ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ПРЕЗИДИУМ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июня 2011 г. по делу № 44-Г-59/2011
I инст. Судья: Жилина Н.С.
II инст. Судьи: Белых А.А. (председ., докл.)
Аброськина Е.А.
Козина Н.М.
Президиум Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Вяткина Ф.М.
членов президиума Кашириной Е.П., Смирнова В.П.,
Балакиной Н.В.
при секретаре Мясниковой М.Н.
рассмотрел в заседании гражданское дело по надзорной жалобе М.Н. на решение Металлургического районного суда города Челябинска от 10 декабря 2010 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 10 февраля 2011 года по иску ООО "И" к М.Н. о признании договора купли-продажи расторгнутым, возложении обязанности по возврату квартиры, аннулировании свидетельства о государственной регистрации права, погашении регистрационной записи.
Заслушав доклад судьи Карнауховой Т.А., объяснения представителя М.Н. - М.М.Л., поддержавшего доводы надзорной жалобы, представителя ООО "И" - З., возражавшего против доводов надзорной жалобы, президиум
установил:
ООО "И" (далее по тексту - Общество) обратилось в суд с иском к М.Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры № 32 в доме № 10 по ул. Мира в г. Челябинске, заключенного между сторонами 3 октября 2009 г., возложении обязанности на ответчика по возврату указанной квартиры, аннулировании свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчика на квартиру. В обоснование иска указало на то, что 3 октября 2009 г. между Обществом и М.Н. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: квартиры <...> в доме <...> по ул. Мира в г. Челябинске. В соответствии с п. 5 договора купли-продажи оплата стоимости квартиры 3 800 000 руб. произведена в следующем порядке: 1 800 000 руб. уплачиваются путем продажи 3 октября 2009 года для Общества квартиры по адресу <...>, оставшиеся 2 000 000 руб. уплачиваются до 1 января 2010 года. М.Н. данное условие договора не исполнила, денежные средства по указанному договору в сумме 2 000 000 руб. не уплачены ею продавцу до настоящего времени.
Решением Металлургического районного суда города Челябинска от 10 декабря 2010 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 10 февраля 2011 года, иск Общества удовлетворен, договор купли-продажи признан расторгнутым.
В надзорной жалобе М.Н. просит отменить указанные судебные Постановления и вынести по делу новое Постановление об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что судом первой и кассационной инстанции была допущена существенная ошибка в применении и толковании норм материального права.
Определением судьи Челябинского областного суда Карнауховой Т.А. от 11 мая 2011 г. дело передано в суд надзорной инстанции для рассмотрения по существу.
Все участвующие в деле лица о передаче дела с надзорной жалобой М.Н. в суд надзорной инстанции и о дне слушания дела извещены.
Обсудив доводы надзорной жалобы и определения о передаче дела в суд надзорной инстанции, проверив материалы дела, президиум считает, что надзорная жалоба подлежит удовлетворению.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении настоящего дела такого характера существенное нарушение норм материального права допущено судом первой и второй инстанции, которое выразилось в следующем.
Как установлено судом, 3 октября 2009 г. между Обществом и М.Н. был заключен договор купли-продажи 7-комнатной квартиры <...> общей площадью 291,6 кв. м в доме <...> по ул. Мира в г. Челябинске по цене 3 800 000 руб., из которых, в соответствии с п. 5 договора - 1 800 000 руб. уплачиваются путем продажи 3 октября 2009 г. Обществу квартиры по адресу: <...>, оставшиеся 2 000 000 рублей уплачиваются до 1 января 2010 года (л.д. 22). Государственная регистрация данной сделки и перехода права собственности на спорную квартиру к М.Н. произведены 12 октября 2009 г. (л.д. 22).
Рассматривая исковые требования, суд, проанализировав условия договора купли-продажи, квалифицировал его как договор о продаже товаров в кредит, с условием о рассрочке платежа (пункт 5 договора), к которому применяются положения статей 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя исковые требования и расторгая заключенный между сторонами договор, суд первой инстанции, с таким выводом согласился и суд кассационной инстанции, сославшись на п. п. 1, 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что поскольку М.Н. не произвела в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ей объект недвижимости, сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половину цены товара, то Общество, как продавец, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара.
Суды сослались также на ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу требований которой договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Однако указанные выводы судов первой и кассационной инстанций сделаны с существенным нарушением норм материального права и противоречат фактическим обстоятельствам дела.
Пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавцу по договору о продаже товара в кредит предоставлено право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара в случае несоблюдения покупателем срока очередного платежа и когда сумма платежа не превышает половину цены товара.
