НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 февраля 2011 г. по делу № 33-583/2011
Судья Нефедова Е.П.
Докладчик Дмитриева Л.А.
Суд кассационной инстанции по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего: Галаевой Л.Н.,
судей: Дмитриевой Л.А., Давыдовой И.В.,
при секретаре: Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 08 февраля 2011 года гражданское дело по иску Н.А. к ОАО "РАО Роснефтегазстрой" о взыскании денежных средств, неустойки по договору участия в долевом строительстве по кассационной жалобе Н.А. на решение Советского районного суда г. Новосибирска от 30 ноября 2010 г., которым иск удовлетворен частично.
Заслушав доклад судьи областного суда Дмитриевой Л.А., объяснения представителя Н.А. - Н.О., представителя ОАО "РАО Роснефтегазстрой" - К., суд кассационной инстанции
установил:
Н.А. обратился в суд с иском к ОАО "РАО Роснефтегазстрой" о взыскании денежных средств, неустойки по договору участия в долевом строительстве.
В обоснование иска указал, что 25.03.2008 г. между ним и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № <...>, по условиям которого ОАО "РАО Роснефтегазстрой" взяло на себя обязательство по строительству жилого дома по адресу: <...> и передачи истцу в соответствии с денежным вкладом в собственность квартиры <...>, общей площадью 123,62 кв. метров, жилой площадью 67,75 кв. метров, площадь балконов и лоджии 9,3 кв. метров, а всего 132,92 кв. метров. Цена договора, составляющая 7177680 рублей оплачена истцом в полном объеме. Пунктом 3.5 договора установлено, что в случае уменьшения общей площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м. по данным фактической экспликации БТИ по сравнению с данными проектной документации, застройщик обязуется вернуть участнику долевого строительства разницу, рассчитанную по цене согласно п. 3.4 договора, т.е. по цене 54000 рублей за 1 кв. м.
Истец свои обязательства по договору исполнил в полном объеме, оплатив 7177680 рублей.
28.04.2010 г. истцом получено извещение от ответчика от 01.04.2010 г. о получении разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию и приглашение к подписанию акта приема-передачи объекта недвижимости. В предложенном акте приема-передачи недвижимости указаны следующие характеристики построенной квартиры по результатам фактических обмеров БТИ: общая площадь квартиры без учета площади лоджий, балконов - 120,2 кв. м., площадь лоджии и балконов 9,3 кв. м. Итого, площадь квартиры с учетом лоджий и балконов составляет 129,5 кв. м., что на 3,42 кв. м. меньше предусмотренного договором и проектной документацией, в связи с чем застройщик обязан вернуть разницу в размере 184680 рублей.
Пунктом 2.4 и 8.3 договора установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства в течение 60 дней после введения объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по ул. <...> получено 12.03.2010 г.
При осмотре квартиры были установлены недостатки, о чем свидетельствует претензия от 28.04.2010 г., ответа на которую не последовало. 25.05.2010 направлена новая претензия, в которой изложены финансовые требования в связи с уменьшением площади построенной квартиры. Ответом от 10.06.2010 г. застройщик отказал в удовлетворении требований. В своем возражении от 18.06.2010 г. истец поставил в известность застройщика об отказе от подписания акта приема-передачи до момента удовлетворения требований. 13.07.2010 г. застройщику направлена третья претензия с требованием об уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, по состоянию на 30.07.2010 г. сумма подлежащей уплате неустойки составила 296 677,44 рублей.
После уточнения исковых требований, истец просил взыскать с ответчика 184680 рублей в связи с уменьшением фактической площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной, неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 582 230 рублей.
Решением Советского районного суда г. Новосибирска от 30 ноября 2010 года исковые требования Н.А. удовлетворены частично, с ОАО "РАО Роснефтегазстрой" взыскана в пользу Н.А. неустойка в размере 14000 рублей, в остальной части в иска отказано. Взыскан с ответчика в доход государства штраф в размере 7000 рублей, государственная пошлина в местный бюджет в сумме 560 рублей.
