НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 февраля 2011 г. № 33-1422
Судья Лысова Е.В.
15 февраля 2011 года. Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего Кутыревой Е.Б., судей Старковой А.В. и Давыдова А.П.
Рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу Кутыревой Е.Б.;
Дело по кассационной жалобе ЗАО "Холдинг НН"
С участием представителя Г.
На решение Советского районного суда г. Н.Новгорода от 18 октября 2010 года
По делу по иску Р. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Закрытому акционерному обществу "Холдинг НН" о признании соглашения недействительным, понуждении к совершению действий,
установила:
Р. обратился в суд с иском к ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о признании недействительной регистрации, просил признать недействительной регистрацию соглашения от 15 сентября 2009 года о расторжении Договора № <...> от 26.09.2008 г. об участии в долевом строительстве.
04.10.2010 г. истец Р. уточнил заявленные исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, предъявив их к ответчику к ЗАО "Холдинг НН" и просил признать недействительным соглашение от 15 сентября 2009 года о расторжении договора № <...> от 26.09.2008 года об участии в долевом строительстве и внести изменения в запись Единого государственного реестра права, несоответствующей правоустанавливающему документу, а именно соглашению от 21 января 2010 года о расторжении договора <...> от 26 сентября 2008 года об участии в долевом строительстве.
В обоснование заявленного требования указал, что 26 сентября 2008 года между ним и ЗАО "Холдинг НН" заключен договор об участии в долевом строительстве № 85 с целью приобретения квартиры для личных нужд. По данному договору ЗАО "Холдинг НН" обязался передать ему квартиру, расположенную в жилом доме и указанную в договоре, а он обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Договор зарегистрирован Борским отделом УФРС по Нижегородской области 21.10.2008 г.
Согласно договору срок передачи квартиры ЗАО "Холдинг НН" 3-й квартал 2009 года. Окончательный срок передачи квартиры - 30 сентября 2009 года, который не был соблюден, жилой дом к указанному сроку не принят в эксплуатацию и квартира в собственность не передана. Таким образом, обязательство, предусмотренное договором, ЗАО "Холдинг НН" не исполнило.
В соответствии п. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.
Руководствуясь вышеизложенным 31.10.2009 г. им было направлено в адрес ЗАО "Холдинг НН" уведомление о расторжении Договора и просьбой перечислить уплаченные им денежные средства на указанные в уведомлении реквизиты. На данное уведомление он получил ответ от ЗАО "Холдинг НН" о готовности вернуть заявленную им сумму в срок до 03 февраля 2010 года. Таким образом, ЗАО "Холдинг НН" признал факт неисполнения своих обязательств и согласился с заявленными им требованиями о расторжении Договора и возврате денежных средств.
В дальнейшем, по просьбе представителей ЗАО "Холдинг НН" им было подписано Соглашение о расторжении Договора об участии в долевом строительстве прошедшим числом - 15 сентября 2009 года, с указанием срока возврата уплаченных по Договору денежных средств до 20.02.2010 г.
В дальнейшем, в ходе совместных переговоров, 21 января 2010 года между ним и ЗАО "Холдинг НН" согласованы иные условия расторжения Договора и заключено новое соглашение от 21.01.2010 г., по которому ЗАО "Холдинг НН" обязалось возвратить не только денежные средства, уплаченные им по Договору, а также согласно п. 7.1. Договора возместить понесенные им убытки в размере 86000 рублей. Срок выплаты по условиям Соглашения от 21.01.2010 г. - до 15 февраля 2010 года. Условиями Соглашения от 21.01.2010 г. предусмотрена его государственная регистрация.
Таким образом, заключив Соглашение о расторжении Договора № <...> от 26.09.2008 г. об участии в долевом строительстве от 21.01.2010 г. на иных условиях, какие-либо имеющиеся ранее договоренности между ним и ЗАО "Холдинг НН" были аннулированы.
Обязательства, возложенные на себя по Соглашению заключенному 21.01.2010 г., ЗАО "Холдинг НН" выполнило в полном объеме, включая пункт о возмещении понесенных им убытков в размере 86000 рублей, которого не было в Соглашении от 15.09.2009 г.
В соответствии со ст. 438 ГК РФ, ЗАО "Холдинг НН" выполнением условий Соглашения от 21.01.2010 г. (выплатой денежных средств не предусмотренных условиями предыдущего соглашения) подтвердило его заключение.
19.02.2010 г. он со своей стороны незамедлительно уведомил ЗАО "Холдинг НН" о получении денежных средств в полном объеме и предложил провести государственную регистрацию Соглашения от 21.01.2010 г. Какого-либо ответа от ЗАО "Холдинг НН" он так и не получил.
