АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЛИПЕЦКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 9 декабря 2011 г. по делу № А36-1053/2011
06 декабря 2011 года оглашена резолютивная часть решения.
09 декабря 2011 года решение изготовлено в полном объеме
Арбитражный суд Липецкой области
в составе:
судьи Карих Ольги Михайловны,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Немцевой О.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
индивидуального предпринимателя Мериновой Надежды Андреевны (г. Липецк, ул. Космонавтов, д. 106, ОГРНИП 304482228200291)
к департаменту экономики администрации города Липецка (г. Липецк, пл. Театральная, д. 1, ОГРН 1044800219254),
с участием третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "НПО "Азимут" (г. Самара, ул. Самарская, д. 172),
о зачете стоимости неотделимых улучшений,
при участии:
от истца - Мериновой Н.А., Сурского С.Ю., адвоката, доверенность от 06.08.2010,
от ответчика - Паршевниковой С.И., главного специалиста отдела правовой и претензионно-исковой работы, доверенность <...>,
от третьего лица - представитель не явился,
установил:
Индивидуальный предприниматель Меринова Надежда Андреевна обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к департаменту экономики администрации города Липецка об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения № 2 в доме № 42 по улице Интернациональная города Липецка на сумму 594 891 руб. 72 коп.
Определением от 23.06.2011 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "НПО "Азимут".
Определением от 12.08.2011 г. по ходатайству истца назначена строительно-техническая экспертиза с целью определения стоимости неотделимых улучшений в нежилом помещении № 2 в доме 42 по ул. Интернациональная г. Липецка. Производство по делу приостановлено.
Определением от 01.12.2011 в соответствии со статьей 146
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд возобновляет производство по делу после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление.
В судебное заседание третье лицо не явилось, извещено надлежащим образом, уведомление приобщено к материалам дела.
Информация о дате и месте судебного заседания в соответствии с частью 1 статьи 121
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации размещена арбитражным судом на официальном сайте суда в сети "Интернет".
При таких обстоятельствах, на основании статей 123
, 156
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в судебном заседании в отсутствие не явившегося лица.
В судебном заседании ответчик заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы и просил поручить ее проведение МУ "Административно-техническая инспекция", поставить перед экспертом вопрос: какова стоимость неотделимых улучшений без учета проведенной перепланировки и реконструкции, если они имели место быть?
В судебном заседании объявлен перерыв с целью подготовки истцом мнения по заявленному ходатайству.
После перерыва судебное заседание продолжено. В судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
Согласно части 5 статьи 163
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и информационному письму
Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.09.2006 № 113 лица, участвующие в деле и присутствовавшие в зале судебного заседания до объявления перерыва, считаются надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, и их неявка в судебное заседание после окончания перерыва не является препятствием для его продолжения. Извещение на официальном сайте в сети "Интернет" о времени и месте продолжения судебного заседания является публичным объявлением о перерыве и продолжении судебного заседания.
Таким образом, суд вправе продолжить судебное заседание в отсутствие не явившихся лиц.
Решение вынесено 06.12.2011.
После перерыва суд продолжил обсуждение ходатайства о назначении повторной экспертизы.
В соответствии с частью 2 статьи 87
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
В ходатайстве ответчик не обосновал, какие имеются сомнения в обоснованности заключения эксперта либо имеются противоречия в выводах эксперта. Ответчик выразил несогласие с тем, что виды произведенных работ, указанных в экспертизе, не относятся к неотделимым улучшениям помещения, более того, указал о необходимости поставить иной вопрос, что не соответствует требованиям статьи 87
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд не усматривает оснований для назначения повторной экспертизы.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд считает, что требование истца подлежит удовлетворению в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела, между администрацией города Липецка в лице департамента экономики администрации города Липецка (продавец) и индивидуальным предпринимателем Мериновой Надеждой Андреевной (покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку от 10 декабря 2009 года (т. 1 л.д. 15 - 21).
Согласно пункту 1.1 договора продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество: нежилое помещение № 2 площадью 59,3 кв. м., расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Липецк, ул. Интернациональная, д. 42.
Оценочная стоимость недвижимого имущества составляет 2800000 руб. согласно отчету ООО "НПО "Азимут" (п. 1.3 договора).