В кассационной жалобе Н.А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права. В обоснование доводов жалобы указал, что исходя из буквального толкования условий договора (п. 3.5) стороны установили обязательство застройщика по выплате участнику долевого строительства определенной денежной суммы при наступлении определенных условий, поэтому в связи с уменьшением фактической площади квартиры по сравнению с проектной при сдаче дома в эксплуатацию застройщик должен исполнить обязательство по выплате истцу денежной суммы за 3,42 кв. м. в размере 184 680 руб., из расчета 54 000 рублей за 1 кв. м. Далее указал, что необоснованны выводы суда о том, что истцом не представлено доказательств несоответствия объекта долевого участия в строительстве (квартиры <...>) характеристикам, указанным в проектной документации, выводы суда не соответствует материалам дела, поскольку истцом представлены соответствующие доказательства. Вывод суда об отсутствии оснований для корректировки цены договора, которая может быть произведена только по соглашению сторон, является ошибочным, поскольку не основан на буквальном толковании условий договора и не соответствует обстоятельствам дела. Кроме того, не согласен с выводом суда об отсутствии доказательств, свидетельствующих о виновных действиях ответчика, поскольку не идет речь о применении мер гражданско-правовой ответственности, поэтому вина ответчика не входит в предмет доказывания по данному требованию, а отсутствие доказательств не может являться основанием для отказа в иске. Снижение судом размера неустойки до суммы 14 000 рублей никак не мотивировано, полагает, что неустойка должна быть взыскана с ответчика в полном объеме.
В соответствии с ч. 1 ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.03.2008 г. между ОАО "Компания "РАО Роснефтегазстрой" (застройщик) и Н.А. (участник долевого строительства) заключен договор № <...> об участии в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением денежных средств участника построить 16-этажный жилой дом по адресу: <...> (стр.), а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участнику указанный в договоре объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
В силу п. 3.2 указанного выше договора участник обязуется оплатить цену договора в размере 7177680 рублей.
Пункт 2.2 договора предусматривает, что под объектом долевого строительства понимается жилое помещение (квартира), обладающее следующими характеристиками согласно проектной документации: квартира № <...> состоящая из 3 комнат, расположенная в секции "А" на 9 этаже, общей площадью 123,62 кв. метров, жилой площадью 67,75 кв. метров, имеющая 2 балкона и 1 лоджию, площадь лоджии и балконов 9,3 кв. м.
Срок ввода объекта в эксплуатацию объекта долевого строительства - 4 квартал 2009 года (п. 2.3 договора).
Пунктом 2.4 договора предусмотрен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в течение 60 дней после введения объекта в эксплуатацию.
В соответствии с п. 3.5 договора в случае уменьшения общей площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м. по данным фактической экспликации органов технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации, застройщик обязуется вернуть участнику долевого строительства разницу, рассчитанную по цене, указанной в п. 3.4 договора.
В силу п. 3.4 договора стоимость 1 кв. метра составляет 54000 рублей.
Приложением № 2 к договору установлены требования к планировке, отделке, санитарно-техническому оборудованию квартиры. При этом предусмотрено, что площадь рассчитывается по методике, определенной застройщиком. Застройщик не отвечает за несовпадение указанной площади, площади определенной замерами РосТехИнвентаризации и иной уполномоченной организации.
Истец свои обязательства перед ответчиком исполнил в полном объеме, оплатив взнос по договору в сумме 7177680 рублей, что подтверждено документально.
12.03.2010 г. ОАО "РАО Роснефтегазстрой" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по ул. <...>. 01.04.2010 г. застройщиком на имя истца направлено уведомление с предложением приступить в течение 7 дней после получения уведомления к принятию объекта долевого строительства у застройщика. При этом в предложенном ответчиком акте приема-передачи квартиры указана ее общая площадь без учета балконов и лоджий - 120,2 кв. метров, жилая площадь 67,2 кв. метров, площадь лоджии и балконов 9,3 кв. метров.
Н.А. отказался принять квартиру по акту, о чем на имя ответчика 28.04.2010 г. направил претензию, где в связи с выявленными дефектами в процессе независимой экспертизы уровня качества общестроительных работ (частично установлены выключатели и розетки, не произведено остекление лоджии), предложил обеспечить полное и оперативное устранение дефектов. К претензии приложил независимую оценку уровня и качества общестроительных работ, выполненную ООО "Мах Сервис".
