АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 23 июня 2011 г. по делу № А28-11474/2010-454/35
(извлечение)
Резолютивная часть объявлена 16 июня 2011 года.
В полном объеме решение изготовлено 23 июня 2011 года.
Арбитражный суд Кировской области в составе председательствующего судьи Щ.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи О.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
Общества с ограниченной ответственностью "В", индивидуального предпринимателя С. (ИНН <...>, ОГРН <...>)
к муниципальному образованию "Город Киров" в лице управления (комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова
третье лицо: администрация города Кирова
об урегулировании разногласий по договору в части выкупной цены имущества
при участии в судебном заседании представителей:
от истцов: от ООО "В" - директор С. на основании решения учредителя от 01.01.2011, М. по доверенности от 20.01.2011; от ИП С. - ИП С., М. по доверенности от 20.01.2011;
от ответчика: Ш. по доверенности от 28.12.2010;
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "В" (далее - ООО "В", истец), индивидуальный предприниматель С. (далее - ИП С., истец) обратились в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением (с учетом уточнения требований) к муниципальному образованию "Город Киров" в лице управления (комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее - УДМС г. Кирова, ответчик) об обязании УДМС г. Кирова заключить с ООО "В" и ИП С. договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 18.06.2010 нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:У0116:011:3485/09:1001/А по адресу Кировская область, г. Киров, улица Московская, 185 (далее - муниципальное помещение, нежилое помещение) в редакции пункта 2.1: "Имущество продается по цене 9 308 636 (девять миллионов триста восемь тысяч шестьсот тридцать шесть) рублей 00 копеек (в том числе НДС)" и к администрации г. Кирова о признании недействительным постановления
администрации города Кирова от 01.06.2010 № 2792-П.
Исковые требования основаны на положениях статей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) и мотивированы тем, что при заключении договора между сторонами возникли разногласия по пункту 2.1 проекта договора, определяющему стоимость выкупаемого истцом имущества, которые не были урегулированы истцами и УДМС г. Кирова после получения УДМС г. Кирова протокола разногласий от 23.06.2010. По мнению истца, уклонение от заключения договора купли-продажи со стороны ответчика является незаконным, поскольку согласно статье 3, пункту 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ преимущественное право истцов на выкуп арендуемого имущества возникло в силу закона. Со ссылкой на имеющееся в материалах дела экспертное заключение Общества с ограниченной ответственностью "Н" от 21.03.2011, представленное по результатам проведенной во исполнение определения Арбитражного суда Кировской области от 01.02.2011 судебной экспертизы, просит принять пункт 2.1 договора в редакции ООО "В" и ИП С.
Представитель ответчика исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему. УДМС г. Кирова полагает, что истцы утратили преимущественное право на выкуп муниципального помещения, поскольку до 16.07.2010 (в течение 30 дней) не подписали проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 18.06.2010.
Определением суда от 24.01.2011 принят отказ истцов от требования о признании недействительным постановления
администрации города Кирова от 01.06.2010 № 2792-П, производство по делу в указанной части прекращено.
Определениями суда от 24.01.2011, от 22.04.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования по предмету спора, привлечены администрация г. Кирова, Общество с ограниченной ответственностью "А" (далее - ООО "А").
На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании объявлялся перерыв с 08.06.2011 до 16 час. 00 мин. 16.06.2011.
Истцы на исковых требованиях настаивают в полном объеме, в судебном заседании представили правовое обоснование позиции по делу.
Представитель ответчика исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему.
Представитель администрации г. Кирова поддерживает позицию ответчика.
Представитель ООО "А" в суд не прибыл о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отзыв на исковое заявление не представил.
Суд, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела документы, установил следующее.
Согласно договорам аренды от 31.03.2006 и от 23.08.2006 нежилое помещение с кадастровым номером 43:40:У0116:011:3485/09:1001/А по адресу Кировская область, г. Киров, улица Московская, 185 (далее - муниципальное помещение, нежилое помещение) предоставлено бессрочно в аренду ИП С. и ООО "В" соответственно.
15.10.2009 истцы обратились к УДМС г. Кирова с заявлением о реализации преимущественного права на основании и в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.
ООО "А" во исполнение договора от 29.03.2010 подготовило заключение (сертификат оценки) об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 12.04.2010 на 01.04.2010 (рыночная стоимость - 10 717 000 рублей), которое на заседании Экспертного совета администрации г. Кирова 27.04.2010 признан не соответствующим требованиям ФСО № 1 и ФСО № 3.
