|  |
Региональное законодательство / Пермский край
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИОННОЙ СЛУЖБЫ ПО ПЕРМСКОМУ КРАЮ
АНАЛИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ВОПРОСАМ, СВЯЗАННЫМ С ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИЕЙ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ, ЗА 2010 ГОД
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление) проведен количественный и качественный анализ судебных дел, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В течение 2010 судами Пермского края было принято к производству 3343 дела с участием Управления, в том числе 478 дел с привлечением Управления в качестве ответчика. На протяжении 2010 года практика привлечения Управления в качестве ответчика по делам о признании права собственности, об оспаривании зарегистрированного права (в порядке искового производства), а также по иным требованиям, связанным с оспариванием оснований возникновения (изменения или прекращения) прав на недвижимое имущество, в целом сохранилась, несмотря на то что в Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связных с защитой права собственности и других вещных прав" была отражена позиция высших судов о неправомерности привлечения регистрирующего органа в качестве ответчика по спорам о правах. В 2010 году арбитражными судами и судами общей юрисдикции были вынесены следующие актуальные с точки зрения правоприменительной практики судебные акты. По вопросам принятия на учет бесхозяйных объектов недвижимого имущества (ст. 225 Гражданского кодекса РФ, ст. 14-15 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ). Комитет по управлению имуществом администрации муниципального района (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления в принятии на учет бесхозяйного объекта недвижимого имущества. Обстоятельства дела: муниципальный район обратился в Управление с заявлением о принятии на учет в качестве бесхозяйного объекта недвижимого имущества насосной станции, расположенной на территории городского поселения. Государственный регистратор, руководствуясь п. 5 Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.09.2003 № 580, согласно которому с заявлением о принятии на учет в качестве бесхозяйного имущества может обратиться орган местного самоуправления, на территории которого расположен соответствующий объект, учитывая, что насосная станция находится на территории городского поселения, а не муниципального района, отказал в совершении заявленного действия ввиду отсутствия у последнего полномочий на обращение с заявлением о принятии имущества на учет. Комитет, оспаривая от имени муниципального района законность отказа в принятии на учет насосной станции и доказывая наличие у муниципального района полномочий на обращение с заявлением о принятии насосной станции в качестве бесхозяйного имущества, ссылался на Закон Пермской области от 09.12.2004 № 1890-413 "Об утверждении границ и о наделении статусом муниципальных образований административной территории города Чайковского Пермского края", согласно которому муниципальный район представляет собой совокупность территорий городских и сельских поселений при отсутствии межселенных территорий. Поскольку городское поселение, на территории которого расположена насосная станция, полностью входит в состав муниципального района, постольку последний имеет право обратиться с заявлением о принятии насосной станции на учет в качестве бесхозяйной. Кроме того, обосновывая наличие права на принятие на учет насосной станции в качестве бесхозяйной, Комитет указывал на то, что спорная насосная станция используется в целях водоснабжения объектов, расположенных на территории муниципального района, а в будущем планируется ее передача на баланс муниципального предприятия, осуществляющего водоснабжение всего муниципального района. Суд первой инстанции доводы Комитета о наличии у муниципального района полномочий на обращение с заявлением о принятии насосной станции на учет в качестве бесхозяйной поддержал в полном объеме. Управление, полагая, что при вынесении решения арбитражный суд не принял во внимание положения ст. 14, 15, 50 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", обратилось с соответствующей жалобой в суд апелляционной инстанции. Семнадцатый арбитражный апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новый судебный акт, пришел к следующим выводам. Само по себе то обстоятельство, что насосная станция находится на территории, подведомственной городскому поселению, не свидетельствует о том, что полномочия на обращение с соответствующим заявлением в регистрирующий орган у муниципального образования отсутствуют.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: Закон Пермской области № 1890-413 был принят 09.12.2004, а не 09.04.2004.