Срок предоставления рассрочки по платежам составляет 7 лет (28 кварталов) с 31.12.2009 по 30.09.2016 (приложение № 1 к договору купли-продажи). Недвижимое имущество передано в собственность истцу по акту приема-передачи от 10.12.2009 (т. 1 л.д. 15 - 21).
17.12.2009 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение № 2 площадью 59,3 кв. м., расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Липецк, ул. Интернациональная, 42, кадастровый номер 48:20:0:0:4438/Ж/01-1:1002/А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 48АВ № 735273.
Как видно из материалов, дела индивидуальный предприниматель Меринова Н.А. с 01.09.2004 являлась арендатором нежилого помещения в доме № 42 по ул. Интернациональная (т. 1 л.д. 32 - 79) и, впоследствии, данное помещение было передано ей в собственность.
В период аренды нежилого помещения истец произвел реконструкцию нежилого помещения.
Произведенные работы индивидуальный предприниматель считает неотделимыми улучшениями нежилого помещения № 2.
09.03.2011 истец обратился к ответчику с просьбой о зачете стоимости неотделимых улучшений в размере 594 891 руб. 72 коп. на основании пункта 6 статьи 5
Федерального закона № 159-ФЗ, приложив документы, подтверждающие выполнение работ (т. 1 л.д. 21 - 30).
Письмом от 18.03.2011 № 1451-15-06 ответчик отказал в проведении зачета, сославшись на то, что отделимые и неотделимые улучшения произведены в соответствии с заключенными договорами аренды и являются муниципальной собственностью; прилагаемые документы подтверждают надлежащее исполнение обязательств в рамках арендных правоотношений; в соответствии с договором купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права бремя содержания имущества полностью ложится на покупателя; заявитель не обращался в комиссию по рассмотрению вопросов о предоставлении льгот в связи с проведением капитального ремонта (т. 1 л.д. 31).
Названные обстоятельства послужили поводом для предъявления иска.
Обращаясь с иском, истец основывает свое требование на положениях Федерального закона
от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 17.07.2009) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности объектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон № 159-ФЗ).
Согласно пункту 6 статьи 5
Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
В силу статей 11
, 12
Гражданского кодекса Российской Федерации в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12
названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако, избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечить восстановление нарушенных прав.
Таким образом, истец обратился с возможным способом защиты, исходя из оспаривания ответчиком наличия у него права на зачет стоимости неотделимых улучшений.
Как видно из материалов дела, 24.08.2004 Меринова Н.В. обратилась в комитет по управлению муниципальным имуществом с заявлением о необходимости выполнения капитального ремонта на всей площади внутри и снаружи помещения, а также восстановления сетей инженерных и сантехнических коммуникаций, приложила перечень работ (т. 1 л.д. 80, 81, т. 3 л.д. 156).
30.08.2004 Меринова Н.А. обратилась в комитет по управлению муниципальным имуществом с заявлением о разрешении на перепланировку помещения № 2 (т. 3 л.д. 153).
Письмом от 02.09.2004 № 3318-01/08-05 председатель комитета по управлению муниципальным имуществом сообщил о согласии на перепланировку арендуемого помещения с целью переоборудования его под дизайн-студию по архитектуре и интерьеру жилых и общественных помещений, за счет собственных средств арендатора, при согласовании выполнения работ с соответствующими службами города в установленном порядке (т. 1 л.д. 82).
01.11.2004 Меринова Н.А. обратилась к главному архитектору г. Липецка за разрешением на перепланировку помещения № 2 (т. 3 л.д. 139).
Проведение строительных работ в малых объемах Меринова Н.А. согласовала со всеми службами (т. 3 л.д. 151).
31.12.2004 выдано разрешение на проведение строительных работ в малых объемах (т. 1 л.д. 83, т. 3 л.д. 137).
Ранее помещение № 2 использовалось под пункт приема белья банно-прачечного комбината (т. 3 л.д. 135).
10.03.2005 главным архитектором г. Липецка утвержден акт приемки строительных работ в малых объемах (т. 3 л.д. 133 подлин. экземпляр, т. 1 л.д. 83 оборотная сторона ксерокопия акта).
Письмом от 16.09.2008 № 2918-15-05/4 председатель департамента экономики В.А. Мигита выразил согласие на реконструкцию нежилого помещения № 2, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Интернациональная, д. 42 (т. 3 л.д. 132).
Таким образом, наличие согласия ответчика на проведение работ по реконструкции нежилого помещения подтверждено вышеназванными доказательствами.
