РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 мая 2012 г. № 33-а-874
(извлечение)
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке дело по апелляционной жалобе Д.В.А. на решение Железнодорожного районного суда г. Рязани от 15 марта 2012 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Д.В.А. к П.Л.Г., ООО "Кайман", ООО Региональный инвестиционный коммерческий банк "Ринвестбанк", Щ.В.Н. о признании сделок недействительными и исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отказать.
Заслушав доклад судьи Левковой Г.И., объяснения Д.В.А., его представителя по доверенности К.Н.Д., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения против доводов жалобы Щ.В.Н., представителя ООО РИКБ "Ринвестбанк" по доверенности Т.А.А., судебная коллегия
установила:
Д.В.А. обратился в суд с иском к П.Л.Г., ООО "Кайман", ООО РИКБ "Ринвестбанк", Щ.В.Н. о признании договоров недействительными.
В обоснование своих требований указал, что является собственником квартиры <...>, которую приобрел на основании договора о долевом участии в финансировании строительства с ООО "Кайман" от 16.02.2005 Дом многоквартирный, имеет техническое подполье, в котором расположены нежилые помещения Н2, Н3, Н4, Н5, Н6, Н7, Н8, Н9, Н10, Н11, Н12, Н13. Данные помещения не изолированные, в помещениях расположены инженерные сооружения, обслуживающие многоквартирный дом: в помещениях Н2 и Н3 расположены трубы отопления, в Н4, Н5, Н7, Н8, Н9, Н10 - канализационные трубы и трубы холодного водоснабжения и отопления, в Н11 - отопления, Н12 - отопления и канализации, в Н6 и Н13 - отопления.
В марте 2011 г. ему, истцу, стало известно, что нежилые помещения Н2, Н3, Н4, Н5, Н7, Н8, Н9, Н10, Н11, Н12, Н13 принадлежат ООО РИКБ "Ринвестбанк", а Н6 - Щ.В.Н. ООО РИКБ "Ринвестбанк" приобрело нежилые помещения у П.Л.Г. на основании дополнительного соглашения от 02.03.2010 и соглашения от 02.03.2010 об отступном. Щ.В.Н. - на основании договора о долевом участии финансирования строительства № <...> от 03.07.2007 с ООО "Кайман". П.Л.Г. жилые помещения принадлежали на основании договоров о долевом участии в финансировании строительства от 13.10.2005 и от 24.06.2004. Полагая, что указанные помещения являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, поскольку в них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме, в связи с чем, договоры, на основании которых возникло право собственности на спорные помещения у П.Л.Г. и Щ.В.Н., не соответствуют требованиям ст. 290
ГК РФ, ст. 36
ЖК РФ, и в силу ст. 168
ГК РФ являются ничтожными. Следовательно, дополнительное соглашение и соглашение об отступном от 02.03.2010, на основании которых возникло право собственности у ООО РИКБ "Ринвестбанк", также ничтожны.
Истец полагает, что заключение данных сделок лишает его, как собственника квартиры в указанном доме, прав на нежилые помещения.
В настоящее время управляющая организация ООО "УО Техрембытсервис" имеет доступ в подвальное помещение и обслуживает расположенные в нем инженерные коммуникации. Банк требует передачи ключей от спорных помещений. Передача ключей банку исключит в дальнейшем доступ управляющей организации и возможность обслуживания коммуникаций, в связи с чем, возникнет опасность для жильцов дома.
Просил признать недействительными договоры, заключенные между ООО "Кайман" и П.Л.Г.: договор о долевом участии в финансировании строительства № <...> от 13.10.2005; на нежилое помещение Н2, свидетельство о государственной регистрации права серия № <...> от 31.03.2010, договор о долевом участии в финансировании строительства № <...> от 13.10.2005 на нежилое помещение Н3, свидетельство о государственной регистрации права серия № <...> от 31.03.2010, договор о долевом участии в финансировании строительства № <...> от 13.10.2005 на нежилое помещение Н4, свидетельство о государственной регистрации права серия № <...> от 31.03.2010, договор о долевом участии в финансировании строительства № <...> от 13.10.2005, на нежилое помещение Н5, свидетельство о государственной регистрации права серия № <...> от 01.04.2010, договор о долевом участии в финансировании строительства № <...> от 13.10.2005, свидетельство о государственной регистрации права серия № <...> от 31.03.2010 на нежилое помещение Н7, - договор о долевом участии в финансировании строительства № <...> от 24.06.2004, свидетельство о государственной регистрации права серия № <...> от 31.03.2010 на нежилое помещение Н8, договор о долевом участии в финансировании строительства № <...> от 24.06.2004, свидетельство о государственной регистрации права серия № <...> от 05.04.2010 на нежилое помещение Н9, договор о долевом участии в финансировании строительства № <...> от 24.06.2004, свидетельство о государственной регистрации права серия № <...> от 05.04.2010 на нежилое помещение Н10, договор о долевом участии в финансировании строительства № <...> от 24.06.2004 свидетельство о государственной регистрации права серия № <...> от 05.04.2010 на нежилое помещение Н11, договор о долевом участии в финансировании строительства № <...> от 24.06.2004, свидетельство о государственной регистрации права серия № <...> от 05.04.2010 на нежилое помещение Н12, договор о долевом участии в финансировании строительства № <...> от 24.06.2004, свидетельство о государственной регистрации права серия № <...> от 05.04.2010 на нежилое помещение Н13 по адресу <...>; договор о долевом участии в финансировании строительства № <...> от 03.07.2007, свидетельство о государственной регистрации права серия <...> от 03.11.2010 на нежилое помещение Н6, заключенный между ООО "Кайман" и Щ.В.Н.
