|  |
Региональное законодательство / Чувашская республика
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ - ЧУВАШИИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ от 17 марта 2011 г. по делу № А79-11395/2010
Резолютивная часть решения оглашена 10 марта 2011 года. Полный текст решения изготовлен 17 марта 2011 года.
Арбитражный суд в составе: судьи, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Ф. к Администрация города Алатырь, о признании недействительным решения администрации об условиях приватизации в части определения цены продажи имущества в размере 432000 рублей с НДС, и обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по рыночной стоимости в размере 199880 рублей с НДС, взыскании убытков, при участии: заявителя - Ф., представителя Ч. по доверенности от 02.12.2010 года, от ответчика - О. по доверенности от 24.11.2010 года № 1116-10,
установил:
индивидуальный предприниматель Ф. (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики к администрации города Алатырь (далее - Администрация) о признании недействительным решения об условиях приватизации нежилого помещения в части определения цены имущества и обязании администрацию внести изменения в решение в части определение цены объекта недвижимости и направить договор купли-продажи со стоимостью в размере 199880 рублей с НДС, взыскании убытков. Заявление мотивировано следующими обстоятельствами. 19.10.2009 предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 30 кв. м по адресу: г. Алатырь, ул. Полевая, д. 37 в собственность. 03 ноября 2010 г. заявитель получил письмо от 01.11.2010 г. № 116-10 о том, что отдел имущественных и земельных отношений администрации г. Алатырь направил в его адрес проект договора купли-продажи. Стоимость отчуждаемого объекта согласно п. 2.1. проекта договора составила 366101,70 рублей. Стоимость была определена на основании отчета оценщика № 08-3/10, составленного 16.09.2010 г. индивидуальным предпринимателем Н. По мнению предпринимателя, указанный отчет является недостоверным, что подтверждается заключением полевой экспертизы отчета от 25.11.2010 г., данного экспертом-оценщиком Торгово-Промышленной палаты Чувашской Республики. По мнению независимой экспертизы, отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам, своду стандартов отчет выполнен на низком профессиональном уровне, вводит в заблуждение. Так, оценщиком не приведена дата обследования объекта оценки, ссылки на источники информации, используемой в отчете, не позволяют делать вывод об авторстве и дате ее подготовки. Вводит в заблуждение сообщение оценщика о том, что в качестве объекта оценки является то аптека, то магазин, то торговое помещение, расположенное в центре города. Предпринимателем помещение используется под компьютерный зал. Оценщик использовал недостаточную и не всегда достоверную информацию Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом определен неверно, показатели необоснованны. Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом выполнен методически не верно. Оценщик ошибочно очищает рыночную стоимость объекта оценки от рыночной стоимости прав на земельный участок. Таким образом, величина рыночной стоимости, определенная оценщиком является недостоверной и значительно завышенной и не может быть применена в целях совершения сделки купли-продажи нежилого помещения, в связи с чем, решение главы администрации г. Алатырь в части определения стоимости отчуждаемого нежилого помещения незаконно. В ходе судебного заседания предприниматель и его представитель заявленные требования поддержали. Предприниматель уточнил заявленные требования. Просил признать недействительным решение об условиях приватизации нежилого помещения, общей площадью 43,40 кв. м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Алатырь, ул. Полевая, д. 37 в части определения цены продажи имущества в размере 432000 рублей с НДС, и обязании администрации г. Алатырь заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения № 1 литер А, состоящего их пом. № 1, 2, 3) общей площадью 43,4 кв. м, расположенного в подвале многоэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Алатырь, ул. Полевая, д. 37 по рыночной стоимости в размере 199880 рублей с НДС. Просил взыскать убытки в размере 30000 рублей, понесенные в результате проведения заключений специалистами по определению рыночной стоимости недвижимого имущества по адресу: Чувашская