НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 марта 2011 г. по делу № 33-1807/2011
Судья Сытик А.Л.
Докладчик Дмитриева Л.А.
Суд кассационной инстанции по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего: Шостак Г.П.,
судей: Дмитриевой Л.А., Недоступ Т.В.,
при секретаре: Ц.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 22 марта 2011 года гражданское дело по иску К.Ж. к А.Д.И. о признании недействительными по признаку притворности договора купли-продажи квартиры и дополнительного соглашения к нему, применении последствий недействительности сделки путем возврата квартиры в собственность; встречным искам А.А.Г. и А.Д.И. к К.Ж. о признании договора залога квартиры незаключенным, по кассационной жалобе К.Ж. на решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 11 ноября 2010 г., которым удовлетворены исковые требования А.Д.И. В удовлетворении исковых требований А.А.Г., К.Ж. отказано.
Заслушав доклад судьи областного суда Дмитриевой Л.А., объяснения представителя К.Ж. - К.Е., представителей А.Д.И. - Ц., К.Л., К.Т., суд кассационной инстанции
установил:
К.Ж. после изменений и уточнений окончательно предъявлены исковые требования к А.Д.И. о признании недействительным подписанного ими договора купли-продажи квартиры № <...> по ул. <...> от <...> года и дополнительного соглашения к нему от <...> года как ничтожных притворных сделок, прикрывающих договор залога квартиры по договору займа от <...> года между А.А.Г. и К.Ж. с применением последствий их недействительности в виде возврата квартиры в собственность К.Ж.
Представитель К.Ж. в суде пояснила, что на самом деле воля сторон была направлена на залог квартиры по договору займа от <...> г., когда К.Ж. заняла у А.А.Г. <...> рублей для своего внука, попавшего в трудное материальное положение, под залог своей квартиры с правом выкупа после погашения долга, в связи с чем она подписала с А.Д.И. договор купли-продажи квартиры как договор залога, т.к. этой формы потребовал А.А.Г. Не отрицает, что К.Ж. деньги получила и не расплатилась по займу, т.к. внук уехал в Москву. Применять последствия договора залога в виде обращения взыскания на квартиру по неисполненному договору займа истец не просит, т.к. считает, что договор залога также недействителен, поскольку не проходил регистрации в УФРС. Также просит взыскать с ответчиков судебные расходы на представителя.
А.Д.И. предъявила встречный иск к К.Ж. о признании договора залога квартиры незаключенным. А.А.Г. предъявил аналогичный иск как самостоятельное требование.
Представители А-вых заявленные требования поддержали указав, что договор залога квартиры № <...> от <...> года является незаключенным, в связи с несоблюдением положений ст. 5 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", положений ст. ст. 130, 339, 337 ч. 1, 343, 344, 345, 353, 432 ГК РФ, несогласованность существенных условий договора по страхованию квартиры, хранению, обеспечению, рисках гибели и нерегистрацию в органах госрегистрации недвижимости. Представитель А.Д.И. также указывает, что сама А.Д.И., являясь покупателем квартиры по договору купли-продажи, вообще стороной займа не являлась и условий залога квартиры не подписывала с К.Ж. и подписывала с ней только условия договора купли-продажи квартиры и дополнительного соглашения к нему, по которому стала собственником и покупателем квартиры, не обремененной залогом, и стороной договора залога быть не может.
Утверждают, что стоимость приобретенной квартиры составляла <...> рублей, но по просьбе К.Ж. они указали меньшую цену в договоре, для снижения налогов. Представитель А.А.Г. Ц. также утверждает, что К.Ж. заключила с А.А.Г. договор займа денежных средств для своего внука в размере <...> рублей, которые до сих пор не возвратила, и также решила продать свою квартиру, поскольку у нее имелось и другое жилье, и продала ее его жене А.А.Г. без какого-либо залога квартиры, безусловно передав в собственность А.Д.И. квартиру и получив с нее полный расчет за квартиру, и это две самостоятельные раздельные сделки, которые совершены с различными сторонами.
Обе стороны заявили ходатайство о возмещении судебных расходов друг с друга по сбору доказательств и на представительство.
Решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 11 ноября 2010 года, с учетом определения суда от 30.12.2010 г. об исправлении описки, удовлетворены исковые требования А.Д.И. к К.Ж. о признании договора залога квартиры № <...> от <...> года незаключенным. Признан незаключенным между К.Ж. и А.Д.И. <...> года договор залога квартиры № <...>. В удовлетворении исковых требований А.А.Г. к К.Ж. о признании незаключенным <...> года договора залога квартиры № <...> между ним и К.Ж., и возмещении судебных расходов отказано. В удовлетворении исковых требований К.Ж. к А.Д.И. о признании недействительными по признаку притворности договора купли-продажи квартиры № <...> от <...> года и дополнительного соглашения к нему от <...> года, применении последствий недействительности сделки путем возврата квартиры № <...> в собственность К.Ж. отказано. Взыскано в пользу А.Д.И. с К.Ж. в возмещение судебных расходов по госпошлине и на представителей 9200 рублей, отказав в удовлетворении остальных требований о возмещении судебных расходов. Взыскано в пользу К.Ж. с А.А.Г. в возмещение судебных расходов 4000 рублей, отказав ей в удовлетворении остальных требований по судебным расходам.
В кассационной жалобе К.Ж. просит решение суда отменить в части отказа в иске К.Ж. к А.Д.И. о признании сделки недействительной и удовлетворения иска А.Д.И. к К.Ж. о признании договора незаключенным. Вынести по делу в указанной части новое решение.