В силу п. 2 ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" территории всех поселений, за исключением территорий городских округов, а также межселенные территории входят в состав муниципального района. В соответствии с п. 5 ст. 2 Закона Пермской области от 09.04.2004 № 1890-413 в состав муниципального района входят территории городских и сельских поселений, в том числе территория городского поселения. Поскольку в данном случае городское поселение, на территории которого расположена насосная станция, входит в состав муниципального района, истребование государственным регистратором документов, подтверждающих факт нахождения насосной станции на территории, подведомственной муниципальному району, неправомерно. Вместе с тем отказ в принятии на учет насосной станции в качестве бесхозяйного имущества по причине отсутствия у муниципального района полномочий на обращение в регистрирующий орган с соответствующим заявлением суд апелляционной инстанции признал обоснованным по следующим причинам. Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ разграничена компетенция органов местного самоуправления муниципального района и поселения, в частности, к вопросам местного значения поселений относится организация водоснабжения населения и водоотведения (пп. 4 п. 1 ст. 14, 15). Следовательно, в силу п. 1 ч. 1 и п. 1 ч. 2 ст. 50 указанного Закона имущество, предназначенное для решения поселением вопросов водоснабжения, должно находиться в собственности такого поселения. Поскольку доказательств передачи городским поселением своих полномочий по водоснабжению (или их части) муниципальному району в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 15 ФЗ от 06.10.2003 № 131-ФЗ, заявителем представлено не было, апелляционный суд отказал в удовлетворении заявленных Комитетом требований в полном объеме. По вопросу применения ч. 4 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), ст. 41 Земельного кодекса РФ. ООО обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании незаконными действий Управления, выразившихся в отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - здание автомойки с закусочной. Отказ в государственной регистрации права собственности был мотивирован непредставлением на регистрацию документов, подтверждающих изменение разрешенного использования земельного участка. Из представленных на регистрацию документов следовало, что земельный участок был предоставлен арендатору (а в последующем - субарендатору-заявителю) под автостоянку закрытого типа договором аренды, а также договором субаренды исключена возможность возведения на данном земельном участке каких-либо зданий, строений, сооружений. При этом договором субаренды была предусмотрена обязанность субарендатора использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением. Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований было отказано (постановлением суда апелляционной инстанции решение оставлено без изменения). Суды указали следующее. В соответствии с ч. 4 ст. 25 Закона о регистрации прав в случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Из положений действующего законодательства следует, что для отнесения объекта к недвижимому имуществу помимо прочной связи последнего с землей необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном законом порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил, а также документов, подтверждающих право пользования земельным участком. Заявителем в качестве документа, подтверждающего его права на земельный участок, на котором было возведено незаконченное строительством здание автомойки с закусочной, был представлен договор субаренды земельного участка. Из представленных документов следовало, что разрешенным использованием земельного участка является "под автостоянку закрытого типа". Вид разрешенного использования земельного участка не изменялся, строительство здания автомойки с закусочной на указанном земельном участке возможно только в случае изменения его вида разрешенного использования. Из представленных на регистрацию договоров аренды, субаренды земельного участка не следует возможность возведения субарендатором на данном земельном участке каких-либо зданий, строений, сооружений. Выдаваемое в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство не заменяет собой процедуру отведения земельного участка для целей строительства либо изменения разрешенного использования предоставленного земельного участка. В соответствии с подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Исходя из п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендаторы земельных участков вправе возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием. Поскольку спорный земельный участок был предоставлен под существующий объект недвижимости, а документов, подтверждающих изменение разрешенного использования, заявителем не представлено, постольку отказ в государственной регистрации является законным и обоснованным. По вопросу применения ст. 36 Земельного кодекса РФ (о возможности выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства). 