АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 18 мая 2011 г. по делу № А29-715/2011
(извлечение)
Резолютивная часть решения объявлена 11 мая 2011 года, полный текст решения изготовлен 18 мая 2011 года.
Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Автотракторсервис"
к Администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" и к Агентству Республики Коми по управлению имуществом
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми
о признании права собственности на объект недвижимого имущества
при участии:
от истца: М.В. - руководитель;
от ответчиков: П.В. - по доверенности от 14.02.2011 года (от Агентства РК по управлению имуществом); Б.Е. - по доверенности от 24.01.2011 года (от АМОГО "Сыктывкар")
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Автотракторсервис" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства - здание гаража, расположенного по адресу: г. Сыктывкар, м. Човью, ул. Мелиораторов, д. 5 (далее - спорное имущество, здание гаража).
Исковые требования основаны на том, что общество приобрело по договору купли-продажи от 3 июля 2001 года у общества с ограниченной ответственностью "Сыктывкарская ремонтно-механическая мастерская" (далее - ООО "Сыктывкарская РММ") спорное имущество. Договор исполнен сторонами надлежащим образом, однако до момента ликвидации продавца переход права собственности на здание гаража зарегистрирован не был, первичное право продавца также не зарегистрировано. Между тем спорное здание построено правопредшественниками ООО "Сыктывкарская РММ" на основании надлежащим образом выданной разрешительной документации, своими силами и за свой счет, и до момента продажи обществу находилось на балансе продавца. Нормативным основанием исковых требований указаны положения статей 12, 209, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Определением от 15 марта 2011 года Администрация муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее - администрация) и Агентство Республики Коми по управлению имуществом (далее - Агентство) привлечены к участию в деле в качестве ответчиков.
Агентство сообщило суду, что спорное имущество собственностью Республики Коми не является, в реестре республиканской собственности не значится. Между тем с требованиями истца не согласно и обращает внимание суда на ненадлежащее оформление документов, на основании которых истец основывает свое право. Также указывает на то, что поскольку право собственности на здание гаража за ООО "Сыктывкарское РММ" зарегистрировано не было, данная организация не могла распорядиться им по своему усмотрению, в том числе совершить сделку по продаже имущества истцу.
Администрация прав истца не оспаривает и подтверждает, что спорное имущество построено не самовольно, при наличии надлежащего разрешения. В настоящее время земельный участок, на котором расположено здание гаража, находится у ответчика в аренде.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в рассмотрении дела участвует Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее - Управление). Управление ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствии своего представителя.
По существу иска Управление сообщило суду, что истцом подано заявление о регистрации права собственности в отношении спорного имущества на основание договора купли-продажи от 13.07.2001. Право собственности продавца не зарегистрировано и документов, устанавливающих данное право, на регистрацию не предоставлялось. В настоящий момент государственная регистрация приостановлена на основании заявления общества.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.
В соответствии с актом выбора земельного участка под строительство гаража на 5 автомашин от 13 апреля 1989 г. (л.д. 115), по заявке Сыктывкарской ремонтно-механической мастерской ПСПЭО "Комимелиорация" комиссией произведено обследование земельного участка площадью 0,1 га из земель УПТК ПСПЭО "Комимелиорация" в промузле Човью под строительство гаража на 5 автомашин на основе типового проекта № 503-124 с предусмотренной надстройкой второго этажа над зданием гаража; участок признан пригодным для строительства заявленного объекта.
Решением Исполнительного комитета Сыктывкарского городского совета народных депутатов от 18 мая 1989 г. № 5/195 § 33 "Об утверждении актов выбора земельных участков на строительство объектов и трасс инженерных сетей в г. Сыктывкаре" (л.д. 14) Сыктывкарской ремонтно-механической мастерской ПСПЭО "Комимелиорация" разрешено произвести строительство гаража на территории базы управления производственно-технологической комплектации объединения в промузле Човью.
Постановлением главы администрации г. Сыктывкара от 25.03.1993 г. № 3/555 § 2 "О предоставлении земельных участков предприятиям, организациям, гражданам г. Сыктывкара" (л.д. 15) Сыктывкарской ремонтно-механической мастерской АО "Комимелиорация" предоставлен земельный участок площадью 9238 кв.м из земель города в промузле Човью, занимаемый мастерской, по фактическому пользованию, в аренду, сроком на 5 лет. Приложением к данному постановлению является схема закрепления границ земельного участка, предоставленного Сыктывкарской РММ (л.д. 16), в который, как следует из схемы и не оспорено участниками процесса, входит в том числе и участок, использованный для постройки гаража.
