УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО ПЕРМСКОМУ КРАЮ
ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ
1. Вопрос: Необходимо ли уведомлять администрацию субъекта РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения?
Ответ: В силу п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Помимо указанного существует требование известить в письменной форме субъект Российской Федерации или муниципальное образование (в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации) о продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Согласно п. 2 ст. 4
Закона Пермской области от 31.10.2003 № 1080-220 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Пермской области" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, имеет Пермский край, а в случаях, если земельный участок примыкает к черте населенного пункта и(или) градостроительной документацией предусмотрено использование земельного участка для муниципальных нужд, - городское или сельское поселение, на территории которого расположен земельный участок.
Из анализа норм гражданского законодательства, посвященных купле-продаже недвижимого имущества, следует, что положения, регламентирующие отчуждение земельного участка, должны применяться и к купле-продаже доли в праве на земельный участок (ст. 6 ГК РФ).
Таким образом, продавец, отчуждающий долю в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, обязан известить в письменной форме администрацию Пермского края или городское или сельское поселение, на территории которого расположен земельный участок, о намерении продать земельный участок с указанием необходимых сведений.
При этом на государственную регистрацию должны быть представлены в том числе отказ от покупки отчуждаемого имущества (в данном случае доли в праве на земельный участок) либо уведомление о продаже указанного имущества, направленное в адрес администрации Пермского края или городского (сельского) поселения, на территории которого расположен отчуждаемый земельный участок.
2. Вопрос: По договору купли-продажи приобретено нежилое помещение в здании. При этом за продавцом нежилого помещения в ЕГРП было зарегистрировано и право долевой собственности на земельный участок. Возможна ли государственная регистрация права долевой собственности на земельный участок за покупателем на основании договора купли-продажи нежилого помещения?
Ответ: Отношения по приобретению прав на земельные участки, на которых расположены административные здания, урегулированы земельным законодательством.
Порядок приобретения прав на земельный участок, на котором расположено здание, помещения в котором принадлежат нескольким лицам на праве собственности, урегулированы ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ). Право общей долевой собственности собственниками помещений в здании может быть приобретено по решению компетентного органа на основании договора купли-продажи земельного участка.
Согласно ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельного участка и расположенного на указанном земельном участке объекта недвижимости.
В силу положений ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно ч. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. Поэтому и в случае отчуждения нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок. Указанная позиция подтверждается судебной практикой - информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров об ипотеке".
Таким образом, право собственности на долю в праве собственности на земельный участок при заключении договора купли-продажи помещения не возникает автоматически.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация носит заявительный характер.
Для проведения государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве собственности на земельный участок необходимо представить следующие документы:
- заявление собственника помещений или его представителя;
- документ, удостоверяющий личность заявителя (для предъявления);
- документ, подтверждающий полную оплату суммы государственной пошлины за проведение государственной регистрации;
- правоустанавливающий документ, подтверждающий права на долю в праве собственности на земельный участок.
3. Вопрос: Как отказаться от права собственности на земельный участок?
Ответ: В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавая им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Право собственности может быть прекращено при отказе собственника от права собственности (п. 1 ст. 235 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 53 Земельного кодекса РФ и п. 1 ст. 30.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на данный земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.
В случае если право собственности на такой земельный участок ранее не было зарегистрировано, то к заявлению об отказе от права собственности на земельный участок обязательно прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок (п. 2 ст. 30.2 Закона о регистрации).
В течение 5 дней с даты государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок регистрирующий орган направляет уведомление об этом в соответствующий орган и лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности. С момента государственной регистрации права и обязанности прежнего собственника земельного участка прекращаются в полном объеме.
В соответствии с подп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ, положения которого вступили в силу 29.01.2010, государственная пошлина не уплачивается за государственную регистрацию прекращения прав в связи с отказом от права собственности на объект недвижимого имущества.
4. Вопрос: Может ли один из участников долевой собственности земельного участка обратится в орган кадастрового учета с заявлением об учете изменений (например, площади земельного участка)?
Ответ: Согласно ч. 3 ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) с заявлением об учете изменений объекта недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. На основании ст. 27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета, если принятие такого решения допускается в соответствии с правилами настоящей статьи. Согласно ст. 246, 247 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех ее участников.
Исходя из взаимосвязи положений статей 246, 247 ГК РФ и ч. 3 ст. 20 Закона о кадастре, а также правовой природы права общей долевой собственности с заявлением о внесении изменений в ГКН должны обратиться все собственники недвижимого имущества, принадлежащего им на праве общей долевой собственности.
Эта позиция также поддерживается сложившейся судебной практикой.
Таким образом, в случае если с заявлением об учете изменений объекта недвижимости обратился один из участников долевой собственности, не являясь при этом представителем других собственников, орган кадастрового учета должен отказать в проведении процедуры учета изменений в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 27 Закона о кадастре.
5. Вопрос: Возможно ли обратиться в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права на земельный участок без приложения кадастрового паспорта?
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 1.2 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а не Закона о кадастре.
Ответ: Согласно изменениям, внесенным в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) Федеральным законом от 21.12.2009 № 334-ФЗ, кадастровый паспорт с 1 марта 2010 года не является документом, обязательным для осуществления государственной регистрации права собственности на земельный участок (ст. 16 и п. 5 ст. 18 Закона о регистрации). Однако согласно п. 1.2 ст. 20 Закона о регистрации не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". В таком случае регистратор в силу п. 1.2 ст. 20 Закона о кадастре должен отказать в осуществлении государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.