1) Гражданин П. обратился в суд общей юрисдикции с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок, приобретенный им на основании ст. 36 ЗК РФ под объект незавершенного строительства. Обстоятельства дела: между гражданином П. и муниципальным образованием был заключен договор аренды земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, в связи с чем в ЕГРП была внесена соответствующая запись. Позднее в ЕГРП было зарегистрировано право собственности П. на незавершенный строительством жилой дом, возведенный на соответствующем земельном участке (степень готовности - 4%). После регистрации права собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества между П. и муниципалитетом на основании ст. 36 ЗК РФ был заключен договор купли-продажи земельного участка, на котором он расположен, в связи с чем стороны договора купли-продажи обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прав. Принимая решение об отказе в государственной регистрации права собственности на предоставленный П. земельный участок, государственный регистратор руководствовался положениями ст. 36 ЗК РФ с учетом правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 23.12.2008 № 8985/08, и исходил из того, что установленное ст. 36 ЗК РФ право на приватизацию земельных участков предоставлено лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на приватизируемых земельных участках, в то время как объекты незавершенного строительства, являясь в силу ст. 130 ГК РФ самостоятельным объектом недвижимого имущества, не поименованы в ст. 36 ЗК РФ. Признавая отказ в государственной регистрации права собственности на земельный участок не соответствующим действующему законодательству, суд первой инстанции мотивировал свои выводы следующим. В соответствии со ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ отказ в предоставлении в собственность земельных участков для строительства не допускается, за исключением прямо установленных соответствующей статьей случаев (запрет приватизации, резервирование, изъятие земельного участка). Статья 36 ЗК РФ не содержит прямого запрета на приобретение права собственности в отношении земельных участков, занятых объектами незавершенного строительства, в то время как согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимого имущества обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования земельные участки, на которых расположены такие объекты. Таким образом, право на приобретение в собственность земельных участков имеют собственники всех объектов недвижимого имущества, расположенных на соответствующих земельных участках, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка не допускается по установленным ЗК РФ основаниям. Судебная коллегия Пермского краевого суда оставила решение суда первой инстанции без изменения, жалобу Управления - без удовлетворения, отметив, что перечень объектов недвижимости, перечисленный в ст. 36 ЗК РФ, не является исчерпывающим, а потому в законе не имеется прямого запрета на приватизацию земельных участков, занятых объектами незавершенного строительства. 2) В связи с вышеприведенным судебным делом, которое было рассмотрено судом общей юрисдикции, представляет интерес практика арбитражных судов по вопросу о возможности применения ст. 36 ЗК РФ к случаям приватизации земельных участков под расположенными на них объектами незавершенного строительства. Заместитель прокурора в порядке ст. 52 АПК РФ обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного на основании ст. 36 ЗК РФ между администрацией городского поселения (продавец) и индивидуальным предпринимателем К. (покупатель), применении двусторонней реституции. Управление было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица. Обстоятельства дела: в 2007 году между К. и администрацией городского поселения был заключен договор аренды земельного участка под строительство жилого дома, в связи с чем в ЕГРП внесена соответствующая запись. В 2008 году в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности К. на незавершенный строительством жилой дом, расположенный на арендуемом земельном участке. После государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества между администрацией городского поселения и К. был заключен договор купли-продажи земельного участка, ранее находящегося в аренде у покупателя. На основании соответствующего договора купли-продажи в 2008 году в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности К. на приобретенный им земельный участок. Заявляя о недействительности заключенного договора купли-продажи земельного участка, заместитель прокурора обосновывал свои требования тем, что К. не является лицом, имеющим право на приобретение земельного участка в собственность на основании ст. 36 ЗК РФ, поскольку принадлежащий ему и расположенный на спорном земельном участке объект недвижимого имущества не является зданием, строением, сооружением, а представляет собой объект незавершенного строительства, в связи с чем оспариваемый договор купли-продажи не соответствует требованиям действующего законодательства и является ничтожной сделкой. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных прокурором требований, мотивировал свои выводы положениями ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", указав, что "при наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, который в этом случае является участвующим в гражданском обороте объектом недвижимого имущества, оснований для ограничительного толкования ст. 36 ЗК РФ и проведения анализа соответствия объекта незавершенного строительства понятиям здания, строения, сооружения исходя из строительных или иных норм и правил, носящих технический характер, не имеется". Кроме того, отметил суд, ограничение возможности приватизации земельного участка под расположенным на нем объектом недвижимого имущества не согласуется с принципом неразрывности судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1 ЗК РФ). Относительно возможности применения к спорным правоотношениям Постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08 суд отметил, что, поскольку государственная регистрация права собственности на земельный участок была проведена ранее даты принятия соответствующего Постановления, в целях обеспечения стабильности общественных отношений в сфере гражданского оборота, баланса прав и законных интересов всех его участников, а также недопустимости чрезмерного ограничения прав собственника имущества применение положений вышеуказанного Постановления Президиума ВАС РФ к спорным правоотношениям невозможно. Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с выводами суда первой инстанции не согласился и отменил принятое им решение. Заявленные прокурором требования были удовлетворены судом апелляционной инстанции в полном объеме по следующим мотивам. Из материалов дела следовало, что земельный участок предоставлялся К. в аренду для целей строительства. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства и установлении специальных оснований прекращения такого договора. В связи с этим при первоначальном предоставлении земельного участка под строительство положения ст. 36 ЗК РФ не подлежат применению к случаям выкупа такого земельного участка до окончания строительства. Наличие у покупателя зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством объект не является основанием возникновения права выкупа по ст. 36 ЗК РФ, поскольку в отличие от зданий, строений, сооружений объект незавершенного строительства не может быть использован по назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Ввиду отсутствия установленных законом оснований для выкупа спорного земельного участка оспариваемый договор был признан ничтожной сделкой. Судом кассационной инстанции постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменения. По вопросу применения ч. 11.1 ст. 154 Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Муниципальный район обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права муниципальной собственности на объекты недвижимого имущества. Обстоятельства дела: в 2006 году на основании решения суда общей юрисдикции о признании права собственности на бесхозяйные объекты недвижимого имущества в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности муниципального района на здания трансформаторных подстанций. В 2010 году между муниципальным районом и городским поселением был заключен договор безвозмездной передачи трансформаторных подстанций, в связи с чем стороны соответствующего договора обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прав. По истечении установленного срока регистрации в связи с неустранением причин приостановления государственным регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации прав на том основании, что действующим законодательством не установлена возможность разграничения имущества, находящегося в муниципальной собственности, путем заключения между муниципальными образованиями договоров безвозмездной передачи имущества. Суд первой инстанции исходя из системного толкования положений ст. 154 Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ <1> , ст. 50, ст. 85 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" в удовлетворении заявленных муниципальным районом требований отказал, мотивировав свои выводы следующим. В целях практической реализации положений вышеназванных законов на территории Пермского края был принят Закон от 26.02.2009 № 395-ПК "О порядке разграничения имущества, находящегося в собственности муниципальных образований Пермского края", срок действия которого истек 31.12.2009. В связи с этим в настоящее время на территории Пермского края отсутствует какая-либо нормативная база, устанавливающая порядок разграничения муниципального имущества. Заключение договора безвозмездной передачи имущества не является законодательно урегулированным способом передачи (разграничения) муниципального имущества, а поскольку в регистрирующий орган не был представлен правовой акт субъекта о разграничении муниципального имущества как установленное законом основание возникновения права муниципальной собственности, отказ в государственной регистрации перехода права собственности является обоснованным. -------------------------------- <1> Федеральный закон от 22.08.2004 № 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты РФ и признании утратившими силу некоторых законодательных актов РФ в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ".
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд решение суда первой инстанции оставил без изменения, подтвердив обоснованность содержащихся в нем выводов. В кассационном порядке вопрос о законности принятого государственным регистратором решения не рассматривался. По вопросам применения законодательства об охране объектов культурного наследия при осуществлении регистрации прав. Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления во внесении изменений в ЕГРП, связанных с переводом жилого помещения в нежилое, основанием для которого послужило непредставление заявителем заключения органа по охране объектов культурного наследия о допустимости проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения, необходимого в соответствии со ст. 22, 26 ЖК РФ. В ходе судебного разбирательства общество заявило дополнительное требование о признании незаконным решения Управления о внесении записи об ограничении (обременении) прав на данный объект в связи с наличием у данного помещения статуса объекта культурного наследия в порядке устранения технической ошибки после регистрации права собственности общества на данное жилое помещение. Указанные требования заявитель обосновал тем, что исправление технической ошибки в ЕГРП в данном случае должно было происходить в судебном порядке, поскольку таким исправлением были нарушены права заявителя. Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных обществом требований отказал в полном объеме, указав, что, поскольку дом, в котором расположено спорное жилое помещение, является памятником градостроительства, учитывая, что перевод жилого помещения сопровождался переустройством (перепланировкой), постольку для получения решения о переводе общество обязано было предоставить в администрацию района заключение уполномоченного органа в области охраны объектов культурного наследия. Принимая во внимание то обстоятельство, что такое заключение представлено не было, принятое администрацией района решение о переводе противоречит ст. 22, 26 ЖК РФ и не может служить основанием для проведения регистрационных действий.