Республика, г. Алатырь, ул. Полевая, д. 37, расходы на услуги представителя в сумме 15000 рублей. Данные уточнения судом были приняты на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что стоимость отчуждаемого объекта недвижимости по договору купли-продажи от 01.11.2010 г. в размере 432000 рублей с НДС является недостоверной. Стоимость отчуждаемого объекта должна соответствовать рыночной цене и должна быть не просто произвольно и примерно установлена, а должна быть определена при строгом соблюдении норм закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Величина стоимости нежилого помещения является недостоверной, а отчет сделан с нарушением Закона об оценочной деятельности и стандартов оценки, а именно: не соблюдены общие обязательные требования к отчету оценщика - не приведена дата обследования объекта оценки, применяемые в отчете общие понятия и определения не соответствуют общим понятиям и определениям, обязательным к применению. Ссылки на источники информации не позволяют делать вывод об авторстве и дате ее подготовке, (п. 11 ФСО № 3). Приложения к отчету (копии технических паспортов, свидетельств о регистрации права собственности) не подписаны уполномоченным лицом и не заверены в установленном порядке, (п. 11 ФСО № 3). Не соблюдены общие обязательные требования к содержанию отчета об оценке. В разделе "Обременения, связанные с объектом оценки" оценщик указывает, что не установлены. Однако это не соответствует действительности. Обременение -аренда и это было известно оценщику из задания на оценку "предполагаемое использование результата оценки". Из отчета не понятно, что является объектом оценки: то ли земельный участок, то ли нежилое помещение. В задании на оценку - нежилое помещение подвала - компьютерный салон. На стр. 17 назначение объекта оценки указывается то аптека, то торговое помещение, то ли магазин, хотя на самом деле объект используется под компьютерный салон (договор аренды приложен в материалы дела) Описание объекта оценки не соответствует действительности. В частности, состояние объекта оценки по мнению оценщика удовлетворительное, требующее проведения косметического ремонта, объект оценки обеспечен центральным отоплением. Однако отсутствует естественное освещение (окна отсутствуют), без магистрального теплоснабжения (отапливается помещение за счет магистральной трубы жилого дома, проходящей над уровнем пола. Физический износ согласно техническому паспорту на 25 мая 2010 г. составляет 52%, что соответствует среднему значению для неудовлетворительного состояния. Оценщик обошел такие важные характеристики элементов объекта оценки, влияющие на стоимость: отсутствие горячего водоснабжения, телефона, вентиляции. Помещение имеет нерациональные площади, предназначенные для беспрепятственного доступа для прохождения и обслуживания магистральных внутридомовых коммуникаций, электрощитовой и вводного распределительного устройства (фактически технические площади). Вдоль стены возле входа имеется выступ шириной 0,25 м и высотой 1,5, по которому проходит магистральная труба - явная потеря рабочей площади. То что помещение расположено в подвале и является полутехническим помещением, не было учтено оценщиком. Оценщиком сделан ошибочный вывод о том, что "другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, не установлены. Там бы следовало указать и учесть местонахождение относительно центра города, окружение, инфраструктуру, парковку. Анализ рынка также не соответствует действительности. На самом деле объект расположен от центра города в 4 км в частном секторе многоквартирных и индивидуальных жилых домов. Для анализа рынка недвижимости использованы предложения по продаже жилых помещений, однако эти объекты-аналоги разные даже по местоположению, расположению в здании: встроенное - 2 объекта, отдельно стоящее - 2, одноэтажное здание, хотя наш объект расположен не на первом этаже, а в подвале. Приведены объекты со всеми имеющими коммуникациями. Приведен в качестве предложений земельные участки по индивидуальное жилищное строительство, наш объект оценки расположен в многоквартирном доме, собственники квартир которого имеют долю в праве собственности на земельный участок под домом. Оценщик использовал недостаточный объем информации и недостоверную информацию. Отказ от применения сравнительного подхода является необоснованным, учитывая уже приведение оценщиком выводов о развитости сегмента рынка и предложений по продаже нежилых помещений и земельных участков. При расчете стоимости объекта оценки оценщик опирался на сделанный им вывод о том, что на торговые помещения в центре города спрос на них наивысший, т.