Факт проведения работ подтверждается материалами дела (т. 3 л.д. 140 - 150, т. 4 л.д. 1 - 179 подлинные документы).
Так, по заказу Мериновой Н.А. ИП Аристов Ю.А. выполнил проект на перепланировку нежилого помещения по ул. Интернациональная, 42 в г. Липецке под студию дизайна интерьера (т. 3 л.д. 140 - 147, т. 1 л.д. 86, 87).
Стоимость работ составила 3200 руб.
01.09.2004 ИП Меринова Н.А. заключила с ООО "Крео-Строй" договор подряда на выполнение перепланировки помещения № 2, сторонами был согласован локальный сметный расчет на сумму 195493 руб. 92 коп.
Согласно акту о приемке выполненных работ от 30.12.2004 выполнены работы по разборке и кладке стен из кирпича, разборке бетонного парапета, демонтажу подушки основного входа, железных ступеней, устройству цементных стяжек, демонтажу электропроводки, установке вентиляторов и т.д. (т. 1 л.д. 90 - 111, т. 4 л.д. 3 - 26 подлинные документы).
31.01.2005 заключен договор подряда между ИП Мериновой Н.А. и ООО "АПРА" на выполнение работ, указанных в спецификации. Работы выполнены на сумму 37000 руб. (т. 1 л.д. 112 - 116, т. 4 л.д. 27 - 31).
Так, были выполнены работы по установке окон, дверей, по подключению к линии связи, замене радиаторов, установке счетчиков, присоединению к инженерным электрическим сетям. Всего по представленным истцом доказательствам им выполнены неотделимые улучшения на сумму 594 891 руб. 72 коп. (расчет приведен в исковом заявлении).
В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика была назначена экспертиза с целью определения стоимости неотделимых улучшений, произведенных во встроенном нежилом помещении № 2, расположенном на первом этаже многоквартирного дома № 42 по ул. Интернациональная г. Липецка.
Оценив экспертное заключение, суд считает, что оно не противоречит требованиям статей 83
, 86
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и может быть принято в качестве доказательства.
Из экспертного заключения № 326-07-00343 от 29.09.2011 (т. 5 л.д. 36 - 74) усматривается, что при проведении экспертизы в результате осмотра (в присутствие представителей сторон) и производства необходимых замеров установлено, что в нежилом помещении № 2 в доме № 42 по ул. Интернациональная г. Липецка была выполнена реконструкция помещения с проведением работ по перепланировке и внутренней отделке. В экспертном заключении указано, что в качестве критерия неотделимости произведенных улучшений необходимо рассматривать "монолитность" произведенных улучшений, то есть неотделимость без вреда для имущества.
Общая стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении № 2, на момент проведения экспертизы составила 803 720 руб.
Суд сопоставил выводы эксперта с имеющимися в деле доказательствами.
Исходя из анализа вышеуказанных доказательств, суд пришел к выводу, что истцом были выполнены работы, которые следует отнести к неотделимым улучшениям, поскольку они сопряжены с капитальными затратами, увеличением стоимости объекта аренды, изменением качественных характеристик, возможности использования арендованного имущества в новых направлениях.
Истец, действуя в своем интересе, настаивал на том, что его расходы, связанные с выполнением работ, которые являются неотделимыми улучшениями помещения № 2, составляют 594 891 руб. 72 коп., данную стоимость неотделимых улучшений ИП Меринова Н.А. просит засчитать в счет оплаты стоимости выкупаемого имущества.
Возражений относительно отсутствия с его стороны согласия на проведение неотделимых улучшений ответчик не выразил.
Ответчик также не оспорил, что оценка рыночной стоимости нежилого помещения № 2 определена ООО НПО "Азимут" по состоянию на сентябрь 2009 года с учетом тех качественных характеристик, которые были на этот моменте учетом произведенных улучшений (см. отчет, т. 3 л.д. 8 - 70).
Ответчик не оспорил расчет стоимости неотделимых улучшений и те доказательства, которые представлены Мериновой Н.А. в обоснование своих требований.
1
Согласно части 3 статьи 70
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в
обоснование своих требований и возражений, считаются признанными другой
стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими
обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих
представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Суд не может согласиться с возражениями ответчика в части того, что проведение зачета возможно на преддоговорной стадии, а истец подписал договор купли-продажи без протокола разногласий, в связи с чем, изменение выкупной стоимости невозможно (т. 3 л.д. 5, 117).
