РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 марта 2011 г. № 33-389
(извлечение)
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам А.А.В., открытого акционерного общества "Строительно-промышленная компания Мосэнергострой" на решение Московского районного суда города Рязани от 26 января 2011 года, которым постановлено:
Исковые требования открытого акционерного общества "Строительно-промышленная компания Мосэнергострой" к А.А.В. о взыскании задолженности по договору и неустойки удовлетворить частично.
Взыскать с А.А.В. в пользу открытого акционерного общества "Строительно-промышленная компания Мосэнергострой" <...> рублей в качестве задолженности по договору долевого участия в строительстве жилья № <...> от <...>
В удовлетворении искового требования открытого акционерного общества "Строительно-промышленная компания Мосэнергострой" к А.А.В. о взыскании неустойки отказать.
Взыскать с А.А.В. в пользу открытого акционерного общества "Строительно-промышленная компания Мосэнергострой" 1814 рублей 60 копеек в возмещение судебных расходов.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Рожковой Л.Н., судебная коллегия
установила:
Открытое акционерное общество "Строительно-промышленная компания Мосэнергострой" обратилось с исковым заявлением к А.А.В. о взыскании задолженности по договору и неустойки.
В обоснование исковых требований (с учетом уточнения от <...>) указало, что <...> между ОАО "СПК Мосэнергострой" и А.А.В. был заключен договор долевого участия в строительстве жилья № <...>, по условиям которого ответчик обязался оплатить стоимость долевого участия в строительстве, двухкомнатной квартиры № <...>, проектной площадью <...> кв. м (п. 1.4 договора), по адресу: <...>. Указанный дом был сдан в эксплуатацию, между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры.
Ответчик оплатил стоимость квартиры в размере <...> рублей, исходя из проектной площади <...> кв. м по стоимости одного квадратного метра с учетом лоджий <...> рублей. Пунктом 1.6 Договора предусмотрено, что площадь объекта долевого инвестирования устанавливается согласно проектной документации с учетом площадей лоджий и подлежит уточнению по данным технической инвентаризации на дату передачи объекта долевого инвестирования по акту приема-передачи. В соответствии с пунктом 2.3 Договора участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства, если фактическая площадь объекта больше, чем проектная.
<...> истцом получен технический паспорт жилого помещения на квартиру (инвентарный номер № <...>, в реестре жилищного фонда № <...>). Согласно экспликации площади квартиры, общая площадь квартиры с учетом лоджии составила <...> кв. м (общая площадь <...> кв. м + лоджия <...> кв. м). Неоплаченная разница в площади квартиры составляет <...> кв. м (<...> кв. м - <...> кв. м), что эквивалентно <...> рублям.
Однако ответчик добровольно не произвел доплату по уточненным данным технического паспорта (п. 2.3 Договора), в связи с чем просрочка платежа за период со <...> по <...> составляет 659 дней.
В соответствии с пунктом 5.1. Договора, п. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" неустойка составляет <...> рубля <...> копейки <...>.
Истец просил взыскать с ответчика задолженность по п. 2.3 договора долевого участия в строительстве жилья № <...>, заключенного между ОАО "СПК Мосэнергострой" и А.А.В. <...>, в размере <...> рублей и неустойку в размере <...> рубля <...> копейки.
Суд удовлетворил исковые требования частично, постановив вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе А.А.В. просит решение суда отменить, постановить новое об отказе в удовлетворении всех исковых требований. Считает решение незаконным и необоснованным в связи неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, нарушением норм материального права. Указал, что суд не оценил все доказательства, содержащиеся в материалах дела, не оценил правовую природу заключенного сторонами договора, не применил Жилищный кодекс РФ, что привело к неверным судебным выводам, положенным в основе удовлетворения иска.
В кассационной жалобе представитель ОАО "СПК Мосэнергострой" просит отменить решение в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки, постановить в этой части новое решение, удовлетворив эти требования. Полагает, что вывод суда о том, что А.А.В. не нарушил срок внесения оплаты разницы площади квартиры, в связи с чем иск в этой части удовлетворению не подлежит, - не обоснован.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов кассационных жалоб, считает, что решение в части отказа в удовлетворении требований ОАО "СПК Мосэнергострой" о взыскании неустойки подлежит отмене, в остальной части - оснований для его отмены не имеется.
