АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 25 февраля 2012 г. по делу № А76-22454/2011
25 февраля 2012 г. решение изготовлено в полном объеме, резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 24 февраля 2012 г.
Судья Арбитражного суда Челябинской области Воронин А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Белоусовой Г.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества "Н-У", ОГРН <...>, г. Челябинск, к индивидуальному предпринимателю М.А., ОГРНИП <...>, г. Челябинск, о расторжении договора аренды № 9-5207 от 09.10.2007, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и индивидуальным предпринимателем М.А. и выселении индивидуального предпринимателя М.А. из занимаемого помещения, находящегося по адресу: г. Челябинск, ул. Чайковского, д. 9; с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, ОГРН <...> г. Челябинск,
при участии в судебном заседании:
от истца - Х.А. представителя, действующего на основании доверенности от 20.09.2011, удостоверенной Д.Л. временно исполняющей обязанности Б.Д. нотариуса нотариального округа Челябинского городского округа Челябинской области, реестр № 6-6016,
от ответчика - М.Д. адвоката, действующего на основании доверенности от 02.12.2011,
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска своего представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом (л.д. 53, 57, 75, 78, 79, 110) часть 6 статьи 121
, часть 1 статьи 123
, часть 5 статьи 156
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Представитель истца со ссылкой на статьи 614
, 617
, 619
, 622
Гражданского кодекса Российской Федерации считает, что договор подлежит расторжению в судебном порядке, поскольку ответчик не исполнил обязанность по уплате арендной платы за два периода подряд, по соглашению сторон договор расторгнуть отказался (л.д. 6 - 10, 86 - 88).
Представитель ответчика в отзыве на иск (л.д. 58 - 60) в иске просит отказать, поскольку отсутствуют основания для расторжения договора аренды в судебном порядке.
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в письменном мнении от 17.02.2012 (л.д. 79) считает требования истца, изложенные в просительной части некорректными, поскольку в настоящее время договор заключен между истцом и ответчиком. И просил рассмотреть дело по существу, исходя из имеющихся доказательств, без участия его представителя.
Исследовав и оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, арбитражный суд установил:
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (арендодатель) и ответчик (арендатор) 09.10.2007 подписали договор аренды № 9-5207 (л.д. 18 - 22, 80) согласно которому арендодатель передал на срок с 09.10.2007 по 09.10.2022, а арендатор принял в аренду на основании акта приема-передачи, объект нежилого фонда: нежилое помещение, расположенное на первом этаже по адресу: г. Челябинск, ул. Чайковского, д. 9, суммарной площадью 293,5 кв. м; назначение помещения: кафе-бар (пункты 1.1, 1.2, 2.1).
Арендатор обязался: своевременно и полностью выплачивать арендную плату и плату по обязательным договорам (со специализированными предприятиями коммунально-технического обслуживания, энергоснабжения, водоснабжения и (или) с организацией, имеющей соответствующие полномочия от арендодателя), а также расходы, связанные с перечислением платежей;
В случае прекращения (расторжения) договора сдать арендодателю помещения по акту приема-передачи с исправно работающими сетями и сантехническим оборудованием, уведомив о дате и времени; безвозмездно передать арендодателю произведенные отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Стоимость отделимых и неотделимых улучшений арендованного имущества возмещению арендатору не подлежит;
За арендуемые помещения в течение действия договора уплачивать арендную плату (которая полностью является доходом бюджета г. Челябинска) авансом до десятого числа текущего месяца, путем перечисления суммы в год 491 708 руб. 95 коп, в том числе НДС 88 507 руб. 61 коп и в месяц 40 975 руб. 75 коп, в том числе НДС 7 375 руб. 63 коп за период с 01.01.2008 по 31.12.2008 согласно приложенному расчету (приложение № 1) на расчетный счет указанный в пункте 1 настоящего договора. Датой оплаты арендатором арендных платежей считается дата поступления денежных средств на данный расчетный счет (пункты 4.2.1, 4.2.2, 4.2.12, 5.1).
Перерасчет величины арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы. Новая величина арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы города (пункт 5.2).
Договор прекращает свое действие по окончании его срока. После окончания срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права на перезаключение договора на новый срок (пункт 6.1).
Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (пункт 6.2).
