АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 11 января 2012 г. по делу № А12-8666/2011
Резолютивная часть решения объявлена 27 декабря 2011 г.
Полный текст решения изготовлен 11 января 2012 г.
Судья Арбитражного суда Волгоградской области Машлыкин А.П.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Барсегян А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании арбитражное дело по иску межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (открытое акционерное общество) в лице Волгоградского филиала (ИНН 7710301140/ОГРН 1027700159288) к открытому акционерному обществу "Волгоградский завод железобетонных изделий № 1" (ИНН 3443009752/ОГРН 1023402970030) об обращении взыскания на имущество, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице Волгоградского отделения № 8621, при участии в судебном заседании:
от истца - М., представитель по доверенности от 09.03.2011 г.,
от ответчика - Б., по доверенности от 26.12.2011 г.,
от третьего лица - представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом,
установил:
Межрегиональный коммерческий банк развития связи и информатики (открытое акционерное общество) в лице Волгоградского филиала (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к открытому акционерному обществу "Волгоградский завод железобетонных изделий № 1" (далее - ответчик), в котором просит обратить взыскание по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 31.01.2008 г. № 001/001 на здание Дворца культуры площадью 11 324,9 кв. м., расположенное по адресу: город Волгоград, улица имени Адмирала Ушакова, дом 5, кадастровый (или условный) номер объекта 34:34:01 00 47:0001:003901:000, определив начальную продажную цену в размере 100 980 385 руб. 33 коп. и право аренды земельного участка площадью 26 146 кв. м., расположенного по адресу: город Волгоград, улица имени Адмирала Ушакова, дом 5, кадастровый (или условный) номер объекта 34:34:01 00 47:0001, определив начальную продажную цену в размере 10 000 руб.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, просит удовлетворить заявленные требования.
Представитель ответчика иск не признал, просит в удовлетворении заявленных исковых требований отказать по мотивам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 31.01.2008 г. истец и ответчик заключили кредитный договор № 001/2008, согласно пунктам 1.1, 1.4 которого истец взял обязательства предоставить ответчику на условиях, оговоренных в названном договоре, кредит в сумме 1 000 000 руб. на срок по 30.01.2010 г.
Истец выполнил свои обязательства по названному договору, предоставив ответчику денежные средства в размере 100 000 000 руб. Ответчик свои обязательства по названному договору в полном объеме не исполнил.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-12402/2011 от 29.07.2011 г., вступившего в законную силу, с открытого акционерного общества "Волгоградский завод железобетонных изделий № 1" в пользу межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (открытое акционерное общество) в лице Волгоградского филиала задолженность по кредитному договору от 31.01.2008 г. № 001/2008 в размере 116 236 248 руб. 30 коп., из которых 100 000 000 руб. - основной долг, 14 192 489 руб. 14 коп. - проценты за кредит, 2 043 759 руб. 16 коп. - договорная неустойка.
В целях обеспечения исполнения обязательств по названному договору между истцом и ответчиками был заключен следующие договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 31.01.2008 г. № 001/001, предметом которого были здание Дворца культуры площадью 11 324,9 кв. м., расположенное по адресу: город Волгоград, улица имени Адмирала Ушакова, дом 5, кадастровый (или условный) номер объекта 34:34:01 00 47:0001:003901:000, и право аренды земельного участка площадью 26 146 кв. м., расположенного по адресу: город Волгоград, улица имени Адмирала Ушакова, дом 5, кадастровый (или условный) номер объекта 34:34:01 00 47:0001.
22.12.2008 г. истец и ответчик подписали дополнительное соглашение № 1 к названному договору залога, 30.10.2009 г. - дополнительное соглашением № 2.
Согласно пункту 1.4 указанного договора предмет залога оценивается сторонами на сумму 150 313 200 руб., в том числе: здание Дворца культуры оценивается в 150 303 200 руб., право аренды на земельный участок оценивается в 10 000 руб.
Истец, учитывая, что ответчик не выполнил взятые на себя обязательства по названному кредитному договору, просит обратить взыскание на заложенное имущество по указанному договору залога.
В соответствии с пунктом 1 статьи 348
Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Согласно статье 337
Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
В силу пункта 1 статьи 353
Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного отчуждения этого имущества право залога сохраняет силу.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54
Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Истец просит в связи изменением рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в залоге, определить начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества в соответствии с пунктом 1.4 указанного договора залога.
Ответчик не согласился с позицией истца в части определения начальной продажной цены названного здания Дворца культуры, считает, что начальная продажная цена Дворца культуры должна быть установлена, исходя из рыночной цены этого имущества.
Право аренды на указанный земельный участок ответчиком оценивается в соответствии с пунктом 1.4 указанного договора залога в 10 000 руб.
