АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 30 января 2012 г. по делу № А82-12589/2011
Резолютивная часть решения по делу вынесена 23 января 2012 года.
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Коробовой Н.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликовой А.В. и помощником судьи Трусовой Е.П.
рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области (ИНН 7604016214, ОГРН 1027600691469)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Дикон" (ИНН 7607024742, ОГРН 1037601003043)
о взыскании 204629,67 руб. неустойки по договору
при участии
от истца - Россеевой О.С. - юрисконсульта юридического отдела департамента по доверенности от 11 мая 2011,
от ответчика - Тулина Д.А. - представителя по доверенности от 11 марта 2011
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области (далее - Истец, Департамент) обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Дикон" (далее - Ответчик, ООО "Дикон", Общество) 204 629,67 руб. пеней, начисленных на несвоевременно уплаченную арендную плату по договору аренды земельного участка.
В судебном заседании по делу объявлялся перерыв до 15 ч. 00 мин. 23.01.2012 г.
Представитель Департамента поддержал исковые требования к Обществу, дополнив доводы заявления пояснениями от 17.01.2012, в которых указал нормативные акты, на основании которых производилось последнее изменение арендной платы по договору. Пояснил, что основанием к применению договорной ответственности является несвоевременная уплата Ответчиком части арендной платы по договору за апрель - июнь 2010 в срок до 30.06.2010 и части арендной платы за июль - сентябрь 2010 в установленный договором срок. Полагает, что поскольку в период действия договора с 26.09.2005 по 25.09.2010 методика расчета арендной платы за земельный участок не изменялась, возложение на Общество обязанности по внесению арендной платы в изменившемся с 01.04.2010 размере не требовало внесения изменений в действующий договор аренды земельного участка.
Ответчик исковые требования Департамента не признал и пояснил, что при заключении договора аренды земельного участка в 2005 г. стороны договорились об исчислении арендной платы по иной методике, в связи с чем договорная ответственность не подлежит применению.
Проверив доводы сторон, оценив представленные по делу доказательства, суд оснований для удовлетворения иска не установил, исходя из следующего.
Материалами дела подтверждается заключение Обществом 17.10.2005 договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 17741-о площадью 14175,00 кв. м из земель поселений с кадастровым номером 76:23:03 02 12:0050, расположенного по адресу г. Ярославль, Кировский район, квартал, ограниченный ул. Магистральной и ул. Кузнечной для проектирования и строительства индивидуальных и блокированных жилых домов с инженерными коммуникациями на период с 26.09.2005 по 25.09.2010.
Арендатором земельного участка по договору, заключенному на основании Постановления мэра города Ярославля от 26.09.2005 № 4427, выступил Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ярославля.
Государственная регистрация договора аренды состоялась 29.03.2006 г.
Согласно условиям заключенного договора за аренду земельного участка в соответствии с Постановлением мэра города Ярославля начисляется арендная плата в сумме 256000 руб. 50 коп. в год или 21333 руб. 38 коп. в месяц (п. 3.1). Арендная плата пересматривается в одностороннем порядке в соответствии с Постановлениями мэра города Ярославля, регламентирующими изменение ставок арендной платы за земельные участки в целом в городе Ярославле. Арендодатель письменно уведомляет Арендатора об изменении арендной платы. Направляемое Арендодателем уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью настоящего Договора. Ставки арендной платы считаются измененными с даты, установленной Постановлением мэра г. Ярославля (п.п. 3.3, 3.4, 3.5).
В случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатору начисляются пени в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа (п. 4.3.6).
Расчет арендной платы на момент заключения договора согласован сторонами при подписании Приложения № 3 к договору, являющегося неотъемлемой частью договора. Арендная плата рассчитана по формуле: базовая ставка годовой арендной платы (руб./кв. м) - 18.06 x корректирующий коэффициент - 1.000 x площадь арендуемого земельного участка (кв. м) - 14175.
Расчет арендной платы в 2005 г. производился на основании Постановления
мэрии г. Ярославля от 06.04.2001 № 962 "О ставках арендной платы за земельные участки в городе Ярославле", установившего базовые ставки годовой арендной платы для 32-х градостроительных экономических зон и корректирующие коэффициенты для 22-х направлений деятельности.