Доводы заявителя и администрации района о том, что они действовали без учета сведений о зарегистрированном ограничении (обременении) прав заявителя, судом отклонены, поскольку сведения о перечне объектов, являющихся объектами культурного наследия и расположенных на территории г. Перми, являются общедоступными, в силу чего данные лица обязаны действовать с учетом установленных законом ограничений независимо от наличия либо отсутствия такой информации в ЕГРП. Оценивая законность действий Управления по внесению записи об ограничении (обременении) прав на данный объект в связи с наличием у данного помещения статуса объекта культурного наследия в порядке устранения технической ошибки, суд указал, что данные действия не противоречат закону и не нарушают прав и охраняемых законом интересов заявителя, поскольку данные ограничения (обременения) прав собственников культурного наследия возникают на основании закона в публичных интересах и действуют независимо от факта проведения либо непроведения их государственной регистрации в ЕГРП. Суд апелляционной инстанции решение оставил без изменения. О совершении регистрационных действий при наличии в ЕГРП записи об аресте (запрещении). Банк обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий регистрирующего органа по отказу внесения изменений в ЕГРП, связанных с государственной регистрацией смены залогодержателя недвижимого имущества, обязании провести государственную регистрацию смены залогодержателя. Отказывая во внесении изменений в ЕГРП в связи со сменой залогодержателя, государственный регистратор исходил из содержащихся на момент подачи соответствующего заявления непрекращенных записей об аресте имущества и запрете Управлению совершать регистрационные действия. Поскольку в силу имеющихся записей об аресте и запрете Управлению было запрещено совершать любые регистрационные действия в отношении соответствующих объектов недвижимого имущества, государственная регистрация изменений в связи со сменой залогодержателя была приостановлена государственным регистратором на основании п. 1 ст. 19 Закона о регистрации с целью получения дополнительных сведений о возможности внесения записей и о снятии ареста, запрета (были направлены соответствующие запросы в органы, наложившие арест и запрещение). Поскольку в течение срока приостановления в регистрирующий орган не поступило информации, свидетельствующей о снятии арестов, запрещений, и о том, что они не препятствуют проведению заявленных регистрационных действий, государственным регистратором было отказано в проведении регистрационных действий на основании п. 2 ст. 19 и абзаца 6 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, отклонив доводы заявителя о том, что наличие арестов и запрещений регистрирующему органу совершать регистрационные действия в отношении имущества не является препятствием для внесения в ЕГРП изменений, связанных со сменой залогодержателя, поскольку смена залогодержателя не влечет перехода прав на недвижимое имущество. Семнадцатый арбитражный апелляционный суд решение суда первой инстанции оставил без изменения, апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения, указав, что из документов - оснований наложения ареста и запрещения не следует, что соответствующими органами наложен запрет только на совершение регистрационных действий, связанных с отчуждением прав на объекты недвижимости, а, напротив, из буквального содержания соответствующих документов следует, что регистрирующему органу запрещено совершать любые регистрационные действия в отношении объектов недвижимости, куда следует отнести и регистрационные действия по внесению в ЕГРП записей в связи со сменой залогодержателя. Постановлением суда кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставлены без изменения. О регистрации прав на объект недвижимого имущества при наличии сведений о его принадлежности разным лицам. Гражданин К. обратился в суд общей юрисдикции с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на квартиру. Обстоятельства дела: в регистрирующий орган в целях государственной регистрации права собственности гражданина К. на квартиру в качестве документов-оснований были представлены договор участия в долевом строительстве, заключенный в 2007 году, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также акт приема-передачи квартиры. В течение срока регистрации с заявлением о государственной регистрации права собственности на эту же квартиру обратился гражданин И., представив в качестве документов, подтверждающих наличие прав, договор на долевое участие в строительстве квартиры, заключенный в 2002 году, и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Государственный регистратор, усомнившись при таких обстоятельствах в бесспорности заявленных к регистрации прав, отказал обоим заявителям в государственной регистрации права собственности на квартиру на основании абзаца 3 и абзаца 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации. Управление, обосновывая в суде первой инстанции законность принятого государственным регистратором решения, ссылалось на существование между гражданином К. и гражданином И. неразрешенного спора о праве, который проявился (стал очевидным) в процессе совершения регистрационных действий. Однако государственный регистратор в силу отсутствия на то соответствующих полномочий не вправе разрешать спор о действительности прав одного лица и юридической порочности возникновения прав у другого при условии, что ни один из договоров участия в долевом строительстве не признан недействительным. Учитывая, что при наличии спора о праве оспаривание действий регистрирующего органа не имеет самостоятельного правового значения, поскольку возникший спор о правах остается в таком случае неразрешенным либо разрешенным, но ненадлежащим