АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 6 июля 2009 г. по делу № А13-2821/2009
Резолютивная часть решения объявлена 6 июля 2009 года
Полный текст решения изготовлен 6 июля 2009 года
Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Шадриной А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.Э.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Вологдапроминвестторг" к обществу с ограниченной ответственностью "Вологдаэксподрев", третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной регистрационной службы по Вологодской области, Г.А.С. о признании заключенным и действующим договора долевого строительства
при участии: от истца - Б.С.В. по доверенности от 19.03.2009
от ответчика - М.А.М. по доверенности от 12.11.2008
от третьего лица - Г.А.С.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Вологдапроинвестторг" (далее - ООО "Вологдапроминвестторг") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вологдаэксподрев" (далее - ООО "Вологдаэксподрев") о проведении государственной регистрации договора долевого строительства № 14-18-01 от 18 января 2007 года, подписанного между ООО "Вологдаэксподрев" ИНН: 3525118921 и ООО "Вологдапроминвестторг" ИНН: 3525103530 в отношении двухкомнатной квартиры № 14, проектной площадью 75,46 кв. м (площадью жилого помещения 67,54 кв. м, площадью лоджии 7,92 кв. м), находящейся на четвертом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Заречная, д. 8, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0305005:0043.
В судебном заседании от 04.06.2009, с учетом представленного ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 003 209-32 от 13.04.2009, истец уточнил предмет иска, просит суд признать заключенным и действующим договор долевого строительства № 14-18-01 от 18 января 2007 года между ООО "Вологдаэксподрев" ИНН: 3525118921 и ООО "Вологдапроминвестторг" ИНН: 3525103530 в отношении двухкомнатной квартиры № 14, проектной площадью 75,46 кв. м (площадью жилого помещения 67,54 кв. м, площадью лоджии 7,92 кв. м), находящейся на четвертом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Заречная, д. 8, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0305005:0043.
Уточнение исковых требований судом принято.
ООО "Вологдаэксподрев" иск не признало в полном объеме. По существу исковых требований представитель общества в предварительном судебном заседании пояснил, что факт подписания спорного договора долевого участия директором ООО "Вологдаэксподрев" С.Н.А. имел место. Однако сам спорный договор составлен с нарушениями норм действующего законодательства, поскольку в нем: отсутствует определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, текст договора не содержит сведений о кадастровом номере земельного участка, на котором расположен объект долевого строительства; указанный в договоре срок передачи застройщиком объекта долевого строительства не соответствует проектной документации. Кроме того, считает что сроки и порядок уплаты цены договора не определены. При этом на вопрос суда ответчик пояснил, что помимо данного договора между сторонами подписывались и иные договоры долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Заречная, д. 8. Платежи от ООО "Вологдапроминвестторг" по данным договорам долевого строительства организацией принимались, в связи с чем считает, что между истцом и ответчиком возникли только финансовые обязательства по возврату необоснованно перечисленных истцом ответчику денежных средств.
Г.А.С. в судебном заседании исковые требования ООО "Вологдапроминвестторг" считает обоснованными. Пояснил, что между ООО "Вологдапроминвестторг" и Г.А.С. 22.01.2007 был заключен договор уступки прав требования на спорный объект долевого строительства. Финансовые обязательства по данному договору исполнены в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № 4 от 25.01.2007, № 7 от 31.01.2007, № 8 от 15.02.2007, а также справкой от 15.02.2007.
Управление Федеральной регистрационной службы по Вологодской области в отзыве на иск разрешение вопроса о признании заключенным и действующим договора долевого строительства № 14-18-01 от 18 января 2007 оставляет на усмотрение суда.
Представители Управления, ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в порядке, предусмотренном ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив документы в материалах дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, ООО "Вологдаэксподрев" (Застройщик) и ООО "Вологдапроминвестторг" (Участник долевого строительства) подписали договор № 14-18-01 от 18 января 2007 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Заречная, д. 8. Пунктом 2.1 договора определено, что участник долевого строительства инвестирует жилой дом в части двухкомнатной квартиры № 14, общей площадью ориентировочно 75,46 кв. м (площадью жилого помещения 67,54 кв. м, площадью лоджии 7,92 кв. м), находящейся на четвертом этаже жилого дома.
Стоимость объекта долевого строительства составляет 2 288 000 руб. (п. 5.1 договора).
В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Данный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (определено в п. 2.1 договора);
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (определен в п. 3.1 договора);
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты (определен в разделе 5 договора). Указание в договоре на возможность расчета по договору как материальными ресурсами, так и путем применения иных форм расчетов (оплата путем поставки строительных материалов), не противоречит положениям ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства (определен в п. 3.6 договора).
