НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 марта 2012 г. по делу № 33-1666
Судья Худякова Л.В.
13 марта 2012 года. Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего Кутыревой Е.Б., судей Сысаловой И.В. и Лысовой Е.В.
При секретаре Г.
Заслушала в открытом судебном заседании по докладу Кутыревой Е.Б.
Дело по апелляционной жалобе Б.
С участием Б., представителя Ш., адвоката
Амбарова В.А.
На решение Ленинского районного суда г. Н.Новгорода от 26 декабря 2011 года
По делу по иску Б. к ООО "Стройснабинвест" о взыскании денежных средств,
установила:
Б. обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств, указывая, что 11 ноября 2008 года между ней и Ответчиком был заключен договор № <...> от 11.11.2008 года "Об участии в долевом строительстве жилого комплекса с конторскими помещениями, подземной автостоянкой и крышной котельной по ул. Володарского в Нижегородском районе г. Н.Новгорода", в соответствии с условиями договора истица 17.11.2008 года оплатила Ответчику денежные средства в размере 14 435 460 рублей, а ответчик должен был по окончании строительства жилого дома передать ей в собственность конторское помещение № <...> общей площадью 132,88 кв.м.
07.10.2009 года между ней и Ответчиком был заключен договор № <...> передачи конторского помещения в собственность от 07.10.2009 года, на основании которого впоследствии зарегистрировала право собственности на нежилое помещение № <...> общей площадью 135,1 кв.м., расположенное по адресу: Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Володарского д. 40 (свидетельство о государственной регистрации права от 18 марта 2010 года серии <...>).
В соответствии с условиями п. 2.2 договора № <...> от 11.11.2008 года "Об участии в долевом строительстве жилого комплекса с конторскими помещениями, подземной автостоянкой и крышной котельной по ул. Володарского в Нижегородском районе г. Н.Новгорода" общая стоимость строительства объекта (цена договора) на момент заключения договора составляла 14 435 460 рублей.
При этом, исходя из положений п. 2.1. договора, общая стоимость строительства объекта (цена договора) определяется исходя из общей площади Объекта с учетом мест общего пользования и цены одного квадратного метра Объекта, а также сроков внесения платежей по договору т.е. цена Объекта строительства в соответствии со ст. 424
ГК РФ устанавливается соглашением сторон, при этом при формировании общей стоимости Объекта строительства стороны установили критерии, из которых они должны исходить при определении цены договора, это: - общая площадь Объекта с учетом мест общего пользования; - цена одного квадратного метра Объекта.
В разделе 2 договора "Цена объекта", стоимость одного квадратного метра площади объекта не указана.
Вместе с тем, при заключении данного договора стороны исходили из стоимости одного квадратного метра в размере 93000 рублей, что находит свое подтверждение в п. 3.3.1 и п. 3.3.2. данного договора, в соответствии с условиями которого "при изменении общей полной площади Объекта более чем" на один квадратный метр Стороны производят дополнительный взаиморасчет за разницу между оплаченным Дольщиком по договору метражом и метражом, указанном в техническом паспорте, исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 93000 рублей."
При определении общей цены договора в размере 14 435 460 рублей ей Ответчиком было пояснено, что данная сумма денежных средств, исходя из положений п. 2.1 договора, формируется из двух составляющих:
общей площади передаваемого нежилого конторского помещения в размере 132,88 кв.м., что составляет сумму в размере 12 357 840) рублей;
мест общего пользования, необходимых для обслуживания и обеспечения доступа к данному помещению, и расположенных на 1 и втором этажах жилого комплекса с конторскими помещениями, подземной автостоянкой и крышной котельной, что составляет оставшуюся сумму в размере 2 077 620 рублей. При этом ей пояснили, что данные места общего пользования относятся только к нежилым помещениям, расположенным на 1 и втором этажах жилого комплекса, и не входят в общее имущество собственников помещений всего жилого комплекса, в связи с чем, подлежат дополнительной оплате, и что данное положение в последующем будет закреплено в окончательном договоре передачи конторского помещения в собственность.
