| 26 апреля 2012 года | N 29-ЗО |
ТВЕРСКАЯ ОБЛАСТЬ
ЗАКОН
О ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ МЕРАХ ПО ЗАЩИТЕ ПРАВ ГРАЖДАН - УЧАСТНИКОВ
СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ НА ТЕРРИТОРИИ
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ, ПОСТРАДАВШИХ ОТ ДЕЙСТВИЙ (БЕЗДЕЙСТВИЯ)
НЕДОБРОСОВЕСТНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ, И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ
В ЗАКОН ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ "ОБ УПРАВЛЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННЫМ
ИМУЩЕСТВОМ ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ"
Принят Законодательным Собранием
Тверской области 19 апреля 2012 года
Настоящий Закон направлен на защиту прав и законных интересов граждан - участников строительства многоквартирных домов на территории Тверской области, перед которыми застройщиками, осуществлявшими строительство указанных домов, не исполнены обязательства по строительству и (или) передаче им жилых помещений в собственность в соответствии с заключенными договорами в рамках Федерального закона
от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и иными договорами, а также граждан, подлежащих выселению из жилых помещений, приобретенных по гражданско-правовым сделкам в сфере строительства многоквартирных жилых домов на территории Тверской области, на основании вступивших в законную силу судебных решений о признании указанных выше сделок недействительными.
Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Законе
1. Для целей настоящего Закона используются следующие основные понятия:
1) договор участия в строительстве - договор участия в долевом строительстве, договор о перемене лиц в обязательствах, урегулированных договором участия в строительстве, иные договоры, в соответствии с которыми одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и передать соответствующее жилое помещение в этом многоквартирном доме в собственность участнику строительства, а другая сторона (участник строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять соответствующее жилое помещение;
2) проблемный объект - включенный в реестр проблемных объектов многоквартирный дом, строительство которого не завершено и (или) жилые помещения в котором не переданы пострадавшим участникам строительства в установленные договорами участия в строительстве сроки;
3) недобросовестный застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, не исполнившее свои обязательства перед пострадавшими участниками строительства, возникшие в связи с заключенными договорами участия в строительстве, сведения о которых включены в реестр проблемных объектов;
4) участник строительства, пострадавший от действий (бездействия) недобросовестного застройщика (далее также - пострадавший участник строительства) - гражданин - участник строительства проблемного объекта, перед которым недобросовестным застройщиком не исполнены обязательства по строительству и (или) передаче в собственность жилого помещения в проблемном объекте;
5) новый застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, заключившее соглашение, предусмотренное статьей 7
настоящего Закона, и принявшее на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта и обеспечению прав пострадавших участников строительства на жилые помещения;
6) контролирующий орган - исполнительный орган государственной власти Тверской области, уполномоченный на осуществление государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Тверской области;
7) уполномоченный орган - исполнительный орган государственной власти Тверской области, орган местного самоуправления муниципального образования Тверской области, обладающие правом предоставления земельных участков.
Статья 2. Учет проблемных объектов, пострадавших участников строительства и недобросовестных застройщиков
1. В целях реализации мер по защите прав пострадавших участников строительства и ведения учета проблемных объектов контролирующий орган ведет реестр проблемных объектов, содержащий сведения о проблемных объектах, пострадавших участниках строительства и недобросовестных застройщиках.
Порядок и форма ведения реестра проблемных объектов утверждается Правительством Тверской области.
2. Реестр проблемных объектов подлежит размещению в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте контролирующего органа с учетом требований Федерального закона
от 27.07.2006 № 152-ФЗ "О персональных данных".
Статья 3. Основания и порядок включения многоквартирного дома, в том числе не завершенного строительством, в реестр проблемных объектов
1. Многоквартирный дом, в том числе не завершенный строительством, признается проблемным объектом и включается в реестр проблемных объектов при наличии следующих условий:
1) застройщик не исполнил обязательства по строительству и (или) передаче жилого помещения участнику строительства в срок, установленный договором участия в строительстве;
2) не внесены изменения в договор участия в строительстве в части срока передачи жилого помещения участнику строительства, а также в проектную декларацию в части изменения срока завершения строительства многоквартирного дома.
2. Включение многоквартирного дома, в том числе не завершенного строительством, в реестр проблемных объектов осуществляется на основании заявлений органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций и участников строительства, перед которыми застройщиком не исполнены обязательства по строительству и (или) передаче жилого помещения в собственность в сроки, установленные договорами участия в строительстве.