Подготовленное ООО "А" заключение (сертификат оценки) об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 19.04.2010 на 01.04.2010 (рыночная стоимость - 11 826 000 рублей) также Экспертным совета администрации г. Кирова 14.05.2010 признано не соответствующим требованиям ФСО № 1 и ФСО № 3.
На основании подготовленного ООО "А" заключения (сертификата оценки) об оценке рыночной стоимости спорного помещения от 29.04.2010 на 01.04.2010 (рыночная стоимость - 15 608 000 рублей) и одобренного на заседании Экспертного совета администрации г. Кирова 21.05.2010, администрацией г. Кирова вынесено постановление
от 01.06.2010 № 2792-П "Об условиях приватизации имущества - помещения магазина с кадастровым номером 43:40:У0116:011:3485/09:1001/А по адресу Кировская область, г. Киров, улица Московская, 185 (далее - постановление № 2792-П), согласно которому решено осуществить продажу муниципального помещения в порядке реализации преимущественного права ИП С. (7217/10000 доля) и ООО "В" (2783/10000 доля) по цене продажи - 15 608 000 руб. 00 коп., в том числе НДС.
Письмом от 08.06.2010, УДМС г. Кирова предложило истцу в месячный срок с даты получения данного предложения заключить договор купли-продажи имущества и вручило последнему постановление
№ 2792-П, заключение ООО "А" об оценке рыночной стоимости выкупаемого помещения, согласно которому цена объекта составляет 15 608 000 руб. 00 коп., и проект договора от 18.06.2010, подписанный и скрепленный печатью со стороны ответчика.
Получив от ответчика оферту и не согласившись с размером выкупной цены, истцы направили в адрес ответчика подписанный проект договора вместе с протоколом разногласий, в котором сообщили о намерении заключить предложенный УДМС г. Кирова договор, но при условии изложения пункта 2.1 договора, касаемого стоимости приобретаемого помещения, в редакции истцов, а именно: "Продажная стоимость имущества с налогом на добавленную стоимость составляет 10 717 000 рублей. Включая НДС", которое мотивировало приложенным к протоколу разногласий заключением (сертификатом оценки) ООО "А" об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 12.04.2010.
Ответчик, получив от истца 30.06.2010 протокол разногласий от 23.06.2010, принял решение о его отклонении и направил в адрес истцов письмо от 14.07.2010, в котором известил последних об отклонении протокола разногласий.
Письмом от 31.08.2010 ответчик уведомил истцов о том, что они признаны утратившими преимущественное право на приобретение арендуемого имущество, а также направило постановление
администрации г. Кирова от 20.08.2010 № 3948-П "Об отмене постановления администрации города Кирова от 01.06.2010 № 2792-П".
Поскольку возникший между истцами и ответчиком спор о цене выкупа муниципального помещения не был разрешен в досудебном порядке, истец в порядке статьи 445 ГК РФ обратился в Арбитражный суд Кировской области с настоящим исковым заявлением, в котором просит обязать ответчика заключить договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 18.06.2010 нежилого помещения.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства и изучив позиции лиц участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.
В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ. При этом способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 ГК РФ.
Абзацем 13 статьи 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами.
Из буквального толкования указанной нормы следует, что использование иных способов защиты гражданских прав допускается только при наличии прямого указания закона.
Отношения, возникающие между контрагентами при заключении договора регулируются статьями 432 - 449 главы 28 ГК РФ "Заключение договора".
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а не Закон № 59-ФЗ.
Как следует из материалов дела, иск о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения основан на положениях пункта 4 статьи 445 ГК РФ и Закона № 59-ФЗ.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при одновременном наличии условий, предусмотренных в указанной статье.
Как следует из материалов дела, истцы соответствуют условиям:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона основании договора или договоров аренды этого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Судом установлено, что договоры аренды муниципального помещения, о выкупе которого заявлено истцами, заключены с ними в 2006 году, то есть после вступления в силу Закона № 159-ФЗ.
Соответственно, по смыслу норм статьи 3, частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ заключение договора купли-продажи арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права является обязательным для собственника - публичного образования.