В обоснование доводов кассационной жалобы указывает, что А.Д.И. договор залога с К.Ж. в письменной форме не подписывала, но имеющиеся в деле письменные доказательства, подтверждают то обстоятельство, что договор купли-продажи был заключен между К.Ж. и А.Д.И. только в качестве обеспечения обязательства К.Ж. по договору займа, заключенному с А.А.Г., то есть являлся притворной сделкой. Доказательством того, что А.Д.И., также как и К.Ж. при заключении договора купли-продажи квартиры по ул. <...>, имели в виду договор залога, свидетельствует претензия от 20.11.2009 г., подписанная собственноручно А.Д.И. На момент подписания договора купли-продажи и дополнительного соглашения у сторон отсутствовало волеизъявление на исполнение указанной сделки. Согласно дополнительного соглашения за К.Ж. и членами ее семьи сохраняется право пользования и проживания в спорной квартире. Истец по настоящее время несет бремя содержания жилого помещения. Суд не принял во внимание, что стоимость квартиры по договору значительно занижена. Не соблюдение сторонами при заключении сделки требования закона об обязательной государственной регистрации договора залога недвижимого имущества как раз и свидетельствует о притворности договора купли-продажи, который в свою очередь государственную регистрацию прошел.
В соответствии с ч. 1 ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, К.Ж. являлась собственником квартиры № <...>.
По письменному договору купли-продажи <...> года К.Ж. продала свою квартиру № <...> по цене, указанной в договоре, за <...> рублей, указав в п. 2.2. договора, что оплата за квартиру произведена до подписания текста договора.
<...> года между К.Ж. и А.Д.И. было подписано дополнительное соглашение № 1 к вышеуказанному договору купли-продажи, в котором они вновь подтвердили условия договора купли-продажи, указав в п. 1.3 договора о том, что в квартире зарегистрированы К.Ж., К.Р.Е., П.Н.В., П.С.Ю., которые сохраняют право пользования и проживания в квартире.
Исследовав договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему, суд пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования К.Ж. к А.Д.И. о признании недействительными по признаку притворности договора купли-продажи квартиры № <...> от <...> года и дополнительного соглашения к нему от <...> года, и применении последствий недействительности сделки путем возврата указанной квартиры в собственность К.Ж. не подлежат удовлетворению.
Суд установил, что расчет за проданную квартиру был произведен до подписания <...> года сторонами договора купли-продажи. К.Ж. лично была в органах госрегистрации, понимала смысл и значение совершаемой сделки по продаже квартиры в собственность А.Д.И., что подтверждается и результатами проведенной по делу судебно-психиатрической экспертизы № <...> от <...> года.
Суд пришел к выводу о том, что К.Ж. понимала и желала наступления именно совершения сделки по продаже своей квартиры с целью получения от покупателя денежных средств, обусловив с покупателем по заявленной цене продажи также сохранение за ней и членами ее семьи право пользования спорной квартирой, что отвечает принципам свободы договора и право собственника на распоряжение своим имуществом своей волей и в своем интересе. При этом предметом исследования у суда была и сниженная цена продажи, чему суд дал соответствующее объяснение.
Таким образом, суд посчитал, что условия договора купли-продажи квартиры согласованы сторонами, исполнены сторонами, не противоречат закону и не нарушают законных прав других лиц, а наоборот, обеспечивают права членов семьи К.Ж.
Никаких условий по залогу вышеуказанной квартиры данный договор не содержит.
Договор займа от <...> года А.Д.И. не подписывала и стороной данного договора не была.
Указанный договор займа был заключен между К.Ж., А.А.Г. и П.Д.Ю. как поручителем, и уже после подписания договора купли-продажи квартиры.
Суд посчитал условия о залоге квартиры, включенные в п. 5 договора займа, в силу прямого указания положений п. 1 ст. 164, п. 4 ст. 339, ст. ст. 166, 167 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" недействительными (ничтожными) с момента их подписания и не влекущими никаких правовых последствий, т.к. договор не проходил обязательной правовой государственной регистрации, данные условия по своей правовой природе залогом недвижимости не являются.
Поскольку А.Д.И. не подписывала и не заключала договор залога покупаемой квартиры и не находилась в долговых обязательствах перед А.А.Г., по которым покупаемая квартира могла служить обеспечением, суд, исходя из установленных обстоятельств дела и требований закона, признал незаключенным между К.Ж. и А.Д.И. 27.08.2009 года договор залога квартиры № <...>, принимая во внимание, что договор залога считается заключенным с момента подписания и согласования его условий сторонами договора согласно положениям ст. ст. 160, 339 ГК РФ (аналогичные нормы содержатся и в ст. ст. 8, 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Закладной на квартиру на имя А.Д.И. на спорную квартиру суду также не было представлено.
В связи с чем довод жалобы о том, что договор купли-продажи был заключен между К.Ж. и А.Д.И. только в качестве обеспечения обязательства К.Ж. по договору займа, заключенному с А.А.Г., т.е. является притворной сделкой, не может быть принят во внимание, поскольку был предметом исследования у суда первой инстанции, и опровергается выводами суда, сделанными на основе установленных им по делу обстоятельств.
Равно как являются несостоятельными и также были предметом исследования у суда первой инстанции и другие доводы кассационной жалобы, фактически направленные на переоценку доказательств.
Довод жалобы о том, что К.Ж. с момента заключения договора купли-продажи и по настоящее время несет бремя расходов по содержанию жилья, не имеет правового значения по данному спору.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, и оснований для иной оценки представленным доказательствам суд кассационной инстанции не усматривает, в силу чего не могут быть признаны состоятельными и являться основанием для отмены решения суда доводы кассационной жалобы, основанные на данных обстоятельствах.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, суд кассационной инстанции
определил:
Решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 11 ноября 2010 года оставить без изменения в обжалуемой части, кассационную жалобу К.Ж. - без удовлетворения.