В последующем, в договоре № <...> передачи конторского помещения в собственность от 07.10.2009 года, действительно было установлено, что "помещения, расположенные с третьего по восьмой этажи указанного дома, не входят в места общего пользования собственников конторских помещений, расположенных на первом и втором этажах" (последний абзац п. 2 договора).
Учитывая объяснения Ответчика и последующее закрепление соответствующих условий в договоре, истица считала, что установленная цена объекта строительства соответствует положениям действующего законодательства и сформирована надлежащим образом.
Впоследствии истица узнала, что действия Ответчика по определению цены договора с взиманием платы за места общего пользования нарушают ее права и не основаны на нормах действующего законодательства РФ, а именно ст. 37
Жилищного кодекса РФ в соответствии с которой "Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение."
Т.е. распоряжение долей в праве общей собственности на общее имущество дома, в том числе отдельная его продажа, невозможно, в связи с чем, не основано на законе взимание платы за места общего пользования.
В соответствии с п. 2 ст. 38
ЖК РФ "Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.", в связи с чем, положения договора № <...> передачи конторского помещения в собственность от 07.10.2009 года, где установлено, что "помещения, расположенные с третьего по восьмой этажи указанного дома, не входят в места общего пользования собственников конторских помещений, расположенных на первом и втором этажах" являются ничтожными в силу закона.
Считает, что Ответчик ввел ее в заблуждение при заключении договора № <...> от 11.11.2008 года "Об участии в долевом строительстве жилого комплекса с конторскими помещениями, подземной автостоянкой и крышной котельной по ул. Володарского в Нижегородском районе г. Н.Новгорода" относительно порядка определения общей цены договора и осуществил действия, направленные на продажу ей мест общего пользования собственников жилого комплекса, чем причинил значительный материальный ущерб в размере 2 077 620 рублей.
Впоследствии, при проведении обмеров БТИ, было установлено, что общая площадь помещения № <...> составляет 135, 1 кв.м., в связи с чем, в соответствии с условиями договора окончательная цена нежилого конторского помещения должна составлять 12 564 300 рублей.
Заключая вышеуказанный договор, она считала, что стоимость одного квадратного метра помещения составляет 93000 рублей.
Исходя же из предложенного Ответчиком расчета стоимости объекта цена 1 кв. м. составляет 108635,31 рубль, что на 45 635,31 рубль превышает первоначально оговариваемую стоимость 1 кв.м.
В октябре 2010 года она обращалась к ответчику с просьбой возврата излишне уплаченные ему денежных средств по договору № <...> от 11.11.2008 года, однако ответчик до настоящего времени уклоняется от возврата неосновательного обогащения, ответа на письмо от 20 октября 2010 года не получено.
В соответствии с п. 9 ст. 4
Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" - № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом
.
Таким образом, к требованиям о возврате излишне уплаченных денежных средств по вышеуказанному договору, применяется в соответствии с вышеуказанной нормой права законодательство о защите прав потребителей, поскольку указанным Федеральным законом
не урегулирована процедура взаиморасчета между сторонами, в связи с пересчетом общей стоимости объекта.
На основании п. 5 ст. 16
Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" - № 214 ФЗ, государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства, одновременно является и государственной регистрацией неразрывно связанного с ней права общей долевой собственности на общее имущество жилого комплекса.
Согласно ст. 1102
ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
Обосновывая требования ст. 1102
ГК РФ считает, что подлежат возврату денежные средства, излишне уплаченные по договору № <...> от 11.11.2008 года в сумме 1 871 160 (один миллион восемьсот шестьдесят одна тысяча сто шестьдесят) рублей.
Истица просила взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройснабинвест" денежные средства в размере 1 871 160 рублей.
Впоследствии истец уточнила исковые требования, просила взыскать с ответчика 2 103 660 рублей, указав, что в связи с допущенной БТИ технической ошибкой, она повторно получила свидетельство о государственной регистрации права от 28.12.2010 года, где указано, что общая площадь спорного помещения составляет 132,6 кв.м.