3. Решение о включении многоквартирного дома, в том числе не завершенного строительством, в реестр проблемных объектов принимается контролирующим органом.
4. Решение контролирующего органа о включении (отказе во включении) многоквартирного дома, в том числе не завершенного строительством, в реестр проблемных объектов может быть обжаловано в судебном порядке.
Статья 4. Условия реализации дополнительных мер по защите прав пострадавших участников строительства
Дополнительные меры по защите прав пострадавших участников строительства реализуются при одновременном соблюдении следующих условий:
1) сведения о пострадавшем участнике строительства включены в реестр проблемных объектов;
2) пострадавший участник строительства является членом некоммерческой организации, объединяющей всех пострадавших участников строительства по проблемному объекту (далее - некоммерческая организация);
3) некоммерческая организация направила в уполномоченный орган обращение с приложением письменного согласия каждого члена указанной некоммерческой организации о применении в отношении него одного из способов обеспечения прав, установленных статьей 6
настоящего Закона. Указанное письменное согласие члена некоммерческой организации должно содержать согласие на уступку новому застройщику права требования жилых помещений к недобросовестному застройщику по заключенному договору участия в строительстве с недобросовестным застройщиком, доли в праве собственности на объект незавершенного строительства (права собственности на объект незавершенного строительства - квартиру).
Статья 5. Дополнительные меры по защите прав пострадавших участников строительства
Дополнительными мерами по защите прав пострадавших участников строительства являются:
1) оказание содействия в привлечении средств для завершения строительства проблемного объекта;
2) оказание содействия в подключении проблемного объекта к сетям инженерной инфраструктуры в соответствии с законодательством;
3) установление для нового застройщика льготных ставок арендной платы за пользование земельным участком, на котором осуществляется строительство проблемного объекта;
4) иные меры в случаях и порядке, предусмотренных законодательством.
Статья 6. Порядок реализации дополнительных мер по защите прав пострадавших участников строительства
1. В случае, если все пострадавшие участники строительства приняли решение об инициировании вопроса о прекращении прав недобросовестного застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, некоммерческая организация направляет в уполномоченный орган обращение о принятии мер по прекращению прав недобросовестного застройщика на данный земельный участок и документы, подтверждающие, что решение принято всеми пострадавшими участниками строительства, или заключает с недобросовестным застройщиком договор о передаче прав и обязанностей недобросовестного застройщика по договору аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, некоммерческой организации.
2. При наличии правовых оснований уполномоченным органом в пределах установленной компетенции осуществляются мероприятия, направленные на прекращение прав недобросовестного застройщика на земельный участок.
3. Привлечение средств для завершения строительства проблемного объекта осуществляется после прекращения прав недобросовестного застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта.
4. В целях содействия в привлечении средств для завершения строительства проблемного объекта проводится конкурс по определению нового застройщика.
5. Проектом, представленным на конкурс, должно быть предусмотрено:
1) обеспечение прав каждого из пострадавших участников строительства на жилые помещения одним из следующих способов (далее - способы обеспечения прав):
а) заключение с пострадавшим участником строительства договора об уступке новому застройщику права требования к недобросовестному застройщику по ранее заключенному договору участия в строительстве (оформление передачи пострадавшим участником строительства новому застройщику доли в праве общей долевой собственности на проблемный объект) и предоставление новым застройщиком пострадавшему участнику строительства жилого помещения по заключаемому договору участия в строительстве;
б) предоставление новым застройщиком пострадавшему участнику строительства готового жилого помещения по договору купли-продажи или иному договору, оформляющему переход права собственности на готовое жилое помещение к пострадавшему участнику строительства, с одновременным заключением договора об уступке новому застройщику права требования к недобросовестному застройщику по ранее заключенному договору участия в строительстве;
в) выплата новым застройщиком денежной компенсации пострадавшему участнику строительства с одновременным заключением договора об уступке новому застройщику права требования к недобросовестному застройщику по ранее заключенному договору участия в строительстве.
2) предоставление новым застройщиком пострадавшему участнику строительства жилого помещения по заключаемому договору участия в строительстве или по договору купли-продажи готового жилого помещения с зачетом в стоимость жилого помещения прав требований жилых помещений от недобросовестного застройщика по всем договорам с недобросовестным застройщиком, доли в праве собственности на объект незавершенного строительства (права собственности на объект незавершенного строительства - квартиру).