Дополнительным соглашением № 1 от 17.03.2006 к договору аренды изменена площадь предоставленного в аренду земельного участка (уменьшена до 9600 кв. м), повлекшая пропорциональное уменьшение арендной платы с начала действия договора.
Расчет арендной платы за земельный участок с 01.01.2006 приведен в Приложении № 5 к договору аренды. Плата рассчитана по формуле: ставка арендной платы (руб./кв. м) указанного кадастрового квартала по виду функционального использовании - 16.12 x площадь арендуемого земельного участка (кв. м) - 9600 и составляет 154752 руб. в год или 12896 руб. в месяц.
Расчет арендной платы в 2006 г. производился в соответствии с Постановлением
мэрии г. Ярославля от 29.12.2005 № 6087 "О ставках арендной платы за земельные участки в городе Ярославле" как произведение годовой арендной платы по виду функционального использования (руб./кв. м) на площадь земельного участка. В свою очередь, ставка арендной платы рассчитывалась по формуле умножения удельного показателя кадастровой стоимости земли и коэффициентов: капитализации по виду функционального использования, поправочного и дифференциации.
Арендная плата за земельные участки с 01.01.2007 рассчитывалась в соответствии с Постановлением
мэрии г. Ярославля от 29.12.2006 № 4660 "О ставках арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля", согласно которому размер арендной платы стал определяться как процент от удельного показателя кадастровой стоимости земли.
Постановлением мэра г. Ярославля от 22.05.2008 № 1554 вид разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду ООО "Дикон", изменен на разрешенный вид использования - для размещения центра многофункционального обслуживания населения с инженерными коммуникациями. Соответствующие изменения внесены в договор аренды при заключении дополнительного соглашения № 2 от 28.07.2008 к договору аренды.
Дополнительным соглашением № 3 от 02.02.2010 к договору аренды земельного участка на основании Закона
Ярославской области от 06.04.2009 № 18-з "О внесении изменений в Закон Ярославской области "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в административном центре Ярославской области - городе Ярославле" произведена замена арендодателя на Департамент по управлению государственным имуществом Ярославской области.
Указанным соглашением изменена редакция ряда пунктов раздела 3 "Размер и условия внесения арендной платы". В соответствии с новой редакцией договора, пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка, указанного в пункте 1.1 раздела 1 Договора начисляется арендная плата согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.
Такой расчет к дополнительному соглашению не прилагался и не подписывался сторонами. Как следует из объяснений представителя Истца и представленных им документов, после заключения дополнительного соглашения к договору продолжал применяться расчет платы, приложенный к уведомлению "Об изменении размера арендной платы на 2009 год" от 17.06.2009 № 1624. Согласно этому расчету с 01.04.2009 арендная плата за земельный участок исчислялась по формуле: размер арендной платы (руб./ кв. м) указанного кадастрового квартала по виду функционального использования - 37.29 x площадь участка - 9600 кв. м. Таким образом, размер платы с 01.04.2009 составлял 357984 руб. в год или 29832 руб. в месяц.
Уведомлением Департамента от 01.06.2010 № 3458 до арендатора доведен новый размер арендной платы, подлежащий применению с 01.04.2010, рассчитанный по формуле:
Ави = УПКСЗви x S x К,
где:
Ави - величина годовой арендной платы по виду использования (руб.);
УПКСЗви - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в границах кадастрового квартала с учетом разрешенного использования (руб./кв. м), определяемый в соответствии с постановлениями Правительства области об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, в данном случае - 6402,96
S - площадь земельного участка (кв. м) - 9600
К - коэффициент функционального использования, определяемый на основании вида экономической деятельности арендатора и социальной значимости для развития муниципального района (городского округа) (%) - 6,430.
Размер арендной платы, рассчитанной по данной формуле (6402,96 x 9600 x 6,43%) составил 3 952 419,15 руб., т.е. увеличился более чем в 11 раз при неизменной кадастровой стоимости участка.
В уведомлении также указано, что с учетом 50% льготы, предоставленной Обществу на период с 22.12.2009 по 31.12.2010, по Постановлению
Правительства Ярославской области от 27.07.2009 № 762-п о мерах поддержки строительной отрасли, уплате по договору ежемесячно подлежит 164684,13 руб.
