АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 8 сентября 2010 г. по делу № А82-7363/2010-32
Резолютивная часть решения объявлена 01.09.2010.
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Еремычевой И.И.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Еремычевой И.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "КНК-Сервис"
к ОАО "Банк ВТБ",
третье лицо - ООО "Контур"
о признании недействительным договора об ипотеке здания и земельного участка,
при участии:
от истца - Белугина М.А., представителя по доверенности от 18.02.2010,
- Голызиной О.С., представителя по доверенности от 26.07.2010,
от ответчика - Федорова Е.В., представителя по доверенности от 30.07.2010,
от третьего лица - не явились,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "КНК-Сервис" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Банк ВТБ" (далее - Банк) о признании недействительным договора об ипотеке здания и земельного участка от 20.11.2008 № ДИ-600000/2008/00508.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено ООО "Контур".
В судебном заседании, состоявшемся 25.08.2010, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 8 ч. 30 мин. 01.09.2010.
Информация о перерыве была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Ярославской области в сети Интернет, а также на информационном стенде в здании суда.
ООО "Контур", надлежащим образом уведомленное о месте и времени рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, дело рассматривается в отсутствие не явившегося третьего лица в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Истец в судебном заседании поддержал исковые требования.
Истцом были заявлены ходатайства об истребовании доказательств и отложении в связи с этим судебного разбирательства.
Определением от 25.08.2010 истцу отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств.
В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд вправе отложить судебное разбирательство по ходатайству стороны.
Суд, рассмотрев ходатайство, считает, что оно подлежит отклонению, т.к. не усматривает оснований для отложения судебного разбирательства, рассмотрение дела возможно при имеющихся в деле доказательствах.
Ответчик иск не признал по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.
09.09.2008 между ОАО "Банк ВТБ" (Кредитором) и ООО "Контур" (Заемщиком) заключено кредитное соглашение № КС-600000/2008/0054 по предоставлению Заемщику кредитной линии с лимитом задолженности в сумме 6530000 долларов США.
В обеспечение обязательств по указанному кредитному соглашению 20.11.2008 между Банком ВТБ (Залогодержателем) и обществом с ограниченной ответственностью "КНК-Сервис" (Залогодателем) заключен договор об ипотеке № ДИ-600000/2008/00508, в соответствии с условиями которого Залогодатель передает Залогодержателю в залог следующее принадлежащее Залогодателю недвижимое имущество (Предмет ипотеки):
- здание мини-рынка, кадастровый (условный) номер 76:23:011001:0701:003027676\0001, общей площадью 8494,7 кв. м, назначение - нежилое, 2-этажное, инв. № 27676, расположенное по адресу: г. Ярославль, Промышленное шоссе, д. 60, лит. А, А1, А2. Здание принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 76 АА № 558503. Залоговая стоимость здания мини-рынка определена в сумме 180467678,40 руб., что в эквиваленте составляет 6576498,87 долларов США по курсу на 20.11.2008;
- здание КПП, кадастровый (условный) номер 76:23:011001:0230:003027676\0003, общей площадью 8,2 кв. м, назначение - нежилое, 1-этажное, инв. № 27676, расположенное по адресу: г. Ярославль, Промышленное шоссе, д. 60, лит. В. Здание принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 76 АА № 537365. Залоговая стоимость здания КПП определена в сумме 1000,00 руб., что в эквиваленте составляет 36,44 долларов США по курсу на 20.11.2008;
- здание (очистные сооружения), кадастровый (условный) номер 76:23:011001:0230:0030276676\0031, протяженностью 163,5 п.м., назначение - сооружения коммунальной инфраструктуры, инв. № 27676, расположенное по адресу: г. Ярославль, Промышленное шоссе, д. 60. Здание принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 76 АА № 537366. Залоговая стоимость здания очистных сооружений определена в сумме 1000,00 руб., что в эквиваленте составляет 36,44 долларов США по курсу на 20.11.2008;
- земельный участок для эксплуатации мини-рынка, кадастровый номер 76:23:011001:0701, общей площадью 17070 кв. м, место нахождения: г. Ярославль, Промышленное шоссе, д. 60, категория земель: земли населенных пунктов. Земельный участок принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 76 АА № 558856. Залоговая стоимость земельного участка определена в сумме 20597694,60 руб., что в эквиваленте составляет 750609,29 долларов США по курсу на 20.11.2008.