В суде первой инстанции установлено, что <...> между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № <...>, по условиям которого застройщик ОАО "Строительно-промышленная компания Мосэнергострой" обязался предоставить А.А.В. двухкомнатную квартиру, а инвестор А.А.В. обязался перечислить на расчетный счет застройщика <...> рублей. Указанную сумму А.А.В. оплатил до <...>.
Согласно п. 1.4 Договора, объектом инвестирования является двухкомнатная квартира № <...>, общей проектной площадью <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м в соответствии с проектом и техническими условиями.
В соответствии с п. 1.5 Договора, объем инвестирования участника долевого строительства соответствует стоимости квартиры на момент подписания Договора и составляет <...> рублей. Объем инвестирования рассчитан исходя из стоимости 1 кв. м общей площади с учетом лоджий - <...> рублей.
Пунктом 1.6 Договора предусмотрено, что площадь объекта долевого инвестирования устанавливается согласно проектной документации с учетом площадей лоджий и подлежит уточнению по данным технической инвентаризации на дату передачи объекта долевого инвестирования по акту приема-передачи.
<...> между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи, согласно которому застройщик передает А.А.В. двухкомнатную квартиру <...>.
Указанная квартира оформлена А.А.В. в собственность, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права № <...> от <...>, копия которого имеется в материалах дела.
Согласно техническому паспорту жилого помещения - квартиры <...>, составленному <...> Рязанским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", техническому паспорту многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, составленному <...> Рязанским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", акту приема-передачи квартиры от <...>, подписанному сторонами, а также свидетельству о государственной регистрации права № <...> от <...>, общая площадь квартиры, переданной застройщиком А.А.В., составляет <...> кв. м, в том числе жилая - <...> кв. м, площадь подсобных помещений <...> кв. м, кроме того, площадь лоджий <...> кв. м.
В соответствии с пунктом 2.3 Договора участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства, если фактическая площадь объекта больше, чем проектная.
Применив буквальное толкование содержащихся в заключенном сторонами договоре слов и выражений, районный суд правильно указал, что площадь объекта долевого инвестирования включает в себя площадь квартиры и площадь лоджии. Цена договора определена исходя из стоимости 1 кв. м общей площади с учетом лоджии. Договором предусмотрено изменение цены договора при уточнении общей площади объекта по результатам обмера БТИ.
Иная трактовка данных положений договора, вопреки позиции кассатора, применена быть не может.
Таким образом, действительно, по условиям договора застройщик обязался передать участнику долевого строительства квартиру общей площадью <...> кв. м (п. 1.4 договора), а фактически передал квартиру площадью <...> кв. м, то есть на <...> кв. м больше. Данное обстоятельство влечет для ответчика обязанность по доплате соответствующей суммы застройщику.
При таких обстоятельствах суд обоснованно исковые требования в части взыскания задолженности по договору долевого участия в строительстве жилья удовлетворил.
Доводы кассатора о том, что суд при разрешении дела не применил нормы жилищного законодательства, ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", - несостоятельны, поскольку данное законодательство спорные правоотношения не регламентирует.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Определяя в заключенном договоре стоимость 1 кв. м общей площади с учетом лоджии, стороны добровольно определили подход к расчету цены договора. Этот подход нормам законодательства не противоречит.
Ст. 15 ЖК РФ, регулирующая понятие общей площади жилого помещения, применима при рассмотрении жилищных правоотношений. В данном случае правоотношения сторон к жилищным не относятся, и нормами жилищного законодательства не регулируются.
Остальные доводы кассационной жалобы: о необходимости дачи правовой оценки договору в части условий, ущемляющих права ответчика как потребителя, о наличии ипотеки в отношении спорной квартиры, также не могут служить основанием для отмены судебного решения в этой части.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с позицией районного суда в части отказа в удовлетворении требований ОАО "СПК Мосэнергострой" о взыскании неустойки.
