АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 27 декабря 2012 г. по делу № А12-24440/2012
Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2012 года.
Полный текст решения изготовлен 27 декабря 2012 года.
Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пономаревой Елены Викторовны,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Николенко Ириной Васильевной,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "СтройМаксимум" - Р.А., представитель по доверенности от 12.12.2011;
от администрации Волгограда - Ц.А., консультант отдела правового обеспечения, доверенность <...>;
от комитета по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда - Ж.М., консультант, доверенность <...>;
от комитета земельных ресурсов администрации Волгограда - Б.О., специалист, доверенность <...>; после перерыва - Е.И., главный специалист, доверенность <...>;
от министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области - Г.Т., консультант, доверенность <...>;
от прокуратуры Волгоградской области - Балычева А.С., старший прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в арбитражном процессе, служебное удостоверение <...>;
от П.Р. - П.Р., лично;
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СтройМаксимум" (ИНН 3443065210, ОГРН 1053443082802) к администрации Волгограда (ИНН 3444059139, ОГРН 1023403433822) об оспаривании ненормативного правового акта, с участием в деле в качестве заинтересованных третьих лиц - комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, комитета по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области, П.Р., с участием прокуратуры Волгоградской области;
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СтройМаксимум" обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к администрации Волгограда со ссылкой на статьи 3
, 7
, 85
Земельного кодекса Российской Федерации, статью 37
Градостроительного кодекса Российской Федерации о признании недействительным постановления администрации Волгограда от 27.08.2012 № 2580 "Об отмене постановления администрации Волгограда от 05.06.2012 № 1593 "О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 30.12.2009 № 8938".
В судебном заседании представитель заявителя настаивал на удовлетворении заявленных требований.
Представитель администрации Волгограда просил отказать в удовлетворении заявления по доводам, изложенным в представленном отзыве.
Комитет по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области поддержали позицию заинтересованного лица, просили заявленные требования оставить без удовлетворения.
Прокуратура Волгоградской области просила в удовлетворении заявленных требований отказать.
Изучив представленные документы, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив доводы, изложенные в заявлении, в дополнении к заявлению и в отзывах на заявление, суд полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.
Как усматривается из материалов дела, постановлением администрации Волгограда от 14.03.2006 № 5777 обществу с ограниченной ответственностью "СтройМаксимум" предварительно согласовано место размещения административного здания на земельном участке (учетный № 4-23-138) площадью 5790 квадратных метров, расположенном в микрорайоне 103 в Центральном районе Волгограда.
В соответствии с постановлением главы Волгограда от 30.11.2009 № 3092 земельный участок с кадастровым номером 34:34:04 00 14:0097, учетный номер 4-23-138, площадью 5790 квадратных метров из земель населенных пунктом предоставлен обществу с ограниченной ответственностью "СтройМаксимум" в аренду на один год для строительства капитального объекта - административного здания по улице Хиросимы, 3 в Центральном районе Волгограда.
Согласно данному постановлению комитету земельных ресурсов администрации Волгограда поручено заключить с обществом с ограниченной ответственностью "СтройМаксимум" договор аренды земельного участка.
Администрацией Волгограда (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "СтройМаксимум" (арендатор) заключен договор от 30.12.2009 № 8938 аренды земельного участка площадью 5790 квадратных метров с кадастровым номером 34:34:04 00 14:0097, расположенного по адресу: Волгоград, улица Хиросимы, 3, под строительство капитального объекта - административного здания сроком на один год.
Распоряжением комитета земельных ресурсов администрации Волгограда от 24.05.2010 № 402-рз срок аренды по договору от 30.12.2009 № 8938 аренды земельного участка, предоставленного для строительства административного здания, продлен на один год с даты выхода настоящего распоряжения - до 24.05.2011.
В соответствии с постановлением администрации Волгограда от 12.08.2011 № 2191 срок аренды по договору от 30.12.2009 № 8938 аренды земельного участка продлен на один год до 12.08.2012.
