ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 марта 2011 г. по делу № 33-1052
(извлечение)
П. обратился в суд с иском к Е., в котором просил взыскать денежные средства в размере 73 528, 15 рублей, понудить Е. заключить договор найма жилого помещения, приложенный к исковому заявлению.
В обоснование заявленных требований указывал, что он является собственником жилого помещения - общежития, расположенного по адресу: <...>, этажи 2,3,4,5 с 06 марта 2008 года.
Согласно карточки регистрации по форме № 9, в комнате № 47 указанного общежития зарегистрирована и проживает Е., а также три члена ее семьи с января 1990 года. Ордер на вселение был выдан Е. 29 января 1990 года на основании решения профкома и администрации треста "Воронежремстрой" на период работы в администрации. Согласно нормам законодательства, действующим на момент предоставления ордера на занятие жилой площади в общежитии, договор найма специализированного жилого помещения не заключался.
Поскольку, в соответствии со ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения, поэтому истец полагал, что договор найма специализированного жилого помещения у Е. и членов ее семьи прекратился, а нормами ЖК и ГК РФ не урегулированы правоотношения по оплате за проживание, содержание, ремонт и коммунальные услуги между лицами, не состоящими в договорных отношениях, истец считал, что к данным правоотношениям по оплате за проживание, содержание, ремонт коммунальные услуги подлежат применению нормы ЖК РФ, по аналогии закона, регулирующие сходные правоотношения.
Кроме того, указывал, что согласно договору уступки прав требований от 14 апреля 2010 года С., как бывший собственник общежития, уступает П. права требования Е., по фактически предоставленным, но не оплаченным услугам, а имени услугам по содержанию, ремонту общежития, а также вывозу твердых бытовых отходов отоплению. В связи с чем просил взыскать с ответчика задолженность по оплате коммунальных платежей.
Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 14 октября 2010 года в удовлетворении исковых требований П. было отказано.
В кассационной жалобе П. просит отменить решение суда, так как считает, что суд при вынесении решения существенно нарушил материальные и процессуальные нормы.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание судебной коллегии не явились, в связи с чем, на основании статьи 354 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
В соответствии с частью 1 статьи 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Полномочия суда кассационной инстанции при рассмотрении кассационных жалобы, представления закреплены в статье 361 ГПК РФ.
Основания для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке содержатся в положении статьи 362 ГПК РФ.
Судом первой инстанции в соответствии с требованиями части 2 статьи 56 ГПК РФ правильно были определены - предмет спора, юридически значимые обстоятельства и установлены фактические обстоятельства.
Согласно статье 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям.
Согласно статье 385 Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.
Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
Как следует из материалов дела и это установлено судом, П., является собственником жилого расположенного по адресу: <...>, площадь 642,6 кв. м, этаж 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 36-АВ № <...> от 06 марта 2008 года.
Согласно договору уступки прав требований от 14 апреля 2010 года, заключенной между С. (Цедент) уступает, П. (Цессионарий) принимает право требования оплаты задолженности по найму жилого помещения, содержанию, ремонту, также предоставленным, но не оплаченным коммунальным услугам с граждан, которые проживают в жилых помещениях, расположенных в здании по адресу: <...>, указанным в Приложении № 1 к настоящему договору.
Поскольку материалами дела не подтверждено что С. передала истцу соответствующие документы, подтверждающие право ее (Цедента) требовать оплаты задолженности по найму жилого помещения, содержанию, ремонту, а также предоставленным, но не оплаченным коммунальным услугам с граждан, которые проживают жилых помещениях, расположенных в здании по адресу: <...>, в том числе Е.
Кроме того, П. в нарушение части 1 статьи 56 ГПК РФ не было представлено того, что бывший собственник общежития С. уступила ему права требования к Е. по фактическим предоставленным, но не оплаченным услугам. Не представлено им также и доказательств того, что у него как у собственника жилого помещения, имеется задолженность перед снабжающими организациями, не представил документов, подтверждающих факт наличия у Е. задолженности по оплате за коммунальные услуги, доказательств, подтверждающих, что она вообще не оплачивает коммунальные услуги.
При таких обстоятельствах, районный суд правомерно отказал П. в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчицы задолженности по коммунальным платежам.
В соответствии с ч. 1 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
В соответствии с ч. 2 статьи 102 Жилищного кодекса Российской Федерации переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.
Отказывая в удовлетворении требований П. о понуждении Е. заключить с ним договор найма помещения, на условиях, изложенных в договоре, районный суд исходил из того, что Е. на законных основаниях была вселена в общежитие в 1990 году и между ней и наймодателем был заключен договор социального найма, который впоследствии не изменялся и не прекращался и законных оснований для его прекращения не имеется.
Помимо этого, суд исходил из того, что в ордере на вселение и в штампе регистрации по месту жительства номер комнаты, в которой проживает ответчица разный, соответственно невозможно определить конкретное жилое помещение, которое занимает Е.
Более того, истец в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ не представил суду доказательств того, что договор социального найма между прежним наймодателем и ответчицей, заключенный в 1990 году впоследствии был расторгнут.
Такие выводы суда сделаны на всесторонне и объективно исследованных доказательствах в их совокупности, как то предписывают требования статьи 67 ГПК РФ и таким доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Нормы материального права применены верно, исходя из существа возникших спорных правоотношений.
Вывод суда соответствует правовым нормам.
Так в пункте 4 Определения Конституционного Суда РФ от 15.05.2007 № 379-О-П говорится, что к основным началам жилищного законодательства Жилищный кодекс Российской Федерации, его статья 1, относит реализацию гражданами закрепленного в статье 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации права на жилище и обусловливаемых им жилищных прав по своему усмотрению и в своих интересах.
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам его раздела IV жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов образует самостоятельный специализированный жилищный фонд (статья 19), жилые помещения в котором предоставляются по договору найма специализированного жилого помещения (статья 100).
Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрены различные правовые последствия перехода права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, и на жилое помещение, занимаемое по договору найма специализированного жилого помещения. Так, в соответствии с его статьей 64 переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.
Статьей 102 данного Кодекса, устанавливающей основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения, предусмотрено прекращение договора найма жилого помещения в общежитии при переходе права собственности, а также передаче такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу (часть 2), поскольку в силу его статьи 19 специализированный жилищный фонд включает в себя только те помещения, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и не могут находиться в собственности открытых акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и других субъектов гражданского права, не являющихся публичными образованиями.
Исключение составляют случаи, когда новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано это жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения (часть 2 статьи 102 Жилищного кодекса Российской Федерации). Тем самым жилищное законодательство защищает интересы соответствующих предприятий, учреждений, организаций как юридических лиц, являющихся собственниками жилья либо его владельцами, ограничивая в праве пользования конкретной жилой площадью только тех граждан, которые не состоят с ними в трудовых правоотношениях.
Это, однако, не означает, что проживающие в таких помещениях граждане ограничены в закрепленном статьей 40 Конституции Российской Федерации праве на жилище по сравнению с другими лицами: в силу статьи 13 Федерального закона от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие данного Кодекса, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом в соответствии со статьей 675 ГК Российской Федерации, поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, в том числе если это условия договора найма специализированного жилого помещения. Это означает, что во всяком случае недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения.
