УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ПИСЬМО
от 8 августа 2011 г. № 19-27/41960@
О МЕРАХ ПО МОБИЛИЗАЦИИ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ НАЛОГОВЫХ ДОХОДОВ
ЗА СЧЕТ ВЗИМАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА (ПО ВОПРОСУ
ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТАВКИ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА И РАЗМЕРА ДОЛИ
В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ В ОТНОШЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА,
ЗАНЯТОГО МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ)
В целях обеспечения исполнения задания УФНС России по Московской области (далее - Управление) от 06.07.2011 № 19-21/35699@
"О мерах по мобилизации дополнительных налоговых доходов за счет взимания земельного налога (в отношении земельных участков, занятых многоквартирными домами)", в связи с поступающими вопросами, касающимися определения ставки земельного налога и размера доли в праве собственности в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, в дополнение к письму Управления от 29.07.2011 № 19-27/40293@ направляем прилагаемые разъяснения
.
И.о. руководителя
советник государственной гражданской
службы Российской Федерации 1 класса
В.А. Морозов
Приложение
к письму
УФНС по Московской области
от 8 августа 2011 г. № 19-27/41960@
РАЗЪЯСНЕНИЯ
(РЕКОМЕНДАЦИИ) О МЕРАХ ПО МОБИЛИЗАЦИИ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ
НАЛОГОВЫХ ДОХОДОВ ЗА СЧЕТ ВЗИМАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА <1>
--------------------------------
<1> Настоящие рекомендации направлены на оказание практической помощи территориальным налоговым органам Управления, имеют сугубо информационно-справочный характер, не содержат новых правовых норм и официальных (общеобязательных) разъяснений законодательства и не могут рассматриваться препятствующими непосредственному применению положений нормативных правовых актов Российской Федерации.
1. По вопросу об определении размера доли в праве собственности в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом.
В целях администрирования земельного налога для ситуаций, когда право долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (включая земельный участок) не зарегистрировано в порядке, предусмотренном Федеральным законом
от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вопросы определения размера доли в праве собственности в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, разъяснялись в письмах Минфина России от 26.12.2006 № 03-06-02-02/154
и от 17.05.2007 № 03-05-05-02/33
.
Указанные разъяснения необходимо довести до сведения органов местного самоуправления, в т.ч. в целях подготовки правовых актов по вопросам формирования земельного участка в составе общего имущества многоквартирного дома (далее - Участок).
2. По вопросу о ставке земельного налога в отношении Участка.
На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 394
Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) ставка земельного налога в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса), не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости земельного участка.
Жилищный кодекс
Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) различает понятия "жилого помещения", "нежилого помещения" и "общего имущества в многоквартирном доме".
В соответствии с пунктом 2 статьи 15
Жилищного кодекса жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Согласно пункту 6
Положения о признании помещений жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Таким образом, магазины, офисы, гаражи и другие объекты, расположенные в нежилых помещениях, находящихся в многоквартирном доме, не относятся к объектам жилищного фонда.
В соответствии с Федеральным законом
от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" Участок, занятый многоквартирным домом, который сформирован и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Поэтому если Участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен кадастровый учет, то собственникам нежилых помещений (магазинов, офисов, гаражей и др.), находящихся в этом доме, принадлежит доля в праве на этот Участок.
Учитывая изложенное, при установлении представительными органами муниципальных образований налоговых ставок по земельным участкам, занятым объектами жилищного фонда, торговли, сферы обслуживания, гаражами и т.д., в отношении доли в праве на Участок, приходящейся на нежилые помещения в многоквартирном доме, налоговая ставка, установленная на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 394
Налогового кодекса, не применяется (указанный вывод содержится в письме
Минфина России от 17.05.2007 № 03-05-05-02/33).
В связи с этим налоговым органам необходимо понимать, какая именно доля в праве на Участок приходится в отношении собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, при определении налоговой базы (кадастровой стоимости) в отношении Участка необходимо понимать следующее.
В соответствии с Федеральным стандартом
оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
В соответствии с пунктом 4
Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
В случае если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости (в т.ч. вновь образованных Участков) и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости таких объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (в настоящее время - Методические указания
по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222, далее - Методические указания).