Рыночная стоимость Предмета ипотеки определена в сумме 335108955,00 руб. на основании отчета об итогах оценки от 02.09.2008 № 131/08 ЗАО "Аудит-Центр".
Стороны договора об ипотеке пришли к соглашению, что общая залоговая стоимость Предмета ипотеки составляет 201067373,00 руб.
По мнению истца, договор об ипотеке является недействительной (ничтожной) сделкой.
В обоснование своей позиции истец ссылается на то обстоятельство, что договор залога недвижимого имущества (ипотеки) не соответствует нормам гражданского законодательства, в частности, характеристики здания мини-рынка на момент установления в отношении него ипотеки, были изменены (здание состояло из 3 этажей, площадь была увеличена до 11206,9 кв. м), таким образом, характеристики здания не соответствовали его фактическому состоянию, реальным техническим и стоимостным показателям.
В связи с этим истец считает, что предмет договора залога в части здания мини-рынка не является должным образом идентифицированным и согласованным.
Поскольку земельный участок, входящий в предмет договора залога, функционально обеспечивает находящийся на нем и заложенный по спорному договору объект (здание мини-рынка), залог указанного земельного участка не является самостоятельным и следует судьбе расположенных на нем объектов.
Руководствуясь указанными соображениями, истец обратился в суд с настоящим иском о признании договора об ипотеке недействительным.
Оценив материалы дела, суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению исходя из следующего.
В силу статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 1 ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом здания, в том числе жилые дома и иные строения и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона, в соответствии с условиями которой ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В соответствии со статьей 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.
В соответствии с пунктом 29 Приказа Росрегистрации от 08.06.2007 № 113 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества", при изменении объекта выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства в раздел ЕГРП на объект незавершенного строительства вносятся изменения в порядке, установленном пунктом 67 Постановления Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит заявительный характер (п. 1 ч. 1 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 № 122-ФЗ), данные изменения технических характеристик здания мини-рынка не были внесены в ЕГРП, и, соответственно, на момент заключения договора ипотеки истец обладал правом собственности на объект, сведения о котором значились в ЕГРП, в отношении которого и был установлен залог.
Кроме того, в соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в п. 1 Информационного письма от 28.01.2005 № 90, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) влечет прекращение залога.
Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.
Кроме того, ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, безусловно подтверждающих факт того, что на дату заключения договора ипотеки здание мини-рынка было реконструировано.
Имеющиеся в деле письма ООО "КНК-Сервис", адресованные директору ГУПТИ и учета недвижимости по Ярославской области, договор от 29.09.2008 № 3830 с ГУПТИ УН по Ярославской области, акты о приеме-сдаче объектов основных средств, оборотно-сальдовые ведомости по счету 08.3, договоры аренды с арендаторами помещений, отчет об оценке № 131/08, заключение эксперта № 2/10 от 18.01.2010 не могут служить доказательствами, бесспорно подтверждающими доводы истца.
Технический паспорт, в котором зафиксировано изменение объекта и на который ссылается истец, изготовлен в январе 2009 года, позднее даты заключения договора об ипотеке в целях узаконения самовольной реконструкции объекта недвижимости.
Напротив, ответчиком представлен акт осмотра недвижимого имущества, принадлежащего ООО "КНК-Сервис" на праве собственности, переданного в залог ОАО "Банк ВТБ" от 21.01.2009, из которого следует, что здание мини-рынка - 2-этажное, имеет площадь 8494,7 кв. м. При проверке присутствовал директор ООО "КНК-Сервис" и подтвердил указанные в акте сведения.
Исходя из вышеизложенного и руководствуясь нормами действующего законодательства, суд пришел к выводу о том, что договор залога недвижимости (ипотеки) от 20.11.2008 № ДИ-600000/2008/00508 соответствует нормам действующего законодательства и не является ничтожной сделкой, в связи с чем требования истца не подлежат удовлетворению.
Расходы по оплате госпошлины суд в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на истца.
Руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в месячный срок во Второй арбитражный апелляционный суд.
Судья
И.И.ЕРЕМЫЧЕВА
