АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 22 июня 2012 г. по делу № А74-3903/2011
Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2012 года.
Мотивированное решение изготовлено 22 июня 2012 года.
Арбитражный суд Республики Хакасия в составе председательствующего судьи Н.В. Гигель, судей Е.В. Каспирович, О.Ю. Парфентьевой
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Э.Ш. Бахтеевым
рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению
прокурора Республики Хакасия (ИНН 1901017523, ОГРН 1021900529980),
к Администрации города Черногорска (ИНН 1903006887, ОГРН 1021900697356)
о признании недействующим приложения
к Постановлению Администрации города Черногорска от 13 декабря 2010 года № 3192-п "Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования",
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Москвитиной Екатерины Вячеславовны.
В судебном заседании приняли участие:
старший помощник прокурора Республики Хакасия Кузнецова Н.В. на основании доверенности от 20 апреля 2012 года № 8/3-5-2012;
представители Администрации города Черногорска - Зорин А.Н. на основании доверенности от 16 июня 2011 года, Немцова Ю.М. на основании доверенности от 15 мая 2012 года;
законный представитель третьего лица Москвитиной Е.В. - Москвитина В.О., паспорт, свидетельство о рождении Москвитиной Е.В.
Прокурор Республики Хакасия обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействующим приложения
к Постановлению Администрации города Черногорска от 13 декабря 2010 года № 3192-п "Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования".
Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 12 января 2012 года по ходатайству Москвитиной Валерии Олеговны в интересах несовершеннолетней дочери Москвитиной Екатерины Вячеславовны последняя допущена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.
Определением арбитражного суда от 13 февраля 2012 года производство по делу № А74-3903/2011 приостановлено в связи с назначением экономической экспертизы по вопросу обоснованности определения коэффициента Кв в отчете общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза и оценка региональной собственности" "Экономическое обоснование и расчет коэффициентов видов разрешенного использования категории земельных участков, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования город Черногорск".
Определением от 04 июня 2012 года производство по делу № А74-3903/2011 возобновлено.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал требование о признании приложения
к Постановлению Администрации города Черногорска от 13 декабря 2010 года № 3192-п недействующим. Считает, что оспариваемый нормативный правовой акт
не соответствует Земельному кодексу
Российской Федерации, Постановлению
Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", Постановлению
Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия", нарушает права и законные интересы граждан, которые являются арендаторами земельных участков, расположенных на территории муниципального образования город Черногорск, поскольку арендаторы уплачивают арендную плату исходя из коэффициентов, установленных в нарушение действующего законодательства. В обоснование требований заявитель указал следующее.
В расчете арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования город Черногорск коэффициент инфляции (Ки) учитывается дважды, а именно в установленной пунктом 2.2
Положения, утвержденного Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05, формуле расчета арендной платы Ап = КС x Кв x Ки, а также в установленных оспариваемом Постановлении
коэффициентах Кв, которые рассчитываются по формуле
Кв = Rзем / Ки
Повторное использование при расчете арендной платы показателя Ки приводит к неверному определению размера арендной платы. Из анализа пунктов 2.1
, 2.2
Положения, утвержденного Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05, не следует, что расчет годовой арендной платы должен производиться через двойное использование в формуле годовой арендной платы коэффициента инфляции.
В нарушение установленного Правительством Республики Хакасия способа (методики) установления коэффициента Кв, Администрацией города Черногорска использованы иные параметры при расчете данного коэффициента, а именно: коэффициент капитализации для земли (Rзем) и коэффициент инфляции (Ки). Из формулы Кв = Rзем / Ки не следует, что коэффициент Кв устанавливается в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка.
Из отчета, подготовленного ООО "Экспертиза и оценка региональной собственности", следует, что для определения коэффициента Кв для земельных участков, расположенных на территории муниципального образования город Черногорск, использованы данные относительно земельных участков, расположенных на территории других муниципальных образований (город Абакан, город Красноярск), что не может быть применимо к экономическому обоснованию коэффициента Кв арендной платы за земельные участки, расположенные в городе Черногорске.
Кроме того, принятие решений об утверждении ставок арендной платы за пользование землей не относится к компетенции Администрации города Черногорска.
В дополнении заявлению от 01.06.2012 прокурор Республики Хакасия указал еще один довод в обоснование заявленного требования, а именно:
пунктом 9.1
приложения к Постановлению Администрации города Черногорска от 13.12.2010 № 3192-п утвержден коэффициент арендной платы в размере 1,25
за земельные участки, предоставленные для разработки полезных ископаемых.