Обществу предложено в срок до 30.06.2010 внести доплату по договору за май - июнь 2010 в сумме 449304,39 руб. и далее производить платежи в указанной сумме. Поскольку ответчик почтовое отправление с уведомлением Департамента не получил (возвращено отправителю по истечению срока хранения), погашение задолженности по договору, образовавшейся в связи с изменением размера арендной платы, за период с 01.04.2010 по 25.09.2010 состоялось 22.10.2010.
Ответчик считает начисление взыскиваемой суммы пеней незаконным, поскольку плата по договору изменена вследствие изменения методики ее исчисления, что требовало внесения изменений в договор по соглашению сторон.
Истец полагает, что методика (формула) расчета арендной платы осталась прежней, изменилась лишь терминология и величина коэффициента функционального использования.
Суд отклоняет доводы истца о неизменности применяемой в отношении Ответчика методики расчета арендной платы, с учетом следующего.
До 01.04.2010 Общество, по утверждению Истца, уплачивало арендную плату, исчисленную на основании Постановлений мэрии г. Ярославля от 29.12.2006 № 4660
и от 09.09.2009 № 3139
"О ставках арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля". Методика расчета арендой платы, содержащейся в уведомлении Департамента от 01.06.2010, согласно доводам его представителя, идентична установленной указанными Постановлениями мэрии.
Указанными Постановлениями мэра было установлено, что расчет величины годовой арендной платы в границах кадастрового квартала осуществляется по формуле:
Ави = Ауви x УПКСЗви x S, где:
Ави - величина годовой арендной платы по виду разрешенного использования (руб.);
Ауви - ставка арендной платы за землю (%);
S - площадь земельного участка;
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Администрации Ярославской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель г. Ярославля" № 138-а издано 24.08.2005, а не 28.08.2005.
УПКСЗви - удельный показатель кадастровой стоимости земли города в границах кадастрового квартала с учетом функционального использования (руб./кв. м), определяемый в соответствии с постановлением
Администрации Ярославской области от 28.08.2005 № 138-а "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель г. Ярославля".
Постановлением
Правительства ЯО от 24.12.2008 № 710-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области" в частности установлено что при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, применяются коэффициенты функционального использования, утвержденные органом местного самоуправления соответствующего муниципального района или городского округа области, за исключением земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, расположенных на территории городского округа города Ярославля.
Коэффициенты
функционального использования в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа города Ярославля, находящихся в собственности Ярославской области, и государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение которыми осуществляется органами исполнительной власти Ярославской области, для расчета величины годовой арендной платы устанавливаются согласно приложению к Положению.
Данное приложение
на момент изменения размера арендной платы содержало коэффициенты для 35 видов функционального использования. Для расчета арендной платы с 01.04.2010 применен коэффициент 6,430% по виду использования "земельные участки для строительства (реконструкции) объектов (кроме указанных в пунктах 17
, 20
данного приложения к Положению)".
Для аналогичных земельных участков Постановлением
мэрии № 4660 была установлена ставка арендной платы в размере 2,638%. Каким образом рассчитано значение размера арендной платы 37,29 руб. за кв. м по данному виду функционального использования с 01.04.2009 Истец не пояснил. При неизменной кадастровой стоимости и площади земельного участка такое значение может быть получено только при применении иной ставки арендной платы и (или) коэффициентов по виду функционального использования.
Согласно расчету и пояснениям Истца, при применении прежней методики и коэффициентов, утвержденных постановлениями мэрии г. Ярославля, размер арендной платы составил бы 404971 руб. в год.
Таким образом, не установив действительного содержания договора аренды в части согласованной сторонами методики расчета арендной платы на дату замены Арендодателя, Департамент изменил размер арендной платы в сторону ее многократного увеличения без внесения изменений в договор аренды.
Применение договорной ответственности с учетом этого расценивается судом как неправомерное.
Руководствуясь статьями 167
- 170
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
В удовлетворении иска Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Дикон" (ИНН 7607024742, ОГРН 1037601003043) 204629,67 руб. неустойки по договору аренды земельного участка от 17.10.2005 № 17741-о отказать.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (610007 г. Киров, ул. Хлыновская, 3) в месячный срок.
Судья
Коробова Н.Н.