В пункте 6
Информационного письма от 15.01.1998 г. № 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом, исходя из рыночной цены этого имущества.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 25.07.2011 г. по данному делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости здания Дворца культуры, расположенного по адресу: город Волгоград, улица имени Адмирала Ушакова, дом 5, площадь 11 324,9 кв. м., кадастровый номер 34:34:01 00 47:0001:003901:000, производство которой было поручено экспертам закрытого акционерного общества "Евроэксперт" С. и А.
29.08.2011 г. в Арбитражный суд Волгоградской области поступил отчет об оценки рыночной стоимости здания дворца культуры, расположенного по адресу: город Волгоград, улица имени Адмирала Ушакова, дом 5, площадь 11 324,9 кв. м., кадастровый номер 34:34:01 00 47:0001:003901:000, подготовленный экспертами закрытого акционерного общества "Евроэксперт" С. и А., в котором рыночная стоимость названного объекта указана в размере 1 руб.
Согласно части 2 пункта 4 статьи 86
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В судебном заседании 13.09.2011 г. суд указал, что в названном заключении отсутствует сведения о предупреждении экспертов закрытого акционерного общества "Евроэксперт" С. и А. об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Представителем ответчика в судебном заседании заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы, проведение которой просит поручить эксперту общества с ограниченной ответственностью "Норма-Альянс" Г.
15.09.2011 г. в Арбитражный суд Волгоградской области поступило заключение экспертов закрытого акционерного общества "Евроэксперт" С. и А. об оценки рыночной стоимости здания Дворца культуры, расположенного по адресу: город Волгоград, улица имени Адмирала Ушакова, дом 5, площадь 11 324,9 кв. м., кадастровый номер 34:34:01 00 47:0001:003901:000, в котором указано, что 16.08.2011 г. эксперты закрытого акционерного общества "Евроэксперт" С. и А. предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В названном заключении указано, что рыночная стоимость здания Дворца культуры, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Адмирала Ушакова, д. 5, площадь 11 324,9 кв. м., кадастровый номер 34:34:01 00 47:0001:003901:000 составляет 1 руб., подробно процесс определения рыночной стоимости и расчета процедуры представлен в приложении № 1 "Отчет об оценки рыночной стоимости здания Дворца культуры, расположенного по адресу: город Волгоград, улица имени Адмирала Ушакова, дом 5, площадь 11 324,9 кв. м., кадастровый номер 34:34:01 00 47:0001:003901:000".
Однако, в отчете об оценки рыночной стоимости здания Дворца культуры, расположенного по адресу: город Волгоград, улица имени Адмирала Ушакова, дом 5, площадь 11 324,9 кв. м., кадастровый номер 34:34:01 00 47:0001:003901:000, поступившим в Арбитражный суд Волгоградской области 29.08.2011 г. не указано, что он является приложением № 1 к заключению эксперта, поступившим в Арбитражный суд Волгоградской области 15.09.2011 г.
На странице 17 отчета об оценки рыночной стоимости здания Дворца культуры, расположенного по адресу: город Волгоград, улица имени Адмирала Ушакова, дом 5, площадь 11 324,9 кв. м., кадастровый номер 34:34:01 00 47:0001:003901:000, эксперты ссылаются на акт технического состояния объекта историко-культурного наследия Волгоградской области "Дворец культуры и техники акционерного общества Волгоградский тракторный завод 1953 г., расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. им. Адмирала Ушакова, д. 5".
Названный акт указан, и копия его приобщена, в приложении к отчету об оценки рыночной стоимости здания Дворца культуры, расположенного по адресу: город Волгоград, улица имени Адмирала Ушакова, дом 5, площадь 11 324,9 кв. м., кадастровый номер 34:34:01 00 47:0001:003901:000.
Вместе с тем, акт технического состояния объекта историко-культурного наследия Волгоградской области "Дворец культуры и техники акционерного общества Волгоградский тракторный завод 1953 г., расположенный по адресу: город Волгоград, улица имени Адмирала Ушакова, дом 5" приобщен к материалам дела определением Арбитражного суда Волгоградской области от 16.09.2011 г. по ходатайству представителя истца.
В силу статьи 68
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
При таких обстоятельствах подготовленные экспертами закрытого акционерного общества "Евроэксперт" С. и А. отчет об оценки рыночной стоимости здания Дворца культуры, расположенного по адресу: город Волгоград, улица имени Адмирала Ушакова, дом 5, площадь 11 324,9 кв. м., кадастровый номер 34:34:01 00 47:0001:003901:000, поступивший в Арбитражный суд Волгоградской области 29.08.2011 г., и заключение об оценки рыночной стоимости здания Дворца культуры, расположенного по адресу: город Волгоград, улица имени Адмирала Ушакова, дом 5, площадь 11 324,9 кв. м., кадастровый номер 34:34:01 00 47:0001:003901:000, поступившее в Арбитражный суд Волгоградской области 15.09.2011 г., нельзя считать допустимыми доказательствами.
