великоустюгского территориального отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области об отказе в государственной регистрации права собственности на здание магазина и здание склада, расположенных по адресу: Вологодская область, г. Великий Устюг п. Дымково ул. Первая, д. 7, оформленные сообщениями от 16.12.2008 № 03/010/2008-687 и № 03/010/2008-688 соответственно в части слов:
не представлены документы продавца на земельный участок под данным объектом недвижимости;
в договоре купли-продажи не указана стоимость каждого объекта в отдельности;
нет согласия супруги покупателя на покупку.
Также просит суд признать незаконным сообщение от 16.12.2008 № 03/010/2008-687 в части слов:
не представлены правоустанавливающие документы продавца и не зарегистрированы права на пристрой к магазину, общей площадью 15 кв. м, построенный в 2003 году.
В обоснование требований истец ссылается на п. 135 (абз. 8) Административного регламента, утвержденного приказом Министерства юстиции РФ от 14.09.2006 за № 293, ст. 552 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ.
Управление Федеральной регистрационной службы по Вологодской области (далее - Управление) в отзыве на заявление и представитель в судебном заседании пояснил, что отказ от государственной регистрации сделан на основании абзаца 9 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с тем, что правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Представитель государственного регистратора И.Н.Д. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на заявление Управлением Федеральной регистрационной службы по Вологодской области, считает что оснований для удовлетворения требований предпринимателя Е.А.В. не имеется.
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные документы, суд находит, что заявление истца удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 14.12.2001 между предпринимателем Е.А.В. (Покупателем) и ООО "Устюггаз" (Продавцом) заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с условиями которого Покупатель приобрел у Продавца здание магазина и здание склада, расположенные по адресу: г. Великий Устюг п. Дымково ул. Первая, д. 7 на земельном участке площадью 893 кв. м. Цена договора определена сторонами в сумме 27000 руб.
18 октября 2008 г. Е.А.В. обратился в Управление с заявлением о регистрации права собственности на здание магазина и здание склада, расположенных по адресу: г. Великий Устюг п. Дымково ул. Первая, д. 7.
Согласно расписке в получении документов, на государственную регистрацию здания магазина приняты: заявление о государственной регистрации от 18.10.2008, квитанция от 17.10.2008 за № 174, кадастровый паспорт от 16.10.2008, выданный Великоустюгским районным филиалом ГП ВО "Вологдатехинвентаризация", договор купли-продажи недвижимости от 14.12.2001, платежное поручение № 100 от 14.12.2001, позднее представлены - заявление от 18.11.2008 и справка Великоустюгского районного филиала ГП ВО "Вологдатехинвентаризация" от 13.11.2008 № 1915.
Согласно расписке в получении документов, на государственную регистрацию здания склада приняты: заявление о государственной регистрации от 18.10.2008, квитанция от 18.10.2008 за № 211, кадастровый паспорт от 16.10.2008, выданный Великоустюгским районным филиалом ГП ВО "Вологдатехинвентаризация".
В соответствии со статьями 9, 13, 17 Закона о регистрации при государственной регистрации прав орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, проводит правовую экспертизу представленных на регистрацию документов, осуществляет проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав, юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
23.10.2008 государственная регистрация перехода права собственности на здание магазина была приостановлена на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) по следующим основаниям:
не зарегистрированы права продавца на данный объект недвижимого имущества;
не представлены документы по литеру А` (разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, отвод земельного участка под строительство);
не представлены правоустанавливающие документы продавца на продаваемый объект;
не представлены документы продавца на земельный участок под данным объектом недвижимости;
в договоре купли-продажи не указана стоимость каждого объекта в отдельности;
нет согласия супруги покупателя на покупку.
Регистрация перехода права собственности на здание склада была также приостановлена на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) по следующим основаниям:
не зарегистрированы права продавца на данный объект недвижимого имущества;
не представлены правоустанавливающие документы продавца на продаваемый объект;
не представлены документы продавца на земельный участок под данным объектом недвижимости;
в договоре купли-продажи не указана стоимость каждого объекта в отдельности;
нет согласия супруги покупателя на покупку.
Заявителю было предложено привести представленные на регистрацию документы в соответствие с действующим законодательством и представить дополнительные документы.
16.12.2009 в государственной регистрации права на здание магазина и здание склада было отказано на основании абзаца 9 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, вследствие неустранения причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации.
Заявитель, считая отказ в государственной регистрации незаконным частично, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа от государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания для отказа в государственной регистрации прав исчерпывающим образом перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации. К таким основаниям, в частности, относится несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства, а также непредставление документов, необходимых в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.
Пунктом 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Согласно п. 2 ст. 6 Закона о государственной регистрации государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества документов.