Согласно представленной в дело архивной справке от 12 января 2011 г. NТ-9-10 (л.д. 22) в документах архивного фонда ООО "Сыктывкарская РММ" имеются сведения о переименованиях: 22 февраля 1993 г. на базе Сыктывкарской РММ создано Товарищество с ограниченной ответственностью (ТОО) "Сыктывкарская РММ" (протокол общего собрания учредителей № 01 от 22.02.1993 г.).
По договору № 608 купли-продажи на основании договора аренды от 22 июня 1993 года (л.д. 17) Фонд государственного имущества Республики Коми (правопредшественник Агентства) продало ТОО "Сыктывкарская ремонтно-механическая мастерская" в соответствии с договором аренды от 1 января 1991 года имущество, находящееся по адресу: г. Сыктывкар, м. Човью, ул. Мелиораторов, 5. 24 июня 1994 г. Фондом государственного имущества Республики Коми выдано свидетельство на право собственности (л.д. 18), которым удостоверено право собственности ТОО "Сыктывкарская ремонтно-механическая мастерская" на имущество, приобретенное по договору купли-продажи № 608 от 22 июня 1994 г. Несмотря на несоответствие даты договора его дате, указанной в свидетельстве, Агентство не пояснило суду и документально не подтвердило, что основанием выдачи свидетельства является иной договор с тем же номером, или что данное свидетельство недействительно.
27 декабря 1995 г. главой администрации г. Сыктывкара вынесено постановление № 12/2724 § 7 "Об утверждении границ и предоставлении земельного участка в пользование на правах аренды в связи с перерегистрацией землепользователей и уточнением границ занимаемых территорий" (л.д. 19). Как следует из данного постановления, товариществу с ограниченной ответственностью "Сыктывкарская ремонтно-механическая мастерская" в пользование на правах аренды сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 10178 кв.м из земель промышленного назначения города Сыктывкара по адресу: Човский промрайон, улица Мелиораторов, 5 для эксплуатации зданий и сооружений с целевым назначением - производственная база.
Согласно указанной ранее архивной справке 5 октября 1999 г. ООО "Сыктывкарская РММ" стало правопреемником ТОО "Сыктывкарская РММ" (свидетельство ОГРН № <...> от <...>).
МУП "Бюро технической инвентаризации" 15.10.2001 г. выдана ООО "Сыктывкарская РММ" справка № 7993 (л.д. 23) для представления на предмет оформления государственной регистрации права в том, что в г. Сыктывкаре по ул. Мелиораторов, домовладение № 5 зарегистрировано в материалах бюро технической инвентаризации на праве собственности здание гаража (литер Е) незавершенное строительство стоимостью 46000 руб. полезной площадью 402,3 кв.м готовностью относительно проекта 50%. Документом, подтверждающим право собственности ООО "Сыктывкарская РММ" указано решение Сыктывкарского горисполкома о выделении земельного участка под строительство от 18.05.99 г. № 5/95 § 33. Уставные документы зарегистрированы в администрации СБТИ 13-448; изменений нет.
В тот же день ООО "Сыктывкарская РММ" для Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РК выдана справка о том, что строительство гаража на 5 а/машин начато в сентябре 1990 года за счет собственных средств РММ ПСПО Комимелиорация. Незавершенное строительство гаража отражено на балансе РММ с 1991 года. С 1992 г. незавершенное строительство гаража находится на балансе ТОО "Сыктывкарская РММ". Снято с баланса ООО "Сыктывкарская РММ" в июне 2001 года.
Управление земельными ресурсами администрации дало ООО "Сыктывкарская РММ" справку от 22.10.01 г. № 10-03/2771 (л.д. 143) о том, что данное общество состоит на учете как землепользователь по адресу: г. Сыктывкар, м. Човью, ул. Мелиораторов, 5, строительство здания гаража. Документы, подтверждающие права на землю, не оформлены.
Получению данных справок предшествовало заключение между ООО "Сыктывкарская РММ" (продавец) и обществом (покупатель) договора купли-продажи от 3 июля 2001 года (л.д. 25 - 26). Согласно условиям данного договора продавец обязуется передать в собственность покупателя здание гаража (незавершенное строительство), а покупатель обязуется принять его и уплатить за него денежную сумму (цену), указанную в договоре. В соответствии с данным в договоре описанием объекта предметом продажи явилось кирпичное здание, построен первый этаж площадь 402,3 кв.м, находится по адресу: г. Сыктывкар, м. Човью, ул. Мелиораторов, 5.
Фактическая передача здания гаража подтверждается актом приема-передачи от 3 июля 2001 г. (л.д. 27). Оплата приобретенного товара в согласованной в договоре сумме (46000 руб.) подтверждается справкой продавца (л.д. 28).
Между тем по заключении договора купли-продажи и по настоящее время сторонами договора не предприняты меры по государственной регистрации первичного права продавца на спорное имущество и государственной регистрации перехода данного права покупателю на основании заключенного договора.