е. насущно необходимым с гарантированным спросом по хорошей цене или высокой арендной плате. При расчете стоимости доходным подходом в качестве выбора аналогов объектов для определения рыночной стоимости арендной ставки методом сравнения продаж приняты опять отдельно стоящие здания. В качестве объекта оценки в таблице 6 на стр. 31 указан неправильно адрес - ул. Жуковского, д. 54, то, что оно встроено-пристроенное, ремонт не требуется и есть все необходимые коммуникации, что не соответствует действительности. Объект оценки расположен по адресу: ул. Полевая, д. 37, является подвалом, требует ремонта, есть не все коммуникации. Объект нельзя сравнивать с отдельно стоящими зданиями - 5 аналогов приведены в таблице 6. Объекты аналоги все торговые помещения, а у заявителя - компьютерный салон. В другой таблице на стр. 32 опять неправильно указан объект оценки - то ли ул. Кирова, то ли ул. Жуковского, и объекты приведены торговые. Не сделана корректировка на местоположение. Корректировка на различия в физических характеристиках и местоположении в здании делается 0,6, а оценщик указывает на 0,2 на подвал. Величина арендной платы выведена за 1 кв. м 1296 рублей, при дальнейших расчетах применяет завышенную необоснованно в 2 раза равной 2160 рублей. Таким образом, расчет стоимости доходным подходом сделан методически неверно, показатели при расчетах не обоснованы При расчете стоимости затратным подходом объект оценки - то ли аптека, то ли магазин. При данном подходе необоснованно изучалась возможность выкупа земельного участка и в качестве объектов-аналогов представлены земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. В таблице не правильно указана площадь объекта оценки - 56,70 кв. м вместо 43,4 кв. м У всех объектов аналогов указано право собственности на землю, у объекта оценки - право бессрочного пользования. Хотя право бессрочного пользования документально необоснованно. При корректировке на отклонение от целевого использования указано, что объект оценки - для размещения объектов общественного питания. В итоге, расчет стоимости этим затратным подходом также выполнен методически неверно и не корректно, показатели, участвующие в расчетах не обоснованы. При определении итоговой величины оценщик не применил скидки и премии. При имеющемся отказе от сравнительного подхода и отсутствии расчетов по определению рыночной стоимости этим подходом вес доверия сравнительному присвоен 46,74%, доходному - меньше - 35,43%, затратному - 17,83%, а итоговая величина выведена из доходного подхода. Согласование результатов приведено не правильно. Предпочтение отдано тому подходу, которая вывела наибольший результат, который выгоден для заказчика оценщика в целях эффективной продажи имущества. Таким образом, отчет выполнен с грубыми нарушениями Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ", федеральных оценочных стандартов, стоимость объекта недостоверная и не соответствует рыночной его цене. В связи с чем, величина рыночной стоимости нежилого помещения, указанная в отчете оценщика ИП Н. не может применена в целях совершения сделки по продаже недвижимого имущества ИП Ф. Представитель ответчика требование не признал. Пояснил, что оценка недвижимого имущества по адресу: г. Алатырь, ул. Полевая, д. 37 проведена специалистом - оценщиком Н. и определена в сумме 432000 рублей с НДС. Оснований не доверять данному заключению специалиста у администрации не имеется. В связи с чем, предпринимателю было предложено заключить договор по вышеуказанной цене. Считает, что допущенные в отчете предпринимателя Н. описки, недостатки не могут влиять на определенный специалистом размер оценки, который установлен верно, с учетом действующего законодательства. Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела в их совокупности, суд установил следующее. Индивидуальный предприниматель Ф. арендует нежилое помещение по адресу: г. Алатырь, ул. Полевая, д. 37 под компьютерный салон на основании договора аренды от 29.11.2007 года, заключенного между предпринимателем и Алатырским городским комитетом имущественных и земельных отношений.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: Федеральный закон от 22.07.2008 имеет номер 159-ФЗ, а не 158-ФЗ.