Признать недействительными соглашение об отступном от 02.03.2010 № <...> и дополнительное соглашение от 02.03.2010 к соглашению об отступном № <...> между П.Л.Г. и ООО РИКБ "Ринвестбанк".
Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации права на указанные нежилые помещения.
По решению суда Д.В.А. отказано в удовлетворении исковых требований.
В апелляционной жалобе Д.В.А. просит решение суда отменить, постановить новое решение и вынести новый судебный акт. При этом, в качестве оснований для отмены решения указывает на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушения судом норм материального и процессуального права.
В возражениях на апелляционную жалобу Щ.В.Н. и ООО РИКБ "Ринвестбанк" просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Д.В.А. без удовлетворения. При этом указывают на то, что судом были полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, всем доказательствам, представленным сторонами, дана надлежащая правовая оценка.
В судебном заседании апелляционной инстанции Д.В.А. и его представитель по доверенности К.Н.Д. поддержали доводы апелляционной жалобы, при этом пояснили, что ими были представлены бесспорные доказательства, подтверждающие факт нарушения прав истца. Просили решение суда первой инстанции отменить, постановить новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.
Проверив законность и обоснованность постановленного судом решения, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 290
ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Частью 1 ст. 36
ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.
Состав общего имущества определен в п. 2
Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № <...> 491.
Нежилые помещения, которые не являются частями квартир, и, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), ограждающие конструкции, различное оборудование находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Следовательно, если внутри помещения имеется оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то такие помещения следует считать предназначенными для обслуживания нескольких или всех помещений в том доме. Такие помещения не имеют самостоятельного назначения и относятся к общему имуществу собственников.
По смыслу приведенных выше положений закона, отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Разъясняя смысл п. 1 ст. 290
ГК РФ и ч. 1 ст. 36
ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в определении
от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290
ГК РФ и ч. 1 ст. 36
ЖК РФ.
Из материалов дела видно, и судом бесспорно установлено, что постановлением администрации г. Рязани от 23.08.2004 и 03.11.2004 ООО "Кайман" разрешено строительство многоквартирного дома по адресу: <...>, на земельном участке, предоставленном в аренду на основании договора аренды земельного участка № <...> от 04.11.2004, 13.07.2007 дано разрешение на ввод в эксплуатацию дома, расположенного по адресу: <...>.
Общим собранием собственников помещений от 26.01.2008, выбран способ управления домом: управление управляющей организацией ООО "УО Техрембытсервис".
На основании договора о долевом участии в финансировании строительства № <...> от 16.02.2005, заключенного с ООО "Кайман", Д.В.А. является собственником квартиры № <...>, расположенной на 4 этаже дома (государственная регистрации права произведена 05.12.2007).