Федеральный закон
№ 159-ФЗ не содержит нормы, предусматривающей определение рыночной стоимости арендуемого имущества с учетом ее уменьшения на стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества.
Из содержания части 6 статьи 5
Федерального закона № 159-ФЗ следует, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
Названная норма не определяет формирование рыночной стоимости арендуемого имущества и применяется при оплате приобретаемого имущества.
Таким образом, вопрос о зачете улучшений арендованного имущества в счет его оплаты может быть разрешен при исполнении сделки, а не в порядке преддоговорного спора (данная позиция согласуется с позицией, изложенной в определениях от 08 июля 2011 № ВАС-5994/11 ВАС РФ, от 27 сентября 2011 № ВАС-11793/11).
Суд также считает, что неотделимые улучшения не являются объектом гражданских прав, это лишь особое основание для возникновения требования о компенсации, поэтому не существует собственника неотделимых улучшений, а существует лишь собственник объекта аренды, качественные характеристики которого были улучшены путем проведения строительных работ.
С учетом изложенного, суд полагает несостоятельными возражения ответчика относительно не обращения истца в комиссию по предоставлению льгот, а также на то, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и как собственник нести бремя содержания имущества.
При рассмотрении данного спора суд исследует лишь обстоятельства, связанные с наличием разрешения (согласия) на выполнение строительных работ в арендуемом помещении, выполнением работ по улучшению имущества и являются ли улучшения не отделимыми без вреда для имущества, стоимость неотделимых улучшений, право истца на проведение зачета.
Исследовав материалы дела в соответствии с требованиями статьи 71
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что ответчик обязан стоимость неотделимых улучшений в сумме 594 891 руб. 72 коп. засчитать в счет оплаты по договору купли-продажи, исходя из доказанности наличия согласия ответчика на проведение работ по перепланировке нежилого помещения, фактического выполнения работ истцом и принятия их ответчиком, подтверждения стоимости произведенных неотделимых улучшений, а также в силу требований пункт 6 статьи 5
Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 17.07.2009) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности объектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно статье 101
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
В силу статьи 106
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательства на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
За проведение экспертизы по данному делу Липецкая ТПП выставила счет на сумму 90000 руб.
На депозитный счет Арбитражного суда Липецкой области истцом перечислена сумма 60 000 руб. платежным поручением № 30 от 03.08.2011 (т. 5 л.д. 11).
В соответствии со статьей 110
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по экспертизе и госпошлине относятся на ответчика.
Излишне уплаченную государственную пошлину следует возвратить истцу из федерального бюджета в порядке ст. 333.40
Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 167
- 170
, 176
, 180
, 181
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Иск удовлетворить.
Обязать департамент экономики администрации города Липецка в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу засчитать стоимость неотделимых улучшений в сумме 594 891 руб. 72 коп. в счет оплаты стоимости приобретенного индивидуальным предпринимателем Мериновой Надеждой Андреевной нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Интернациональная, д. 42, по договору купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку от 10 декабря 2009 года.
Взыскать с департамента экономики администрации города Липецка (г. Липецк, пл. Театральная, д. 1, ОГРН 1044800219254) в пользу индивидуального предпринимателя Мериновой Надежды Андреевны, (г. Липецк, ул. Космонавтов, д. 106, ОГРНИП 304482228200291) расходы по госпошлине в сумме 4000 (четыре тысячи) руб. и расходы на оплату услуг эксперта в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей.
Взыскать с департамента экономики администрации города Липецка (г. Липецк, пл. Театральная, д. 1, ОГРН 1044800219254) в пользу Липецкой торгово-промышленной палаты (г. Липецк, ул. Первомайская, д. 78, ИНН 4825001796) расходы за проведение экспертизы по делу № А36-1053/2011 в сумме 30 000 (тридцать тысяч) руб.
Истцу - индивидуальному предпринимателю Мериновой Надежде Андреевне (г. Липецк, ул. Космонавтов, д. 106, ОГРНИП 304482228200291) выдать справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в сумме 10 897 (десять тысяч восемьсот девяносто семь) руб. 83 коп.
На решение в месячный срок может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый апелляционный арбитражный суд через Арбитражный суд Липецкой области.
Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья
О.М.КАРИХ