19.10.2009 года предприниматель обратился к главе администрации г. Алатырь о преимущественном приобретении арендуемого им муниципального имущества в соответствии в Федеральным законом от 22.07.2008 года № 158-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Из заявления (т. 1 л.д. 9) следует, что арендуемое им нежилое помещение находится во временном пользовании более 5 лет. Арендная плата перечислялась надлежащим образом. Среднесписочная численность работников за 2008 год - 1 человек, выручка от реализации товаров за 2008 год составила 8,8 тыс. рублей. Письмом от 01.11.2010 года администрация г. Алатырь направила Ф. проект договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Алатырь, ул. Полева, д. 37, который должен был быть заключен в течение 30 дней с момента получения указанного предложения. Согласно проекту договора от 01.11.2010 года, цена объекта равна 366101 рублей 70 копеек без учета налога на добавленную стоимость (65898 рублей). Пунктом 3.11 проекта договора предусмотрено, что покупатель самостоятельно исчисляет расчетным методом и уплачивает в соответствующий бюджет сумму НДС от выкупной стоимости помещения и НДС от суммы процентов за пользование рассрочкой. 30.11.2010 года предприниматель представил в администрацию г. Алатырь протокол разногласий, который администрацией не был принят. Не согласившись с решением администрации об условиях приватизации нежилого помещения, общей площадью 43,40 кв. м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Алатырь, ул. Полевая, д. 37 в части определения цены продажи имущества в размере 432000 рублей с НДС, предприниматель обжаловал его в суд. Проанализировав все обстоятельства дела, суд приходит к выводу об удовлетворении требования заявителя по следующим основаниям. В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге (пункт 3 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ). В этой же статье перечислены условия, при одновременном соблюдении которых преимущественное право может быть реализовано: - арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; - отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; - площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; - арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Из материалов дела следует, что предприниматель Ф. является субъектом малого предпринимательства и отвечает всем условиям для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данные обстоятельства не оспаривает и администрация г. Алатырь. В соответствии с частями 2 и 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: - обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; - принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; - направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ). Главой администрации г. Алатырь 23 сентября 2010 года за № 70/42-4 подписано решение очередного Собрания депутатов г. Алатырь IV созыва "Об утверждении дополнений к Прогнозному плану приватизации муниципального имущества на 2010 год" (т. 2 л.д. 83 - 84). Согласно решению, в перечень объектов недвижимости, находящихся в собственности муниципального образования г. Алатырь и подлежащих приватизации, включено - нежилое помещение, общей площадью 43,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Алатырь, ул. Полевая, д. 37. Отчетом № 08-3/10 предпринимателем Н. проведена оценка рыночной стоимости части нежилого помещения, общей площадью 43,4 кв. м по адресу: г. Алатырь, ул. Полевая, д. 37. по заказу администрации г. Алатырь (т. 1 л.д. 19 - 59). Согласно которому, рыночная стоимость объекта оценки составила 432000 рублей с учетом налога на добавленную стоимость. В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Согласно статьям 6, 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при их приватизации (статья 8 Закона об оценочной деятельности). В данном случае вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки носит рекомендательный характер и может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела об оспаривании ненормативного акта), при этом отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. В обоснование своих требований заявителем представлен отчет № 2071/71 от 23.11.2010 года (т. 1 л.