В настоящее время граждане и юридические лица имеют право представлять заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете (п. 2 ст. 16 Закона о регистрации). При этом днем приема заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, является день внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о соответствующем объекте недвижимости (п. 8 ст. 16 Закона о регистрации).
6. Вопрос: В какой срок лицо, привлеченное к административной ответственности, должно уплатить штраф?
Ответ: В соответствии со ст. 32.2 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) административный штраф должен быть уплачен лицом, привлеченным к административной ответственности, не позднее 30 дней со дня вступления постановления о наложении административного штрафа в законную силу либо со дня истечения срока отсрочки или срока рассрочки, если такие сроки были установлены в соответствии со ст. 31.5 КоАП РФ.
В соответствии со ст. 31.1 КоАП РФ постановление по делу об административном правонарушении вступает в законную силу после истечения срока, установленного для обжалования постановления по делу об административном правонарушении, если указанное постановление не было обжаловано или опротестовано. Жалоба на постановление может быть подана в течение 10 суток со дня вручения или получения копии постановления.
Сумма административного штрафа вносится или перечисляется лицом, привлеченным к административной ответственности, в банк. При отсутствии документа, свидетельствующего об уплате административного штрафа, по истечении тридцати дней со дня вступления постановления о наложении административного штрафа в законную силу либо со дня истечения срока отсрочки или срока рассрочки должностное лицо, вынесшее постановление, направляет соответствующие материалы судебному приставу-исполнителю для взыскания суммы административного штрафа в порядке, предусмотренном федеральным законодательством. Кроме того, должностное лицо вправе составить протокол об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 20.25 КоАП РФ, в отношении лица, не уплатившего административный штраф. Копия протокола об административном правонарушении направляется судье в течение трех дней со дня составления указанного протокола.
7. Вопрос: В какие сроки в настоящее время осуществляется государственная регистрация договора участия в долевом строительстве? В каком размере подлежит уплате государственная пошлина за регистрацию договора участия в долевом строительстве?
Ответ: Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в правовое регулирование отношений, связанных с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости. Изменения вступили в действие 21.06.2010 и коснулись в том числе вопросов государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства.
Особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве установлены в ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
Согласно п. 2.1 ст. 25.1 Закона о регистрации государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (под первым участником долевого строительства следует понимать первого обратившегося за государственной регистрацией).
После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Вопросы уплаты госпошлины за регистрацию договора участия в долевом строительстве урегулированы подпунктом 30 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, в соответствии с которым за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве физическими лицами уплачивается госпошлина в размере 200 рублей, организациями - 4000 рублей. Госпошлина за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора участия в долевом строительстве, уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, составляет 200 рублей.
8. Вопрос: При регистрации права собственности на жилое помещение необходимо представить технический или кадастровый паспорт?
Ответ: В связи с вступлением в законную силу Федерального закона от 21.12.2009 № 334-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01.03.2010 представления кадастрового паспорта на объект недвижимого имущества для государственной регистрации права собственности не требуется.
Однако в переходных положениях Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) (ст. 33) указывается, что до 01.01.2013 обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Его представление не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта, иной документ, предусмотренный Законом о регистрации, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Технические паспорта, иные документы, которые содержат описание зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 01.03.2008 в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимого имущества и сделок с ними, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.
Таким образом, на государственную регистрацию прав на жилое помещение предоставляется кадастровый паспорт этого помещения либо технический паспорт, выданный в установленном законодательством РФ порядке до 1 марта 2008 г.
9. Вопрос: Почему на свидетельстве о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества при совершении правообладателем сделки об его отчуждении не ставится штамп "ПОГАШЕНО"? Не является ли отсутствие такого штампа поводом для мошенничества?
Ответ: В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация права осуществляется посредством внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП).
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии со ст. 14 Закона о регистрации свидетельством о государственной регистрации прав удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество.
Таким образом, свидетельство о государственной регистрации прав является правоудостоверяющим, а не правоустанавливающим документом.
Требования Закона о регистрации не содержат указания об обязательном представлении свидетельства о государственной регистрации права при государственной регистрации перехода права. При этом согласно п. 2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В связи с изложенным орган, осуществляющий государственную регистрацию права, не вправе требовать представление свидетельств о государственной регистрации права при государственной регистрации перехода права. Также в силу действующего законодательства в сфере государственной регистрации права орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе хранить свидетельства о государственной регистрации права бывших правообладателей недвижимого имущества или ставить на них штамп "Погашено".
Во избежание риска при совершении участниками рынка недвижимости сделок по приобретению недвижимого имущества, иных сделок, недопущения совершения в отношении себя мошенничества Управление Росрегистрации по Пермскому краю рекомендует лицам, вступающим в какие-либо гражданско-правовые отношения с собственником (предполагаемым собственником) недвижимого имущества, проверять, является ли он таковым, запросив в Управлении сведения об объекте недвижимого имущества.
Сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц. Сведения, содержащиеся в ЕГРП, предоставляются в виде выписки, которая содержит описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.
Предоставление указанной информации является платным.
Подготовлено отделом правового обеспечения
Управления Росреестра по Пермскому краю