В случае, если пострадавшим участником строительства оплата жилого помещения по договору участия в строительстве с недобросовестным застройщиком произведена не в полном объеме, то доплата неоплаченного количества квадратных метров жилого помещения производится по средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, определяемой по соглашению между новым застройщиком и пострадавшим участником строительства.
В случае отказа пострадавшего участника строительства от полной оплаты стоимости жилого помещения по договору участия в строительстве с недобросовестным застройщиком по соглашению между новым застройщиком и пострадавшим участником строительства ему может быть:
а) предоставлено жилое помещение меньшее по площади, чем указано в договоре с недобросовестным застройщиком, при наличии такой возможности;
б) выплачена денежная компенсация. Денежная компенсация выплачивается в размере, соответствующем объему денежных средств, внесенных пострадавшим участником строительства по договору участия в строительстве с недобросовестным застройщиком.
6. В случае, если в отношении недобросовестного застройщика введена процедура наблюдения или иные процедуры, применяемые в деле о банкротстве, меры по защите прав пострадавших участников строительства, предусмотренные настоящим Законом, реализуются с учетом установленных федеральным законодательством требований и ограничений, применяемых при банкротстве застройщиков.
Статья 7. Конкурс по определению нового застройщика
1. Уполномоченный орган в пределах установленной компетенции организует проведение конкурса по определению нового застройщика (далее - конкурс) после прекращения прав недобросовестного застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство проблемного объекта.
В случае, если права недобросовестного застройщика на земельный участок прекращены в результате заключения между недобросовестным застройщиком и некоммерческой организацией договора о передаче прав и обязанностей недобросовестного застройщика по договору аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, проведение конкурса осуществляется после представления в уполномоченный орган письменного согласия некоммерческой организации о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, лицу, определенному победителем конкурса.
2. Порядок проведения конкурса и определения его победителя устанавливается Правительством Тверской области.
3. По итогам проведенного конкурса между уполномоченным органом, действующим в пределах установленной компетенции, победителем конкурса и некоммерческой организацией заключается соглашение.
Указанное соглашение в обязательном порядке должно содержать:
1) положение о порядке изменения условий соглашения и прекращения его действия;
2) положение об ответственности сторон за неисполнение условий соглашения;
3) условия информационного взаимодействия в целях ведения реестра проблемных объектов;
4) принятие победителем конкурса на себя обязательств по завершению строительства проблемного объекта и обеспечению прав пострадавших участников строительства на жилые помещения;
5) порядок и сроки заключения между победителем конкурса и пострадавшими участниками строительства договоров, указанных в части 5 статьи 6
настоящего Закона;
6) положение о согласии пострадавших участников строительства на уступку победителю конкурса прав требований по договорам участия в строительстве, заключенным с недобросовестным застройщиком;
7) принятие уполномоченным органом в пределах установленной компетенции (некоммерческой организацией) обязательств по предоставлению (передаче прав и обязанностей по договору аренды) победителю конкурса земельного участка, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, для завершения его строительства;
8) принятие уполномоченным органом в пределах установленной компетенции обязательств по предоставлению победителю конкурса в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
9) характеристики сформированного земельного участка (в том числе его площадь, местоположение, категория земель и разрешенное использование), предоставляемого победителю конкурса в собственность бесплатно.
Статья 8. Предоставление новому застройщику земельных участков
1. Оформление прав нового застройщика, заключившего соглашение, предусмотренное статьей 7
настоящего Закона, на земельный участок, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, для завершения его строительства осуществляется после заключения новым застройщиком со всеми пострадавшими участниками строительства договоров уступки прав требований к недобросовестному застройщику по договорам участия в строительстве.
2. В целях компенсации затрат на завершение строительства проблемного объекта новому застройщику, заключившему соглашение, предусмотренное статьей 7
настоящего Закона, уполномоченный орган в пределах установленной компетенции предоставляет в собственность бесплатно земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для использования в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
Указанный земельный участок предоставляется новому застройщику в случае исполнения им всех обязательств перед пострадавшими участниками строительства.
3. Формирование земельного участка, указанного в части 2
настоящей статьи, осуществляется в соответствии с законодательством.