Арендодатель вправе до истечения срока договора отказаться от исполнения договора полностью или частично, письменно уведомив арендатора, в случае нарушения арендатором условий настоящего договора, и (или) в случае возникновения возможности более рационального использования помещения для удовлетворения экономических, социальных, либо иных муниципальных нужд (пункт 3 статьи 450
Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды считается расторгнутым по истечении пятнадцати дней с момента отправки арендодателем арендатору уведомления об отказе от договора (пункт 6.3).
При прекращении действия договора независимо от оснований (окончание срока или досрочное расторжение) арендатор обязался в трехдневный срок после прекращения договора оплатить (в случае наличия) долг по арендной плате, неустойке и сдать помещение по акту приема-передачи арендодателю (пункт 6.4).
Договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор выселению из арендуемого помещения при следующих существенных нарушениях: в том числе, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме (согласно приложенному расчету) более двух сроков подряд (статья 619
Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункты 6.5, 6.5.7).
Расторжение договора в соответствии с пунктом 6.5 договора осуществляется арендодателем на основании пункта 2 статьи 450
и статьи 619
Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом арендатор обязался в течение пятнадцатидневного срока после отправки арендодателем уведомления оплатить задолженность по занимаемому помещению, неустойку, устранить все иные нарушения договора, направить письменный ответ на предложение арендодателя расторгнуть договор, и при расторжении договора - освободить помещение (пункт 6.7).
Договор аренды № 9-5207 от 09.10.2007 с приложением № 1 (расчет арендной платы к договору № 9-5207 от 09.10.2007 за период с 01.01.2008 по 31.12.2008) прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 21.10.2010 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.10.2011 № 01/501/2011-190 (л.д. 26).
Договор аренды № 9-5207 от 09.10.2007 является заключенным с 21.10.2010 (статьи 420
, 422
, 606
, 607
, 608
, 609
, 610
, 650
, 651
, 652
, 654
, 655
Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании договора купли-продажи № 8 от 31.03.2010 (л.д. 23, 24) истец (покупатель) приобрел в собственность нежилое помещение № 52 (кафе), общей площадью 293,5 кв. м, расположенное на первом этаже по адресу: г. Челябинск, ул. Чайковского, д. 9; обременение: аренда; в связи с чем с 21.10.2010 является собственником (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.10.2011 № 01/501/2011-190 (л.д. 26).
В силу пункта 1 статьи 617
Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе) пункт 24
разъяснений информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Следовательно, 21.10.2010 произошла замена на стороне арендодателя по договору аренды № 9-5207 от 09.10.2007.
Истец с использованием услуг почтовой связи 06.12.2010 (внутрироссийский почтовый идентификатор 45400037441273) в письмах № 6 от 10.11.2010 и № 14 от 01.11.2010 известил ответчика о смене собственника с указанием реквизитов для перечисления арендной платы; и со ссылкой на пункт 6.2 договора аренды № 9-5207 от 09.10.2007 предложил досрочно расторгнуть этот договор. В противном случае уведомил об установлении с 01.12.2010 арендной платы в сумме 150 000 руб.. О согласии на расторжение договора, либо несогласии уплачивать арендную плату в сумме 150 000 руб. просил сообщить письменно по адресу: 454084 г. Челябинск, ул. <...> (л.д. 25, 27, 28).
Согласно сайту "Почта России" по отслеживанию почтовых отправлений (л.д. 89) заказное письмо 45400037441273 вручено адресату 11.12.2010.
Администратором Л.А. и почтальоном ОПС-106 Б.Л.Г. 10.12.2010 составлено информационное письмо (л.д. 104) согласно которому заказное письмо 45400037441273 (л.д. 105) от ОАО "Недвижимость-УРАЛА" на имя ИП М.А. (кафе "Рапсодия") по адресу: г. Челябинск, ул. Чайковского, д. 9, доставлено в 16-25 и вскрыто исполнительным директором М.Н. в присутствии почтальона Б.Л.В. и администратора Л.А. - в конверте была открытка не имеющая содержания.
Свидетель, Б.Л.В., почтальон отделения почтовой связи № 106 в судебном заседании 24.02.2012 подтвердила, что при вскрытии конверта в нем обнаружена открытка без текста.
Истец с использованием услуг почтовой связи 10.11.2010 (внутрироссийский почтовый идентификатор 45400035679548) в письме № 27 от 15.11.2010 с пометкой повторно (л.д. 90, 121) со ссылкой на договор купли-продажи № 8 от 31.03.2010, пункт 1 статьи 617
Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 6.2 договора аренды № 9-5207 от 09.10.2007 предложил ответчику досрочно расторгнуть договор аренды, в противном случае уведомил об установлении с 01.12.2010 арендной платы в сумме 150 000 руб. О согласии на расторжение договора, либо о несогласии уплачивать арендную плату в сумме 150 000 руб. просил сообщить письменно в семидневный срок по адресу: 454084 г. Челябинск, ул. <...>.
