АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ от 7.12.2011 г. по делу N А47-10053/2011

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 7 декабря 2011 г. по делу № А47-10053/2011

Резолютивная часть решения объявлена 06.12.2011 г.

Решение изготовлено в полном объеме 07.12.2011 г.

Арбитражный суд Оренбургской области

в составе

судьи Рафиковой И.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щербаковой С.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Краснохолмская", п. Краснохолм, г. Оренбург

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, г. Оренбург

при участии третьего лица - Администрации с. Краснохолм Дзержинского района города Оренбурга, г. Оренбург, Дзержинский район, с. Краснохолм

при участии заинтересованного лица - Арбитражного управляющего П.Н., г. Оренбург

о государственной регистрации перехода права собственности

При участии в судебном заседании представителей:

От истца: П.Е. - представитель, дов. № 20 от 20.10.2011 года

От ответчика: не явился

От третьего лица: 1. не явился;

От заинтересованного лица: Р.И. - представитель, дов. б/н от 31.10.2011 года

установил:

иск заявлен об обязании Управления Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области провести государственную регистрацию перехода права собственности к ООО "Агрофирма "Краснохолмская" на объекты недвижимости:

- свинарник-маточник - 1964 года постройки, общей площадью 548,2 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, п. Краснохолм, ул. Шоссейная;

- свинарник-откормочник - 1977 года постройки, общей площадью 1179,2 кв. м, расположенный про адресу: г. Оренбург, п. Краснохолм, ул. Шоссейная.

Ответчик и представитель третьего лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, а также о состоявшемся перерыве, в судебное заседание не явились. В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

В открытом судебном заседании судом было установлено.

8 февраля 2008 года между истцом, ООО "Агрофирма "Краснохолмская" и СПК (колхоз) "Краснохолмский" был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, согласно которому в собственность истца перешли объекты:

Вышеуказанные объекты были приобретены за 400 000 руб. Расчет между сторонами был произведен полностью, что подтверждается платежным поручением № 652 от 09.06.2010 года.

10 июня 2009 года между сторонами был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Однако, истец свое право собственности на спорные объекты зарегистрировать в установленном законом порядке не может, так как на основании определения Арбитражного суда Оренбургской области по делу № А47-2072/2009 от 09.11.2010 года продавец имущества ликвидирован.

На основании вышеизложенного, истец просит суд вынести решение об обязании Управления Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области провести государственную регистрацию перехода права собственности к ООО "Агрофирма "Краснохолмская" на объекты недвижимости:

Ответчик в судебное заседание не явился. Согласно представленному письменному отзыву ответчик возражает против удовлетворения заявленных исковых требований. так как считает, что не может быть ответчиком по данному делу, он (ответчик) никаких прав истца не нарушает. Кроме того, ответчик считает, что истцом неверно выбран способ защиты своего нарушенного права.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании пояснил, что не возражает против удовлетворения заявленных исковых требований.

В судебном заседании представители пояснили, что все имеющиеся доказательства ими в материалы дела представлены в полном объеме, необходимость представления дополнительных доказательств отсутствует. При таких обстоятельствах, суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив доводы сторон, представленные им в обоснование исковых требований документы, суд решил удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

8 февраля 2008 года между СПК (колхоз) "Краснохолмский" и ООО "Агрофирма "Краснохолмская" был заключен договор купли-продажи (л.д. 47 - 48). предметом которых была покупка спорных объектов недвижимости. 30.11.2009 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, которым стороны уточнили идентифицирующие признаки объектов продажи.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с частью 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Специфика прав на недвижимое имущество состоит в том, что эти права могут существовать весьма длительное время, поэтому объекты недвижимости должны быть идентифицированы.

В соответствии с п. 11 Постановления Правительства РФ от 04.12.2000 г. № 921 (с изменениями от 10 сентября 2004 г., 19 марта 2005 г., 28 декабря 2006 г.) на основе сведений, полученных в результате технической инвентаризации, формируется и ведется в установленном порядке Единый государственный реестр объектов капитального строительства. Такой порядок ведения был закреплен Приказом Госстроя РФ № 120 от 31 мая 2001 г. (с изменениями от 2 сентября 2003 г.).

Также, перечень конкретной информации об объектах указан в разделе III Правил ведения Единого государственного реестра прав, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 № 219.

Из анализа вышеуказанных нормативно-правовых актов можно сделать вывод, что идентифицирующими признаками объекта недвижимости могут в совокупности являться: наименование (при отсутствии индивидуального наименования указывается обобщенное наименование), кадастровый номер и условный номер, адрес (как правило почтовый, или иное общепринятое описание местоположения объекта, позволяющее однозначно определить объект на территории регистрационного округа), назначение, площадь, инвентарный номер и литер для зданий и сооружений (указываются соответствующие идентификационные данные из паспортов технического учета), этажность и т.д.

Предмет заключенного договора от 08.02.2008 года с учетом дополнительного соглашения от 30.11.2009 года соответствует вышеуказанным требованиям закона.

В соответствии с п. 2 договора купли-продажи от 08.02.2008 года стоимость объектов недвижимости составляет 400 000 руб. Расчет между сторонами был произведен полностью, что подтверждается платежным поручением № 652 от 09.06.2010 года.