В силу пункта 2.2 статьи 30
Земельного кодекса Российской Федерации полномочия по определению порядка расчета размера арендной платы, подлежащей уплате пользователями недр за земельные участки, необходимые для ведения работ, связанных с пользованием недрами, переданы Правительству Российской Федерации.
Следовательно, органы местного самоуправления не вправе определять порядок расчета размера арендной платы, взимаемой с недропользователей, за земельные участки, предоставленные им в аренду для ведения работ, связанных с пользованием недрами.
Кроме того, из отчета общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза и оценка региональной собственности" не следует, что коэффициент арендной платы в размере 1,25
за земельные участки, предоставленные для разработки полезных ископаемых, установлен в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка.
Представители Администрации города Черногорска возражали против заявленного требования, поддержали доводы, приведенные в отзыве на заявление и дополнениях к нему, пояснили следующее.
Согласно пункту 2.2
Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия, утвержденного Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05, при расчете арендной платы применяется коэффициент Кв, устанавливаемый уполномоченными органами муниципальных районов и городских округов в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка.
На основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза и оценка региональной собственности" Администрацией города Черногорска принято Постановление
от 13.12.2010 № 3192-п "Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования".
При расчете коэффициента Кв обществом с ограниченной ответственностью "Экспертиза и оценка региональной собственности" были использованы оба параметра: вид разрешенного строительства и категория земельного участка. Кроме того, соблюдено требование экономической обоснованности устанавливаемой арендной платы, которое основано на правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении
от 11.05.2004 № 209-О.
Ни статья 65
Земельного кодекса Российской Федерации, ни Постановление
Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05 не содержат запретов использования в качестве сходных объектов оценки объекты, расположенные в близлежащем населенном пункте с достаточно развитым сегментом рынка определенного вида разрешенного использования. Расчет коэффициента Кв, выполненный в отчете, показывает какую долю арендная плата составляет в величине кадастровой стоимости. При этом доля для одного и того же состава видов разрешенного использования земель показывает экономическую целесообразность взимания арендной платы именно в данном размере и может быть одинакова для города Абакан и города Черногорска, но при расчете арендная плата будет различаться на величину удельного показателя кадастровой стоимости (что соответствует рыночным данным).
Принятие решений об утверждении ставок арендной платы за пользование земельными участками относится к компетенции Администрации города Черногорска, поскольку в соответствии со статьей 34
Устава муниципального образования город Черногорск администрация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, взимает плату за землю.
Законный представитель третьего лица Москвитиной Е.В. полностью поддержал позицию прокурора Республики Хакасия.
При рассмотрении дела арбитражный суд установил следующие обстоятельства.
13.12.2010 Главой города Черногорска принято Постановление
№ 3192-п "Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования".
Пунктом 1 Постановления № 3192-п установлены коэффициенты
арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования в соответствии с приложением к настоящему Постановлению.
Постановление
Главы города Черногорска от 13.12.2010 № 3192-п опубликовано в газете "Черногорск" от 17.12.2010 № 100 (1150).
При анализе методик эксперт не проверял расчеты, проведенные в отчете, а исследовал проведенные расчеты на экономическую сущность и соответствие нормативной базе.
Методики определения коэффициента Кв для расчета арендной платы за земельные участки, применяемые в Отчете, обоснованы, подкреплены расчетами либо ссылками на аналогичные методики иных авторов.
- Является ли экономически обоснованным двойное применение в Отчете коэффициента Ки: в формуле расчета арендной платы: (Ап = КС x Кв x Ки) и в формуле расчета Кв (Rзем / Ки)?
На стр. 19 Отчета задано равенство рыночной и кадастровой стоимости. Из этого равенства следует, что при Ап = КС x Кв x Ки и одновременно Ап = Rзем x РС коэффициент Кв будет определяться как Кв = Rзем / Ки. Таким образом, при заданных допущениях применение коэффициента Ки является экономически обоснованным.
- Является ли экономически обоснованным использование в Отчете при установлении коэффициента Кв параметров: коэффициента капитализации - Rзем и коэффициента инфляции - Ки, где коэффициент капитализации определен как отношение чистого операционного дохода, относящегося к земельному участку (рыночного уровня арендной платы) к стоимости земельного участка Rзем = NOIзем / Vзем?