Представитель ответчика представил отчет об оценке рыночной стоимости Дворца культуры, расположенного по адресу: город Волгоград, улица имени Адмирала Ушакова, дом 5, подготовленного 26.11.2007 г. обществом с ограниченной ответственностью "ФиКОН", согласно которого рыночная стоимость названного объекта составляет 153 204 000 руб.
Из справки ответчика от 12.09.2011 г. видно, что балансовая стоимость спорного объекта недвижимого имущества составляет 9 327 881 руб. 48 коп.
Согласно части 1 статьи 87
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная экспертиза назначается судом при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.
В соответствии со статьей 82
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лиц, участвующих в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.09.2011 г. по данному делу была назначена повторная экспертиза, проведение которой поручить эксперту общества с ограниченной ответственностью "Норма-Альянс" Г.
На разрешение эксперта поставлен вопрос: "Определить рыночную стоимость здания Дворца культуры, расположенного по адресу: город Волгоград, улица имени Адмирала Ушакова, дом 5, кадастровый номер 34:34:01 00 47:0001:003901:000".
Из экспертного заключения № 1749/11-Н, подготовленного экспертом общества с ограниченной ответственностью "Норма-Альянс" Г., видно, что рыночная стоимость здания Дворца культуры, расположенного по адресу: город Волгоград, улица имени Адмирала Ушакова, дом 5, площадь 11 324,9 кв. м., кадастровый номер 34:34:01 00 47:0001:003901:000 составляет 95 847 851 руб.
Суд считает, что начальная продажная цена предмета залога, здания Дворца культуры, расположенного по адресу: город Волгоград, улица имени Адмирала Ушакова, дом 5, площадь 11 324,9 кв. м., кадастровый номер 34:34:01 00 47:0001:003901:000, должна быть определена, исходя из рыночной стоимости, указанной в экспертном заключении № 1749/11-Н, подготовленным экспертом общества с ограниченной ответственностью "Норма-Альянс" Г., которая составляет 95 847 851 руб.
Согласно пункту 1 статьи 334
Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В силу пункта 1 статьи 348
Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
По правилам статьи 50
Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3
указанного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с пунктом 2 статьи 54
Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации.
По смыслу пункта 1 статьи 56
Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Законом
, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названных Законом
.
Истец просит определить способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.
Согласно статье 309
Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310
Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно части 1 статьи 110
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 65
, 102
, 110
, 167
- 170
, 176
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волгоградской области
решил:
Иск межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (открытое акционерное общество) в лице Волгоградского филиала (ИНН 7710301140/ОГРН 1027700159288) к открытому акционерному обществу "Волгоградский завод железобетонных изделий № 1" (ИНН 3443009752/ОГРН 1023402970030) удовлетворить.
Обратить взыскание по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 31.01.2008 г. № 001/001 на здание Дворца культуры площадью 11 324,9 кв. м., расположенное по адресу: город Волгоград, улица имени Адмирала Ушакова, дом 5, кадастровый (или условный) номер объекта 34:34:01 00 47:0001:003901:000, определив начальную продажную цену в размере 95 847 851 руб. и право аренды земельного участка площадью 26 146 кв. м., расположенного по адресу: город Волгоград, улица имени Адмирала Ушакова, дом 5, кадастровый (или условный) номер объекта 34:34:01 00 47:0001, определив начальную продажную цену в размере 10 000 руб.
Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, путем продажи с публичных торгов.
Взыскать с открытого акционерного общества "Волгоградский завод железобетонных изделий № 1" (ИНН 3443009752/ОГРН 1023402970030) в пользу межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (открытое акционерное общество) в лице Волгоградского филиала (ИНН 7710301140/ОГРН 1027700159288) судебные расходы по проведению экспертизы в размере 23 546 руб.
Взыскать с открытого акционерного общества "Волгоградский завод железобетонных изделий № 1" (ИНН 3443009752/ОГРН 1023402970030) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Норма-Альянс" судебные расходы по проведению экспертизы в размере 1 000 руб.
Взыскать с открытого акционерного общества "Волгоградский завод железобетонных изделий № 1" (ИНН 3443009752/ОГРН 1023402970030) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 000 руб.
Решение может быть обжаловано в установленный срок в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом
Российской Федерации.
Судья
А.П.МАШЛЫКИН