В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П (далее - постановление № 22-П) при проверке конституционности положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что обязательность отчуждения муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права (за исключением объектов, необходимых муниципальным образованиям для решения вопросов местного значения) не противоречит нормам Конституции Российской Федерации.
Как следует из системного толкования положений статьи 445 ГК РФ законодателем предложено две формы понуждения сторон к заключению договора: в форме урегулирования разногласий по несогласованным условиям (пункты 1, 2 статьи 445 ГК РФ) и в форме понуждения к заключению договора (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).
Материалами дела подтверждается факт направления УДМС г. Кирова оферты (проекта договора) в адрес истцов, а также факт получения 30.06.2010 ответчиком протокола разногласий к договору.
Оценив в совокупности представленные в материалы дела заявления о реализации преимущественного права, а также подписанный истцами с протоколом разногласий проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 18.06.2010, суд приходит к выводу о совершении истцами необходимых действий для понуждения ответчика в досудебном порядке к заключению спорного договора.
При этом суд не может признать состоятельным довод ответчика, изложенный им в отзыве на исковое заявление и в ходе судебного процесса, об утрате истцами преимущественного права.
В соответствии с подпунктом 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества утрачивается в том числе, по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Согласно имеющимся в материалах дела документам истцы подписали полученный ими от ответчика договор в редакции протокола разногласий к нему, что не противоречит статье 445 ГК РФ, о чем УДМС г. Кирова стало известно, как следует из письма от 14.07.2010, 30.06.2010. Следовательно, истцы не могут быть признан утратившим преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, поскольку установленный законом 30-дневный срок истек 15.07.2010 после соблюдения истцами, процедуры, установленной нормами гражданского законодательства.
Кроме того, суд учитывает, что подготовленные ООО "А" заключения (сертификаты оценки) об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 12.04.2010 и от 19.04.2010 содержали выводы о цене продажи, значительно ниже цены, предложенной ответчиком в окончательном варианте. Соответственно, само поведение ответчика, а также представленные заключения его контрагента по муниципальному контракту поставили под сомнение достоверность цены продажи.
Соответственно, в рассматриваемом случае истцы от заключения договора не отказывались, возражения по цене представили до истечения 30-дневного срока. Судом установлено, что действия истца были направлены на заключение договора, доказательств, подтверждающих обратное, ответчик, в нарушение статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не представил.
Таким образом, до момента утраты преимущественного права истца на выкуп арендуемого помещения между продавцом и покупателями возник преддоговорный спор, в связи с чем суд приходит к выводу о надлежащем способе защиты истцами своего права.
В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Согласно отчету ООО "А" от 24.08.2010 рыночная стоимость помещения на 01.04.2010 определена в размере 15 608 000 руб. 00 коп.
На основании данного отчета ответчиком был подготовлен и направлен истцам проект договора.
Между тем, истцы посчитав предложенную ответчиком выкупную цену завышенной, направили протокол разногласий к договору, мотивировав его экспертным заключением того же оценщика - ООО "А" на ту же дату, но от 12.04.2010.
Таким образом, между сторонами возник спор о величине рыночной стоимости арендуемого помещения, установленной в пункте 2.1 договора.
Суд принимает во внимание позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении № 22-П, согласно которой отчуждение муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права должно сопровождаться эффективным судебным контролем. В отличие от установления цены на аукционе или конкурсе определение рыночной стоимости арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в целях реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на его приобретение осуществляется независимыми оценщиками в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Названный Закон обязывает оценщиков соблюдать стандарты оценки под контролем саморегулируемой организации, гарантирует их независимость, имущественную ответственность, страхование таковой, образование компенсационного фонда для возмещения ущерба от оценки, не обеспечившей установление рыночной цены, и позволяет оспорить отчет об оценке.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.
Определением от 12.01.2011 Арбитражным судом Кировской области удовлетворено ходатайство истца и назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости объекта, расположенного по адресу: Кировская область, г. Киров, улица Московская, 185 г. кадастровый номер с кадастровым номером 43:40:У0116:011:3485/09:1001/А по состоянию на 01.04.2010. Проведение экспертизы поручено ООО "Н".
06.04.2011 в порядке статьи 86 АПК РФ ООО "Н" во исполнение определения Арбитражного суда от 01.02.2011 в материалы дела было представлено экспертное заключение об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 21.03.2011, составленное оценщиком Г., с приложениями отчета и документов, подтверждающих квалификацию эксперта (далее - экспертное заключение).
Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Кировская область, г. Киров, улица Московская, 185 г. кадастровый номер с кадастровым номером 43:40:У0116:011:3485/09:1001/А по состоянию на 01.04.2010 составляет 9 308 636 руб. 00 коп.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: в Федеральном стандарте оценки № 3, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, пункт "ж" пункта 3 отсутствует, имеется в виду подпункт "ж" пункта 8 указанного документа.
По второму вопросу эксперт пришел к выводу о том, что отчет ООО "А" от 30.04.2010 не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, а именно: пункту 10 ФСО-3 (указаны не все источники информации, не приложены копии материалов и распечаток, использованных при оценке), пункту "ж" пункта 3 ФСО-3 (анализируются факторы, не имеющие отношения к объекту оценки), ФСО-1 (используются события после даты оценки) и другие.
Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.
При проведении судебной экспертизы эксперт использовал сравнительный и доходный методы, при использовании которых был сделан вывод, что итоговая величина рыночной стоимости недвижимого имущества (с учетом НДС 18%) по состоянию на 01.04.2010 составляет 9 308 636 руб. 00 коп.
Кроме этого, эксперт Г., вызванный Арбитражным судом в порядке статьи 55 АПК РФ, и предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний или отказ от показаний, заведомо ложное экспертное заключение, предусмотренной статьями 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации, в судебном заседании подтвердил выводы, сделанные в экспертном заключении, замечания, высказанные ответчиком опроверг представленными в материалы дела документами, в частности информацией с официального сайта администрации города Кирова по договорам купли-продажи муниципального имущества, использованной экспертом для применения сравнительного метода (сравнение с аналогами) по определению рыночной стоимости объекта.
Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Оценив экспертное заключение в совокупности с другими документами, суд учитывает, что экспертное заключение ООО "Н" является полным, наиболее достоверным, поскольку приняты во внимание цены реальных сделок, при применении экспертом сравнительного и доходного методов определения рыночной стоимости выкупаемого объекта были использованы аналоги, наиболее сходные с помещением по местоположению, году постройки, физическим характеристикам, тогда как в представленном суду отчете ООО "А", аналоги помещения существенным образом отличаются от объекта, в частности, по физическим характеристикам и местоположению, что существенно повлияло на определение оценщиком ООО "А" итоговой стоимости здания.
Проанализировав замечания ответчика на экспертное заключение, сделанные в ходе процесса, суд не усматривает их влияния на выводы судебного эксперта ООО "КК "А" о рыночной стоимости объекта.
С учетом изложенного и принимая во внимание отсутствие данных, наличие которых могло бы свидетельствовать о несоответствии экспертного заключения ООО "Н" положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд находит возможным определить условия спорного договора купли-продажи в отношении выкупной цены помещения в размере 9 308 636 руб. 00 коп.
В соответствии с правилами статей 102, 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика. Излишне уплаченная платежными поручениями от 27.07.2010 и 27.07.2010 государственная пошлина подлежит возврату истцам.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Кировской области
решил:
исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "В", индивидуального предпринимателя С. (ИНН <...>, ОГРН <...>) удовлетворить.
Обязать муниципальное образование "Город Киров" в лице управления (комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "В", индивидуальным предпринимателем С. (ИНН <...>, ОГРН <...>) договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 18.06.2010 (нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:У0116:011:3485/09:1001/А по адресу Кировская область. Г. Киров, улица Московская, 185) в следующей редакции пункта 2.1: "Имущество продается по цене 9 308 636 (девять миллионов триста восемь тысяч шестьсот тридцать шесть) рублей 00 копеек (в том числе НДС)".
Взыскать с муниципального образования "Город Киров" в лице управления (комитета) по делам муниципальной собственности г. Кирова в пользу Общества с ограниченной ответственностью "В" расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 (две тысячи) рублей 00 копеек.
Взыскать с муниципального образования "Город Киров" в лице управления (комитета) по делам муниципальной собственности г. Кирова в пользу индивидуального предпринимателя С. (ИНН <...>, ОГРН <...>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек.
Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "В" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек, уплаченную платежным поручением от 27.07.2010.
Возвратить индивидуальному предпринимателю С. (ИНН <...>, ОГРН <...>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек, уплаченную платежным поручением от 27.07.2010.
Выдать справки на возврат государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.