В настоящее время продавец ликвидирован по решению арбитражного суда, запись о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена 17.09.2003 г., что подтверждается имеющейся в деле выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО "Сыктывкарская РММ" (л.д. 29 - 30).
28 апреля 2010 г. в отношении объекта незавершенного строительства выдан кадастровый паспорт (л.д. 11 - 13), описывающий спорный объект как гараж по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Мелиораторов, д.5, литера Е, площадь застройки 484,6 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства 50%, назначение нежилое.
Из имеющегося в деле технического паспорта гаража, составленного по состоянию на 8 октября 2001 года (л.д. 103 - 110) следует, что при площади застройки 484,6 кв.м общеполезная площадь здания гаража составляет 402,3 кв.м, что соответствует данным о площади в договоре от 03.07.2001 г., на основании которого истец заявляет себя собственником спорного имущества.
Земельный участок под кадастровым номером 11:05:0101006:145 площадью 10275 кв.м по адресу: г. Сыктывкар ул. Мелиораторов, д. 3, на котором, как следует из имеющихся в деле документов и подтверждено представителем арендодателя - администрацией, расположен и спорный объект недвижимости, находится у общества на правах долгосрочной аренды по договору № 01/10-408 от 13 октября 2010 г. (л.д. 32 - 37).
Истец указывает на то, что в соответствии с указанными документами по договору купли-продажи, заключенному еще в 2001 году, ему передано спорное имущество надлежащим собственником, права которого на данное имущество никем не оспаривались и не опровергались.
Заявленные истцом требования удовлетворяются судом в силу следующего.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно части 3 данной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно пункту 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Между тем оснований полагать, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой, судом не установлено. Совокупность имеющихся в деле документов дает основания полагать, что продавец спорного имущества истцу - ООО "Сыктывкарская РММ" в лице своего правопредшественника - осуществляло строительство при наличии выраженного собственником земельного участка в лице его полномочного представителя разрешения на строительство данного объекта недвижимости на предоставленном для этих целей земельном участке.
Таким образом, при осуществлении строительства данные действия продавца не были произведены самовольно, без надлежащим образом полученных документов, разрешающих строительство спорного объекта недвижимости.
В силу пункта 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно статье 263 Кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу статьи 41 Кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.
В силу изложенных правовых норм продавец был вправе осуществлять строительство спорного гаража на предоставленном ему для этих целей земельном участке.
В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ГК РФ). В силу ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (, , ГК РФ, ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (ГК РФ), а в случае реорганизации - с момента завершения реорганизации юридического лица (Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").
Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный регистратор), после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.
Вместе с тем в рассматриваемом случае ООО "Сыктывкарское РММ" свое право собственности зарегистрировать не может ввиду своей ликвидации.
То обстоятельство, что распорядительные действия по продаже спорного имущества истцу были произведены ООО "Сыктывкарское РММ" в отсутствие предварительной государственной регистрации своего права собственности, не может являться достаточным основанием для отказа истцу в иске. Целью подачи настоящего иска является восполнение неосуществления продавцом действий, направленных на юридическую передачу фактически проданного имущества истцу. Совокупность имеющихся в деле доказательств позволяет признать право продавца возникшим надлежащим образом.
Основания возникновения права продавца участвующими в деле лицами не оспорены, сведений о принадлежности данного имущества иным лицам в материалах дела не имеется.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ГК РФ). Договор, по которому истцу передано спорное имущество, заключен надлежащим образом и исполнен заключившими его сторонами. Истец непрерывно в течение длительного периода времени (с 2001 года) осуществляет открытое пользование спорным объектом, в том числе с оформлением права владения и пользования земельным участком, на котором данный объект расположен.
Таким образом, у истца возникло право собственности на приобретенный им объект недвижимости, в связи с чем данное право признается судом.
По вопросу распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины суд исходит из следующего.
Согласно положениям п. 1 ст. 111 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если спор возник вследствие нарушения лицом, участвующим в деле, претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного федеральным законом или договором, в том числе нарушения срока представления ответа на претензию, оставления претензии без ответа, арбитражный суд относит на это лицо судебные расходы независимо от результатов рассмотрения дела.
Поскольку рассмотренный спор возник в связи с несоблюдением истцом предусмотренного законодательством надлежащего порядка регистрации права собственности на объект имущества, перешедшего ему на основании договора, сведений об отказе истцу в государственной регистрации не имеется, суд относит все судебные расходы по уплате государственной пошлины на истца.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 180 - 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования удовлетворить.
Признать за обществом с ограниченной ответственностью "Автотракторсервис" права собственности на объект незавершенного строительства - здание гаража, расположенное по адресу: г. Сыктывкар, м. Човью, ул. Мелиораторов, д. 5 (литера Е, площадь застройки 484,6 кв.м).
Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.
Судья