Согласно ч. 6 ст. 5 Закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Отказывая в иске в этой части, суд первой инстанции сослался на то, что договором участия в долевом строительстве № <...> от <...>, заключенным между сторонами, не установлен срок внесения дополнительных денежных средств в случае, если фактическая площадь объекта больше, чем проектная, в связи с этим нельзя считать, что А.А.В. нарушил срок внесения указанного платежа.
Указанная ссылка районного суда входит в противоречие с его же позицией о том, что обязательство по оплате разницы метража построенной квартиры у ответчика возникло. Любое обязательство предполагает срок его выполнения. При этом, если договором данный срок сторонами не определен, необходимо применять нормы права, регулирующие спорные правоотношения.
Согласно ст. 314 п. 2 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнений и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательств.
Из материалов дела следует, что уже из акта приема-передачи квартиры от 2 марта 2009 года ответчик узнал об общей площади квартиры с учетом площади лоджии, что превышает проектную площадь по договору инвестирования жилья. И именно с этой даты истец исчисляет начало срока выполнения обязательства ответчиком. Судебная коллегия с этой позицией истца не согласна.
Также из материалов дела следует, что технический паспорт жилого помещения - квартиры <...> был составлен Рязанским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" <...> года. Указанный документ является главным техническим документом, окончательно определившим метраж квартиры.
С учетом положений ст. 314 п. 2 ГК РФ судебная коллегия полагает, что с указанной даты (01.04.2009) двухнедельный срок является разумным для выполнения денежного обязательства ответчиком.
Поэтому срок просрочки исполнения обязательства судебная коллегия определяет в данном случае как период с 16 апреля 2009 года по 20 декабря 2010 года (дату окончания срока указал в иске истец), что составляет 623 дня.
Исходя из суммы денежного обязательства - <...> руб., одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, количества дней просрочки, сумма неустойки при ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации - <...> (как указал истец) составляет - <...> <...> руб. <...> коп.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что сам истец в расчетах неустойки допустил ошибку при исчислении, применив 1/360 (а не 1/300) ставки рефинансирования ЦБ РФ, что повлекло уменьшение размера неустойки.
Кроме того, из материалов дела также следует, что размер неустойки представитель истца за один и тот же период просрочки, при одной и той же ставке рефинансирования неоднократно изменял. Так, в письменном расчете истца неустойка определена в <...> руб., в судебном заседании тот же представитель просил взыскать с ответчика <...> руб. <...> коп., в кассационной жалобе тот же представитель просит взыскать с ответчика в счет неустойки <...> руб. <...> коп.
В силу ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным требованиям.
Исходя из данных обстоятельств, судебная коллегия считает необходимым взыскать с ответчика сумму неустойки в пределах заявленной истцом суммы, указанной письменно в кассационной жалобе - <...> руб. <...> коп.
Таким образом, отменяя решение суда в части отказа в удовлетворении требований ОАО "СПК Мосэнергострой" о взыскании неустойки, судебная коллегия постановляет новое решение, поскольку все обстоятельства установлены и в новой судебной проверке не нуждаются. В этой части исковые требования также подлежат удовлетворению.
Истцом при подаче иска была оплачена госпошлина <...> руб. С учетом суммы неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, общая сумма взыскания по итогам рассмотрения дела составит <...> руб., размер госпошлины по которой соответствует <...> руб. Судом первой инстанции с ответчика взыскано в счет возврата госпошлины <...> руб. Поэтому при постановлении нового решения в отмененной части судебная коллегия считает необходимым довзыскать с ответчика в пользу истца в счет возврата госпошлины сумму <...> руб. <...> коп.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда города Рязани от 26 января 2011 года в части отказа в удовлетворении иска открытого акционерного общества "Строительно-промышленная компания Мосэнергострой" к А.А.В. о взыскании неустойки - отменить, принять в этой части новое решение, которым:
Взыскать с А.А.В. в пользу открытого акционерного общества "Строительно-промышленная компания Мосэнергострой" неустойку в размере <...> руб. <...> коп.
Взыскать с А.А.В. в пользу открытого акционерного общества "Строительно-промышленная компания Мосэнергострой" <...> руб. <...> копеек в возмещение судебных расходов.
В остальной части решение оставить без изменения, а кассационную жалобу А.А.В. - без удовлетворения.