В марте 2010 года им было получено уведомление из Борского отдела УФРС по Нижегородской области о том, что 25.02.2010 г. ЗАО "Холдинг НН" обратилось с заявлением о расторжении Договора на основании Соглашения от 15.09.2009 г. На что им 15.03.2010 г. в Борский отдел УФРС по Нижегородской области на имя государственного регистратора М.М.П. было направлено письмо о не согласии с регистрацией Соглашения от 15.09.2009 г. и указанием на наличие другого соглашения, а именно Соглашения от 21.01.2010 г., заключенного между ним и ЗАО "Холдинг НН" подлежащего государственной регистрации.
Таким образом, ЗАО "Холдинг НН" было подано на государственную регистрацию недействительное соглашение на момент подачи заявления в Борский отдел УФРС по Нижегородской области.
Статья 12 ГК РФ предусматривает в качестве одного из способов защиты прав признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.
Применение последствий недействительного соглашения в данном случае невозможно, поскольку фактически работы по строительству жилого дома в предусмотренный Договором срок не были произведены. Факт расторжения Договора им также не оспаривается. Вместе с тем признание недействительным оспариваемого соглашения позволит защитить его законные интересы и имущество (денежные средства), поскольку ЗАО "Холдинг НН" было подано на регистрацию соглашение, в котором указана иная причина расторжения Договора и не указано условие выплаты ему убытков в размере 86000 рублей, а также позволит устранить несоответствие записи сделанной в ЕГРП истинному правоустанавливающему документу (Соглашению от 21.01.2010 г.).
В соответствии со ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 11 Приказа Минюста РФ от 09.06.2005 г. № 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества", орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня, обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
Согласно ст. 31 указанного выше закона, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с настоящим Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение обязанностей.
В соответствии со Списком внутренних почтовых отправлений № 15 от 12.03.2010 г., уведомление о предоставлении ЗАО "Холдинг НН" заявления о регистрации от 15.09.2009 г. было направлено в его адрес лишь 12 марта 2010 года.
В соответствии со ст. 255 ГПК РФ, действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод являются оспариваемыми в порядке гражданского судопроизводства.
Несвоевременное уведомление его Борским отделом УФРС по Нижегородской области о подаче ЗАО "Холдинг НН" заявления о регистрации Соглашения от 15.09.2009 г. лишило его права на принятие мер по недопущению регистрации недействительного соглашения и совершению государственной регистрации Соглашения от 21.01.2010 г., содержащего иные условия и фактически исполненного ЗАО "Холдинг НН".
Обосновывая требования, в соответствии ст.ст. 9, 17 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", ст.ст. 25.1, 31 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.ст. 12, 166 ГК РФ, истец Р. просил:
1. Признать недействительным Соглашение от 15 сентября 2009 года о расторжении Договора № <...> от 26.09.2008 г. об участии в долевом строительстве.
2. Внести изменение в запись Единого государственного реестра прав, не соответствующей правоустанавливающему документу, а именно Соглашению от 21.01.2010 г. о расторжении Договора № <...> от 26.09.2008 г. об участии в долевом строительстве.
В судебном заседании 19.10.2010 г. истец Р. уточненные исковые требования поддержал.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области И.И.В. (по доверенности) требований не признала по тем основаниям, что является ненадлежащим ответчиком оспариваемой сделки.
Требования о внесении изменений в запись Единого государственного реестра прав не признала, поскольку при признании недействительным правоустанавливающего документа признается недействительной и запись о регистрации, произведенная на основании этого документа. Каких-либо оснований для внесения изменений в произведенную запись не имеется, поскольку в данном случае нет ни технической ошибки, ни не соответствия указанных в реестре сведений правоустанавливающему документу.
Представитель ответчика ЗАО "Холдинг НН" в судебное заседание 19.10.2010 г. не явился, дело рассмотрено в его отсутствие.
Решением суда постановлено: Исковые требования Р. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Закрытому акционерному обществу "Холдинг НН" о признании соглашения недействительным, понуждении к совершению действий удовлетворить частично.
Признать недействительным Соглашение о расторжении Договора № <...> от 26 сентября 2008 года об участии в долевом строительстве, заключенное 15 сентября 2009 года между Р. и Закрытым акционерным обществом "Холдинг НН".
Признать недействительной государственную регистрацию Соглашения о расторжении Договора № <...> от 26 сентября 2008 года об участии в долевом строительстве, заключенного 15 сентября 2009 года между Р. и Закрытым акционерным обществом "Холдинг НН", осуществленную записью Едином государственном реестре прав.
В остальной части исковых требований Р. отказать.
В кассационной жалобе ЗАО "Холдинг НН" ставит вопрос об отмене судебного решения, как незаконного и необоснованного ссылаясь на то обстоятельство, что сделка от 15 сентября 2009 года недействительной не признана, кроме того, суд не применил закона к спорным правоотношениям.