24.06.2004 и 13.10.2005 между ООО "Кайман" и П.Л.Г. заключены договоры о долевом участии в финансировании строительства, в соответствии с п. 1 которых, П.Л.Г. принял участие в финансировании строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: г. Рязань, Михайловское шоссе, д. 80, корп. 3, а ООО "Кайман" - построить и передать ему в собственность после введения указанного дома в эксплуатацию по передаточному акту нежилые помещения, расположенные в техническом подполье:
- по договору от 13.10.2005 № <...> - на отметке 2,42 в осях А-Д и 11-12, проектной площадью <...> кв. м,
- по договору от 13.10.2005 № <...> - на отметке 2,42 в осях Е-Г проектной площадью <...> кв. м,
- по договору от 13.10.2005 № <...> - на отметке 2,42 в осях А-Е и 14-16, проектной площадью <...> кв. м,
- по договору от 13.10.2005 № <...> - на отметке 2,42 в осях А-Е и 12-14, проектной площадью <...> кв. м,
- по договору от 13.10.2005 № <...> - на отметке 2,42 в осях А-Е и 12-14, проектной площадью <...> кв. м,
- по договору от 24.06.2004 № <...> - на отметке 2,42 в осях А-Е и 5-7 проектной площадью <...> кв. м,
- по договору от 24.06.2004 № <...> - на отметке 2,42 в осях Е-Ж и 1-5 проектной площадью <...> кв. м,
- по договору от 24.06.2004 № <...> - на отметке 2,42 в осях Ж-И и 1-5 проектной площадью <...> кв. м,
- по договору от 24.06.2004 № <...> - на отметке 2,42 в осях И-К и 6-8, проектной площадью <...> кв. м,
- по договору от 24.06.2004 № <...> - на отметке 2,42 в осях И-К и 6-8, проектной площадью <...> кв. м,
- по договору от 24.06.2004 № <...> - на отметке 2-42 в осях Ж-И и 6-8, проектной площадью <...> кв. м.
Государственная регистрация договоров не требовалась.
05.08.2008 произведена государственная регистрация права собственности П.Л.Г. на указанные нежилые помещения (Н2, Н3, Н4, Н5, Н7, Н8, Н9, Н10, Н11, Н12, Н13).
02.03.2010 между ООО РИКБ "Ринвестбанк" (кредитор) и П.Л.Г. (должник) заключено соглашение об отступном № <...> и дополнительное соглашение к соглашению об отступном № <...>. В соответствии с данными соглашениями, должник П.Л.Г., являясь поручителем по кредитному договору, взамен исполнения обязательств, вытекающих из Договора кредитной линии от 25.06.2008, заключенного между ООО РИКБ "Ринвестбанк" и ООО "Кайман", передал Банку в качестве отступного имущество, расположенное по адресу: <...>, в том числе нежилые помещения цокольного этажа: Н2 общей площадью <...> кв. м, Н3 общей площадью <...> кв. м, Н4 общей площадью <...> кв. м, Н5 общей площадью <...> кв. м, Н7 общей площадью <...> кв. м, Н8 общей площадью <...> кв. м, Н9 общей площадью <...> кв. м, Н10 общей площадью <...> кв. м, Н11 общей площадью <...> кв. м, Н12 общей площадью <...> кв. м, Н13 общей площадью <...> кв. м (п. 2.1 соглашения). Предоставление Банку отступного прекращает обязательства по кредитному договору в части <...> руб. <...> коп. - часть основного долга (из <...> руб. - сумма основного долга, <...> руб. - сумма процентов) - пункт 1.2.1, 1.3 соглашения.
31.03.2010 и 05.04.2010 произведена государственная регистрация права собственности на указанные нежилые помещения за ООО РИКБ "Ринвестбанк".
03.07.2007 между ООО "Кайман" (сторона 1) и Щ.В.Н. (сторона 2) заключен договор № <...> о долевом участии в финансировании строительства, в соответствии с которым, сторона 2 принимает участие в финансировании строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <...>, а сторона 1 обязуется построить и передать стороне 2 в собственность после введения указанного дома в эксплуатацию по передаточному акту нежилые помещения, расположенные в техническом подполье на отмене - 2,42 в осях А-Г и 10-11, проектной площадью <...> кв. м Щ.В.Н. свои обязательства по договору выполнила в полном объеме. 03.11.2010 произведена государственная регистрация права собственности Щ.В.Н. на нежилое помещение Н6.
Обращаясь в суд с иском, Д.В.А. указал, что спорные помещения, расположенные в подвале дома по указанному выше адресу, и, принадлежащие на праве собственности ответчикам, являются техническим подвалом здания, в связи с чем, собственники жилых помещений в указанном доме имеют право на владение данными помещениями на праве общей долевой собственности. В спорных помещениях размещены инженерное оборудование и инженерные сети, предназначенные для обслуживания жилых помещений в доме.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду статья 56 ГПК РФ, а не ГК РФ.
Проверяя доводы истца, суд, в соответствии с требованиями ст. 56
ГК РФ, возложил на истца обязанность по представлению доказательств наличия в спорных помещениях оборудования, предназначенного для обслуживания нескольких помещений в доме, и использования самих помещений для нужд владельцев квартир в доме.
