АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 11 октября 2010 г. по делу № А54-3720/2010-С23
(извлечение)
Общество с ограниченной ответственностью "База отдыха "Дружба", г. Рязань обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РАО Нефтегазстрой", г. Рязань о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 76196 руб. 76 коп. и неустойки за просрочку внесения арендных платежей в сумме 6003 руб. 55 коп.
В материалы дела от истца поступило заявление об уменьшении размера исковых требований в связи с оплатой ответчиком части задолженности по арендной плате по договору субаренды от 27.07.2009 № 7/НЕФ в сумме 24947 руб. 36 коп. Истец просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 51249 руб. 95 коп., и неустойку в сумме 6003 руб. 55 коп. В судебном заседании представитель истца уменьшение размера исковых требований поддерживал. Уменьшение размера исковых требований судом принято. Представитель истца исковые требования поддерживал в полном объеме, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по договору субаренды № 7/НЕФ от 27 июля 2009 года в части внесения арендных платежей в период с февраля 2010 года по 30 июня 2010 года. Представитель истца возражал по доводам ответчика о расторжении договора субаренды № 7/НЕФ от 27.07.2009 в одностороннем порядке, поскольку условиями договора субаренды предусмотрено, что односторонний отказ от договора возможен только по инициативе арендатора. Иных случаев одностороннего отказа договором субаренды не предусмотрено. В связи с тем, что договор субаренды являлся действующим, считает, что арендные платежи начислены правомерно. Представитель ответчика возражал по исковым требованиям, ссылаясь на прекращение взаимоотношений между истцом и ответчиком, на ничтожность договора субаренды № 7/НЕФ от 27.07.2009 в силу несоблюдения арендодателем статьи 608
Гражданского кодекса Российской Федерации. Представитель ответчика по размеру исковых требований возражал, указав на неправомерное включение в расчет арендных платежей периода, когда общество фактически не занимало арендованное помещение, досрочно расторгнув договор субаренды в одностороннем порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Рязанской области находит исковые требования подлежащими удовлетворению в сумме 54249 руб. 40 коп. (из них: арендная плата - 51249 руб. 40 коп., неустойка - 3000 руб.). В остальной части иска следует отказать.
Из материалов дела судом установлено:
Между Рязанским открытым акционерным обществом "Гарант" (далее - Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "База отдыха Дружба" (далее - Арендатор, ООО "База отдыха "Дружба") был заключен договор аренды от 1 октября 2007 года (далее - договор аренды), в соответствии с которым Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование часть здания, Литер А, общей площадью 1179,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Ленинского Комсомола, 5 в соответствии с Приложением № 1 к договору.
Пунктом 1 договора аренды предоставлено право Арендатору использовать арендуемую площадь по своему усмотрению, в том числе передавать помещения арендуемой площади в субаренду без получения письменного согласия Арендодателя и на условиях, определяемых Арендатором самостоятельно.
Арендуемая площадь сдается в аренду с 1 января 2008 года на неопределенный срок (пункт 2 договора аренды).
По акту приема-передачи арендуемой площади от 01.01.2008 арендуемая площадь была передана истцу.
Между обществом с ограниченной ответственностью "База отдыха "Дружба", г. Рязань и обществом с ограниченной ответственностью "РАО Нефтегазстрой", г. Рязань (далее - Субарендатор, ООО "РАО "Нефтегазстрой") был заключен договор субаренды № 7/НЕФ от 27 июля 2009 года (далее - договор), согласно которому Арендатор передает, а Субарендатор принимает во временное пользование нежилое помещение общей площадью 34 кв. м, находящееся в подвале в здании, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Ленинского Комсомола, 5 в соответствии с Приложением № 1 к договору для размещения офиса.
Пунктом 2.1 договора определено, что арендуемая площадь сдается на срок с 1 августа 2009 года по 30 июня 2010 года.
Размер и порядок уплаты арендных платежей предусмотрен пунктом 2.1 договора и приложением 3 к договору.
