КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июля 2012 г. по делу № 33-2886/2012г.
Судья Вераксич И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Михальчик С.А.
судей: Поникаровской Н.В., Королевой Н.С.
при секретаре М.Ю.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе К.А.А. на заочное решение Гвардейского районного суда Калининградской области от 14 ноября 2011 года, которым исковые требования ОАО "С." к К.А.А., К.Е.А., действующей также в интересах несовершеннолетнего К.Б.А., К.Н.А., Т.Е.С. удовлетворены.
Расторгнут кредитный договор от 06 мая 2009 года, заключенный между ОАО "С.", К.А.А. и К.Е.А.
Взыскано солидарно с К.А.А., К.Е.А., К.Н.А., Т.Е.С. в пользу ОАО "С." задолженность по кредитному договору в размере 1 981 419,74 рублей.
Обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру <...> путем продажи с публичных торгов и определена ее начальная продажная стоимость в размере 1 650 000 рублей.
С К.А.А., К.Е.А., К.Н.А. и Т.Е.С. в пользу ОАО "С." взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 526,77 рублей с каждого.
Заслушав доклад судьи Поникаровской Н.В., объяснения представителя ОАО "С." М.Е.А., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
ОАО "С." обратилось в суд с иском к ответчикам, указывая, что 06 мая 2009 года между банком К.А.А. и К.Е.А. заключен кредитный договор и им предоставлен кредит на приобретение квартиры в размере 2 000 000 рублей сроком до 04 мая 2029 года под 15,75% годовых. Ответчики обязались вернуть кредит и уплатить проценты за пользование им. В качестве обеспечения обязательства ответчиков по кредитному договору между банком, К.Н.А. и Т.Е.С. заключены договоры поручительства. Кроме того, обеспечением исполнения обязательств является ипотека приобретенного супругами К-ми объекта недвижимости.
Ответчики не исполняли условия кредитного договора, нарушая график погашения кредита и уплаты процентов, в связи с чем по состоянию на 01 июля 2011 года образовалась задолженность в размере 1 981 419,74 рублей.
В этой связи истец просил расторгнуть кредитный договор, взыскать с ответчиков солидарно задолженность по кредиту в размере 1 981 419,74 рублей, обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру <...> путем продажи с публичных торгов.
В ходе рассмотрения дела ОАО "С." уточнило исковые требования и просило установить начальную продажную цену объекта залога в размере его ликвидационной стоимости - 1 650 000 рублей.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе К.А.А. в целом не оспаривая решение суда о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, выражает несогласие с размером начальной продажной цены квартиры, установленной судом. Указывает, что суд необоснованно установил такую цену в размере ликвидационной стоимости квартиры, которая значительно ниже рыночной стоимости той же квартиры и может привести к ущемлению его прав при обращении взыскания на это имущество.
Просил решение суда в этой части изменить и установить начальную продажную цену предмета залога в размере рыночной стоимости квартиры 1 820 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке, проведенной ООО "К.".
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит его подлежащим изменению в части установления начальной продажной цены заложенного имущества.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 06 мая 2009 года между банком, К.А.А. и К.Е.А. заключен кредитный договор, по условиям которого банк предоставил заемщикам ипотечный кредит по программе "Молодая семья" для приобретения квартиры в размере 2 000 000 рублей сроком до 04 мая 2029 года. За пользование кредитными средствами заемщики выплачивают банку проценты из расчета 15,75% годовых. Возврат кредита и процентов осуществляется путем внесения ежемесячных платежей.
За счет заемных денежных средств ответчиками была приобретена квартира <...>, право собственности на которую зарегистрировано за К.А.А. - 2/4 доли, за К.Е.А. - 1/4 доли и за несовершеннолетним К.Б.А. - 1/4 доли.
Условиями кредитного договора также предусмотрена выплата заемщиками банку неустойки в случае несвоевременного внесения платежа в счет погашения кредита и уплаты процентов в размере двукратной процентной ставки с суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Кредитным договором предусмотрено также право кредитора требовать досрочного возврата всей суммы кредита и причитающихся процентов и обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнении или ненадлежащего исполнения условий кредитного договора.
