АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЛИПЕЦКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 27 июня 2012 г. по делу № А36-1755/2011
Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2012 года.
Полный текст решения изготовлен 27 июня 2012 года.
Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Щедухиной Т.М.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пустохиной Е.Ф.,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску
негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Институт международного права и экономики имени А.С. Грибоедова" (г. Москва, ул. Басманная, 35, корп. 1, ОГРН 1027739913640)
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области (Липецкая область, г. Липецк, ул. Скороходова, д. 2, ОГРН 1094823005881)
третьи лица: Негосударственное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Техникум права и экономики",
Муниципальное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Институт права и экономики",
открытое акционерное общество "Липецкий Гипромез",
открытое акционерное общество "Липецкстальпроект",
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Липецкий филиал,
Баскаков Анатолий Григорьевич, Бурков Иван Семенович, Романьков Владимир Федорович, Андрюнин Павел Сергеевич, Черников Владимир Иванович, Паршина Ольга Николаевна,
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды
при участии в судебном заседании:
от истца: директор филиала Риффель В.И. (доверенность <...>), представитель Романов И.А. (доверенность б/н от 28.04.2011 г.)
от ответчика: представитель Джежело П.Б. (доверенность <...>),
от третьих лиц:
НОУ СПО "Техникум права и экономики": представитель не явился,
МОУ ВПО "Институт права и экономики": представитель не явился,
ОАО "Липецкий Гипромез": представитель не явился,
открытое акционерное общество "Липецкстальпроект": представитель не явился,
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Липецкий филиал: представитель не явился,
Бурков Иван Семенович: не явился,
Баскаков Анатолий Григорьевич: не явился,
Андрюнин Павел Сергеевич: не явился,
Романьков Владимир Федорович: не явился,
Черников Владимир Иванович: не явился,
Паршина Ольга Николаевна: не явилась,
установил:
Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Институт международного права и экономики имени А.С. Грибоедова" обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Калинина, д. 1, на котором расположено нежилое помещение, принадлежащее истцу на праве общей долевой собственности.
Истец неоднократно уточнял предмет заявленных требований, и с учетом последнего изменения в судебном заседании 18.06.2012 г., просил урегулировать разногласия, возникшие между истцом и ответчиком путем внесения в соглашение о присоединении от 26.11.2010 г. о присоединении к договору аренды земельного участка № 12.03.09/270-З/Ю от 12.03.2009 г. следующие изменения:
"Дополнить соглашение от 26.11.2010 г. о присоединении к договору аренды земельного участка № 12.03.09/270-З/Ю от 12.03.2009 г. пунктом 1.3.1. следующего содержания:
"Арендная плата для негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Институт международного права и экономики имени А.С. Грибоедова" устанавливается в соответствии с площадью занимаемого земельного участка (с учетом доли в праве собственности на здание 34/100), равной 1 190 кв. м.
Для негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Институт международного права и экономики имени А.С. Грибоедова" устанавливается долевая ответственность при оплате арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 48:20:01407:4 в соответствии с занимаемой площадью земельного участка 1 190 кв. м".
Пункт 1.6. соглашения от 26.11.2010 г. о присоединении к договору аренды земельного участка № 12.03.09/270-З/Ю от 12.03.2009 г. изложить в следующей редакции:
"Арендатор, присоединяющийся к Договору, обязуется соблюдать все условия Договора, с учетом изменений, внесенных в соглашение от 26.11.2010 г. о присоединении к договору аренды земельного участка № 12.03.09/270-З/Ю от 12.03.2009 г.".
Суд в соответствии с частью 1 статьи 49
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил ходатайство истца об уточнении заявленных требований, поскольку это его право.
Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области возражал против требований истца по основаниям, изложенным в отзыве. Пояснил, что ТУ Росимущества в Липецкой области подготовило проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014407:0004, находящегося в федеральной собственности с множественностью лиц на стороне арендатора, с условиями присоединения и направило его для рассмотрения и подписания в адрес всех собственников объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке. Объектом данного договора является один земельный участок площадью 14619 кв. м., который является неделимым. Размер доли в праве аренды на земельный участок определяется пропорционально отношению площадей соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади либо по фактически используемой площади земельного участка. Представленное для определения расчета арендных платежей соглашение о порядке пользования земельным участком, расположенным по адресу: г. Липецк, ул. Калинина, д. 1, не принято ТУ Росимущества в Липецкой области, поскольку оно составлено не корректно. Полагает, что порядок пользования земельным участком между соарендаторами не определен и не установлен долевой характер обязательств соарендаторов по внесению арендной платы (т. 1, л.д. 113 - 116).
Определением от 06.09.2011 г. суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца: Негосударственное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Техникум права и экономики", Муниципальное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Институт права и экономики", открытое акционерное общество "Липецкий Гипромез", Баскакова Анатолия Григорьевича, Буркова Ивана Семеновича.
Определением от 11.04.2012 г. суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Романькова В.Ф., Андрюнина П.С., Черникова В.И., Паршину О.Н., ОАО "Липецкстальпроект", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Липецкий филиал.
Третьи лица: ОАО "Липецкий Гипромез", Негосударственное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Техникум права и экономики", Муниципальное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Институт права и экономики", ОАО "Липецкий Гипромез", Андрюнин П.С., Бурков И.С., Баскаков А.Г., Романьков В.Ф., Черников В.И., Паршина О.Н., ОАО "Липецкстальпроект"; ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Информация о времени и месте судебного заседания в соответствии с частью 1 статьи 121
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации размещена арбитражным судом на официальном сайте суда в сети "Интернет".
Суд на основании части 5 статьи 156
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.
Рассмотрев представленные материалы, выслушав стороны, суд установил следующее.
В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 17.09.1998 г. № 55/3 истец приобрел у ОАО "Липецкий Гипромез" в общую долевую собственность (доля в праве 34/100) нежилое помещение в двухэтажном с цокольным этажом административном здании с переходом (лит. А1, а) общей полезной площадью 2817,2 кв. м., расположенное по адресу: г. Липецк, ул. Калинина, д. 1, с кадастровым номером 48:20:0:0:5999Ж-А1а/01, право собственности на которое зарегистрировано в установленном порядке 24.02.2000 г. (свидетельство о государственной регистрации права серии 48-АА № 0067115) (т. 1, л.д. 13).
Названный объект нежилой застройки, принадлежащий на праве общей долевой собственности также Муниципальному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Институт права и экономики" (доля в праве 30/100) и Негосударственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Техникум права и экономики" (доля в праве 30/100), а также ряд других объектов, принадлежащих юридическим и физическим лицам, расположены на земельном участке площадью 14 619 кв. м с кадастровым номером 48:20:014407:4, относящемся к землям населенных пунктов и расположенном по адресу: г. Липецк, ул. Калинина, д. 1.
На указанный выше земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации, о чем 24.05.2005 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись № 48-48-01/005/2005-2799 (т. 1, л.д. 169).
12.03.2009 г. ТУ Росимущества в Липецкой области подготовило проект договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности с множественностью лиц на стороне арендатора, с условиями присоединения № 12.03.09/270-З/Ю, и направило его для рассмотрения и подписания в адрес собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 48:20:014407:4, исходящим письмом от 12.11.2009 г. за № 6984-04.
Письмом от 23.11.2009 г. за № 532, адресованным в адрес ТУ Росимущества в Липецкой области, истец сообщил, что имеет по представленному проекту договора аренды замечания и предложения, предложив внести в него изменения, исключив положения о солидарной ответственности и определив размеры площадей земельных участков для каждой из сторон.
ТУ Росимущества в Липецкой области отказалось внести данные изменения, и между сторонами осуществлялась переписка по существу заключения договора аренды земельного участка.
15.06.2010 г. договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности с множественностью лиц на стороне арендатора, с условиями присоединения от 12.03.2009 г. № 12.03.09/270-З/Ю, был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области и подписан десятью собственниками объектов недвижимости расположенных на земельном участке с кадастровым номером 48:20:014407:4 (т. 1, л.д. 46 - 57).