Однако суды первой и кассационной инстанций не учли, что, установив факт нарушения ответчиком обязательств по договору в части порядка оплаты приобретенного имущества, истец не воспользовался правом заявить отказ от исполнения договора по правилам пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем ни законом, ни договором не предусмотрено расторжение договора в связи с частичной неоплатой покупателем недвижимого имущества, возможен только отказ от исполнения договора и требование возврата проданного объекта недвижимости.
Из искового же заявления и пояснений, данных представителем истца в судебном заседании 10 августа 2010 года (протокол судебного заседания л.д. 37), следует, что М.Н. уплатила за спорную квартиру 1 800 000 руб. и не уплатила 2 000 000 руб. Кроме того, ответчица доплатила 105 000 руб., внеся указанную сумму на депозит нотариуса 7 и 27 декабря 2010 года (л.д. 200). Внесенные средства составляют более половины стоимости квартиры.
Суды первой и кассационной инстанций сослались также на то, что невыплата ответчицей (покупателем) истцу (продавцу) стоимости вышеназванного имущества является существенным нарушением заключенного между сторонами договора, что также в силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для его расторжения по требованию одной из сторон.
Однако президиум считает, что такой вывод судов первой и кассационной инстанций сделан с существенным нарушением норм материального права и основан на неправильном толковании и применении Закона к отношениям сторон.
Изменение и расторжение договора в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все, полученное каждой из сторон по договору, остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Между тем ни суд первой инстанции, ни суд кассационной инстанции не применил к отношениям сторон нормы п. 4 ст. 453, п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, а поэтому не выяснил, содержал ли заключенный между истцом и ответчиком 3 октября 2009 г. договор купли-продажи недвижимого имущества условия, предусматривающие возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договором, с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности, и в том случае, если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплаты переданного ему имущества.
Что касается выводов судов первой и кассационной инстанций о праве продавца в силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторгнуть договор купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому ими отнесено невыполнение покупателем в срок принятых на себя обязательств по оплате проданного ему имущества, то они сделаны с существенным нарушением норм материального права. Из содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, как того требует ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчиком в предусмотренные договорами сроки приобретенного имущества. С подобным суждением согласились и из него исходили суд первой и суд кассационной инстанции, вследствие чего неправомерно, т.е. без учета положений п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав существенным нарушением договоров купли-продажи недвижимого имущества саму по себе невыплату в срок покупателем денег продавцу за это имущество без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договоров.
Кроме того, судами первой и кассационной инстанций не установлены фактические обстоятельства дела, необходимые для правильного разрешения спора, и действительные правоотношения сторон.
Вывод судов первой и кассационной инстанции о том, что не подтверждены допустимыми доказательствами доводы М.Н. об оплате части стоимости спорной квартиры третьему лицу - М.О., которая продала квартиру по адресу: <...>, Обществу, и что М.О. дважды получила оплату за проданную квартиру, не соответствует фактическим обстоятельствам и материалам дела.
Оспариваемый договор и договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>, принадлежащей М.О., заключены одновременно, с участием руководителя Общества - генерального директора Г. Также одновременно договоры сданы на государственную регистрацию перехода права.
Договор купли-продажи квартиры, принадлежащей М.О., содержит в п. 5 указание на то, что сумма 1 800 000 руб. оплачена до подписания договора. Согласно установленному сторонами механизму оплаты (п. 5 договора), М.Н. выполнила свои обязательства, только в результате этих действий ответчика, квартира, принадлежавшая М.О., перешла в собственность Общества.
В нарушение требований ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ни суд первой инстанции, ни суд кассационной инстанции не дали оценку утверждениям М.Н. о том, что она передала М.О. деньги, и указание в договоре на то, что деньги переданы до подписания договора, не предполагает наличие долга перед М.О. С. также не указал в решении и не дал оценки тому обстоятельству, что представитель истца вначале не отрицал того, что сумма 1 800 000 руб. была ответчицей оплачена. И только впоследствии стал говорить иное. Не дал оценки также и тому обстоятельству, что требования М.О. об оплате стоимости квартиры заявлены только после предъявления требований Общества к ответчице. Суду не представлены ни подлинный акт, ни подлинный вексель в подтверждение произведенных Обществом с М.О. расчетов.
Таким образом, судом первой и кассационной инстанции при рассмотрении настоящего дела было допущено существенное нарушение норм материального права, выразившееся в неправильном толковании п. п. 1, 2 ст. 450, п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации и неприменении норм закона, подлежащих применению: п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Допущенные судами первой и кассационной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, приведшими к неправильному разрешению спора и служат основанием для отмены судебных Постановлений в порядке надзора, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 387, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
решение Металлургического районного суда города Челябинска от 10 декабря 2010 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 10 февраля 2011 года отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Председательствующий
Ф.М.ВЯТКИН