Арендная плата за пользование арендуемой площадью включает в себя:
- ежемесячный фиксированный платеж в размере 11 900 руб.;
- ежемесячный переменный платеж в размере стоимости потребленных Субарендатором в связи с пользованием арендуемой площадью коммунальных услуг за календарный месяц, включающих в себя: услуги по отоплению, электроснабжению, вывозу и утилизации бытовых отходов. Стоимость потребленных Субарендатором коммунальных услуг (при наличии ежемесячного переменного платежа) определяется Арендатором в следующем порядке:
- услуги по отоплению, услуги по отоплению и водоснабжению - в виде доли в стоимости указанных услуг для подвала, первого и второго этажа в здании, где находится арендуемая площадь, равной отношению арендуемой площади к общей площади подвала, первого и второго этажа данного здания;
- услуги по электроснабжению - в виде стоимости электрической энергии, количество и стоимость которой определяются по данным прибора учета № 0712880601943689, расположенного в здании, где находится арендуемая площадь и нерегулируемым (рыночным) тарифам энергоснабжающей организации. До момента установки прибора учета стоимость услуг по электроснабжению установлена в виде доли в стоимости указанных услуг, определяемой в соответствии с абз. 2 настоящего пункта;
- услуги по вывозу и утилизации бытовых отходов в размере 200 руб. в месяц. Оплата фиксированного платежа производится путем перечисления Субарендатором денежных средств на расчетный счет Арендатора не позднее 10 числа текущего месяца.
Оплата ежемесячного переменного платежа (при его наличии) производится в течение 5 банковских дней с даты предоставления Субарендатору соответствующего счета, фиксирующего размер ежемесячного переменного платежа.
По акту приема-передачи арендуемой площади от 1 августа 2009 года помещение было передано ответчику.
В период с августа 2009 года по февраль 2010 года ответчик пользовался арендуемым помещением.
Письмом № 3 от 15.02.2010 ответчик обратился к истцу с предложением о досрочном расторжении договора с 15.02.2010.
24 февраля 2010 года ООО "РАО "Нефтегазстрой" освободило арендуемое помещение, о чем истец составил акт о фактическом освобождении арендуемой площади.
В период действия договора за ответчиком образовалась задолженность по внесению арендных платежей.
ООО "База отдыха Дружба" обратилось к ответчику с претензией № 98 от 06.04.2010, в которой предложило в добровольном порядке в срок до 10 апреля 2010 года оплатить задолженность по состоянию на 06.04.2010 в сумме 50 854 руб. 16 коп.
Ответа на претензию не последовало.
Считая, что за период с 1 августа 2009 года по 30 июня 2010 года за ответчиком числится задолженность в сумме 76196 руб. 76 коп. истец обратился в суд с настоящим иском, начислив на сумму задолженности неустойку в сумме 6003 руб. 55 коп.
После подачи иска истец уменьшил размер исковых требований и просил суд взыскать задолженность по арендной плате в сумме 51249 руб. 40 коп. и неустойку в сумме 6003 руб. 55 коп.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд исходит из следующего. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307
Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 2 статьи 307
Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе
.
В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора субаренды № 7/НЕФ от 27 июля 2009 года.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. А54-3720/2010 5
В силу пункта 2 статьи 615
Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Истец исполнил обязательства по договору надлежащим образом, передав ответчику нежилое помещение общей площадью 34 кв. м, находящееся в подвале в здании, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Ленинского Комсомола, 5, что подтверждается актом приема-передачи арендуемой площади от 1 августа 2009 года.
В соответствии со статьей 450
Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом
, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 6.6 договора также предусмотрено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
Право на одностороннее расторжение договора Субарендатору условиями договора не предоставлено.
Пунктом 6.5 договора установлено, что в случае, если Субарендатор выехал из арендуемой площади (прекратил осуществлять деятельность, предусмотренную п. 1.2 договора), при этом срок действия договора не истек, договор расторгнут не был, а арендуемая площадь в порядке, установленном разделом 2 договора, возвращена не была, Арендатор с даты выезда Субарендатора (которая подтверждается актом о фактическом освобождении арендуемой площади, составляемым Арендодателями в одностороннем порядке) вправе воспользоваться правами, предусмотренными пунктами 6.4, 9.5 договора, что не освобождает Субарендатора от исполнения своих обязанностей, в том числе по оплате.
В соответствии с пунктом 6.5 договора при досрочном освобождении ответчиком арендуемой площади, истец составил акт о фактическом освобождении арендуемой площади от 24 февраля 2010 года.
Из материалов дела следует, что ответчик с 1 августа 2009 года по 30 июня 2010 года должен был внести арендные платежи в сумме 143 078 руб. 48 коп. Данное обстоятельство подтверждается актами: № 000066 от 31 января 2010 г., № 000340 от 31 декабря 2009 г., № 000305 от 30 ноября 2009 г., № 000281 от 31 октября 2009 г., № 000252 от 30 сентября 2009 г., № 000226 от 31 августа 2009 г., расчетом переменного платежа для субарендаторов ООО "База отдыха Дружба" за февраль, расчетом переменного платежа для субарендаторов ООО "База отдыха Дружба" за март, расчетом переменного платежа для субарендаторов ООО "База отдыха Дружба" за апрель.
