СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ
КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОБЗОР
практики рассмотрения районными (городскими) судами
Калининградской области в 2010-2012 гг. гражданских дел
по спорам, связанным с участием граждан в долевом
строительстве многоквартирных жилых домов
В соответствии с планом работы на 2012 г. судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда проведено изучение практики рассмотрения районными городскими судами в 2010-2012 гг. дел по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.
Необходимость проведения настоящего обобщения судебной практики обусловлена высокой социальной значимостью вопросов защиты вложений граждан в долевое строительство жилых многоквартирных домов, существенным увеличением за последнее время дел данной категории, вопросами, возникающими на практике в связи с применением действующего законодательства, регулирующего рассматриваемые правоотношения, и вносимых в него изменений.
Данная категория дел в статистических отчетах о работе районных (городских) судов отдельно не выделяется, а учитывается чаще всего как дела искового производства о защите прав потребителей, вытекающие из договоров в сфере торговли, услуг и т.п. (строка 34).
Всего на обобщение поступило 227 дел и 34 материала.
В настоящее время правоотношения, вытекающие из участия граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, регулируются специальным Федеральным законом
от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а в части, не урегулированной этим Федеральным законом
, - Законом
РФ "О защите прав потребителей" (п. 9 ст. 4
Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
В соответствии с данным Федеральным законом
договор долевого участия в строительстве отнесен к отдельному виду договоров, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 1
, 3 ст. 4
Федерального закона).
Федеральным законом
от 17.06.2010 № 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" введен в действие комплекс мер по защите имущественных прав граждан - участников долевого строительства, по исключению рискованных механизмов привлечения денежных средств для финансирования долевого строительства многоквартирных жилых домов в обход требований Федерального закона
от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
В частности, Федеральным законом
от 17.06.2010 № 119-ФЗ установлен прямой запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов, кроме как:
- на основании договора долевого участия в строительстве;
- путем выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений;
- жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (ст. 6
Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ).
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо слов "При специально этом" имеется в виду "При этом специально".
В связи с этим в Кодекс
Российской Федерации об административных правонарушениях введена норма, устанавливающая административную ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством. При специально этом оговорено, что административная ответственность наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности (ст. 14.28
КоАП РФ в ред. Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ). Вопросы административной ответственности застройщиков, связанные с нарушением законодательства о долевом строительстве многоквартирных жилых домов, относятся к подведомственности арбитражного суда.
Вопросы применения процессуального права
При определении подведомственности спора суды правильно исходят из того, что статьей 201.4
Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" установлена подведомственность арбитражному суду споров по требованиям участников строительства к застройщику при банкротстве последнего.
Федеральным законом
от 12.07.2011 № 210-ФЗ введен в действие § 7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (статьи 201.1
-201.15
), регулирующий вопросы банкротства застройщиков.
Согласно ст. 201.4
Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом
порядка предъявления требований к застройщику.
Определением судьи Ленинградского районного суда г. Калининграда от 10 января 2012 г. отказано в принятии искового заявления К.О.Ю. к ООО "В." о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте (материал № М-2090/10).
Соглашаясь с данным определением, судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда указала, что, поскольку на момент подачи иска в отношении застройщика ООО "В." возбуждено дело о банкротстве, судья пришел к правильному выводу о подведомственности спора арбитражному суду и наличии оснований для отказа в принятии искового заявления в связи с неповедомственностью спора суду общей юрисдикции (дело № 33-1525/12).
Правильно аналогичным образом поступали Ленинградский районный суд г. Калининграда, отказав в принятии исков К.Л.М., З.В.А. к ООО "В." (материалы М-6471/11, М-6743/11), Балтийский городской суд Калининградской области, прекращая производство по делу № 12-611/12 по иску граждан к ООО "П.", Зеленоградский районный суд Калининградской области, отказывая в принятии исковых заявлений к ООО "М." (материал № М-1071/11), к ООО "Т." (материал № М-1062/11).
В то же время представляется, что в случае предъявления к застройщику исковых требований до введения в отношении ответчика процедуры наблюдения, с учетом положений ст. 201.4
Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют и спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции.
Вопреки этому Ленинградский районный суд г. Калининграда необоснованно прекратил производство по делу № 2-822/12 по иску Ш.Ж.А. к ООО "В." о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - при том, что исковое заявление было подано истицей и принято судом к производству ранее введения в отношении ответчика процедуры наблюдения.
Аналогичная ошибка допущена Центральным районным судом г. Калининграда при прекращении производства по делу № 2-1520/11 по иску С.Л.Ф. к ООО "П." о взыскании денежных средств, уплаченных по договору долевого участия в строительстве. Из материалов дела следует, что исковое заявление было подано в суд 29 апреля 2011 г., в то время как решение арбитражного суда о признании ответчика банкротом и введении конкурсного производства было принято 27 мая 2011 г.
