КАЛУЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 октября 2011 г. по делу № 33-2569/2011
Судья Солдаткина Т.А.
город Калуга
Судебная коллегия по гражданским делам
Калужского областного суда в составе:
председательствующего Дорушенкова А.М.,
судей Марьина А.Н. и Пичуковой Л.М.,
при секретаре Б.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Марьина А.Н. дело по кассационной жалобе К.Т. на решение Обнинского городского суда Калужской области от 11 августа 2011 года, постановленное по иску К.Т. к обществу с ограниченной ответственностью "Ю." о сносе объектов незавершенного строительства, встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Ю." к К.Т. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
установила:
обратившись 12 января 2011 года в суд с иском к ООО "Ю.", К.Т. просила обязать ответчика осуществить снос принадлежащих ему незавершенных строительством объектов - промышленного ангара и офисного здания, расположенных на ее земельном участке площадью <...> кв. м по адресу: Калужская область, город Обнинск, район <...>. В обоснование заявленных требований истица указала, что 15 декабря 2008 года она по договору купли-продажи приобрела у ООО "Ю." вышеуказанный земельный участок, на котором остались принадлежащие продавцу незавершенные строительством объекты. Полагает, что как собственник земельного участка, она на основании положений статьи 272
Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать от ООО "Ю." после прекращения его права пользования земельным участком освободить данный участок от расположенной на нем недвижимости и привести земельный участок в первоначальное положение.
22 июля 2011 года ООО "Ю." предъявило встречный иск к К.Т. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного между сторонами 15 декабря 2008 года, применении последствий недействительности сделки путем возложения на К.Т. обязанности возвратить земельный участок ООО "Ю.", а на ООО "Ю." - обязанности возвратить К.Т. денежные средства в размере <...> рублей, уплаченные последней по договору. В обоснование иска общество ссылалось на то, что на момент отчуждения спорного земельного участка на нем были расположены незавершенные строительством объекты, принадлежащие на праве собственности ООО "Ю.": производственно-складское здание (ангар) и офисное здание, однако в нарушение положений пункта 4 статьи 35
Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок продан К.Т. без расположенных на нем объектов недвижимого имущества, в связи с чем заключенная между сторонами сделка, как не соответствующая закону, ничтожна.
Представитель К.Т. по доверенности С. первоначальный иск поддержал, с исковыми требованиями ООО "Ю." не согласился, сославшись на то, что право собственности ООО "Ю." на строения, расположенные на спорном земельном участке, не зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем, данные строения не могли быть объектом сделки.
Представители ООО "Ю." по доверенностям Б.А. и Р.А. требования К.Т. не признали, указав на то, что положения статьи 272
Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям не применимы, встречный иск поддержали.
К.Т., извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.
Решением Обнинского городского суда Калужской области от 11 августа 2011 года в удовлетворении первоначального иска К.Т. к ООО "Ю." о сносе объектов незавершенного строительства отказано; встречный иск ООО "Ю." к К.Т. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворен, постановлено: признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: Калужская область, город Обнинск, район <...>, заключенный 15 декабря 2008 года между К.Т. и ООО "Ю." недействительным; обязать К.Т. возвратить ООО "Ю." земельный участок с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: Калужская область, город Обнинск, район <...>, обязать ООО "Ю." возвратить К.Т. <...> рублей.
В кассационной жалобе К.Т. поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя К.Т. по доверенности К.С., представителей ООО "Ю." Г.С. и Р.В., поддержавших кассационную жалобу, объяснения представителя ООО "Ю." Б., возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы, обсудив содержащиеся в жалобе доводы, исследовав вновь представленные сторонами доказательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно части 2 статьи 48
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дела организаций ведут в суде их органы, действующие в пределах полномочий, предоставленных им федеральным законом, иными правовыми актами или учредительными документами, либо представители.
Полномочия органов, ведущих дела организаций, подтверждаются документами, удостоверяющими служебное положение их представителей, а при необходимости учредительными документами.
В соответствии с частями 1
и 3 статьи 53
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полномочия представителя могут быть выражены в доверенности, выданной и оформленной в соответствии с Законом
. Доверенность от имени организации выдается за подписью ее руководителя или иного уполномоченного на это ее учредительными документами лица, скрепленной печатью этой организации.
Как видно из материалов дела, в суде первой инстанции в качестве представителей ООО "Ю." участвовали Б. и Р.А., действующие на основании доверенностей, выданных им директором ООО "Ю." В.
Вопрос о полномочиях В. действовать от имени ООО "Ю." был предметом рассмотрения в городском суде и с учетом приведенных выше норм права и исследованных в ходе судебного разбирательства доказательств, правильно разрешен в определении Обнинского городского суда Калужской области от 09 августа 2011 года.
Из вновь представленных в суд кассационной инстанции письменных доказательств, следует, что на момент рассмотрения судебной коллегией настоящего гражданского дела по кассационной жалобе К.Т. директором ООО "Ю." является Р.А. Данное обстоятельство подтверждается решением № <...> от 27 сентября 2011 года единственного участника ООО "Ю." В., приказом ООО "Ю." № <...> от 27 сентября 2011 года о принятии Р.А. на работу директором ООО "Ю.", выпиской из ЕГРЮЛ № <...> от 05 октября 2011 года.