Максимальный размер такого земельного участка устанавливается в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
4. Порядок организации работ по предоставлению новому застройщику в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в собственности Тверской области, или государственная собственность на который не разграничена, в административном центре Тверской области - городском округе город Тверь, определяется Правительством Тверской области.
Статья 9. Дополнительные меры по защите прав граждан, подлежащих выселению из жилых помещений, приобретенных по гражданско-правовым сделкам в сфере строительства многоквартирных жилых домов на территории Тверской области, на основании вступивших в законную силу судебных решений о признании указанных выше сделок недействительными
1. Гражданам, подлежащим выселению из жилых помещений, приобретенных по гражданско-правовым сделкам в сфере строительства многоквартирных жилых домов на территории Тверской области, на основании вступивших в законную силу судебных решений о признании указанных выше сделок недействительными, с которыми были заключены договоры коммерческого найма жилых помещений государственного жилищного фонда коммерческого использования Тверской области (далее - жилые помещения коммерческого использования), предоставляется право выкупа данных жилых помещений без проведения торгов.
2. Решение о продаже без проведения торгов жилых помещений коммерческого использования гражданам, указанным в части 1
настоящей статьи, принимается Правительством Тверской области по согласованию с Законодательным Собранием Тверской области.
3. Порядок подготовки документов в целях принятия решения о продаже без проведения торгов жилых помещений коммерческого использования гражданам, указанным в части 1
настоящей статьи, определяется Правительством Тверской области.
4. Цена подлежащего продаже жилого помещения коммерческого использования определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости жилого помещения коммерческого использования, подготовленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
5. Оплата жилого помещения коммерческого использования по договору купли-продажи осуществляется покупателем единовременно или в рассрочку. Максимальный срок рассрочки оплаты приобретаемого жилого помещения составляет 49 лет.
6. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого жилого помещения коммерческого использования, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит покупателю.
7. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату подписания договора купли-продажи жилого помещения коммерческого найма.
Статья 10. Полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований Тверской области в сфере защиты прав пострадавших участников строительства
Органы местного самоуправления муниципальных образований Тверской области в пределах своих полномочий могут реализовывать мероприятия, предусмотренные настоящим Законом, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Тверской области и муниципальными правовыми актами.
Статья 11. О внесении изменений в Закон
Тверской области "Об управлении государственным имуществом Тверской области"
Внести в Закон
Тверской области от 09.04.2002 № 23-ЗО "Об управлении государственным имуществом Тверской области" (с изменениями и дополнениями, внесенными Законами Тверской области от 04.05.2006 № 46-ЗО, от 07.05.2008 № 57-ЗО, от 13.07.2009 № 66-ЗО, от 27.10.2009 № 96-ЗО, от 09.11.2010 № 92-ЗО, от 07.12.2011 № 80-ЗО) следующие изменения:
1) статью 8
дополнить пунктом "к-1" следующего содержания:
"к-1) согласование принятия Правительством Тверской области решений, предусмотренных частью 2 статьи 9
Закона Тверской области "О дополнительных мерах по защите прав граждан - участников строительства многоквартирных домов на территории Тверской области, пострадавших от действий (бездействия) недобросовестных застройщиков, и о внесении изменений в Закон Тверской области "Об управлении государственным имуществом Тверской области";";
2) в статье 20
:
а) часть 2
изложить в следующей редакции:
"Особенности отчуждения объектов государственного жилищного фонда коммерческого использования Тверской области регулируются законом Тверской области.";
б) дополнить
частью 3 следующего содержания:
"Отчуждение объектов культурного наследия, находящихся в государственной собственности Тверской области, производится в порядке, предусмотренном федеральным законодательством.".
Статья 12. Вступление настоящего Закона в силу
Настоящий Закон вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования.
Статья 13. Переходные положения
Если на момент вступления в силу настоящего Закона при участии исполнительных органов государственной власти Тверской области между некоммерческой организацией, объединяющей пострадавших участников строительства по проблемному объекту, и новым застройщиком заключено соглашение, предусматривающее завершение строительства проблемного объекта, предоставление новому застройщику земельного участка в собственность бесплатно осуществляется без проведения конкурса и заключения соглашения, предусмотренного статьей 7
настоящего Закона, в случае исполнения им всех обязательств перед пострадавшими участниками строительства.
Губернатор Тверской области
А.В.ШЕВЕЛЕВ
Тверь
26 апреля 2012 года
№ 29-ЗО