Таким образом, договор долевого строительства № 3С/8 от 23 июля 2007 года содержат все существенные условия, необходимые для договоров данного вида и предусмотренные статьями 4, 5, 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Администрацией города Вологды выдано разрешение от 13.04.2009 на ввод жилого дома по адресу: г. Вологда, ул. Заречная, д. 8 в эксплуатацию.
Основанием для обращения ООО "Вологдапроминвестторг" с иском в суд послужила совокупность следующих обстоятельств:
фактически договор № 14-18-01 от 18 января 2007 года сторонами исполнен;
до обращения с иском в суд ответчик уклонялся от его регистрации;
в настоящий момент объект введен в эксплуатацию;
после введения объекта долевого строительства в эксплуатацию спорный договор не может быть зарегистрирован, а в связи с этим невозможно будет зарегистрировать и право собственности ООО "Вологдапроминвестторг" как участника долевого строительства на объект долевого строительства, с целью последующего исполнения ООО "Вологдапроминвестторг" принятых на себя обязательств по договору уступки прав требования от 03.08.2007.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.
Из положений статей 2, 17 Закона о государственной регистрации следует, что государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающего документа. Поэтому в случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент, но не основания возникновения соответствующих правовых последствий.
В силу статей 8, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием возникновения соответствующих гражданских прав и обязанностей является договор, заключенный в установленном порядке.
Иск ООО "Вологдапроминвестторг" мотивирован необходимостью защиты своего права на получение объекта долевого строительства в собственность, с целью последующего исполнения принятых на себя обязательств по договору уступки прав требования от 22.01.2007.
Согласно статьям 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 упомянутого Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Свобода истца в выборе способа защиты нарушенного или оспоренного права ограничивается в случаях, когда законом для конкретного правоотношения предусмотрен определенный способ защиты, который тогда только и может быть применен.
Отсутствие в законе указания на возможность предъявления иска о признании договора, подлежащего государственной регистрации, действительным и заключенным при определенных условиях не исключает такую возможность исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства, применяемых в гражданском законодательстве методов регулирования. В частности, допустимость применения такого способа защиты может зависеть от того, возможно ли было зарегистрировать договор на момент предъявления иска и рассмотрения спора судом, по каким причинам договор не был зарегистрирован.
Согласно положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договором участия в долевом строительстве регулируются отношения сторон по созданию объекта долевого строительства, а после завершения строительства предмет этого договора отсутствует в силу факта возведения объекта и принятия в эксплуатацию. Поэтому факт завершения строительства объекта является препятствием для государственной регистрации договора долевого участия.
Кроме того, требование о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве предусмотренное Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, устанавливающим в том числе гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, в целях воспрепятствования заключению дублирующих договоров на один и тот же объект и устранения сомнений в том, когда в действительности (до или после ввода объекта в эксплуатацию) заключен договор, направлено на защиту прав участников долевого строительства именно в период строительства.
Учитывая, что договор № 14-18-01 от 18 января 2007 года соответствует по форме и содержанию требованиям действующего законодательства; иные договоры участия в долевом строительстве в отношении спорного объекта долевого строительства - в отношении двухкомнатной квартиры № 14, проектной площадью 75,46 кв. м (площадью жилого помещения 67,54 кв. м, площадью лоджии 7,92 кв. м), находящейся на четвертом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Заречная, д. 8 не зарегистрированы; иным способом защиты своих прав ООО "Вологдапроминвестторг" не располагает, суд считает, что заявленный иск подлежит удовлетворению.
При этом суд отмечает следующее.
В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства
Представленный в материалы дела договор об уступке прав требования между ООО "Вологдапроминвестторг" и Г.А.С. заключен 22.01.2007, т.е. до момента государственной регистрации договора долевого строительства № 14-18-01 от 18.01.2007.
При таких обстоятельствах следует признать, что договор уступки права требования от 22.01.2007 не соответствует требованиям закона и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.
Госпошлина в сумме 2000 руб., в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относится на ответчика.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 169, 171 Арбитражного процессуального кодекса РФ Арбитражный суд Вологодской области
решил:
признать заключенным и действующим договор долевого строительства № 14-18-01 от 18 января 2007 года между обществом с ограниченной ответственностью "Вологдаэксподрев" ИНН: 3525118921 и обществом с ограниченной ответственностью "Вологдапроминвестторг" ИНН: 3525103530 в отношении двухкомнатной квартиры № 14, проектной площадью 75,46 кв. м (площадью жилого помещения 67,54 кв. м, площадью лоджии 7,92 кв. м), находящейся на четвертом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Заречная, д. 8, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0305005:0043.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Вологдаэксподрев" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Вологдапроминвестторг" 2000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Судья
А.Н.ШАДРИНА