Согласно сайту "Почта России" по отслеживанию почтовых отправлений (л.д. 120) заказное письмо 45400035679548 вручено адресату 13.11.2010.
Почта России в письме от 19.01.2011 № 74.75.20-1061м в ответ на запрос сообщило, что заказное письмо с простым уведомлением 45400035958308 от 22.11.2010 на имя ИП М.А. вручено 24.11.2010 по доверенности главному бухгалтеру Л.; заказное письмо с простым уведомлением 45400035679548 от 10.11.2010 на имя ИП М.А. вручено 12.11.2010 С.Л.; заказное письмо с простым уведомлением 45400037441273 от 06.12.2010 на имя ИП М.А. вручено 10.12.2010 по доверенности главному бухгалтеру Л. (л.д. 63).
На основании адвокатского запроса № 151 от 15.03.2011 (л.д. 116) общество "Квартира+" сообщило о средней рыночной стоимости в 2011 г аренды нежилого помещения площадью 293,5 кв. м по адресу: г. Челябинск, ул. Чайковского, д. 9, в сумме 158 000 руб. (л.д. 117).
Нотариус У.Ю. (г. Челябинск, ул. <...>) от индивидуального предпринимателя М.А. для передачи ОАО "Н-У" по договору аренды № 9-5207 от 09.10.2007 арендной платы за октябрь, ноябрь 2010 г. в сумме 30 000 руб. (квитанция № 012473 от 29.11.2010); за октябрь, ноябрь 2010 г. в сумме 34 500 руб. (квитанция № 012474 от 08.12.2010); за декабрь 2010 г. в сумме 48 351 руб. 40 коп (квитанция № 012477 от 30.12.2010); за январь 2011 г. в сумме 25 000 руб. (квитанция № 012482 от 14.02.2011); за февраль 2011 г. в сумме 20 000 руб. (квитанция № 012486 от 23.03.2011) принял на депозит 157 951 руб. 40 коп (л.д. 65, 66).
Согласно решению арбитражного суда от 23.03.2011 по делу № А76-25390/2010 отказано в удовлетворении исковых требований открытому акционерному обществу "Н-У" к индивидуальному предпринимателю М.А., с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска; о признании расторгнутым заключенного между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и индивидуальным предпринимателем М.А. договора аренды № 9-5207 и обязании вернуть нежилое помещение площадью 293,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>.д. 91 - 100).
В соответствии с постановлением
Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2011 № 18АП-4162/2011 решение арбитражного суда от 23.03.2011 по делу № А76-25390/2010 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ОАО "Н-У" без удовлетворения (л.д. 123 - 127).
На основании постановления
Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24.08.2011 № Ф09-5270/2011 решение арбитражного суда от 23.03.2011 по делу № А76-25390/2010 и постановление
Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2011 по тому же делу оставлены без изменения, кассационная жалоба ОАО "Н-У" без удовлетворения (л.д. 128 - 131).
При этом судами установлено: что объект аренды, нежилое помещение площадью 293,5 кв. м, по адресу: г. Челябинск, ул. <...>, по договору аренды № 9-5207 от 09.10.2007 с 21.10.2010 принадлежит на праве собственности обществу "Н-У", что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права 74АГ 070504, с ограничением (обременением) права собственности арендной.
В письме от 22.11.2010 № 15 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды на основании пункта 6.3 договора аренды. В материалах дела имеется почтовая квитанция, подтверждающая факт направления 22.11.2010 предпринимателю М.А. заказного письма по адресу: г. Челябинск, ул. Чайковского, 9.
Согласно пункту 6.3 указанного договора арендодатель вправе до истечения срока его действия отказаться от исполнения договора полностью или частично, письменно известив арендатора, в случае нарушения арендатором условий договора и (или) в случае возникновения возможности более рационального использования помещения для удовлетворения экономических, социальных либо иных муниципальных нужд.
Судом апелляционной инстанции, установлено, что истцом в нарушение части 1 статьи 65
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств нарушения арендатором условий договора аренды от 09.10.2007 № 9-5207 не представлено.