10 июня 2009 года между сторонами был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что заключенный истцом и СПК (колхоз) "Краснохолмский" договор купли-продажи от 08.02.2088 года с учетом дополнительного соглашения от 30.11.2009 года соответствует всем требованиям, предъявленным законом к договорам данного вида.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Судом установлено, что решением арбитражного суда от 18.08.2009 года СПК (колхоз) "Краснохолмский" признан банкротом с открытием конкурсного производства. Определением суда от 09.11.2010 года по делу № А47-2072/2009 года конкурсное производство в отношении СПК (колхоз) "Краснохолмский" завершено.

В соответствии с ч. 3 ст. 149 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" № 127-ФЗ определение арбитражного суда о завершении конкурсного производства является основанием для внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о ликвидации должника. Соответствующая запись должна быть внесена в этот реестр не позднее чем через пять дней с даты представления указанного определения арбитражного суда в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц.

Принимая во внимание, что Законом о государственной регистрации не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны по договору, в данном случае право может быть зарегистрировано на основании решения суда о государственной регистрации перехода прав, вынесенного в соответствии со статьями 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 16 Закона о государственной регистрации, примененного по аналогии закона. Данный вывод основан на правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.2003 № 1069/03.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества.

При этом в случае отсутствия государственной регистрации ранее возникшего права продавца, но при доказанности его возникновения, стороны не лишены возможности в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации, зарегистрировать возникшее до введения в действие данного Закона вещное право на объект недвижимого имущества при государственной регистрации перехода данного права к приобретателю.

Из изложенного следует, что отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на недвижимое имущество само по себе не является препятствием для удовлетворения требований истца в подобной ситуации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе: отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Отсутствие права собственности на имущество влечет невозможность им распоряжаться и, соответственно, отсутствие права заключения сделки по распоряжению данным имуществом.

Спорные объекты недвижимости были построены СПК (колхоз) "Краснохолмский" и его правопредшественниками, с момента постройки спорные объекты числились на балансе продавца.

Данные строения были построены на отведенных земельных участках, которые в настоящее время являются муниципальной собственностью, что подтверждается справками Администрации села Краснохолм Дзержинского района города Оренбурга № 3-8-01-23/183 от 08.07.2010 года (л.д. 60) и № 3-8-23-116 от 04.04.2011 года (л.д. 61), а также справкой Управления Роснедвижимости № 445 от 09.04.2010 года (л.д. 62 - 63).

Согласно сведениями Архивного отдела Илекского района Оренбургской области, документов, подтверждающих отвод земельного участка под строительство, а также акта приемки законченного строительством объекта вышеуказанных зданий в архиве не сохранилось.

Таким образом, право собственности продавца на спорные объекты недвижимости подтверждается представленными в материалы дела документами, в том числе сведениями Администрации села Краснохолм Дзержинского района города Оренбурга № 3-8-01-23/53 от 16.03.2010 года (л.д. 59), данными техинвентаризации спорных объектов.

При таких обстоятельствах признается обоснованным применение к отношениям сторон норм, содержащихся в ч. 3 ст. 165, ч. 3 ст. 551 ГК РФ, согласно которым, при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации сделки или перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

Согласно сообщениям Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (Управление Росреестра по Оренбургской области) № 01/042/2011-499 от 11.05.2011 года и № 01/042/2011-498 от 11.05.2011 года (л.д. 57 - 58) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации прав на заявленные по иску объекты недвижимого имущества отсутствует.

Согласно данным технических описаний, изготовленных ФГУП "РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ" спорные объекты недвижимости имеют следующие технические характеристики:

- свинарник-маточник - нежилое, литер ББ1, этажность - 1, 1964 года постройки, площадью 548,2 кв. м, материал конструкций (стены) - кирпич, расположенный по адресу: Оренбургская область, город Оренбург, с. Краснохолм, ул. Шоссейная;

- свинарник-откормочник - нежилое, литер Б2Б3Б4 этажность - 1, год постройки - 1977, материал конструкций (стены) - кирпич, площадью - 1179,2 кв. м, расположенный по адресу: Оренбургская область, город Оренбург, с. Краснохолм, ул. Шоссейная.

Спорные объекты недвижимости стоят на балансе истца, истец несет бремя расходов по их содержанию.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При указанных обстоятельствах, руководствуясь ст.ст. 6, 12, 130, 131, 165, 218, 219, 551 ГК РФ, оценив представленные истцом доказательства в их совокупности, суд признает требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на заявленные объекты недвижимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине в сумме 8 000 руб. относятся на истца с учетом того, что его обращение в суд вызвано не нарушением его прав и законных интересов со стороны ответчика по делу, а возможностью установления своих прав исключительно в судебном порядке.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 169, 171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

решил:

1. Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Краснохолмская", г. Оренбург, с. Краснохолм, (Оренбургская область, г. Оренбург, с. Краснохолм) удовлетворить.

Провести государственную регистрацию перехода права собственности к Обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Краснохолмская", г. Оренбург, с. Краснохолм, (Оренбургская область, г. Оренбург, с. Краснохолм) на объекты недвижимости:

2. Расходы по госпошлине в сумме 8 000 (восемь тысяч) отнести на истца - Общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Краснохолмская", г. Оренбург, с. Краснохолм.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья

И.Х.РАФИКОВА