Согласно проектной документации (заключение № <...> государственной экспертизы проектно-сметной документации, комплексные технические условия на инженерное обеспечение от 27.07.2005, проектная документация ООО "Станко-Строй") указанный жилой дом запроектирован как 10-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, в техподполье которого, проложены трубопроводы инженерных коммуникаций жилого дома. Согласно заключению от 28.06.2007 № <...> многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями построен в соответствии с проектной документацией, 13.07.2007 введен в эксплуатацию. Управление Росреестра по Рязанской области сведениями о правах на многоквартирный дом и о составе общего имущества дома не располагает, ввиду отсутствия обращений собственников дома, что подтверждается сообщением № <...> от 05.09.2011, уведомлением от 06.09.2011 № <...>.
Согласно реестру Рязанского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" на 05.09.2011 владельцем дома значится ООО "Кайман". Назначение помещений: самостоятельные, вспомогательные, технологические, - должно быть документально определено, что отражается в техническом паспорте здания.
В соответствии со ст. 1
Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент введения дома в эксплуатацию) дату индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации). Следовательно, назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета.
Согласно данным технической инвентаризации дома от 09.01.2007, выполненной органом технической инвентаризации до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, данные помещения сформированы как самостоятельные объекты недвижимости при строительстве дома, были описаны при первичной технической инвентаризации 09.01.2007, расположены в цокольном этаже дома, и являются встроенными нежилыми помещениями с обособленным функциональным назначением.
Спорные помещения по данным техпаспорта обозначены арабскими цифрами. Однако, в соответствии с п. 3.25
Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37, элементы общего имущества в доме (коридор общего пользования, лифтовые холлы, вестибюли, лестничные клетки, междуквартирные помещения общего пользовании) нумеруются римскими цифрами черной тушью.
Спорные нежилые помещения строились не на средства собственников квартир данного дома, а по договором долевого участия ООО "Кайман" с П.Л.Г. и Щ.В.Н. на денежные средства последних. Доказательств обратного, стороной истца суду представлено не было.
Оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями ст. 67
ГПК РФ, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для включения спорных нежилых помещений в состав общего имущества дома. К тому же, сам по себе, факт расположения в спорных помещениях инженерных сетей не является основанием к безусловному отнесению их к общим помещениям многоквартирного дома, существенным признаком является возможность использования этого помещения не в качестве вспомогательного, а для самостоятельных целей.
С учетом этого суд первой инстанции правильно не усмотрел оснований для признания за собственниками помещений в указанном многоквартирном доме права общей долевой собственности на спорные помещения, а также для признания сделок по отчуждению имущества недействительными.
В силу ч. 1 ст. 3
ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Судом установлено, что собственниками помещений выбран способ управления домом управляющей организацией. С каждым собственником помещения заключен договор на управление и техническую эксплуатацию дома. На основании решения общего собрания собственников помещений от 19.03.2011 Д.В.А. избран старшим по дому. Пунктом 3 данного решения постановлено считать целесообразным с целью защиты прав собственников обратиться в суд с иском к П.Л.Г., Щ.В.Н., ООО РИКБ "Ринвестбанк" о признании сделок по самовольному захвату общей долевой собственности и права собственности недействительным.
На основании решения общего собрания собственников помещений от января 2012 г. Д.В.А. избран председателем совета многоквартирного дома.
В силу п. 5 ч. 8 ст. 161.1
ЖК РФ председатель совета многоквартирного дома вправе на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступать в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
Поскольку истец обратился с указанным иском в суд, как от своего имени, так и в интересах всех собственников жилых помещений дома, не имея на это надлежащих полномочий.
Доводы жалобы истца о том, что наличие в спорных подвальных помещениях общего инженерного оборудования дает основание для отнесения их к техническим помещениям, являются несостоятельными, поскольку для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале, и, сами по себе, не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения. Поскольку суд установил, что спорные нежилые помещения имели самостоятельное функциональное назначение, не предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в многоквартирном доме, следовательно, они не относятся к общему имуществу собственников.
Доводы жалобы о необходимости постоянного доступа к инженерному оборудованию, который ответчиком не будет обеспечен ответчиком, не влечет отмену решения суда, поскольку не является основанием к удовлетворению исковых требований. Собственники не лишены возможности, в случае отказа ответчика обеспечить доступ к инженерному оборудованию, обратиться в суд с соответствующими исковыми требованиями.
При названных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, и отмене не подлежит.
Учитывая требования закона, и, установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выводов суда не опровергают, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены решения суда.
Правовых оснований к отмене решения суда, установленных требованиями ст. 330
ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 329
ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда г. Рязани от 15 марта 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Д.В.А. - без удовлетворения.