В судебном заседании истец, представитель истца - Ш. требования поддержали.
Представитель ООО "Стройснабинвест" по доверенности К. требования не признала.
Решением суда постановлено: В удовлетворении исковых требований Б. к ООО "Стройснабинвест" о взыскании денежных средств отказать за необоснованностью.
В апелляционной жалобе Б. поставлен вопрос об отмене судебного решения, как незаконного и необоснованного.
Заявитель жалобы указывает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Законность и обоснованность постановленного по делу судебного постановления проверена судом апелляционной инстанции по правилам главы 39
ГПК РФ.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся по делу лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда не находит оснований для отмены судебного решения, поскольку оно постановлено в соответствии с законом и установленными по делу обстоятельствами.
Предметом возникшего правового конфликта является требование об излишне выплаченных денежных средств по договору о долевом участии в строительстве № <...> от 11.11.2008 года.
Как следует из материалов дела, между истицей и ответчиком 11 ноября 2008 года заключен Договор № <...> об участии в долевом строительстве жилого комплекса с конторскими помещениями, подземной автостоянкой и крышной котельной по ул. Володарского в Нижегородском районе г. Н.Новгорода.
По условиям заключенного договора п. 1.2 означенного договора дольщик обязуется в порядке, предусмотренном Договором, оплатить участие в долевом строительстве конторского помещения № 14 А (Четырнадцать А) (номер помещения строительный) общей площадью 132,88 (кв.м (общая площадь включает в себя площадь офиса (номер по экспликации № 229 а): 120,61 кв.м, площадь туалета (номер по экспликации № 238): 3,71 кв.м, площадь подсобного помещения (номер по экспликации № 232): 6,35 кв.м и площадь балкона (номер по экспликации № 230): 7,38, площадь балкона применяется с учетом коэффициента 0,3 (площадь балкона 2,22 кв.м.), согласно Приложения № 1 к Договору.
Объект расположен на втором этаже жилого комплекса с конторскими помещениями, подземной автостоянкой и крышной котельной по ул. Володарского в Нижегородском районе г. Нижнего Новгорода (адрес строительный) в осях 7-9/1/Е-П.
Согласно п. 2.1 Договора общая стоимость строительства Объекта (цена Договора) определяется исходя из общей площади Объекта с учетом мест общего пользования и цены одного квадратного метра Объекта, а также сроков внесения платежей по Договору.
Согласно п. 2.2 означенного договора общая стоимость строительства Объекта на момент заключения Договора составляет 14 435 460 рублей.
Согласно п. 2.4. в случаях изменения цены Договора, предусмотренных п. 2.3 Договора, стороны составляют Дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью Договора.
Согласно п. 3.1.10 Договора обязательства дольщика перед обществом считаются исполненными с момента уплаты им в полном объеме денежных средств в соответствии с положениями Договора, подписания Акта приема-передачи Объекта, правоустанавливающего передаточного документа - Договора передачи Объекта в собственность, выполнения иных условий Договора.
Пунктом 3.2.2 Договора предусмотрено, что общество обязуется передать дольщику Объект после получения в определенном законом порядке разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но не позднее 1 полугодия 2009 года.
В соответствии с п. 3.3.1 Договора в случае внесения изменений в проект и изменения общей полной площади Объекта СТОРОНЫ производят дополнительный взаиморасчет за разницу между оплаченным дольщиком по договору метражом и метражом, указанным в проекте, исходя из стоимости 1 кв.м. 93 000 (Девяносто три тысячи) рублей. Взаиморасчет производится в срок, указанный в подписываемом сторонами дополнительном соглашении.
По договору № <...> передачи конторского помещения в собственность от 07.10.2009 года общество передает, а дольщик принимает в собственность нежилое помещение № <...> (строительный номер - конторское помещение № <...>) в жилом доме № 40 по ул. Володарского в Нижегородском районе г. Н.Новгорода (строительный адрес: г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Володарского) со всеми видами благоустройства. Нежилое помещение № <...> расположено на втором этаже вышеуказанного жилого дома.