Руководствуясь статьей 431
Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции сделал вывод о возможности применения второго условия об одностороннем расторжении арендодателем договора аренды, предусмотренного пунктом 6.3 договора аренды от 09.10.2007 № 9-5207, только в целях удовлетворения муниципальных нужд, отметив, что право арендодателя на односторонний отказ от договора ввиду необходимости использования помещения для удовлетворения муниципальных нужд связано с личностью комитета как публично-правового образования (статья 383
Гражданского кодекса Российской Федерации). При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для перехода названного права к истцу как новому приобретателю имущества, не являющемуся муниципальным образованием.
Принимая во внимание, что иных оснований считать указанный договор аренды расторгнутым не имеется, суды отказали в удовлетворении исковых требований.
Суд апелляционной инстанции, отметил, что с учетом установленных обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, факт направления истцом уведомлений об одностороннем отказе от исполнения договора не имеет правового значения при рассмотрении настоящего спора.
С учетом изложенного доводы заявителя кассационной жалобы о соблюдении арендодателем порядка уведомления арендатора об одностороннем расторжении договора, отклонены.
В рассматриваемом случае истец с использованием услуг почтовой связи 21.10.2011 направил ответчику письмо № 42 от 20.10.2011 (л.д. 29 - 32) в котором со ссылкой на договор № 9-5207 от 09.10.2007 и статьи 614
, 617
Гражданского кодекса Российской Федерации сообщил ответчику, что с 21.10.2010 объект аренды принадлежит истцу на праве собственности; изменении с 01.12.2010 арендной платы в размере 150 000 руб. (уведомления № 14 от 01.11.2010 и № 6 от 10.11.2010); наличии задолженности перед истцом в размере 1 500 000 руб. за период с 01.12.2010 по 01.10.2011 и потребовал погасить образовавшуюся задолженность путем уплаты по указанным реквизитам, либо освободить занимаемое помещение, в противном случае истец обратится в арбитражный суд для защиты своих прав и законных интересов.
Ответчик с использованием услуг почтовой связи 19.11.2011 направил в адрес истца письмо (л.д. 106 - 109) в котором в ответ на письмо № 42 от 20.10.2011 сообщил, что размер арендной платы по договору аренды № 9-5207 от 09.10.2007 установлен согласно постановлению главы администрации г. Челябинска от 22.02.2011 № 37-п; арендные платежи в размере установленном этим постановлением не оплачиваются по причине отсутствия информации о банковских реквизитах арендодателя (истца), а также отсутствием ежемесячных счетов и счетов-фактур. В отсутствие указанной информации арендные платежи зачислялись на депозит нотариуса У.Ю. (ул. <...>) для передачи арендодателю ОАО "Н-У".
Поскольку ответчик требования истца по уплате задолженности по арендной плате из договора аренды № 9-5207 от 09.10.2007 за период с 01.12.2010 по 01.10.2011 добровольно не исполнил, арендуемое помещение не освободил, истец 25.11.2011 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском. Исковое заявление принято к производству 02.12.2011.
В подпункте 1 пункта 1 статьи 8
Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно пункту 1 статьи 650
Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В силу пункта 2 статьи 651
Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статьям 606
, 614
Гражданского кодекса Российской Федерации, арендная плата - это плата, которую арендатор уплачивает арендодателю за пользование имуществом.
Договор аренды зданий (сооружений) является возмездным (статьи 423
, 650
Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому должен предусматривать условие об арендной плате.
Поскольку помещения входят в состав зданий и сооружений, то есть неразрывно с ними связаны, к аренде данного вида объектов применяются отдельные положения § 4
главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно статья 651
Гражданского кодекса Российской Федерации о форме договора (информационное письмо
Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53).
В силу пункта 1 статьи 654
Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424
настоящего Кодекса, не применяются.
В соответствии с пунктом 9
разъяснений информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Из чего следует, что соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды изменений относительно размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 433
Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным до тех пор, пока оно не будет зарегистрировано в установленном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 453
Гражданского кодекса Российской Федерации, при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Таким образом, в силу правил статьи 432
, пункта 3 статьи 433
, статьи 609
, пункта 2 статьи 651
Гражданского кодекса Российской Федерации, одностороннее изменение истцом размера арендной платы до 150 000 руб., по сути, новый договор аренды (учитывая изменение размера арендной платы), подлежит государственной регистрации, однако такое соглашение не было надлежащим образом направлено арендатору, не подписано и как следствие не зарегистрировано в установленном законом порядке; иного истец в материалы дела не представил (часть 2 статьи 9
, часть 1 статьи 65
, части 1 статьи 66
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем за период с 21.10.2010 по 01.10.2011 ответчик авансом не позднее десятого числа текущего месяца обязался уплатить арендодателю 506 733 руб. 44 коп = 40 975 руб. 75 коп x 12 месяцев + 15 024 руб. 44 коп (11 дней октябрь 2010 г.).