В период аренды обществом с ограниченной ответственностью "СтройМаксимум" указанного земельного участка администрацией Волгограда на основании обращения общества с ограниченной ответственностью "СтройМаксимум" вынесено постановление от 05.06.2012 № 1593, которым изменено назначение переданного в аренду земельного участка с "административного здания" на "многоквартирный жилой дом".
На основании вышеупомянутого постановления администрации Волгограда от 05.06.2012 № 1593 изменением от 08.06.2012 к договору от 30.12.2009 № 8938 аренды земельного участка внесены изменения - в подпункте 1.2 пункта 1 слова "для строительства капитального объекта - административного здания" заменены словами "для строительства капитального объекта - многоквартирного жилого дома".
Прокуратура Волгограда на основании статьи 23
Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" 24.07.2012 направила в адрес администрации Волгограда протест на постановление администрации Волгограда от 05.06.2012 № 1593 "О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 30.12.2009 № 8938".
На основании протеста прокуратуры Волгограда от 24.07.2012 в соответствии со статьей 30.1
Земельного кодекса Российской Федерации и частью 5 статьи 29
Устава города-героя Волгограда администрация Волгограда вынесла постановление от 27.08.2012 № 2580 об отмене постановления администрации Волгограда от 05.06.2012 № 1593 "О внесении изменения в договор аренды земельного участка от 30.12.2009 № 8939".
Общество с ограниченной ответственностью "СтройМаксимум", полагая постановление администрации Волгограда от 27.08.2012 № 2580 "Об отмене постановления администрации Волгограда от 05.06.2012 № 1593" незаконным и нарушающим его права и законные интересы в предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.
В соответствии с частью 1 статьи 198
, частью 2 статьи 201
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В рассматриваемом случае в обоснование своих требований общество ссылается на то, что в соответствии с Правилами
землепользования и застройки городского округа город-герой Волгограда, утвержденными решением Волгоградской городской Думы от 15.09.2010 № 36/1087, арендуемый земельный участок расположен в зоне застройки многоэтажными многоквартирными жилыми домами 5 этажей и выше (Ж З-1), в силу чего изменение указанного в договоре назначения земельного участка и размещение многоквартирного дома на данном участке является, допустимым и соответствующим градостроительному регламенту территориальной зоны.
Согласно пункту 1 статьи 7
Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.
В соответствии с пунктом 2 указанной статьи
земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В силу пункта 1 статьи 37
Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2 статьи 37
Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3 статьи 37
Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8
и 9 статьи 1
, статья 37
Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства определяется градостроительным регламентом (часть 1 статьи 36
Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 3 указанной статьи
действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
В соответствии с пунктами 3
, 4 статьи 85
Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
Вместе с тем, как усматривается из оспариваемого постановления, отмена постановления администрации Волгограда от 05.06.2012 № 1593 "О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 30.12.2009 № 8938" основана со ссылкой на положения статьи 30.1
Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующей порядок предоставления земельного участка под жилищное строительство.
Пунктами 1
и 2 статьи 30.1
Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1
Земельного кодекса.
Спорный земельный участок предоставлен обществу с ограниченной ответственностью "СтройМаксимум" постановлением главы Волгограда от 30.11.2009 № 3092 для строительства административного здания по процедуре с предварительным согласованием места размещения объекта и без проведения аукциона в соответствии с поданной заявкой.
Таким образом, испрашиваемое обществом изменение позволит осуществить жилищное строительство на земельном участке, предоставленном в обход установленной процедуры, что является нарушением пунктов 1
и 2 статьи 30.1
Земельного кодекса.
Согласно пункту 1
постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1
и 3 статьи 17.1
Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30
- 30.2
Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74
Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168
Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка на "строительство многоквартирного жилого дома" противоречит положениям статьи 30.1
Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей особый порядок предоставления муниципальных земельных участков под строительство объектов жилого назначения.
Согласно пункту 2 статьи 16
, статьи 18
Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс
Российской Федерации дополнен статьей 30.1
"Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", вступившей в законную силу с 01.10.2005.