способом, Управление со ссылкой на ст. 263 ГПК, ст. 4 ГПК просило суд оставить заявленные К. требования без рассмотрения. Суд первой инстанции согласился с доводами Управления о наличии неразрешенного спора о праве и вынес определение об оставлении заявленных требований без рассмотрения. В кассационном порядке дело не рассматривалось. По вопросам применения ст. 25.2, 25.3 Закона о регистрации прав (упрощенный порядок регистрации прав). В 2010 году судами общей юрисдикции было рассмотрено несколько дел о признании незаконными отказов Управления в государственной регистрации права собственности на земельные участки в упрощенном порядке. В государственной регистрации права собственности Управлением было отказано в связи с тем, что в качестве основания для регистрации права заявителями представлялись решения органов местного самоуправления об утверждении результатов инвентаризации земель (в частности, Постановление Главы города Перми от 26.05.1999 № 1033 "Об утверждении результатов инвентаризации земель в Ленинском и Орджоникидзевском районах", решение комиссии по установлению границ землепользований в черте г. Перми 1999 г., Постановление Главы города Перми об утверждении результатов инвентаризации земель в Мотовилихинском районе г. Перми). Однако данные документы устанавливают лишь границы землепользований, но не устанавливают и не удостоверяют прав гражданина на земельный участок, а, следовательно, не могут служить основанием для регистрации права собственности в упрощенном порядке в соответствии с п. 2 ст. 25.2 Закона о регистрации прав. Считая, что данные документы являются подтверждением того, что заявители являются пользователями земельных участков, а значит, могут служить основанием для регистрации права собственности в качестве иного документа, устанавливающего или удостоверяющего право гражданина на данный земельный участок, заявителями обжалованы решения Управления об отказе в государственной регистрации в суд. Судами первой инстанции отказы Управления признаны законными и обоснованными, установлено, что представленные на регистрацию документы свидетельствуют об инвентаризации (учете) земельных участков, произведенной в 1999 г., приняты органами местного самоуправления с целью установления границ земельных участков, определения фактических землепользователей земельных участков, создания первичных основ государственного земельного кадастра, выявления свободных участков для предоставления их гражданам, выявления земель, используемых не по назначению, и случаев самозахвата, и, следовательно, не устанавливают и не удостоверяют прав на земельные участки, не могут быть признаны в качестве правоустанавливающих. Судом кассационной инстанции данные решения отставлены без изменения. Также в 2010 году предметом судебных разбирательств являлись споры о признании недействительными прав на объекты недвижимости, зарегистрированных в упрощенном порядке. В частности, судами общей юрисдикции были рассмотрены споры по искам колхоза к гражданам, зарегистрировавшим право собственности на индивидуальные жилые дома в упрощенном порядке на основании правоустанавливающего документа на земельный участок (свидетельства о праве собственности на землю, выданного органом местного самоуправления до введения в действие ЗК РФ) и кадастрового паспорта жилого дома (п. 4 ст. 25.3 Закона о регистрации прав). Как установлено в судебных заседаниях, жилые дома были построены колхозом и являются его собственностью, а проживающие в них граждане фактически являются нанимателями жилых помещений. Тем не менее органом местного самоуправления гражданам в период проведения приватизации земли (90-е годы) были выданы свидетельства о праве собственности на земельные участки, на которых расположены данные жилые дома. Воспользовавшись наличием правоустанавливающего документа на землю, а также нарушениями органа технического учета, допущенными при оформлении кадастрового паспорта (отсутствие информации, свидетельствующей о принадлежности колхозу данного дома), граждане зарегистрировали права собственности в упрощенном порядке. Судом не установлено нарушений в действиях регистрирующего органа, поскольку сомнений в наличии оснований для государственной регистрации права не возникло. Зарегистрированные права собственности на жилые дома признаны судом недействительными вследствие незаконных действий органа технического учета. По вопросам о взыскании морального вреда, причиненного незаконными действиями по регистрации прав. Гражданин обратился в суд общей юрисдикции с иском к Управлению о взыскании компенсации морального вреда в размере 100000 руб., обосновывая свои требования тем, что отказом Управления в регистрации прав, признанным незаконным решением суда, нарушены его права, которые подлежат восстановлению помимо прочего иными способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ, в частности, путем компенсации морального вреда. Уточняя исковые требования, истец указал, что действиями Управления причинен вред его неимущественным правам, а именно: причинен вред здоровью, выраженный в неоднократном сильном волнении, отсутствии аппетита, нарушении сна, что смертельно опасно для него как для ветерана ВОВ, также ущемлено достоинство личности, что выразилось в чувстве обиды и негодования. Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано. Отказывая в иске, суд исходя из анализа положений ст. 15, 16, 151, 1069, 1099 ГК РФ, ст. 31 Закона о регистрации прав указал, что, поскольку моральный вред подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом, а в случае признания незаконным отказа в регистрации права, повлекшего нарушение имущественных прав истца, Закон о регистрации прав не предусматривает ответственности в виде компенсации морального вреда, заявленные требования о компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат. Кроме того, судом указано, что заявителем не доказано причинение регистрирующим органом нравственных или физических страданий, не доказано наличие вины регистрирующего органа или его должностного лица (совершение оспариваемых действий основано на неправильном толковании им положений закона, что не может расцениваться в качестве умысла или неосторожности), а также не доказано наличие причинно-следственной связи между какими-либо страданиями истца и противоправными действиями регистрирующего органа. Решение суда в вышестоящие инстанции в установленном порядке не обжаловалось. По вопросам исправления технических ошибок, допущенных при регистрации прав, по заявлению регистрирующего органа (ст. 21 Закона о регистрации). 1) Управление в порядке п. 2 ст. 21 Закона о регистрации обратилось в районный суд с заявлением об исправлении технической ошибки, допущенной при регистрации прав. Суд на основании ст. 135 ГПК РФ вынес определение о возврате заявления об исправлении технической ошибки в связи с неподсудностью дела данному суду, указав, что в заявлении отсутствуют сведения о нахождении либо проживании лиц, участвующих в процессе, на территории юрисдикции соответствующего районного суда. Пермский краевой суд, удовлетворяя частную жалобу Управления и отменяя определение районного суда в связи с неправильным применением норм процессуального права, указал, что, поскольку регистрирующий орган, обращаясь с заявлением об исправлении технической ошибки, допущенной при регистрации прав, не ставит перед судом вопрос об оспаривании чьих-либо прав, постольку отсутствуют основания полагать, что подобное заявление подлежит рассмотрению в порядке искового производства. В соответствии с ч. 1, п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций, в том числе факты владения и пользования недвижимым имуществом. Поскольку государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим фактом, с которым связаны возникновение и переход прав на недвижимое имущество, заявление об исправлении технической ошибки, допущенной при регистрации прав, при отсутствии спора о правах на зарегистрированный объект и отсутствии установления факта в ином порядке подлежит рассмотрению в порядке особого производства в соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ. Согласно ст. 266 ГПК РФ заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, подается в суд по месту жительства заявителя, за исключением заявления об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом, которое подается в суд по месту нахождения недвижимого имущества. Поскольку предметом поданного Управлением заявления об исправлении технической ошибки является факт ошибочного внесения в ЕГРП определенной записи на объект, расположенный на территории суда, в который было подано заявление, при отсутствии спора о праве на данный объект указанное заявление подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном п. 6 ч. 2 ст. 264, ст. 266 ГПК РФ, по месту нахождения недвижимого имущества, т.е. районным судом, в который Управлением было подано заявление. 2) Управление обратилось в городской суд с заявлением об исправлении технической ошибки, допущенной при регистрации прав. В ходе судебного разбирательства было установлено, что в 2008 году ТСЖ обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом. Из представленных совместно с заявлением документов следовало, что ТСЖ действовало от имени и в интересах собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обращалось за регистрацией права на основании ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Однако в результате технической ошибки в ЕГРП ошибочно была внесена запись о единоличном правообладателе земельного участка - ТСЖ. В 2009 году решением арбитражного суда зарегистрированное право собственности ТСЖ на земельный участок под многоквартирным домом признано недействительным. В целях приведения содержащихся в ЕГРП записей в соответствие с документами, имеющимися в деле правоустанавливающих документов, регистрирующий орган обратился в порядке п. 2 ст. 21 Закона о регистрации в суд с соответствующим заявлением. По результатам оценки представленных документов суд первой инстанции вынес решение об исправлении технической ошибки, допущенной при регистрации права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, путем внесения в ЕГРП записи о праве общей долевой собственности на соответствующий земельный участок собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. О распоряжении бывшими супругами недвижимым имуществом, приобретенным в период брака. Гражданин К. обратился в суд общей юрисдикции с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного между гражданкой К. и гражданином М. (далее - ответчики), применении последствий недействительности сделки. Обстоятельства дела: гражданин К. с 1995 года состоял в браке с гражданкой К. В период брака (в 2003 году) супругами была приобретена квартира. В соответствии со свидетельством о праве собственности титульным собственником квартиры являлась К. В 2007 году брак между супругами был расторгнут. В 2008 году между гражданкой К. (продавец) и гражданином М. (покупатель) был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Оспаривая действительность заключенного договора, гражданин К. ссылался на ст. 168 ГК РФ, полагая, что данная сделка ничтожна, поскольку совершена с нарушением требований ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, устанавливающей необходимость получения нотариально удостоверенного согласия супруга при распоряжении общим имуществом. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал, что с момента расторжения брака правоотношения между бывшими супругами не могут регулироваться положениями Семейного кодекса РФ. Поскольку в момент заключения сделки по отчуждению квартиры брак между супругами был расторгнут, постольку в данном случае подлежат применению иные нормы права, а именно нормы гражданского законодательства о совместной собственности. В соответствии со ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. При таких обстоятельствах, учитывая, что после расторжения брака режим общего имущества на квартиру между бывшими супругами сохранился, но в рамках уже гражданского законодательства, суд признал, что для распоряжения соответствующей квартирой нотариально удостоверенного согласия гражданина К. не требовалось. При этом суд отметил, что подобная сделка является оспоримой, но не ничтожной, в связи с чем заявителю для защиты своих прав необходимо доказать, что приобретатель по такой сделке (гражданин М.) знал или должен был знать о несогласии гражданина К. на распоряжение квартирой и об отсутствии у гражданки К. таких полномочий. Однако поскольку заявленные требования истцом уточнены не были, в удовлетворении заявленных требований суд отказал. Пермский краевой суд решение суда первой инстанции оставил без изменения, кассационную жалобу истца - без удовлетворения. По вопросу применения ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЖК РФ), ст. 36 Жилищного кодекса РФ. ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском к органу местного самоуправления (далее - администрация) о признании права общей долевой собственности на земельный участок за собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, а также с требованием к застройщику о признании незаконным разделения земельного участка. В ходе судебного разбирательства были установлены следующие обстоятельства. В 2004 году между администрацией и застройщиком заключен договор о комплексной застройке территории двух кварталов одного из районов г. Перми, предусматривающий строительство комплекса многоквартирных жилых домов, в связи с чем застройщику предоставлены в аренду земельные участки, имеющие вид разрешенного использования - под строительство жилых домов, один из которых площадью 8989 кв. м. Во исполнение своих обязательств застройщик на земельном участке площадью 8989 кв. м возвел жилой многоквартирный дом (№ 25), который был введен в эксплуатацию в установленном порядке. Спустя некоторое время собственники жилых и нежилых помещений этого многоквартирного дома на общем собрании приняли решение об оформлении права общей долевой собственности на земельный участок площадью 8989 кв. м, в связи с чем обратились в регистрирующий орган с соответствующим заявлением. Государственный регистратор по результатам проведения правовой экспертизы с учетом поступившей от компетентных органов информации в государственной регистрации права общей долевой собственности на основании ст. 36 ЖК РФ отказал, поскольку из представленных документов не представилось возможным установить, что земельный участок под данным многоквартирным домом, необходимый для его эксплуатации, сформирован в установленном порядке (ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ). Кроме того, поскольку по проектной документации земельный участок площадью 8989 кв. м предоставлялся под строительство нескольких многоквартирных домов, учитывая, что многоквартирный дом № 25 был построен и введен в эксплуатацию, а застройщику необходимо было продолжать строительство других домов, им (застройщиком) было принято решение о разделении земельного участка площадью 8989 кв. м на два самостоятельных участка с расчетом на то, что один из них, площадью 5946 кв. м, будет предназначен для эксплуатации уже возведенного жилого дома № 25. ТСЖ, действуя от имени собственников помещений многоквартирного дома № 25, полагая, что, поскольку земельный участок площадью 9898 кв. м сформирован и поставлен на кадастровый учет, а право собственности у собственников помещений многоквартирного дома возникло на данный земельный участок с момента его ввода в эксплуатацию, учитывая, что других строений на данном земельном участке не имеется, избрав в качестве способа защиты своих прав признание права собственности, обратилось с вышеуказанным иском в суд. Суд первой инстанции по результатам оценки собранных доказательств пришел к следующим выводам. По смыслу ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, становится объектом права общей долевой собственности собственников помещений такого многоквартирного дома в том случае, если он сформирован и прошел кадастровый учет с тем, чтобы его разрешенное использование было определено как эксплуатация (использование) многоквартирного дома. Между тем в соответствии с имеющимися в государственном кадастре недвижимости сведениями земельный участок площадью 8989 кв. м, о признании права общей долевой собственности на который просит заявитель, имеет разрешенное использование - под строительство жилых домов. Поскольку доказательств того, что земельный участок площадью 8989 кв. м сформирован для эксплуатации многоквартирного дома № 25, представлено не было, суд в удовлетворении требования о признании права собственности отказал. Заявленные истцом требования о признании незаконным разделения земельного участка площадью 8989 кв. м на два самостоятельных участка суд также признал необоснованными, поскольку доказательств того, что при разделе спорного земельного участка были нарушены требования действующего законодательства, заявителем представлено не было. Суд апелляционной инстанции решение суда оставил без изменения.
Официальная публикация в СМИ:
"Информационно-статистический бюллетень Управления Судебного департамента в Пермском крае", № 1(17), май, 2011
"Анализ судебной практики по вопросам, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за 2010 год"
(подготовлен Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю)
| | |
|