На государственную регистрацию права собственности на здание склада и здание магазина в качестве правоустанавливающего документа заявителем представлен договор купли-продажи недвижимости от 14.12.2001. Таким образом, с заявлением о государственной регистрации помимо покупателя должен был обратиться и продавец объектов недвижимости, который в свою очередь должен был представить правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, а также зарегистрировать права собственности на здание склада и магазина, возникшие после введения в действие Закона о государственной регистрации.
В силу ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. При отсутствии данных о предмете договор считается незаключенным.
Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
Следовательно, если в указанном случае продажа недвижимости будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором, продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу недвижимости.
Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав регистрирующий орган осуществляет правовую экспертизу принятых документов и проверяет законность сделки, требование регистрирующего органа о представлении документов, подтверждающих права продавца на земельный участок под объектами недвижимости, законны.
Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются.
Предметом договора купли-продажи недвижимости от 14.12.2001 является продажа двух объектов недвижимости - здания магазина и здания склада, однако договор не содержит цены каждого продаваемого объекта. Поскольку стороны заключили договор купли-продажи в отношении не имущественного комплекса, а двух отдельных объектов недвижимости, после чего необходимо регистрировать переход права собственности на каждый из объектов, в договоре купли-продажи должна быть определена цена каждого объекта. То обстоятельство, что договором определена общая стоимость объектов недвижимости (27000 руб.), недостаточно.
Далее, исходя из представленных суду документов следует, что на государственную регистрацию заявителем был представлен кадастровый паспорт, составленный по состоянию на 16.10.2008. Из содержания данного документа следовало, что заявителем в 2003 году произведена реконструкция здания магазина, вследствие чего площадь объекта увеличилась с 82,3 кв. м до 96,3 кв. м.
В соответствии с требованиями п. 1 ст. 25 Закона о государственной регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Согласно Градостроительного кодекса РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит его собственнику.
В силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Пунктом 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Из смысла закона следует, что право на проведение реконструкции здания имеется лишь у собственника, владельца, арендатора или пользователя соответствующего объекта.
Пристрой, осуществленный заявителем в 2003 имеет вспомогательного назначения, однако как на момент его строительства, так и на сегодняшний день, заявитель, в силу закона, не является собственником основного объекта недвижимости - здания магазина площадью 82,3 кв. м, вещными или обязательственными правами на земельный участок под объектом недвижимости заявитель также не обладает.
В соответствии с положениями статей 218 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации.
Документы, представляемые на государственную регистрацию права на создаваемый объект недвижимого имущества, должны соответствовать общим требованиям, предусмотренным в статье 18 Закона о регистрации, и требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Согласно п. 6 Приказа Федеральной регистрационной службы от 08.06.2007 за № 113 "Об утверждении методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества" при осуществлении государственной регистрации прав на создаваемый, созданный или реконструируемый объект недвижимого имущества рекомендуется удостовериться, что объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой.
Жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил отвечает признакам самовольной постройки (ст. 222 Гражданского кодекса РФ).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).
Вместе с тем суд отмечает, что требование регистратора о необходимости представления заявителем согласия супруги покупателя на покупку заявлено необоснованно, поскольку в силу ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации нотариально удостоверенное согласие другого супруга требуется только при совершении одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью.
Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обращение заинтересованного лица в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты его нарушенных прав или оспариваемых субъективных прав и охраняемых законом интересов.
То есть удовлетворение требований во всех случаях должно порождать какие-либо положительные последствия для лица, защищающего свои права и законные интересы.
В рассматриваемом случае требование заявителя о признании незаконной регистрации в части слов не может быть удовлетворено, поскольку такое требование само по себе не влечет восстановления нарушенного права, следствием его удовлетворения может являться лишь констатация того факта, что слова "нет согласия супруги покупателя на покупку" в сообщении об отказе в государственной регистрации заявлены незаконно. Суд отмечает, что основными и главенствующими в данном случае причинами для отказа в государственной регистрации послужили иные основания: отсутствие зарегистрированного права продавца на данные объекты недвижимого имущества; отсутствие правоустанавливающих документов по литеру А`, отсутствие правоустанавливающих документов продавца на продаваемые объекты и земельный участок под данными объектами недвижимости; отсутствие в договоре купли-продажи стоимости каждого объекта недвижимости в отдельности, по зданию магазина также - отсутствие правоустанавливающих документов на пристрой к магазину, общей площадью 15 кв. м, построенный в 2003 году.
На основании изложенного суд считает, что регистрирующий орган, отказывая предпринимателю Е.А.В. в государственной регистрации права собственности на здание магазина и здание склада, расположенных по адресу: г. Великий Устюг п. Дымково ул. Первая, д. 7, действовал законно.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отказе в удовлетворении исковых требований госпошлина по делу относится на заявителя.
Руководствуясь ст. 167 - 170, 174, 176, 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении заявления предпринимателю Е.А.В. отказать.
Решение суда может быть обжаловано в месячный срок в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Судья
А.Н.ШАДРИНА
