АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 15 июня 2012 г. по делу № А12-6027/2012
Резолютивная часть решения оглашена 13 июня 2012 г.
Полный текст решения изготовлен 15 июня 2012 г.
Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Костерина А.В., при ведении протокола помощником судьи Байметовым А.А., рассмотрел в судебном заседании дело
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (ИНН 3444112640, ОГРН 1043400312372)
к обществу с ограниченной ответственностью "Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт" (ИНН 3444066707, ОГРН 1023402969699)
об изменении условий договора
при участии в заседании:
от истца - П., доверенность <...>.
от ответчика - представитель не явился, извещен надлежащим образом
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее по тексту - ТУ Росимущества, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к ООО "ЛУКОЙЛ-Нижневолжскнефтепродукт" (далее - ответчик, Общество) о внесении изменений в договор № 1217 от 22.11.1996 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, Красноармейский район, ул. Хабаровская, путем заключения дополнительного соглашения № 7 от 05.03.2011 г. на условиях истца.
Ответчик иск не признал, считает его необоснованным и просит суд отказать в его удовлетворении, поскольку
- Истец неправомерно ссылается на требования постановления
Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление № 582), поскольку оно принято после заключения договора № 1217 от 22.11.1996.
- Перерасчет арендной платы на основании рыночной стоимости земельных участков возможен только в случае, когда такой перерасчет предусмотрен условиями заключенного договора.
- Постановление
№ 582 в редакции постановления
Правительства РФ от 19.08.2011 № 697 противоречит редакции предложенного истцом Дополнительного соглашения № 7 от 05.03.2011 г.
- Условия п. 1 Дополнительного соглашения в части внесения изменений в договор аренды за прошедший период времени противоречит пункту 3 статьи 453
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и общим принципам гражданского законодательства.
- Поскольку с даты составления отчета о рыночной стоимости аренды прошло более шести месяцев, то он не может учитываться при определении размера арендной платы.
Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд, -
установил:
22.11.1996 между администрацией Волгограда (арендодатель) и АООТ "Лукойл Волгограднефтепродукт" (арендатор) заключен договор № 1217 "На аренду земли" (далее Договор) о предоставлении в аренду земельного участка общей площадью 9.170 кв. м. для АЗС № 9 со сроком действия на сорок девять лет.
В соответствии с п. 1. ст. 65
Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с п. 1 ст. 614
Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно условий Договора размеры арендной платы могут быть пересмотрены по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно ставок и других случаях, предусмотренных законодательными актами (п. 2.7). Арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала (п. 2.8.). Размеры арендной платы подлежат пересчету в соответствии с изменением индексации в порядке, устанавливаемом Правительством России (п. 2.9).
Сторонами согласовывались двусторонние изменения к Договору, в том числе:
№ 1 об установлении размера годовой арендной платы в 1997 г. в размере 12.379,50 руб.;
№ 2 от 29.06.2000 г. об установлении размера годовой арендной платы с 01.01.2000 в размере 14.855,40 руб.;
№ 3 от 05.04.2002 г. об изменении наименования арендатора на ООО "Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт" (правопреемник АООТ "Лукойл Волгограднефтепродукт");
от 18.12.2003 г. об установлении размера годовой арендной платы с 01.01.2004 в размере 1.126.534,50 руб.;
от 25.03.2005 г. об изменении наименования арендодателя на комитет земельных ресурсов администрации Волгограда.
13.03.2006 на земельный участок с кадастровым номером 34:34:08 00 87:0014, площадью 9.170,0 кв. м., расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Хабаровская, 2л, в установленном законном порядке зарегистрировано право собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 34 АА № 209419.
Дополнительным соглашением сторон от 05.04.2006 г. стороны заменили арендодателя на Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Волгоградской области, уточнили предмет договора - земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 34:34:08 00 87:0014, находящийся по адресу: г.. Волгоград, ул. Хабаровская, 2л, площадью 9.170,0 кв. м., установили размер годовой арендной платы с 31.03.2006 в размере 1.295.537,60 руб.
Согласно редакции п. 2.8. измененной дополнительным соглашением № 4 к Договору, "арендная плата вносится Арендатором ежемесячно, равными долями в течение года, за текущий месяц - до 10-го числа следующего месяца, сумма арендной платы с 13.03.2006 г. (с даты регистрации права собственности Российской Федерации) вносится арендатором не позднее 10 дней с момента подписания настоящего Договора".
Дополнительным соглашением сторон № 5 от 21.05.2008 г. стороны согласовали размер арендной платы в размере рыночной величины арендной платы земельного участка согласно отчету ООО "САОН-Комплекс" от 21.12.2007 г. № 93/07, заключению отдела оценки, бюджетного планирования ТУ Росимущества по Волгоградской области от 24.12.2007 г. № 665а/2007 и составило 1.315.929 руб. Также стороны согласовали исключение из условий договора пункта 2.9., а пункт 2.7. изложили в следующей редакции: "Размер арендной платы изменяется ежегодно в соответствии с действующими нормативными и иными актами на текущий год, при этом перерасчет арендной платы осуществляется на основании дополнительного соглашения к договору".