Учитывая приведенное выше уравнение, а также идентичную экономическую сущность показателей, рассчитываемых как рыночная стоимость и кадастровая стоимость, применение коэффициента капитализации допустимо в расчете коэффициента Кв. Это обусловлено тем, что чистый операционный доход и выражает сущность арендной платы за землю, и при отсутствии дополнительных расходов, которые несет бенефициар денежного потока (а в случае с муниципальной/государственной арендой все расходы ложатся не на арендодателя, а на арендатора, а муниципальные образования не являются плательщиками налога на землю) чистый операционный доход совпадает с арендной платой.
- Является ли экономически обоснованным использование в Отчете показателя кадастровой стоимости земельного участка при определении коэффициента Кв с учетом того обстоятельства, что показатель "кадастровая стоимость" применяется также в формуле расчета арендной платы: Ап = КС x Кв x Ки?
Кадастровая стоимость применяется при расчете коэффициента Кв в качестве либо показателя удельного (УПКС), то есть относимого к 1 кв. м, либо как база для выведения соотношения рыночной и кадастровой стоимости. В последнем случае исполнитель рассчитывал прямое изменение значения коэффициента Кв через множитель, отражающий соотношение рыночной и кадастровой стоимости (во сколько раз рыночная больше/меньше кадастровой, во сколько раз должно быть изменено значение коэффициента). В первом случае рассчитывается удельный доход на 1 руб. кадастровой стоимости, что также отражает удельную доходность земельного участка. Таким образом, полученные значения коэффициента Кв и должны применяться в расчете кадастровой стоимости как относительные величины.
- Свидетельствует ли применение в Отчете вышеприведенных формул о том, что коэффициент Кв определен с учетом доходности земельного участка в зависимости от разрешенного использования и категории земельного участка?
Анализ применяемых в расчетах коэффициента Кв данных и информации показывает, что при определении коэффициента Кв исполнителем учитывалась доходность земельных участков по видам разрешенного использования в разрезе категорий земельных участков.
- Является ли экономически обоснованным использование при определении коэффициента Кв данных относительно земельных участков в г. Абакане и в г. Красноярске с учетом корректирующих коэффициентов?
В расчетах коэффициента Кв при отсутствии обоснованных и подтвержденных данных по города Черногорску исполнитель использовал данные о различных экономических показателях других городов Сибири, в частности Абакана, Красноярска, Новосибирска. При этом в расчетах использованные данные корректировались для города Черногорска по различным мультипликаторам, главным образом, по соотношению стоимости жилой недвижимости. В российской практике оценки такой подход применим достаточно широко, его теоретическое обоснование было сделано А.С. Галушкой при расчете стоимости земельных участков для районов с неактивным рынком. Результаты исследования опубликованы в "Методических и практических вопросах оценки земельных участков" - президент РКО А.С. Галушка и член Экспертного совета РКО Г.Б. Третьякова.
Таким образом, при надлежащих корректировках применение данных по другим территориальным образованиям является допустимым.
Указанное выше заключение эксперта составлено в соответствии с Федеральным законом
"Об оценочной деятельности", содержит описание проведенного исследования, отводы эксперту стороны не заявили, выводы эксперта не оспорили.
Учитывая изложенное, арбитражный суд считает заключение эксперта № 4-2012 надлежащим доказательством и учитывает выводы, содержащиеся в данном экспертном заключении.
С учетом вышеизложенного арбитражный суд пришел к выводу о том, что при установлении Администрацией г. Черногорска коэффициента Кв были учтены такие параметры как вид разрешенного использования и категория земельного участка, предусмотренные Положением
, утвержденным Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05.
Арбитражным судом признан несостоятельным довод прокурора о том, что использование при расчете Кв таких параметров, как коэффициент капитализации и коэффициент инфляции произведено в нарушение установленного Правительством Республики Хакасия способа (методики) установления коэффициента Кв.
Убедительным и разумная аргументация указанного довода прокурором не приведена.
Прокурором не даны пояснения относительно того обстоятельства, каким образом, может быть рассчитан коэффициент Кв с использованием исключительно двух параметров - вида разрешенного использования и категории земельного участка.
В ходе судебного разбирательства не нашел своего подтверждения довод прокурора о "двойном" применении коэффициента инфляции и нарушении тем самым принципа экономической обоснованности.
