ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 октября 2011 г. по делу № 33-5719
(извлечение)
М.С. обратился в суд с вышеназванным иском, указывая, что ему на праве собственности на основании определения мирового судьи судебного участка № 1 Борисоглебского района Воронежской области от 28 февраля 2007 года, вступившего в законную силу 11 марта 2007 года, свидетельства о государственной регистрации права от 06.05.2010 и от 17.05.2010 принадлежат нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>. 01 декабря 2009 года между ним и М.Е. был заключен договор аренды указанных нежилых помещений.
По условиям договора истец передал, а М.Е. приняла нежилые помещения в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 379,95 кв. м, в частности: 1/2 долю нежилого отдельно стоящего здания литер "Мп/М" - 137,65 кв. м, 1/2 долю здания в литере "ООЗо" - 176,4 кв. м, состоящую из помещений: помещение II: № 1 площадью 70,5 кв. м, № 2 площадью 30,5 кв. м, № 3 площадью 10,5 кв. м, помещения III: № 1 площадью 6,5 кв. м, № 2 площадью 3,5 кв. м, № 3 площадью 7,9 кв. м, № 4 площадью 17,4 кв. м, № 5 площадью 12,2 кв. м, № 6 площадью 11,4 кв. м, № 7 площадью 9,0 кв. м, № 8 площадью 20,4 кв. м, № 9 площадью 2,8 кв. м, № 10 площадью 4,0 кв. м, № 11 площадью 4,5 кв. м, помещения VII: № 1 площадью 55,7 кв. м, помещения VIII: № 1 площадью 86,0 кв. м; 1/3 долю здания в литере "ИЗ" - 65,9 кв. м, состоящую из помещений IX: № 1, площадью 31,1 кв. м, № 2 площадью 11,4 кв. м, помещения VI: № 1 площадью 60,3 кв. м, помещения V: № 1 площадью 29,0 кв. м. Факт исполнения им обязанности по передаче помещений во временное пользование ответчика подтверждается копией акта приема-передачи.
Договор был заключен сроком на 11 месяцев: с 01.12.2009 по 30.10.2010. В соответствии с п. 2.1. договора, М.Е. обязалась вносить арендную плату в сумме 25 000 рублей ежемесячно.
В период с 01.04.2010 по 10.08.2010 М.Е. арендную плату по договору не вносила, в связи с чем образовалась задолженность на сумму 125 000 рублей (25 000 х 5 мес. = 125 000 рублей).
13.08.2010 он направил М.Е. претензию с требованием об уплате задолженности по арендной плате за период с апреля 2010 года по август 2010 года в сумме 125000 рублей, предложив ей в 10-дневный срок со дня получения претензии погасить задолженность по арендной плате, однако до настоящего времени М.Е. на его претензию не ответила, задолженность по арендной плате не погасила, в связи с чем образовалась задолженность на общую сумму 175 000 рублей (25 000 х 7 мес = 175 000 рублей).
По истечении срока действия аренды (30.10.2010 года), М.Е. в нарушение условий договора аренды не возвратила ему арендуемые нежилые помещения, а продолжает ими пользоваться до настоящего времени, поэтому просит суд взыскать с М.Е. в его пользу задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.12.2009 за период с 01.04.2010 по 30.10.2010 в сумме 175 000 рублей, арендную плату за период просрочки возврата нежилых помещений с 01.11.2010 по 17.03.2011 в сумме 114 166 руб. 66 коп., а всего - 289 166 рублей 66 коп.
М.В., действующий на основании доверенности в интересах М.Е., обратился в суд со встречным исковым заявлением, указывая, что право собственности на 1/2 идеальную долю нежилых помещений по адресу: <...>, литер "Мп/М" и литер "ООЗо" у М.С. возникло на основании определения мирового судьи судебного участка № 1 Борисоглебского района от 28 февраля 2007 года об утверждении мирового соглашения о разделе между ними совместно нажитого имущества, но указанное им право было зарегистрировано лишь 17 мая 2010 года.
Таким образом, на момент заключения названного договора аренды у М.С. отсутствовало зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды, поэтому на основании ст. ст. 131
, 165
, 166
, 167
ГК РФ, ст. ст. 2
и 17
ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" просит применить последствия недействительности договора аренды 1/2 идеальной доли нежилых помещений по адресу: <...>, литер "Мп/М", литер "ООЗо" и литер "ИЗ", заключенного между М.Е. и М.С. 01 декабря 2009 года, и в удовлетворении исковых требований о взыскании с М.Е. в его пользу задолженности по арендной плате в сумме 289 166 рублей 66 коп. отказать.