Дополнительным соглашением № 6 от 29.07.2009 стороны согласовали изменение наименования арендодателя - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области.
ТУ Росимущества организовало проведение оценки права аренды на указанный земельный участок, при котором ЗАО "Отечество" за счет средств федерального бюджета была произведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Отчет об оценке, подготовленный ЗАО "Отечество" (№ 0-1854 от 26.10.2010 г.), прошел экспертизу в отделе оценки и бюджетного планирования ТУ Росимущество и признан соответствующим стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности (заключение № 337с/2010). В соответствии с указанным отчетом годовой размер арендной платы за спорный земельный участок составляет 1.804.820 руб.
ТУ Росимущество был подготовлен проект дополнительного соглашения № 7 к договору аренды № 1217 от 22.11.1996, в соответствии с которым:
1. Пункт 2.4. Договора предложено изложить в следующей редакции: "Годовой размер арендной платы за Участок составляет 1.804.820 руб. и начинает исчисляться с даты подписания Арендодателем Соглашения".
2. Пункт 2.7. Договора предложено изложить в следующей редакции: "Арендодатель ежегодно в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора изменяет размер, годовой арендной платы путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год, утверждаемый Министерством экономического развития РФ".
3. Раздел 2 Договора предложено дополнить пунктом следующего содержания: "2.9. Изменение ставки арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка осуществляется Арендодателем на основании дополнительных соглашений, но не чаще чем 1 раз в год. В этом случае индексация арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в году, в котором был произведен перерасчет, не проводится".
ТУ Росимущество письмом от 09.03.2011 № 10/2633 направило в адрес ООО "Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт" на рассмотрение и подписание дополнительное соглашение № 7 от 05.03.2011.
В связи с уклонением арендатора от подписания упомянутого проекта дополнительного соглашения, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично на следующих основаниях.
В силу пункта 4 статьи 421
ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422
ГК РФ).
В соответствии со статьей 422
ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Согласно пункту 2 статьи 424
Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В силу пункта 3 статьи 65
Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424
Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; стороны при заключении договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за соответствующие земельные участки (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).
05.07.2011 г. в постановлении № 1709 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил позицию, изложенную в постановлении от 02.02.2010 № 12404/09, указав, что она применима к ситуациям, когда ставки арендных платежей установлены нормативным актом, обязательным в равной степени для обеих сторон договора. В отсутствие такого нормативного акта вопрос об одностороннем изменении методики расчета арендной платы должен разрешаться исходя из условий договора. При этом изложенная в постановлении от 02.02.2010 № 12404/09 позиция не потеряла актуальность и обязательна к применению.
В том случае, когда размер арендной платы определен нормативным актом, обязательным в равной мере для обеих сторон договора, цена аренды земли является регулируемой, то есть не зависит от волеизъявления сторон. Все условия договора по поводу ее установления фактически ничтожны.
Критерием применения позиции, изложенной в постановлении № 12404/09, является наличие нормативного акта, обязательного в равной степени для обеих сторон. Из анализа прецедента № 1709 видно, что Высший Арбитражный Суд Российской Федерации не рассматривает нормативный акт регионального уровня в качестве такового. Следовательно, цены можно считать регулируемыми в случае их установления нормативными актами федерального уровня.
С 04.08.2009 вступило в действие постановление
Правительства Российской Федерации N 582 (далее - Постановление), которым утверждены: Основные принципы
определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; Правила
определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).
Суд считает, что указанный нормативный акт, обязателен в равной степени для обеих сторон рассматриваемого договора.
Названными Правилами
определены способы расчета арендной платы, в том числе, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Обосновывая необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка, истец указывает на принятие нормативных актов, регулирующих размер арендной платы.
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 450
Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом
, другими законами или договором.
Принятие соответствующими органами нормативных актов, регулирующих принципы и правила определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности, является случаем, установленным пунктом 2 части 2 статьи 450
Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании которого договор может быть изменен по требованию одной из сторон.
Также суд учитывает, что Дополнительным соглашением сторон № 5 от 21.05.2008 г. стороны согласовали ежегодное изменение платы "в соответствии с действующими нормативными и иными актами на текущий год".
Следовательно стороны согласились, что в связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.
Довод ответчика об отсутствии в условии Договора учета рыночной стоимости земельного участка для определения размера арендной платы суд считает необоснованным по нижеизложенным основаниям.
Суд считает, что пункт 2.4. Договора следует изложить в следующей редакции "Годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 1.804.820 руб.".
Оценивая условия предложенного истцом Дополнительного соглашения № 7 суд учитывает, что по смыслу пунктов 2
и 6
Правил основным способом определения арендной платы земельных участков, находящихся в федеральной собственности, является рыночная оценка их стоимости, определяемая независимым оценщиком.
Территориальное управление, реализуя требования постановления
Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, пересмотрело размер арендной платы, исходя именно из рыночной стоимости земельных участков.
Из предложенной истцом редакции приложения к Дополнительному соглашению № 7 следует, что размер арендной платы рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года.
Указанный расчет судом проверен и признан обоснованным.