25.05.2010 г. истцом в ОАО "Роснефтегазстрой" направлена претензия с указанием на то, что общая площадь построенной квартиры на 3,42 кв. м. меньше, чем предусмотрено договором, просил произвести возврат денежных средств в сумме 184680 рублей.
10.06.2010 г. ответчиком на претензию истца направлен ответ с указанием на отсутствие оснований для изменения существенных условий договора.
18.06.2010 г. Н.А. направлены возражения на ответ от 10.06.2010 г., 13.07.2010 г. вновь направлена претензия с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры по акту.
16.11.2010 г. между сторонами подписан акт приема-передачи спорной квартиры.
Разрешая данный спор и удовлетворяя исковые требования Н.А. частично, суд первой инстанции исходил из установленных обстоятельств дела и требований закона.
Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
При этом договор должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 4).
Проанализировав договор № <...> участия в долевом строительстве от 25.03.2008 г., суд пришел к выводу о том, что его условия не противоречат вышеуказанным требованиям Закона. Что касается площади объекта долевого строительства, то застройщик в п. 2.2 договора указал площадь согласно проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, т.к. из иных источников не представлялось возможным определить данные характеристики.
Суд посчитал, что обязательства сторонами: истцом по оплате цены договора в размере 7177680 рублей, а ответчиком по передаче объекта долевого строительства выполнены.
Суд не принял во внимание довод истца о том, что поскольку общая площадь переданного ему объекта долевого строительства 120,2 кв. м. без учета лоджий и балконов не соответствует п. 2.2 договора, то ответчик обязан исполнить условия п. 3.5 договора и вернуть разницу за 3,42 кв. м., рассчитанную по цене п. 3.4 договора, в размере 184 680 руб., отказав в удовлетворении заявленного требования.
Суд мотивировал тем, что это влечет изменение цены договора, которая в силу ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. и п. 3.3 договора может быть изменена по соглашению сторон, по условиям данного договора в случае корректировки площади по результатам фактических обмеров органами БТИ. Однако стороны не изменяли цену договора, которая является его существенным условием, после заключения договора.
Суд так же указал, что пунктом 2.2 договора предусматривалось окончательное определение характеристик и площади объекта долевого строительства после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и проведения обмеров органами Ростехинвентаризации, а как следует из приложения № 2 к договору, являющегося его неотъемлемой частью, стороны пришли к соглашению, что площадь (квартиры) рассчитывается по методике определенной застройщиком, который не отвечает за несовпадение указанной площади, площади определенной замерами Ростехинвентаризации и иной уполномоченной организации.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает, что довод жалобы о том, что п. 3.5 договора, содержащий денежное обязательство застройщика и все условия его возникновения, должен применяться независимо от п. 3.3 договора, не может быть принят во внимание за необоснованностью, поскольку суд первой инстанции исследовал и истолковал условия договора № <...> от 25.03.2008 г. с учетом положений ст. 431 ГК РФ и в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Удовлетворяя требования в части взыскания неустойки, суд руководствовался требованиями п. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., согласно которым в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. А так же исходил из положений статей 7, 8, 10, 12 названного Закона.
Суд установил, что в установленный договором срок объект долевого строительства не был передан истцу, определив период нарушения исполнения обязательств с 12.05.2010 г. по 30.07.2010 г. и проверив обоснованность расчета размера неустойки, произведенного истцом в сумме 296677,44 рублей.
В то же время с учетом права на уменьшение размера неустойки, предусмотренного ст. 333 ГК РФ, посчитал целесообразным снизить ее размер до 14000 рублей, т.к. она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, период просрочки является незначительным, поскольку жилой дом введен в эксплуатацию своевременно, о чем участник извещен и ответчик был готов передать квартиру в установленный законом срок; недостатки, указанные истцом в претензии (отсутствие остекления лоджии, части розеток и выключателей, разногласия по общей площади квартиры), не делали объект непригодным для предусмотренного договором использования.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда по доводам кассационной жалобы, которые были предметом рассмотрения у суда первой инстанции и фактически сводятся к иной оценке доказательств, оснований для которой у суда кассационной инстанции не имеется.
Поскольку обстоятельства дела судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным и подлежит оставлению без изменения.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, суд кассационной инстанции
определил:
Решение Советского районного суда г. Новосибирска от 30 ноября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Н.А. - без удовлетворения.