Как следует из формулы расчета арендной платы, приведенной в Постановлении
Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05, а также формулы расчета Кв, коэффициент инфляции Ки применяется в указанных формулах в различных математических значениях: в первом случае в качестве одного из множителей (Ап = КС x Кв x Ки), а во втором случае - в качестве знаменателя (Кв = Rзем / Ки).
Согласно заключению эксперта применение Ки является допустимым.
Прокурором не приведено доказательств того обстоятельства, что применение в формулах коэффициента инфляции Ки лишено экономического смысла либо такое применение привело к необоснованному завышению или занижению арендной платы за земельные участки.
Относительно применения при расчете коэффициента Кв результатов анализа рынка недвижимости в других населенных пунктах Администрацией г. Черногорска даны пояснения, из которых следует, что оценщиком использовалась предоставленная Администрацией г. Черногорска информация по начислению арендной платы за земельные участки по состоянию на 2010 год, а также официальная статистическая информация, материалы сети Интернет, аналитические материалы ведущих агентств недвижимости Республики Хакасия и другие источники. В ходе исследования анализа рынка недвижимости было установлено, что информации по сделкам с недвижимостью в г. Черногорске недостаточно, рынок является депрессивным, в связи с чем была использована информация относительно объектов, сопоставимых по функциональному назначению и местоположению, расположенных в близлежащем регионе - г. Абакане, с достаточно развитым сегментом рынка. При этом законодательные и методические запреты такого использования отсутствуют. Коэффициент Кв показывает, какую долю арендная плата составляет в величине кадастровой стоимости, при этом эта доля для одного и того же вида разрешенного использования земель может быть одинакова для г. Абакана и г. Черногорска, однако, арендная плата будет различаться в связи с различным показателем УПКС (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка) для указанных населенных пунктов.
В исследовательской части экспертного заключения экспертом Лукиным А.А. произведен анализ примененных в Отчете ООО "Экспертиза и оценка региональной собственности" для расчета коэффициента Кв методик и сделан вывод об их экономической обоснованности. Прокурором указанные выводы эксперта также не оспорены и не опровергнуты.
Вышеприведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что определение коэффициента Кв произведено Администрацией г. Черногорска не произвольно, а на основе принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, что подтверждено представленными в материалами дела документами.
Учитывая совокупность приведенных обстоятельств, арбитражный суд приходит к выводу о том, что приложение
к Постановлению Администрации города Черногорска от 13.12.2012 № 3192-п "Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования", за исключением части пункта 9.1
, устанавливающего коэффициент 1,25
арендной платы за земельные участки, предоставленные для разработки полезных ископаемых, соответствует Земельному кодексу
Российской Федерации, Постановлению
Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", Постановлению
Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия".
В связи с установленными судом обстоятельствами в соответствии со статьями 194
, 195
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные прокурором требования подлежат удовлетворению в части.
В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37
Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение настоящего дела не взыскивается.
Судебные расходы по делу (за проведение судебной экспертизы) составляют 4500 руб., уплачены ответчиком по платежному поручению от 08.02.2012 № 1749643.
В связи с частичным удовлетворением требований в соответствии со статьей 110
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на Администрацию города Черногорска.
Руководствуясь статьями 110
, 167
- 170
, 176
, 195
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Удовлетворить требования прокурора Республики Хакасия частично.
Признать приложение
к Постановлению Администрации города Черногорска от 13 декабря 2010 № 3192-п "Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования" в части установления коэффициента 1,25
арендной платы за земельные участки, предоставленные для разработки полезных ископаемых (п. 9.1)
, несоответствующим Земельному кодексу
Российской Федерации, Постановлению
Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" и недействующим в указанной части.
В остальной части в удовлетворении требований прокурора Республики Хакасия отказать.
Признать приложение
к Постановлению Администрации города Черногорска от 13 декабря 2010 года № 3192-п "Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования" в остальной части соответствующим Земельному кодексу
Российской Федерации, Постановлению
Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", Постановлению
Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия".
Согласно части 4 статьи 195
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение вступает в законную силу немедленно после его принятия и в соответствии с частью 7 статьи 195
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может быть обжаловано в течение одного месяца со дня вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, город Иркутск, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Республики Хакасия.
Председательствующий судья
Н.В.ГИГЕЛЬ
Судьи
Е.В.КАСПИРОВИЧ
О.Ю.ПАРФЕНТЬЕВА