Пунктами 1
и 2 данной статьи
в редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1
Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 7
Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса
Российской Федерации, Земельный кодекс
Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом
.
Федеральным законом
от 18.12.2006 № 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Градостроительный кодекс
Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации внесен ряд изменений, в том числе изложен в новой редакции пункт 15 статьи 3
Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.
В соответствии с названной нормой права до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью (абзацы 1
- 3 пункта 15 статьи 3
).
До 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае, если в соответствии с Земельным кодексом
Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абзацы 4
и 5 пункта 15 статьи 3
Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ).
Согласно пункту 4 статьи 38
Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ положения абзаца 5 пункта 15 статьи 3
Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ распространяются на правоотношения, возникшие с 01.10.2005.
Таким образом, реализация возможности получить земельный участок для жилищного строительства без проведения торгов ограничена временными рамками, а именно до 01.03.2007, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, и до 30.12.2007, если предоставление земельного участка предусмотрено соглашением, заключенным в соответствии с абзацами 1
- 3 пунктом 15 статьи 3
Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.
В материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения условий, предусмотренных пунктом 15 статьи 3
Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, предполагающих предоставление земельного участка под жилищное строительство без проведения торгов.
Довод заявителя о том, что требования статьи 30.1
Земельного кодекса Российской Федерации применимы только в случае первичного предоставления земельного участка для целей жилищного строительства, в то время как земельный участок уже предоставлен ему в аренду, является несостоятельным.
Из норм статей 40
- 41
Земельного кодекса Российской Федерации следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта.
Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.
В данном случае, требование об изменении вида разрешенного использования земельного участка "для строительства капитального объекта - административного здания" на вид разрешенного использования "для строительства капитального объекта - многоквартирного жилого дома" направлено на предоставление земельного участка для осуществления строительства многоквартирного жилого дома в обход установленной законом процедуре.
Поскольку порядок предоставления земельного участка для жилищного строительства в рассматриваемом случае нарушен, обществу с ограниченной ответственностью "СтройМаксимум" на приоритетных условиях предоставлен земельный участок для жилищного строительства, то нарушены права других возможных претендентов.
В силу части 4 статьи 7
Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции
Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону
, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 48
Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.
По смыслу приведенных норм права муниципальные правовые акты могут быть отменены в порядке самоконтроля органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления, принявшими соответствующий правовой акт, в случае изначального принятия ненормативного правового акта с нарушением или в противоречие с действующим законодательством. При этом в нем должно быть указано, какому закону или иному нормативному акту не соответствовал принятый муниципальный правовой акт.
Поскольку процедура предоставления земельного участка для строительства жилого дома в соответствии с земельным законодательством не проведена, постановлением администрации Волгограда от 05.06.2012 № 1593 "О внесении изменения в договор аренды земельного участка от 30.12.2009 № 8938" нарушены положения статьи 30.1
Земельного кодекса Российской Федерации, то отмена указанного постановления является правомерной.
При таких обстоятельствах в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "СтройМаксимум" о признании недействительным постановления администрации Волгограда от 27.08.2012 № 2580 "Об отмене постановления администрации Волгограда от 05.06.2012 № 1593 "О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 30.12.2009 № 8938" следует отказать.
Руководствуясь статьями 167
- 170
, 201
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Отказать обществу с ограниченной ответственностью "СтройМаксимум" (ИНН 3443065210, ОГРН 1053443082802) в удовлетворении требования о признании недействительным постановления администрации Волгограда от 27.08.2012 № 2580 "Об отмене постановления администрации Волгограда от 05.06.2012 № 1593 "О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 30.12.2009 № 8938".
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "СтройМаксимум" (ИНН 3443065210, ОГРН 1053443082802) из федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины как излишне уплаченной.
Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в течение месяца со дня его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд и в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции через Арбитражный суд Волгоградской области.
Судья
Е.В.ПОНОМАРЕВА