Обеспечением обязательства заемщиков по кредитному договору являлось поручительство К.Н.А. и Т.Е.С., с которым банк заключил договоры поручительства, а также ипотека в силу закона названной выше квартиры.
Материалами дела также подтверждено и не оспаривалось ответчиками, что последние допустили нарушение обязательств по кредитному договору, ежемесячные обязательные платежи вносил не регулярно и не в полном объеме, в связи с чем образовалась задолженность в размере 1 981 419,74 рублей, из которой задолженность по основному долгу составила 1 841 595,19 рублей, по процентам - 130 249,68 рублей, пеня по основному долгу - 2 646,94 рублей, пеня по процентам - 6 927,93 рублей.
Удовлетворяя исковые требования банка, суд, исходя из установленных обстоятельств, доказанности факта просрочки исполнения заемщиками обязательств по кредитному договору и руководствуясь ст. 819
, 811
, 336
, 348
, 349
ГК РФ и ст.ст. 54
, 56
, 74
, 77
Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пришел к правильному выводу о наличии оснований для расторжения кредитного договора и взыскании суммы задолженности с заемщиков К-ых и поручителей К.Н.А. и Т.Е.С. в пользу истца и обратил взыскание на заложенное имущество - квартиру.
Такие выводы суда основаны на совокупности исследованных судом доказательств, подтверждены материалами дела и сомнений у судебной коллегии не вызывают.
Доводов о несогласии с решением суда в части взыскания задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на предмет залога апелляционная жалоба не содержит.
Вместе с тем, устанавливая начальную продажную стоимость заложенного имущества - квартиры, суд исходил из ее ликвидационной стоимости, которая определена самим банком в справке "об определении рекомендуемой стоимости имущества", с чем судебная коллегия согласиться не может и полагает доводы апелляционной жалобы в этой части заслуживающими внимания.
Статьей 54
Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен указать в нем, в частности, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54
названного закона начальная продажная цена имущества определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
В силу ст. 3
Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ст.ст. 89
-93
Федерального закона "Об исполнительном производстве" при определении стоимости объекта залога определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
По смыслу приведенных норм определяемая судом начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации должна соответствовать его действительной цене, близкой к рыночной стоимости данного имущества.
Устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества в размере его ликвидационной стоимости, суд не учел того обстоятельства, что такая стоимость значительно ниже его рыночной стоимости, указанной в той же справке банка (2 000 000 рублей). При этом размер ликвидационной скидки в 17% обоснован исключительно ограниченным сроком исполнительного производства - 2 месяца, что не может быть признано достаточно аргументированным.
В данном случае установление начальной продажной цены заложенного имущества в размере его ликвидационный стоимости приведет к ситуации, при которой реализация предмета залога будет осуществляться по заниженной цене, что приведет к ущемлению прав должника при обращении взыскания на это имущество.
С учетом изложенного в данном случае действительной ценой заложенного имущества, в наибольшей степени соответствующей указанным выше принципам определения начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации на торгах, является рыночная стоимость указанной квартиры в размере 1 820 000 рублей, определенная специалистом-оценщиком ООО "К." в заключении об оценке, представленным К.А.А.
Учитывая, что заемщик не настаивает на установлении начальной продажной цены квартиры в размере ее рыночной стоимости в 2 000 000 рублей, которая определена самим банком, судебная коллегия полагает возможным установить начальную продажную стоимость предмета залога в размере 1 820 000 рублей, изменив решение суда в этой части.
В остальной части оспариваемое решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и подлежи оставлению без изменения.
Руководствуясь ст.ст. 328
, 329
ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Гвардейского районного суда Калининградской области от 14 ноября 2011 года изменить в части установления начальной продажной стоимости предмета ипотеки - квартиры <...>, увеличив ее до 1 820 000 рублей.
В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