В соответствии с пунктом 2.1.3
Методических указаний в случае образования нового земельного участка в границах существующего поселения кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель (далее - УПКСЗ) соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
В случае образования нового земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения УПКСЗ того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель поселений земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка. Для указанного случая кадастровая стоимость определяется путем умножения значения УПКСЗ, занятых многоэтажной или индивидуальной жилой застройкой, на площадь земельного участка (пункт 2.1.16
Методических указаний).
В целях определения УПКСЗ для конкретных видов разрешенного использования земельных участков в границах земель населенных пунктов применяются Технические рекомендации
по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 № П/0152, в соответствии с которыми в Типовой перечень видов разрешенного использования земель населенных пунктов входят, в частности:
┌────┬─────────────────────────────┬──────────────────────────────────────┐
│№ │Наименование вида │Состав вида разрешенного использования│
│п/п │разрешенного использования │ │
├────┼─────────────────────────────┼──────────────────────────────────────┤
│1. │Земельные участки, │Земельные участки, предназначенные для│
│ │предназначенные для │размещения среднеэтажных жилых домов; │
│ │размещения домов многоэтажной│Земельные участки, предназначенные для│
│ │жилой застройки │размещения многоэтажных жилых домов; │
│ │ │Земельные участки общежитий │
├────┼─────────────────────────────┼──────────────────────────────────────┤
│2. │Земельные участки, │Земельные участки для размещения │
│ │предназначенные для │объектов индивидуального жилищного │
│ │размещения домов │строительства; Земельные участки для │
│ │индивидуальной жилой │ведения личного подсобного хозяйства │
│ │застройки <2>
│(приусадебные участки) │
└────┴─────────────────────────────┴──────────────────────────────────────┘
--------------------------------
<2> В соответствии с частью 3 статьи 48
Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).
Таким образом, для определения кадастровой стоимости вновь образованного Участка и применения соответствующего УПКСЗ необходимо понимать, к какому виду разрешенного использования следует относить такой Участок.
Принимая во внимание изложенное, предлагаем следующие рекомендуемые варианты установления вида разрешенного использования Участка (пункт 2 проекта (рекомендуемого варианта) муниципального правового акта по вопросам формирования Участка, направленного в территориальные налоговые органы письмом Управления от 29.07.2011 № 19-27/40293@):
┌────────────────────────────────┬────────────────────────────────────────┐
│Условия определения вида │Рекомендуемый (возможный) вариант │
│разрешенного использования │определения вида разрешенного │
│ │использования │
├────────────────────────────────┼────────────────────────────────────────┤
│1. Многоквартирный дом из числа │"Земельный участок предназначен для │
│объектов многоэтажной жилой │размещения и эксплуатации │
│застройки без помещений нежилого│многоквартирного дома многоэтажной жилой│
│назначения, не связанных с │застройки" │
│обслуживанием дома │ │
├────────────────────────────────┼────────────────────────────────────────┤
│2. Многоквартирный дом из числа │"Земельный участок предназначен для │
│объектов многоэтажной жилой │размещения и эксплуатации │
│застройки с помещением нежилого │многоквартирного дома многоэтажной жилой│
│назначения, не связанного с │застройки, включающего нежилое помещение│
│обслуживанием дома (например, │для коммерческого использования - │
│магазин мелкорозничной торговли)│магазин мелкорозничной торговли общей │
│ │площадью...кв. м" │
├────────────────────────────────┼────────────────────────────────────────┤
│3. Многоквартирный дом из числа │"Земельный участок предназначен для │
│объектов индивидуальной жилой │размещения и эксплуатации │
│застройки без помещений нежилого│многоквартирного дома - объекта │
│назначения, не связанных с │индивидуального жилищного строительства"│
│обслуживанием дома │ │
├────────────────────────────────┼────────────────────────────────────────┤
│4. Многоквартирный дом из числа │"Земельный участок предназначен для │
│объектов индивидуальной жилой │размещения и эксплуатации │
│застройки с помещением нежилого │многоквартирного дома - объекта │
│назначения, не связанного с │индивидуального жилищного строительства,│
│обслуживанием дома (например, │включающего нежилое помещение ателье │
│ателье) │общей площадью...кв. м" │
└────────────────────────────────┴────────────────────────────────────────┘
О настоящих разъяснениях необходимо информировать органы местного самоуправления, осуществляющие формирование Участков в целях последующего администрирования земельного налога.