Исходя из вышеизложенного Б., действующая на основании доверенности, выданной ей директором ООО "Ю." В. 07 октября 2011 года является полномочным представителем ООО "Ю.".
Напротив, Р.В., а также Г., действующий на основании доверенности, выданной ему 23 сентября 2011 года Р.В. как директором ООО "Ю.", не обладают полномочиями действовать от имени ООО "Ю.". Представленные ими доказательства, в том числе и вступившее в законную силу и исполненное решение Обнинского городского суда Калужской области от 2 марта 2011 года о восстановлении Р.В. в должности директора ООО "Ю.", не свидетельствуют о наличии у Р.В. права в соответствии с положениями статьи 48
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вести дела указанного общества.
С учетом вышеизложенного, судебная коллегия находит не подлежащими удовлетворению заявление Р.В. о прекращении производства по делу в связи с отказом ООО "Ю." от встречного иска и ходатайство представителя К.Т. по доверенности К.С. об утверждении мирового соглашения, подписанного К.Т. и Г., действующим на основании доверенности, выданной ему 23 сентября 2011 года Р.В. как директором ООО "Ю.".
Проверяя законность и обоснованность решения суда первой инстанции по существу, судебная коллегия исходит из следующего.
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1
Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу пункта 4 статьи 35
Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Статьей 168
Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статье 167
Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как видно из дела, 15 декабря 2008 года между ООО "Ю." (продавец) и К.Т. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю земельный участок с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв. м, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для производственно-складской деятельности (условно разрешенный вид использования) по адресу: Калужская область, город Обнинск, район <...>, в состоянии, пригодном для использования по его назначению, свободным от любых прав третьих лиц. Стоимость участка по условиям договора определена сторонами в сумме <...> рублей, которые были оплачены К.Т.
На основании названного договора произведена государственная регистрация права собственности К.Т. на указанный земельный участок; 10 марта 2009 года ей выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Как установлено судом и не оспаривалось К.Т., на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи на отчуждаемом земельном участке находились два объекта недвижимости - незавершенные строительством офисное здание и складское помещение, принадлежащие ООО "Ю.". Данные строения имели фундамент, капитальные стены, полы, перекрытия, оборудованные дверные и оконные проемы, обустроенную крышу.
По сведениям КП Калужской области "БТИ" Обнинского филиала по состоянию на 20 января 2011 года степень готовности офисного здания составляет 80%, складского здания - 90%. Как поясняла в судебном заседании представитель ООО "Ю." Б.А. степень готовности зданий не менялась с момента продажи земельного участка.
Разрешая спор, суд первой инстанции с учетом установленных по делу обстоятельств, руководствуясь положениями приведенных выше норм права обоснованно исходил из того, что спорный земельный участок, принадлежавший ООО "Ю.", продан К.Т. без находящихся на участке объектов недвижимости, принадлежащих также ООО "Ю.", воля сторон при заключении оспариваемого договора была направлена на продажу целого земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости. При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о ничтожности оспариваемого договора купли-продажи как не соответствующего требованиям закона и наличии оснований для применения последствий недействительности сделки путем возложения на К.Т. обязанности возвратить ООО "Ю." земельный участок, а на ООО "Ю." - обязанности возвратить К.Т. уплаченные последней за земельный участок денежные средства.
С учетом изложенного отказ в удовлетворении исковых требований К.Т. о возложении на ООО "Ю." обязанности осуществить снос не завершенных строительством объектов, принадлежащих ООО "Ю.", является правильным.
Доводы кассационной жалобы о том, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка находящиеся на нем объекты не были завершены строительством и поэтому не приобрели статуса строений и сооружений, являются несостоятельными, поскольку исходя из норм параграфа 7 главы 30
Гражданского кодекса Российской Федерации здания и сооружения относятся к недвижимому имуществу; статьей 130
Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесено все то, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Данное определение не исключает отнесение незавершенных строительством объектов к объектам недвижимости.
Ссылка на отсутствие государственной регистрации права собственности ООО "Ю." на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, также несостоятельна. Согласно части 2 статьи 25
Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года государственная регистрация права на объект незавершенного строительства производится в случае необходимости совершения сделки с ним.
В этой связи вывод о том, что при заключении оспариваемого договора нарушения пункта 4 статьи 35
Земельного кодекса Российской Федерации допущено не было, является ошибочным.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом правильно, доказательствам дана оценка в соответствии с требованиями статьи 67
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вынесено законное и обоснованное решение.
Приведенные в кассационной жалобе К.Т. доводы не опровергают выводы суда и не свидетельствуют о наличии оснований к отмене решения.
Процессуальных нарушений, влекущих за собой отмену решения в кассационном порядке, судом не допущено.
Руководствуясь частью 1 статьи 347
, статьями 361
, 366
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Обнинского городского суда Калужской области от 11 августа 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу К.Т. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