Как видно из материалов дела ответчик на депозит нотариуса У.Ю. внес арендную плату 157 851 руб. 40 коп за октябрь, ноябрь, декабрь 2010 г., январь, февраль 2011 г. по договору аренды № 9-5207 от 09.10.2007.
На основании пункта 3 статьи 619
Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В статье 450
Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено: изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом
, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
На основании пункта 2 статьи 452
Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Стороны в пункте 6.5 договора аренды № 9-5207 от 09.10.2007 согласовали условие возможности досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме (согласно приложенному расчету) более двух сроков подряд.
Расторжение договора в соответствии с пунктом 6.5 договора осуществляется арендодателем на основании пункта 2 статьи 450
и статьи 619
Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом арендатор обязался в течение пятнадцатидневного срока после отправки арендодателем уведомления оплатить задолженность по занимаемому помещению, неустойку, устранить все иные нарушения договора, направить письменный ответ на предложение арендодателя расторгнуть договор, и при расторжении договора - освободить помещение (пункт 6.7).
В письмах № 14 от 01.11.2010 (л.д. 27), № 27 от 15.11.2010 (л.д. 90) и № 42 от 20.10.2011 (л.д. 29, 30) истец выразил волеизъявление на прекращение арендных отношений в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по уплате арендной платы в согласованные сроки, в том числе в согласованном размере по договору аренды № 9-5207 от 09.10.2007.
Ответчик арендные платежи за октябрь, ноябрь, декабрь 2010 г., январь, февраль 2011 г. по договору аренды № 9-5207 от 09.10.2007 внес на депозит нотариуса с нарушением согласованных в договоре сроков и не в полном объеме. За март - октябрь 2011 г. арендную плату не уплатил, иное в материалы дела не представлено (часть 1 статьи 65
, часть 1 статьи 66
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании пунктов 1
, 2 статьи 327
Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда, в том числе в случае уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.
По смыслу данной правовой нормы
внесение должником денежной суммы на депозит лишь тогда влечет прекращение обязательства, когда имеют место предусмотренные законом обстоятельства, такие как уклонение кредитора от принятия исполнения или иная его просрочка. При этом последствие, предусмотренное в пункте 2 статьи 327
Гражданского кодекса Российской Федерации (прекращение обязательства), наступает при условии, если само исполнение было надлежащим.
Ответчик волеизъявление на расторжение договора аренды № 9-5207 от 09.10.2007 по соглашению сторон не выразил, арендную плату в установленные сроки и в согласованном размере не уплатил, просрочка исполнения обязательства по уплате арендной платы составила более двух раз подряд истец в письмах выразил волеизъявление на прекращение арендных правоотношений (что также подтверждают судебные акты по делу № А76-25390/2010), договор аренды № 9-5207 от 09.10.2007 подлежит расторжению в судебном порядке.
Согласно пункту 3 статьи 453
Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
В статье 655
Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи
.
В силу статьи 622
Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Статьями 307
, 309
Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника, исполнить обязательство надлежащим образом и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности, при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статьи 622
, 655
Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ответчик доказательства, подтверждающие возврат истцу арендованного имущества по договору аренды от 09.10.2007 № 9-5207, в материалы дела не представил (часть 2 статьи 9
, часть 1 статьи 65
, часть 1 статьи 66
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 408
Гражданского кодекса Российской Федерации, надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Исходя из цены иска уплате подлежит государственная пошлина 8 000 руб., которая относится на ответчика в соответствии частью 1 статьи 110
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежит взысканию в доход федерального бюджета в связи с освобождением ее уплаты истцом.
Руководствуясь статьями 110
, 112
, 168
- 171
, 176
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
иск удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды № 9-5207 от 09.10.2007.
Выселить индивидуального предпринимателя М.А., из занимаемого нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Челябинск, ул. <...>.
Взыскать с индивидуального предпринимателя М.А., в доход федерального бюджета государственную пошлину 8 000 руб.
Решение может быть обжаловано
в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Челябинской области.
Информацию о времени, месте и результате рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru; Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru.
Судья
А.Г.ВОРОНИН