В соответствии со статьей 614
Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Ответчик не исполнил надлежащим образом обязательства по договору в части полной уплаты арендных платежей за период с 1 августа 2009 года по 30 июня 2010 года.
Ответчик не представил доказательств, подтверждающих внесение арендных платежей за указанный период в полном объеме.
В материалы дела представлены платежные поручения: № 121 от 03.08.2009, № 171 от 25.08.2009, № 308 от 16.09.2009, № 365 от 01.10.2009, № 475 от 26.10.2009, № 515 от 05.11.2009, № 697 от 17.12.2009, № 706 от 18.12.2009, № 803 от 25.01.2010, № 823 от 17.02.2010, № 84 от 24.08.2010 на общую сумму 91 829 руб. 08 коп.
В соответствии со статьями 309
, 310
Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Учитывая те обстоятельства, что доказательства внесения арендной платы за период с 1 августа 2009 года по 30 июня 2010 года в полном объеме суду не представлены, суд находит требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 51249 руб. 40 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Довод ответчика о том, что истец не мог сдавать в субаренду спорное помещение, поскольку истек срок договора аренды, заключенного на неопределенный срок и не прошедшего государственную регистрацию, судом не принимается по следующим основаниям.
В силу статьи 610
Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Пунктом 2 договора аренды от 1 октября 2007 года определено, что арендуемая площадь сдается в аренду с 1 января 2008 года на неопределенный срок.
Следовательно, в соответствии с условиями договора, договор аренды от 1 октября 2007 года заключен на неопределенный срок.
Согласно статье 609
Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно статье 651
Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В Информационном письме
Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" указано, что принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе
Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651
Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651
Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433
Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4
Информационного письма от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статьи 190
Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указание лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Если событие не удостоверяет указанному критерию, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
Из смысла пункта 2 статьи 651
Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что подлежит государственной регистрации только договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года; договор, заключенный на меньший срок или на неопределенный срок, регистрации не подлежит.
Таким образом, договор аренды от 1 октября 2007 года заключен на неопределенный срок и государственной регистрации не подлежит.
В силу пункта 2 статьи 615
Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Пунктом 1 договора аренды предоставлено право Арендатору использовать арендуемую площадь по своему усмотрению, в том числе передавать помещения арендуемой площади в субаренду без получения письменного согласия Арендодателя и на условиях, определяемых Арендатором самостоятельно.
Поскольку договор аренды от 1 октября 2007 года заключен на неопределенный срок, Арендатор был вправе заключить договор субаренды № 7/НЕФ от 27.07.2009 на срок с 1 августа 2009 года по 30 июня 2010 года.
Довод ответчика о том, что истец неправомерно начислил арендную плату за период с марта 2010 года по 30 июня 2010 года, поскольку ответчик помещение фактически освободил, также является несостоятельным.
Как указано в пункте 13
Информационного письма от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Ответчик не представил доказательств расторжения договора аренды до истечения его срока.
Следовательно, истец правомерно начислил ответчику арендную плату до момента истечения срока договора аренды.
За просрочку внесения арендной платы в установленные договором сроки, истец начислил пени за период с 11.08.2009 по 23.07.2010 в сумме 6003 руб. 55 коп.
Статьей 329
Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно статье 330
Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 9.2 договора в случае просрочки внесения арендной платы Субарендатор уплачивает Арендатору неустойку в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Учитывая те обстоятельства, что доказательства внесения арендной платы за период с августа 2009 года по июнь 2010 года в установленные договором сроки ответчиком суду не представлены, суд находит требование истца о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей в сумме 6003 руб. 55 коп. обоснованным.
Однако, суд считает необходимым применить статью 333
Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер пени до 3000 руб., ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства. При оценке последствий нарушения обязательства, суд принимает во внимание высокий размер пени, установленный в договоре, значительно превышающий размер банковского процента. В остальной части требования следует отказать.
В силу статьи 110
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3288 руб. 01 коп. относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца. Уменьшение размера неустойки на основании статьи 333
Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера судебных расходов не учитывается. Руководствуясь статьями 110
, 167
- 171
, 176
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд
решил:
1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РАО "Нефтегазстрой", г. Рязань в пользу общества с ограниченной ответственностью "База отдыха "Дружба", г. Рязань задолженность в сумме 51249 руб. 40 коп., неустойку в сумме 3000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3288 руб. 01 коп. В остальной части иска отказать.
2. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области. На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275
, 276
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