Кроме того арендаторами подписано соглашение о порядке пользования данным земельным участком.
24.11.2010 г. за № 8807-04 ответчик направил истцу в трех экземплярах для рассмотрения и подписания соглашение от 26.11.2011 г. о присоединении к договору аренды земельного участка № 12.03.09/270-З/Ю от 12.03.2009 г. (т. 1, л.д. 59 - 61).
15.12.2010 г. истец получил указанное соглашение о присоединении и письмом № 597 от 30.12.2010 г. сообщил, что готов присоединиться к договору аренды земельного участка № 12.03.09/270-З/Ю от 12.03.2009 г. только при условии подписания соглашения о присоединении на иных условиях, в частности: с указанием доли/размера от общей площади земельного участка, которая передается в пользование ИМПЭ им. А.С. Грибоедова; с установлением размера арендных платежей, которые надлежит уплачивать истцу с учетом используемой доли площади земельного участка, а также нести ответственность за несвоевременную уплату арендных платежей пропорционально своей доле.
Ответчик не согласился с такими условиями присоединения, соглашение о присоединении сторонами не подписано, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Оценив установленные факты, суд пришел к выводу, что требование истца подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно пунктам 1
, 2 статьи 428
Гражданского кодекса Российской Федерации договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.
Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий.
Как следует из пункта 1.3. договора аренды земельного участка № 12.03.09/270-З/Ю от 12.03.2009 г. к нему могут присоединиться третьи лица, являющиеся собственниками (сособственниками) объектов недвижимости, расположенных на данном участке, в порядке, регламентированном законодательством Российской Федерации.
Таким образом, указанный договор является договором присоединения, при этом из его названия видно, что с условиями присоединения.
Как было установлено судом, истец не соглашался с проектом договора аренды, направляемым в его адрес ответчиком, так как тот содержал обременительные условия в отношении оплаты всей площади земельного участка, а не его части, занимаемой зданием, принадлежащим истцу на праве долевой собственности, а также в отношении солидарной ответственности при наличии собственности у физических лиц на данном земельном участке. Но поскольку договор был подписан некоторыми собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, и зарегистрирован в установленном законом порядке, по сути требования истца заявлены о вступлении в действующий договор, что возможно путем внесения в него соответствующих изменений в виде соглашения о присоединении и со своими условиями присоединения.
Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450
Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.
Таким случаем для настоящего спора являются нормы статьи 36
Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми заключение данного договора является обязанностью Территориального управления.
В силу пункта 3 статьи 36
Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом
, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Согласно пункту 19
постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее постановление Пленума № 11 от 24.03.2005 г.) при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36
Земельного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, восстановление прав истца возможно путем внесения изменений, предусматривающих возможность участия множественности лиц на стороне арендатора. Указанный подход отвечает правовой позиции ВАС РФ, высказанной в определении № 510/08 от 13.02.2008 года.
Из материалов дела следует, что земельный участок общей площадью 14 619 кв. м с кадастровым номером 48620:014407:4 сформирован согласно кадастровой выписке с разрешенным использованием для комплекса строений проектного института как единый самостоятельный объект недвижимости, раздел которого в порядке, установленном Земельным кодексом
Российской Федерации, не осуществлен.
Определениями суда 14.10.2011 г. и от 02.12.2011 г. по данному делу была назначена судебная экспертиза с целью установления делимости либо неделимости земельного участка общей площадью 14 619 кв. м с кадастровым номером 48620:014407:4, а также для определения площади земельного участка, необходимого для функционального использования здания, принадлежащего истцу на праве общей долевой собственности.
Согласно заключению экспертизы земельный участок общей площадью 14 619 кв. м с кадастровым номером 48620:014407:4 является делимым (т. 4, л.д. 41), площадь земельного участка, необходимого для функционального использования здания, без учета объектов не находящихся в собственности совладельцев зданий, составляет 3 500 кв. м (т. 4, л.д. 108).
Представитель истца в судебном заседании пояснил, что не желает производить раздел данного земельного участка, а имеет целью определить долю, необходимую ему для эксплуатации здания, за которую он намерен производить арендные платежи, пропорционально своей доле в праве общей долевой собственности.