По результатам обобщения установлено, что имеют место случаи необоснованного оставления без движения исковых заявлений граждан, вытекающих из участия граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.
Так, Зеленоградский районный суд Калининградской области, оставляя без движения исковое заявления В.С.Н. к ООО "К." о признании прав собственности на неоконченный строительством объект (секцию в сблокированном коттедже), в качестве оснований для оставления заявления без движения, помимо прочего, указал на необходимость представления сведений о том, зарегистрирован ли в установленном законом порядке договор инвестирования строительства, на котором основаны требования иска, а также сведений о том, что спорный объект недвижимости не обременен правами иных лиц (материал № М-480/11).
Так требования судьи не могут являться обоснованными, поскольку в силу ст. 131
, 132
ГПК РФ вопросы законности договора, на котором истец основывает свои требования, и наличия (отсутствия) прав иных лиц на спорный объект недвижимости на стадии принятия искового заявления выяснению не подлежат, а должны выясняться и разрешаться судом при подготовке дела к судебному разбирательству и при разрешении спора.
По аналогичным основаниям нельзя признать правильной позицию судов, оставляющих без движения исковые заявления граждан о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, с требованием о необходимости указания истцами степени готовности объекта незавершенного строительства (многоквартирного жилого дома), указания в исковом заявлении всех иных участников долевого строительства и соответствующего расчета причитающейся истцу доли. Эти вопросы также подлежат разрешению после принятия дела к производству. Такие ошибки допущены Ленинградским районным судом г. Калининграда по материалам № М-3682/10, М-3683/10.
При определении подсудности споров данной категории суды исходили из общих правил территориальной подсудности (по месту нахождения ответчика согласно ст. 28
ГПК РФ) с учетом положений п. 2 ст. 17
Закона РФ "О защите прав потребителей" и ч. 7 ст. 29
ГПК РФ, согласно которым иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены в суд как по месту нахождения организации (ее филиала или представительства) либо по месту жительства ответчика, являющегося индивидуальным предпринимателем, так и по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или исполнения договора, при этом право выбора суда принадлежит истцу.
Вместе с тем данные положения закона не всегда применяются судами правильно.
Так, З.Б.В., В.В.М., проживающие в г. Владивостоке, обратились в Ленинградский районный суд г. Калининграда с иском к ООО "Э." о взыскании неустойки в размере 619084 рублей и компенсации морального вреда в размере 50000 рублей в связи с просрочкой строительства по заключенному между ними и ответчиком договору об участии в долевом строительстве от 23.05.2008.
Судебным определением исковое заявление было возвращено истцам с разъяснением, что иск может быть предъявлен в Центральный районный суд г. Калининграда по месту нахождения ответчика.
Такая позиция суда представляется неверной.
Решением суда от 3 февраля 2010 г. исковые требования Р.В.В. удовлетворены частично. Взыскано с ООО "Ф." в пользу Р.В.В. в счет уменьшения покупной цены квартиры 23149,36 рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 8000 рублей, с ООО "Ф." взыскан штраф в размере 65574,68 рубля.
Кассационным определением от 7 апреля 2010 г. решение суда было отменено и вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска. Отменяя решение суда, судебная коллегия указала, что из технического паспорта квартиры следует, что общая площадь квартиры составляет 41,9 кв. м, жилая - 17,3 кв. м, подсобная - 24,6 кв. м, площадь квартиры с холодными помещениями - 44,6 кв. м, площадь лоджии, учтенная с учетом коэффициента 0,5, - 2,7 кв. м.
Согласно п. 1.3 заключенного сторонами договора площадь приобретаемой истцом квартиры в п. 1.1 в размере 47,32 кв. м указана на основании проекта, при этом в проектную площадь квартиры включена площадь лоджии без понижающего коэффициента. Окончательно площадь квартиры определяется по окончании строительных работ при уточнении замеров Калининградским отделением Калининградского филиала ФУР "Ростехинвентаризация". Договор никем из сторон не оспаривался. При этом истцом не оспаривалось, что квартира ответчиком была построена и передана ему по акту приема-передачи в соответствии с проектной площадью (47,3 кв. м), что также следует из материалов дела.
При таких обстоятельствах оснований для уменьшения стоимости квартиры исходя из того, что в техническом паспорте квартиры ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" площадь лоджии указана с понижающим коэффициентом 0,5, у суда не имелось.
Гражданское законодательство предусматривает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом и договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (ст. 15
ГК РФ). По данному основанию гражданами заявляются требования, связанные с оплатой съемного жилья за период просрочки строительства, уплатой повышенных процентов по кредиту и иных убытков.
При рассмотрении таких требований следует учитывать, что при отсутствии иного пригодного для проживания жилого помещения имеются достаточные основания для взыскания в пользу дольщика расходов, связанных с арендой (наймом) жилого помещения в связи с просрочкой завершения строительства квартиры.