д. 93 - 198), проведенный закрытым акционерным обществом "Консультант", дата оценки - 16 сентября 2010 года. Согласно которому, рыночная стоимость нежилого помещения 43,4 кв. м, расположенного в подвале по адресу: г. Алатырь, ул. Полевая, д. 37 по состоянию на 16 сентября 2010 года составляет 199880 рублей, в том числе налога на добавленную стоимость 30490 рублей 17 копеек. Кроме того, заявителем представлено также заключение полевой экспертизы отчета предпринимателя Н. № 08-3/10 от 22.09.2010 года (т. 1 л.д. 69 - 88). Из чего следует, что отчет № 08-3/10 от 22.09.2010 года с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки с учетом НДС 432000 рублей не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 года № 135-ФЗ, не соответствует Федеральным Стандартам Оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, 255, 256. Итоговая величина рыночной стоимости с учетом НДС, определенная по состоянию на 16.09.2010 года в сумме 432000 рублей, объекта оценки - нежилого помещения 1 подвала общей площадью 43,4 кв. м, расположенного в подвале четырехэтажного жилого дома по адресу: Чувашская республика, г. Алатырь, ул. Полевая, д. 37, пом. 1 является недостоверной и не может быть рекомендована для целей совершения сделки. Рыночная стоимость с учетом НДС по состоянию на 16 сентября 2010 года составляет 199880 рублей. Согласно заключению по экспертизе отчета № 2010/71 от 23.11.2010 года (приложение № 3 к заключению полевой экспертизы) (т. 1 л.д. 200 - 209) рассмотренный отчет № 2010/71 от 23.11.2010 года, выполненный закрытым акционерным обществом "Аудиторская компания "Консультант" следует признать соответствующим требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 года № 135-ФЗ, соответствующим Федеральным Стандартам Оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, 255, 256, соответствующим Своду Стандартов Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (ССО РОО). Итоговая величина рыночной стоимости с учетом НДС, определенная по состоянию на 16.09.2010 года в сумме 199880 рублей может быть рекомендована для целей совершения сделки. При анализе отчета № 08-3/10, выполненного предпринимателем Н. следует отменить, что действительно оценщиком не соблюдены общие обязательные требования к отчету оценщика - не приведена дата обследования объекта оценки. В разделе "Обременения, связанные с объектом оценки" оценщик указывает, что не установлены. Однако, обременение - аренда оценки. В отчете постоянного оценщик путает предмет оценки, указывая неверное наименование: земельный участок, нежилое помещение. Состояние объекта оценки по мнению оценщика удовлетворительное, требующее проведения косметического ремонта, объект оценки обеспечен центральным отоплением. Однако, как видно из материалов дела, отсутствует естественное освещение (окна отсутствуют), без магистрального теплоснабжения (отапливается помещение за счет магистральной трубы жилого дома, проходящей над уровнем пола. Оценщик обошел такие важные характеристики элементов объекта оценки, влияющие на стоимость: отсутствие горячего водоснабжения, телефона, вентиляции. Помещение имеет нерациональные площади, предназначенные для беспрепятственного доступа для прохождения и обслуживания магистральных внутридомовых коммуникаций, электрощитовой и вводного распределительного устройства (фактически технические площади). Объект расположен не в центре города, по отчету - находится в центре города. В качестве объекта оценки указан неправильно адрес - ул. Жуковского, д. 54, а также что помещение является встроено-пристроенное, ремонт не требуется и есть все необходимые коммуникации. Объект оценки расположен по адресу: ул. Полевая, д. 37, является подвалом, требует ремонта, не имеет всех коммуникаций. При расчете стоимости затратным подходом объект оценки указан, как аптека, магазин. При данном подходе необоснованно изучалась возможность выкупа земельного участка и в качестве объектов-аналогов представлены земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. Все вышеуказанные обстоятельства позволяют сделать суду вывод, что отчет № 08-3/10 от 22.09.2010 года сделан при недостаточно изученных материалах, с неполным выяснением обстоятельств дела, что повлекло необоснованное завышение рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчет № 2010/71 от 23.11.2010 года не имеет данных недостатков. Оснований не доверять ему у суда не имеется. При таких обстоятельствах, у суда имеются все основания для признания недействительным решения администрации г. Алатырь Чувашской Республики об условиях приватизации нежилого помещения, общей площадью 43,40 кв. м, расположенного по адресу: г. Алатырь, ул. Полевая, д. 37 в части определения цены продажи имущества в размере 432000 рублей с НДС. В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Предприниматель понес расходы по проведению оценки и получению результатов полевой экспертизы в сумме 30000 рублей, что подтверждается договором № 33 на проведение экспертизы отчета от 19.11.2010 года, платежным поручением от 24.11.2010 года № 59, актом выполненных работ № 00000032 от 25.11.2010 года (т. 1 л.