АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 12 сентября 2011 г. по делу № А54-2075/2011
(извлечение)
Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани обратилось в Арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Б.К.В. об обязании освободить нежилое помещение общей площадью 193,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Николодворянская, д. 19/40, и передать его Управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани по акту приема-передачи в течение пяти дней с момента вступления решения в законную силу.
В порядке статьи 51
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и муниципальное образовательное учреждение "Средняя общеобразовательная школа № 7 "Русская классическая школа".
В порядке статьи 156
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, пояснив, что до настоящего времени ответчик не исполнил свою обязанность по государственной регистрации договора аренды № 1611104 от 02.06.2004, в связи с чем договор является незаключенным и у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия спорного помещения. Также представитель истца пояснил, что спорное здание передано в оперативное управление муниципальному образовательному учреждению "Средняя общеобразовательная школа № 7 "Русская классическая школа".
Представитель ответчика иск не признал, пояснил, что неоднократно обращался к истцу с требованием о регистрации договора аренды № 1611104 от 02.06.2004, истец в свою очередь не предоставлял необходимые для регистрации документы, тем самым уклоняясь от регистрации указанного договора.
Из материалов дела судом установлено, что 04.05.2000 между Управлением муниципального имущества администрации города Рязани (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Б.К.В. (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 371100, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование часть здания общей площадью 193,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Николодворянская, д. 19/40, для размещения магазина по продаже спортивного инвентаря сроком с 04.05.2000 по 30.04.2001. Соглашением от 31.05.2001 данный договор сторонами расторгнут (л.д. 89-93 том 2).
Далее Управлением муниципального имущества администрации города Рязани 03.07.2002 принято решение № 01-010/0359 (в редакции от 31.03.2003 № 01-010/0134) об изъятии из оперативного управления Управления образования, науки и молодежи и о передаче в оперативное управление муниципальному образовательному учреждению "Средняя общеобразовательная школа № 7 с углубленным изучением художественно-эстетического цикла" (в настоящее время - муниципальное образовательное учреждение "Средняя общеобразовательная школа № 7 "Русская классическая школа") имущество на сумму 436462 руб. 12 коп. согласно приложению № 1, в том числе и здание школы, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Николодворянская, 19/40, ул. Ленина, 38 (л.д. 85-88 том 2).
07.04.2003 между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани и муниципальным образовательным учреждением "Средняя общеобразовательная школа № 7 с углубленным изучением художественно-эстетического цикла" заключен договор № 06-04/24 о передаче имущественного комплекса в оперативное управление, согласно которому передано в оперативное управление в том числе и здание школы, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Николодворянская, 19/40 - ул. Ленина, д. 38 (л.д. 58-62, 113-119 том 1).
02.06.2004 Администрацией города Рязани принято постановление № 2181 о передаче предпринимателю Б.К.В. в аренду целевым назначением нежилого подвального помещения общей площадью 193,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Николодворянская, 19/40, для размещения магазина (л.д. 116 том 2).
На основании указанного постановления Управлением муниципального имущества администрации города Рязани (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Б.К.В. (Арендатор) 02.06.2004 был подписан договор аренды недвижимого имущества № 1611104, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду сроком с 02.06.2004 по 01.06.2014 нежилое помещение общей площадью 193,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Николодворянская, 19/40, для использования под магазин. Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. По акту приема-передачи от 02.06.2004 данное помещение было передано ответчику (л.д. 8-14 том 1). Однако на день рассмотрения спора данный договор не прошел государственную регистрацию.
Дополнительно к данному договору сторонами подписаны соглашения от 06.07.2005, от 27.09.2005, от 28.02.2007 и от 19.03.2010, в которых конкретизировался размер арендной платы на соответствующий период. Данные соглашения также не прошли государственной регистрации.
Поскольку договор аренды недвижимого имущества № 1611104 от 02.06.2004 не был зарегистрирован и спорное помещение необходимо для использования балансодержателю (школе), Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (в настоящее время Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани) 20.12.2010 в адрес ответчика было направлено письмо № 01-69/5494 от 15.12.2010 с требованием освободить до 25.12.2010 указанное выше помещение в связи с отсутствием правовых оснований для его занятия ответчиком (л.д. 15-16 том 1). Повторно письмом от 14.02.2011 № 01-68/6404, 6365 истец сообщил ответчику о невозможности регистрации в настоящее время договора и о необходимости освобождения помещения (л.д. 55 том 1).
Ответчик спорное помещение не освободил и не передал истцу, что и послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд с настоящим иском.
Рассмотрев и оценив материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, Арбитражный суд считает требование истца обоснованным и подлежащим удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.
Статьей 131
Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом
и иными законами.
Пунктом 1 статьи 4
Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также предусмотрена обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе и ограничения (обременения) прав на него: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Порядок регистрации аренды недвижимого имущества определен статьей 26
данного закона, согласно которому государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
В пункте 1
и 2
Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что статья 1
Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Согласно части 2 пункта 6 статьи 12
Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе
Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651
Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651
Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, подписанный сторонами договор аренды № 1611104 от 02.06.2004, предусматривающий период аренды свыше года, подлежал государственной регистрации.
Как следует из материалов дела ответчик обращался 25.11.2010 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области с заявление о регистрации договора аренды № 1611104 от 02.06.2004. Уведомлением от 10.03.2011 № 01/447/2010-104 заявитель был извещен о приостановлении государственной регистрации договора аренды в связи с необходимостью предоставления ряда дополнительных документов, послуживших основанием для регистрации 09.12.2008 права собственности муниципального образования - город Рязань на объект недвижимости, указанный в заключенном сторонами договоре аренды.
Поскольку ответчик в установленный срок не представил необходимых документов, регистрирующим органом было принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды № 1611104 от 02.06.2004 (л.д. 67-69 том 1). Данное решение ответчиком не обжаловано.
Поскольку подписанный между сторонами договора аренды недвижимого имущества № 1611104 от 02.06.2004 не зарегистрирован в установленном порядке, он является незаключенным, в связи с чем у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия нежилого помещения общей площадью 193,8 кв. м, расположенного в подвале здания лит. А по адресу: г. Рязань, ул. Николодворянская, д. 19/40.
Судом в ходе рассмотрения дела предлагалось сторонам произвести государственную регистрацию договора аренды № 1611104 от 02.06.2004, однако истец отказался от проведения регистрации договора, ссылаясь на необходимость использования спорного помещения самим балансодержателем - учебным заведением.
С иском о признании действий (бездействия) истца незаконными в части уклонения от регистрации договора аренды ответчик не обращался.
Учитывая изложенное, отсутствие у ответчика законных прав на использование спорного помещения, он обязан освободить данное помещение и передать его истцу по акту приема-передачи в силу статьи 655
Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 3 статьи 110
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 4000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110
, 167
- 170
, 174
, 176
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд
решил:
1. Обязать индивидуального предпринимателя Б.К.В., проживающего по адресу: г. Рязань, <...>, ОГРН 304623019000062, освободить нежилое помещение общей площадью 193,8 кв. м, расположенное в подвале здания лит. А по адресу: г. Рязань, ул. Николодворянская, д. 19/40, и передать его по акту приема-передачи управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани в течение тридцати дней с момента вступления решения в законную силу.
2. Взыскать с индивидуального предпринимателя Б.К.В. (ОГРН 304623019000062) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 4000 руб.
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.
На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275
, 276
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.