Решением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 12.05.2011 встречные исковые требования М.Е. удовлетворены, в удовлетворении требований М.С. отказано.
В кассационной жалобе М.С. просит суд об отмене принятого решения как незаконного и необоснованного, по основаниям, указанным в жалобе.
Судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции, отдельно стоящее здание литер "М,п/М", помещения в лит. "0,01,02,03,04,05,0" II - 1,2,3,4; III - 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11; помещения в лит. "И,И1,И2,ИЗ,и,и1,и2" IX - 1,2; VII - 1; VI - 1; V- 1, расположенные по адресу: <...>, значатся за: М.С. и М.Е. по 1/2 идеальной доле за каждым на основании определения мирового судьи судебного участка № 1 Борисоглебского района Воронежской области от 28 февраля 2007 года, вступившего в законную силу 11 марта 2007 года. Помещения в натуре не разделены.
В соответствии с представленными свидетельствами о государственной регистрации права от 06.05.2010 и от 17.05.2010, право собственности на указанные доли в праве общей долевой собственности возникло у М.С., соответственно, 06.05.2010 и 17.05.2010.
01 декабря 2009 года между М.С. и М.Е. был заключен договор аренды нежилых помещений.
Установив тот факт, что на момент заключения договора аренды нежилых помещений, то есть по состоянию на 01 декабря 2009 года, у М.С. отсутствовало зарегистрированное в установленном законом порядке право собственности на передаваемое по договору аренды имущество, суд первой инстанции удовлетворил встречный иск М.Е. и применил последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды, заключенного между сторонами 01.12.2009, отказав М.С. во взыскании задолженности по арендной плате по этим основаниям.
При этом суд первой инстанции сослался на положения ст. ст. 165
- 167
ГК РФ как на основания вынесенного решения, а также на положения ст. 17
Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество".
Согласно ст. 165
ГК РФ, несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
В соответствии со ст. 166
ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом
, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе
.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Статьей 167
ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
Определив в качестве оснований для признания оспариваемого договора аренды недействительным вышеназванные нормы ГК
РФ, суд первой инстанции не указал в решении, по каким основаниям он признает сделку ничтожной - в силу несоблюдения требования о государственной регистрации (ст. 165
ГК РФ), либо по другим основаниям.
Так, согласно ст. 606
ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом в соответствии со ст. 607
ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статьей 651
ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434)
.
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
При этом, в соответствии со ст. 655
ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Из имеющихся в деле материалов следует, что между истцом и ответчиком был заключен письменный договор аренды нежилого помещения, при этом указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В договоре также указан срок аренды, размер арендной платы, права и обязанности сторон по договору. Поскольку оспариваемый договор заключен на срок менее одного года, законом его государственная регистрация не предусмотрена, на что обоснованно сослался в кассационной жалобе М.С.
Тот факт, что М.С. не зарегистрировал свое право собственности на имущество, которое им было передано в аренду М.Е., не является основанием для признания указанной сделки недействительной, поскольку основанием для возникновения права собственности М.С. на имущество является определение мирового судьи о разделе совместно нажитого имущества, тогда как в соответствии с пунктом 1 статьи 2
Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК
РФ. При этом государственная регистрация возникшего права собственности является правом, а не обязанностью собственника.
М.Е. не оспаривает право собственности М.С. на арендованное имущество. Обращаясь со встречным иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, М.Е. не указала, какое ее право нарушено указанной сделкой, в том числе и в связи с отсутствием регистрации права собственности на переданное ей в аренду имущество, то есть не представила доказательств того, что имеющийся договор аренды лишает ее права, возлагает на нее обязанности либо создает препятствия в реализации права по сравнению с тем, как это бы было, если бы оспариваемого договора аренды не существовало.
Кроме того, придя к выводу о ничтожности сделки - оспариваемого договора аренды, и необходимости применения последствий его недействительности, суд первой инстанции не выполнил требований ст. 167
ГК РФ о необходимости применения реституции, по которой каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии со ст. 347
ГПК РФ, суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
При этом основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке, исходя из положений ст. 362
ГПК РФ, являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.
Таким образом, суд первой инстанции принял решение при недоказанности обстоятельств, имеющих значение для дела, при неправильном применении норм материального права, что является основанием к его отмене.
В соответствии со ст. 361
ГПК РФ, суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационных жалобы, представления вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в том же или ином составе судей, если нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.
Поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду необходимо правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, разъяснить сторонам предмет доказывания по делу, в соответствии со ст. 56
ГПК РФ предложить представить доказательства в обоснование своих требований либо возражений, и на основе полученных доказательств принять законное и обоснованное решение.