д. 89 - 92). С целью защиты своих интересов 02.12.2010 года предприниматель Ф. заключил с Чувашским республиканским союзом потребительских обществ договор на оказание юридических услуг (т. 1 л.д. 212). Стоимость услуг по договору составила 15000 руб. В объем оказываемых услуг вошли: изучение документов, подготовка документов и представительство интересов в суде для решения вопроса по оспариванию решения главы администрации г. Алатырь об условиях приватизации нежилого помещения, арендуемого Ф. и расположенного по адресу: г. Алатырь, ул. Полевая, д. 36 в части определения выкупной цены договора купли-продажи. Указанная в договоре сумма уплачена предпринимателем Чувашпотребсоюзу по квитанции от 02 декабря 2010 года в сумме 15000 рублей. Полномочия представителя предпринимателя подтверждены оформленной доверенностью от 02.12.2010 года на работника - юриста Чувашпотребсоюза Ч. В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде. В части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. В пункте 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 № 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности, нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами, стоимость экономных транспортных услуг, время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов, имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг, продолжительность рассмотрения и сложность дела. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Как видно из материалов дела, представитель заявителя подготовил исковое заявление, участвовал в судебных заседаниях: 21.02.2011 года, 10.03.2011 года, то есть оказывал предпринимателю юридические услуги, выполнил определенные договором поручения. При определении размера подлежащих возмещению истцу расходов на оплату услуг представителя суд учел объем и сложность дела, продолжительность рассмотрения дела, а также то, что значительный объем работы по представлению доказательств по делу - отчетов специалистов был проделан непосредственно самим предпринимателем, то считает, подлежащим взысканию расходов на представителя с ответчика в сумме 6000 рублей. Данная сумма является разумной и справедливой. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат распределению расходы по оплате государственной пошлины. Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Заявление индивидуального предпринимателя Ф., удовлетворить. Признать недействительным решение администрации г. Алатырь Чувашской Республики об условиях приватизации нежилого помещения, общей площадью 43,40 кв. м, расположенного по адресу: г. Алатырь, ул. Полевая, д. 37 в части определения цены продажи имущества в размере 432000 рублей с НДС. Обязать администрацию г. Алатырь Чувашской Республики заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения № 1 литер А, состоящего из помещений № 1, 2, 3, общей площадью 43,4 кв. м, расположенного в подвале многоэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Алатырь, ул. Полевая, д. 37 по рыночной стоимости в размере 199880 рублей с НДС. Взыскать с администрации г. Алатырь Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя Ф., ОГРН 304213126800149, 30000 рублей 00 рублей (тридцать тысяч рублей 00 копеек) убытков, 6000 рублей 00 копеек (шесть тысяч рублей 00 копеек) расходов на представителя, <...> расходов на оплату государственной пошлины. Возвратить индивидуальному предпринимателю Ф., ОГРН 304213126800149 излишне уплаченную сумму государственной пошлины в размере <...>, оплаченную по квитанции от 02.12.2010 года № 25 в ОКВКУ № 8613/024 СБ РФ. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия. Решение может быть обжаловано также в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 17.03.2011 по делу № А79-11395/2010
<Об удовлетворении заявления о признании недействительными условия приватизации нежилого помещения в части определения цены продажи>
| | |
|