Помещения, расположенные с третьего по восьмой этажи указанного дома, не входят в места общего пользования собственников конторских помещений, расположенных на первом и втором этажах.
Нежилое помещение № <...> передается на основании документов: Договора № <...> об участии в долевом строительстве жилого комплекса с конторскими помещениями, подземной автостоянкой и крышной котельной по ул. Володарского в Нижегородском районе г. Н.Новгорода "11" ноября 2008 г.
Расчет по договору истицей произведен полностью в сумме 14 435 460 рублей.
Претензий, связанных с выполнением условий договора долевого участия в строительстве, стороны друг к другу не имеют.
18 марта 2010 года право собственности на нежилое помещение общей площадью 135,1 кв.м., расположенное г. Н.Новгород, ул. Володарского дом 40 пом. <...> а зарегистрировано за Б. в Едином государственном реестре права и выдано свидетельство о государственной регистрации права /л.д. 14/.
Разрешая спор, и отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции, обоснованно исходил из наличия договорных отношений сторон о долевом участии в строительстве от 11 ноября 2008 года и условий заключенного договора, в том числе и цене договора. Договор заключен в соответствии с добровольным волеизъявлением сторон, подписан сторонами и фактически исполнен.
Данный вывод суда основан на законе и представленных доказательствах по делу, предусмотренных ст. 55
ГПК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 1102
Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Неосновательное обогащение - это наличие неосновательного приобретения (сбережения) имущества за счет другого лица без должного правового основания.
Из приведенной нормы во взаимосвязи с положениями ч. 1 ст. 56
ГПК Российской Федерации следует, что, заявляя требования о возмещении неосновательного обогащения, именно истец обязан доказать приобретение (сбережение) ответчиком имущества за его счет.
Между тем, доказательств, свидетельствующих о приобретении ответчиком неосновательно сбереженных денежных средств, заявителем обращения не представлено.
Так, исходя из представленных материалов дела, следует, что между сторонами существовали договорные отношения по договору о долевом участии в строительстве от 11 ноября 2008 года.
Обязательства из неосновательного обогащения всегда внедоговорные обязательства, независимо от того носят ли они самостоятельный или сопутствующие характер по отношению к другому обязательству характер, хотя бы последнее и было договорным.
Вместе с тем, требование о взыскании неосновательно полученных денежных средств вытекает непосредственно из содержания договора и соответственно не содержит элементов обязательств неосновательного обогащения.
Аргумент жалобы о незаконности судебного решения со ссылкой на незаконность пунктов заключенного договора о долевом участии с строительстве п.п. 2.1, 2.3, 3.3.1, 3.3.2 3 <...> от 11.11.2008 года не может быть принят во внимание, поскольку условия договора между сторонами не расторгнуты и признаны недействительными в установленном законом порядке.
Заявленные требования о взыскании денежных средств рассмотрены в порядке ч. 2 ст. 196
ГПК РФ по заявленному предмету спора и основанию требования. Требований о признании недействительным договора и его условий договора, суду не заявлено.
В данном связи, отмечается, что основания заявленного требования о введении заблуждения об условиях договора, не соответствие условий договора нормам жилищного законодательства относительно к предмету спора о взыскании денежных средств, как неосновательного обогащения, не подлежат самостоятельному удовлетворению, поскольку относятся к иному незаявленному предмету спорных правоотношений.
В силу положения ст. 196
ГПК РФ, суд первой инстанции не обладает самостоятельным правом изменения предмета исковых требований и его оснований.
Отказ в удовлетворении требований не препятствует истице защите нарушенного права иным способом защиты нарушенного права, предусмотренного ст. 12
ГК РФ.
При разрешении дела, судом установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, характер спорных правоотношений сторон и закон их регулирующий, представленным доказательствам по делу в судебном решении дана надлежащая правовая оценка с учетом положений ст.ст. 59
, 60
, 67
, 71
ГПК РФ.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит. Нарушений норм материального и норм процессуального права судом не допущено.
Руководствуясь ст. 328
ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Н.Новгорода от 26 декабря 2011 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