Суд не может согласится с доводом ответчика о невозможности изменения методологии расчета арендой платы исходя из рыночной величины арендной платы земельного участка определяемого независимым оценщиком, введенного в действие постановлением
Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.
При согласовании условий Дополнительного соглашения № 5 от 21.05.2008 г. арендодателем было предложено расчет арендной платы за землю производить исходя из налоговой ставки, в соответствии с Налоговым кодексом
РФ, постановлением
Волгоградского городского Совета народных депутатов от 23.11.2005 г. № 24/464 и постановлением
Главы Администрации Волгоградской области от 03.08.2005 г. № 779. Арендатор, в свою очередь, в протоколе разногласий указал возражения на такие условия, настаивал на определение размера арендной платы исходя из рыночной величины арендной платы земельного участка определяемого независимым оценщиком. Именно в предложенной арендатором редакции данное условие было согласовано сторонами. Таким образом, метод определения размера арендной платы в спорном соглашении на основании его рыночной оценки не изменяет действующее условие.
Также суд считает возможным для расчета размера арендной платы применение Отчета об оценке ЗАО "Отечество" № О-1854 от 26.10.2010 г., поскольку стороны с момента заключения Дополнительного соглашения № 5 от 21.05.2008 г. использовали методику определения размера арендной платы на основании рыночной оценки, но использовали Отчет об оценке ООО "САОН-Комплекс" № 93/07 от 21.12.2007 г., не отражающий изменение рыночной стоимости на момент направления оферты Дополнительного соглашения № 7.
Использованный в расчете истцом Отчет № О-1854 от 26.10.2010 г. был составлен в предусмотренный Правилами
шестимесячный срок до перерасчета арендной платы (п. 10
. Правил). Уклонение арендатора от заключения соглашения не может являться основанием для проведения новой оценки рыночной стоимости аренды.
Требования истца о распространении действия Соглашения с даты его подписания Арендодателем не подлежат удовлетворению в силу следующего.
Порядок изменения договора урегулирован главой 29
Гражданского кодекса РФ, в частности ст. 453
Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются неизменными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Таким образом, стороны при добровольном изменении договора могут самостоятельно определять дату, с которой договор будет являться измененным, в то время как при судебном разрешении спора правовая норма о моменте изменения обязательства по договору является императивной и не допускает какого-либо иного формулирования, в том числе со стороны суда.
Истец просил изложить пункт 2.7. Договора в следующей редакции: "Арендодатель ежегодно в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора изменяет размер годовой арендной платы путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год, утверждаемый Министерством экономического развития Российской Федерации".
Поскольку указанная редакция условия Договора соответствовала требованиям Правил
на момент составления оферты Дополнительного соглашения № 7 и не соответствует ныне действующей редакции Правил
, суд считает, что пункт 2.7. следует изложить в соответствии с п. 8
Правил в редакции постановления
Правительства РФ от 19.08.2011 № 697, а именно в следующей редакции: "Арендная плата ежегодно, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды".
Истец просил дополнить Договор пунктом 2.9. в следующей редакции: "2.9. Изменение ставки арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка осуществляется Арендодателем на основании дополнительных соглашений, но не чаще чем 1 раз в год. В этом случае индексация арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в году, в котором был произведен перерасчет, не проводится".
Поскольку указанная редакция условия Договора соответствовала требованиям Правил
на момент составления оферты Дополнительного соглашения № 7 и не соответствует ныне действующей редакции Правил
, суд считает, что Договор следует дополнить пунктом 2.9. в соответствии с п. 10
Правил в редакции постановления
Правительства РФ от 19.08.2011 № 697, а именно в следующей редакции: "Изменение ставки арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка осуществляется в одностороннем порядке арендодателем, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В этом случае размер уровня инфляции, указанный в пункте 2.7., не применяется".
Истец в силу пункта 1 части 1 ст. 333.37
второй части Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.
В силу пункта 4 части 1 ст. 333.22
второй части Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой
, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 110
, 167
- 170
АПК РФ, арбитражный суд, -
решил:
Иск удовлетворить в части.
Внести изменения в договор № 1217 от 22.11.1996 аренды земельного участка заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (ИНН 3444112640, ОГРН 1043400312372) и обществом с ограниченной ответственностью "Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт" (ИНН 3444066707, ОГРН 1023402969699), а именно:
Пункт 2.4. изложить в следующей редакции: "Годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 1.804.820 руб."
Пункт 2.7. изложить в следующей редакции: "Арендная плата ежегодно, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды".
Дополнить Договор пунктом 2.9., который изложить в следующей редакции: "Изменение ставки арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка осуществляется в одностороннем порядке арендодателем, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В этом случае размер уровня инфляции, указанный в пункте 2.7., не применяется".
В остальной части исковое заявление оставить без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт" (ИНН 3444066707, ОГРН 1023402969699) в доход федерального бюджета 2.000 руб. государственной пошлины.
Полный текст решения будет изготовлен в течение пяти дней с момента оглашения его резолютивной части.
Решение может быть обжаловано в месячный срок путем подачи апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.
Судья
КОСТЕРИН А.В.