Р.М.В. обратилась в Балтийский районный суд г. Калининграда с иском к ООО "Э.", указав, что 21.09.2007 она заключила с ответчиком договор долевого участия в строительстве двухкомнатной квартиры в жилом доме по адресу: <...>. Условия по оплате договора выполнены ею в полном объеме. В установленный договором срок - до 31.01.2009 - квартира ей не передана. В связи с этим она терпит убытки в виде уплаты процентов по кредитному договору от 01.11.2007, заключенному с КБ "М.", условиями которого предусматривается процентная ставка из расчета 10,8% годовых с первого дня месяца, следующего за месяцем выдачи банку закладной. В случае надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств начиная с марта 2009 года истица имела бы возможность погашать проценты за пользование кредитом по процентной ставке 10,8%, а не 13% годовых. Также истица была вынуждена продать единственную принадлежащую ей квартиру для оплаты заключенного с ответчиком договора долевого участия в строительстве. После продажи квартиры истица заключила с покупателями договор найма этого жилого помещения, по которому несет расходы, а также несет расходы по оплате содержания и обслуживания жилья, коммунальных услуг. В связи с этим просила взыскать с ООО "Э." сумму реального ущерба в связи с переплатой процентов за пользование кредитом в размере 43732,82 рубля, в связи с расходами по найму жилого помещения, плате за его содержание и обслуживание, коммунальные услуги в размере 133328,95 рубля, компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей и судебные расходы (гражданское дело № 2-122/10).
Решением Балтийского районного суда г. Калининграда от 3 февраля 2010 г. исковые требования Р.М.В. были удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Э." в пользу Р.М.В. в возмещение ущерба 43732,82 рубля, расходы по оплате услуг представителя 8000 рублей, в счет компенсации морального вреда 10000 рублей, а всего 61732,82 рубля. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.
Судебная коллегия решение суда в части отказа в иске Р.М.В. о взыскании расходов по найму жилого помещения отменила и вынесла в этой части новое решение, которым иск Р.М.В. о взыскании расходов по найму жилого помещения удовлетворила, взыскав с ООО "Э." в пользу Р.М.В. 102000 рублей.
В кассационном определении судебная коллегия указала, что суд, отказывая в удовлетворении расходов по найму квартиры, исходил из того, что с января 2009 года по декабрь 2009 года у истицы имелось иное пригодное для проживания жилое помещение по адресу: <...>, собственником которого является ее сестра Г.И.В., где истица с 18.12.2007 по настоящее время постоянно зарегистрирована. Вместе с тем, никаких данных о вселении истицы по указанному адресу не имеется, ее регистрация по указанному адресу носит формальный характер, исключительно с целью реализации прав, связанных с медицинским обслуживанием, получением иностранных виз. При этом фактически истица проживает в квартире М.Н.Г. по договору найма, в связи с чем несет убытки по плате за квартиру по вине ответчика, не выполнившего в установленный срок свои обязательства по строительству квартиры для истицы.
Поэтому при таком отказ районного суда во взыскании с ответчика в пользу истицы документально подтвержденных расходов по найму жилого помещения как убытков является необоснованным.
В силу статьи 1112
ГК РФ права и обязанности гражданина по договору долевого участия в строительстве входят в состав наследства.
С.И.С. обратилась в суд с иском к ООО "К." о переводе на нее в порядке наследования прав и обязанностей по договору об участии в долевом строительстве от 28 ноября 2008 г., заключенному ее супругом до смерти последнего в 2010 году.
В соответствии со ст. 1112
ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Судом установлено, что супруг истицы С.В.Ф. умер 25 октября 2010 г. До своей смерти он заключил с ООО "К." договор от 28 ноября 2008 г. об участии в долевом строительстве одноквартирной блокированной секции в жилом доме <...>.
Данный договор является имущественным, в установленном порядке зарегистрирован в УФРС по Калининградской области. Истица является наследником к имуществу умершего С.В.Ф., в установленный законом срок обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Остальные наследники отказались от своей доли в наследстве в пользу истицы.
При таких обстоятельствах, основываясь на положениях ст. 1112
ГК РФ, Ленинградский районный суд г. Калининграда решением от 29 ноября 2011 г. правомерно удовлетворил заявленные С.И.С. исковые требования (гражданское дело № 2-4762/11).
По смыслу положений ст. 34
-35
, 37
-39
Семейного кодекса РФ и поскольку по договору участия в долевом строительстве права на получение в собственность объекта долевого строительства носят имущественный характер, эти права следует учитывать и при разделе совместного имущества супругов.
По результатам данного обзора гражданская коллегия обращает внимание судей на указанные в обзоре правовые аспекты и рекомендует более тщательно подходить к решению правовых вопросов, возникающих как на стадии принятия искового заявления, так и при рассмотрении дела по существу и прекращении производства по делу.