Законность и обоснованность постановленного судебного решения проверена судом кассационной инстанции по правилам ч. 1 ст. 347 ГПК РФ.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся по делу лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда не находит оснований для отмены судебного решения, поскольку оно постановлено в соответствии с законом и установленными по делу обстоятельствами.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 26 сентября 2008 года между ЗАО "Холдинг НН" и Р. заключен Договор № <...> об участии в долевом строительстве.
По условиям заключенного договора застройщик обязуется в срок, предусмотренный п. 1.2 договора, своими силами и/или с привлечением других лиц построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого жилого дома передать квартиру в собственность дольщику, а дольщик обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять квартиру в собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома (п. 1.1). Срок окончания строительства жилого дома - 3 квартал 2009 года (п. 1.2). Срок передачи застройщиком квартиры дольщику - 3 квартал 2009 года (п. 1.3). Стоимость квартиры, подлежащая уплате дольщиком, составляет 1557347,50 рублей (п. 2.1).
21.10.2008 г. договор зарегистрирован в УФРС по Нижегородской области. "Холдинг НН" обязательства по передаче Р., как участнику долевого строительства, предусмотренной договором квартиры в установленный срок не исполнил.
15 сентября 2009 года между ЗАО "Холдинг НН" и Р. заключено Соглашение о расторжении Договора № <...> от 26 сентября 2003 года об участии в долевом строительстве.
По условиям договора стороны пришли к соглашению расторгнуть Договор № <...> от 26 сентября 2008 года об участии в долевом строительстве. Договор об участии в долевом строительстве расторгается по обоюдному соглашению сторон на основании п. 8.1 Договора об участии в долевом строительстве.
Пунктом 3 договора установлено, что в счет возврата стоимости квартиры застройщик уплачивает дольщику денежную сумму в размере 1588999 рублей 50 копеек в срок до 20 февраля 2010 года. Далее, 21 января 2010 года между ЗАО "Холдинг НН" и Р. заключено новое Соглашение о расторжении Договора № <...> от 26 сентября 2008 года об участии в долевом строительстве.
Стороны согласовали новые условия: расторгнуть Договор № <...> от 26 сентября 2008 года об участии в долевом строительстве по инициативе дольщика на основании п. 8.3 Договора ввиду нарушения застройщиком срока передачи квартиры, указанного в п. 1.3 Договора (п. 1). В счет возврата стоимости квартиры застройщик уплачивает дольщику денежную сумму в размере 1588999 рублей 50 копеек в срок до 15 февраля 2010 года (п. 2). В соответствии с п. 7.1 Договора застройщик уплачивает дольщику понесенные им убытки в размере 86000 рублей в срок до 15 февраля 2010 года (п. 3).
В силу п. 5, договор считается расторгнутым с момента заключения настоящего соглашения. Настоящее соглашение подлежит государственной регистрации в Борском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области и считается заключенным с момента его регистрации (п. 6).
Во исполнение, данного договора Р. произведена выплата денежных средств в размере 1588999 рублей 50 копеек и 86000 рублей.
25.02.2010 г. ЗАО "Холдинг НН" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о регистрации Соглашения о расторжении Договора № <...> от 26 сентября 2008 года об участии в долевом строительстве, заключенного 15.09.2009 г.
12.03.2010 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области была проведена государственная регистрация Соглашения о расторжении Договора № <...> от 26 сентября 2008 года об участии в долевом строительстве, заключенного 15.09.2009 г.
Разрешая возникший правовой конфликт и удовлетворяя требования Р. суд 1 инстанции обоснованно исходил из того, что в силу положений ст. 420 ГК РФ, ст. 421 ГК РФ, стороны свободны в заключении договора и его условий, соглашением от 21.01.2010 года о расторжении Договора № <...> от 26 сентября 2008 года об участии в долевом строительстве, отменено, соглашение сторон от 15.09.2009 года.
В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В данном случае, на момент заключения договора от 21.01.2010 года, соглашение сторон от 15.09.2009 года не являлось зарегистрированным, вследствие указанного, суд 1 инстанции обоснованно пришел к выводу, что стороны изменили свое волеизъявление по условиям ранее заключенного соглашения, поэтому государственная регистрация указанного соглашения от 15.09.2009 г. о расторжении Договора № <...> от 26 сентября 2008 года об участии в долевом строительстве, осуществленная записью Едином государственном реестре прав 12.03.2010 года, является недействительной. В силу изложенного, несостоятельны доводы жалобы о том, что решение суда является незаконным, поскольку договор от 15 сентября 2009 года недействительным не признан.
Суд 1 инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, установил характер спорных правоотношений и применил закон их регулирующий, который приведен в судебном решении. Приведенные доводы не могут служить основанием к отмене судебного решения, правильно разрешенного по существу заявленного спора. Нарушений прав и законных интересов кассатора не имеется. Судебное решение постановлено в соответствии с требованиями ст.ст. 196, 198 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Н.Новгорода от 18 октября 2010 года оставить без изменения кассационную жалобу без удовлетворения.