Данное требование истца не противоречит нормам статьи 36
Земельного кодекса Российской Федерации, что подтверждается и позицией ВАС РФ в постановлении № 4275/11 от 06.09.2011 г.
Так как экспертным заключением определена площадь земельного участка, необходимого для всего административного здания (лит. А1), расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Калинина, д. 1, - 3 500 кв. м, а доля истца в праве составляет 34/100, то площадь земельного участка, занимаемого зданием с учетом доли в праве, составляет 1 190 кв. м.
В предложенном истцом соглашении о присоединении к договору аренды не устанавливаются границы землепользования собственников недвижимого имущества, а указывается лишь доля землепользования, в соответствии с которой определяется размер арендной платы, пропорционально доле в праве.
Обоснованно и включение в соглашение о присоединении условия о долевой ответственности, поскольку согласно пункту 20
Пленума № 11 от 24.03.2005 г. при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322
ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.
При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.
Поскольку в материалах дела имеются доказательства нахождения на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих физическим лицам, в частности, гаражей, и они используют их не в предпринимательских целях, то обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.
В этой связи абзац 2 пункта 4.1. договора аренды № 12.03.09/270-З/Ю от 12.03.2009 г. является ничтожным (статья 168
Гражданского кодекса Российской Федерации), что не влечет недействительность прочих частей сделки (статья 180
того же Кодекса).
При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению.
Согласно статье 101
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к судебным расходам относятся государственная пошлина и судебные издержки.
В соответствии с частью 1 статьи 110
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
При подаче иска истцом по платежному поручению № 407 от 18.03.2011 г. оплачена государственная пошлина в сумме 4 000 руб. 00 коп., которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Кроме того, в силу статьи 106
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к судебным издержкам относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.
За проведение экспертизы истец по платежным поручениям № 1744 от 03.10.2011 г. и № 602 от 25.04.2012 г. перечислил денежные средства в сумме 90 000 руб. 00 коп., которые также относятся на ответчика и взыскиваются с него в пользу истца.
Руководствуясь статьями 110
, 167
- 170
, 173
, 176
, 180
, 181
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Исковые требования негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Институт международного права и экономики имени А.С. Грибоедова" удовлетворить.
Внести в соглашение от 26.11.2010 г. о присоединении к договору аренды земельного участка № 12.03.09/270-З/Ю от 12.03.2009 г. следующие изменения:
Дополнить соглашение от 26.11.2010 г. о присоединении к договору аренды земельного участка № 12.03.09/270-З/Ю от 12.03.2009 г. пунктом 1.3.1. следующего содержания:
"Арендная плата для негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Институт международного права и экономики имени А.С. Грибоедова" устанавливается в соответствии с площадью занимаемого земельного участка (с учетом доли в праве собственности на здание 34/100), равной 1 190 кв. м.
Для негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Институт международного права и экономики имени А.С. Грибоедова" устанавливается долевая ответственность при оплате арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 48:20:01407:4 в соответствии с занимаемой площадью земельного участка 1 190 кв. м".
Пункт 1.6. соглашения от 26.11.2010 г. о присоединении к договору аренды земельного участка № 12.03.09/270-З/Ю от 12.03.2009 г. изложить в следующей редакции:
"Арендатор, присоединяющийся к Договору, обязуется соблюдать все условия Договора, с учетом изменений, внесенных в соглашение от 26.11.2010 г. о присоединении к договору аренды земельного участка № 12.03.09/270-З/Ю от 12.03.2009 г.".
Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области (Липецкая область, г. Липецк, ул. Скороходова, д. 2, ОГРН 1094823005881) в пользу негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Институт международного права и экономики имени А.С. Грибоедова" (г. Москва, ул. Басманная, 35, корп. 1, ОГРН 1027739913640) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб. 00 коп. и судебные издержки за проведение экспертизы в сумме 90 000 руб. 00 коп.
Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления через Арбитражный суд Липецкой области.
После вступления решения в законную силу оно может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Липецкой области.
Судья
ЩЕДУХИНА Т.М.
