АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 15 августа 2008 г. по делу № А79-2284/2008
Резолютивная часть решения оглашена 14.08.2008.
Полный текст решения изготовлен 15.08.2008.
Арбитражный суд в составе: судьи
при ведении протокола судебного заседания судьей,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
общества с ограниченной ответственностью "Векар", г. Чебоксары,
к обществу с ограниченной ответственностью "Горторг № 1", г. Чебоксары,
обществу с ограниченной ответственностью "Росинка", г. Чебоксары,
третье лицо - индивидуальный предприниматель С., г. Чебоксары,
о расторжении договора, выселении, приведении помещения в первоначальное состояние,
при участии:
от истца - Г.,
от ответчиков - В., Я.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Векар" (далее - ООО "Векар", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Горторг № 1" (далее - ООО "Горторг № 1", ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.01.2005 № 2, обязании ответчика освободить занимаемое им нежилое помещение общей площадью 415,20 кв. м, расположенное по адресу: г. Чебоксары, пр. М.Горького, д. 38/2, обязании ответчика произвести за свой счет восстановление арендованного помещения в первоначальное состояние до освобождения.
Исковые требования основаны на статьях 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора (пунктов 1.4, 2.2.7), выразившимся в сдаче недвижимого имущества в субаренду без согласия арендатора и проведении арендатором реконструкции, перепланировки, капитального ремонта арендуемого недвижимого имущества без письменного согласия арендодателя.
В письменных пояснениях к иску истец указал, что заключение ответчиком договора субаренды без согласия истца является также нецелевым использованием арендуемого помещения и основанием досрочного расторжения договора аренды № 2 от 01.01.2005, прямо предусмотренным пунктом 4.10 вышеуказанного договора аренды. Самовольное уничтожение ответчиком части внешней стены арендуемого помещения явилось его существенным ухудшением, поскольку наличие свободного доступа в помещение, принадлежащее другому собственнику, вообще исключило возможность его самостоятельной эксплуатации и тем самым создало для истца условия по получению убытков в виде упущенной выгоды. Вышеуказанное по смыслу пункта 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для досрочного расторжения договора аренды. Кроме того, ответчик не представил разрешительную и техническую документацию на реконструкцию арендуемого помещения.
В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования. Просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.01.2005 № 2, обязать ответчика освободить занимаемое им нежилое помещение общей площадью 415,20 кв. м, расположенное по адресу: г. Чебоксары, пр. М.Горького, д. 38/2, и обязать ответчика за свой счет произвести восстановление арендованного помещения в первоначальное состояние до его освобождения, а именно: восстановить самовольно снесенную стену между смежными помещениями, принадлежащими ООО "Векар" и индивидуальному предпринимателю С.Е., расположенными по адресу: г. Чебоксары, пр. М.Горького, д. 38/2.
Указал, что фактическим пользователем помещения общей площадью 415,20 кв. м, расположенным по адресу: г. Чебоксары, пр. М.Горького, д. 38/2, является общество с ограниченной ответственностью "Росинка" (далее - ООО "Росинка").
В отзыве на исковое заявление и дополнении к отзыву ответчик иск не признал. На протяжении всего срока действия договора аренды № 2 от 01.10.2005 истец знал о сдаче помещения в субаренду, однако не воспрепятствовал этому. Реконструкция помещения производилась в срок с 07.10.2005 по 31.12.2005 на основании разрешения на реконструкцию № 50, выданного администрацией г. Чебоксары от 07.10.2005. Условиями договора № 2 от 01.10.2005 проведение перепланировки в качестве основания для его расторжения, не предусмотрено; ухудшения арендованного имущества в результате перепланировки не произошло. Таким образом, истцом не доказана существенность нарушений ответчиком условий договора аренды № 2 от 01.10.2005, либо их неоднократность.
05.01.2004 ООО "Векар" и предпринимателем И. был заключен договор № 1 аренды недвижимого имущества по пр. М.Горького, д. 38/2. 01.01.2005 заключен договор № 2 аренды этого же нежилого помещения между ООО "Векар" и ООО "Горторг № 1". Ответчик не отрицает, что данное помещение некоторое время сдавалось в субаренду предпринимателю И. - с момента заключения договора до 01.10.2005. В последующем ООО "Горторг № 1" заключило с ООО "Росинка" договор простого товарищества № юр-865, на основании которого ответчик внес вклад в виде нежилого помещения, арендуемого у ООО "Векар". Таким образом, в настоящее время в помещении по пр. М.Горького, д. 38/2 находится продовольственный магазин, субаренда отсутствует. В арендуемом помещении также находится имущество и оборудование, принадлежащее ООО "Росинка". Согласие на реконструкцию, а также разрешительная документация на реконструкцию помещений, принадлежащих ООО "Векар", не получались.
Кроме того, истцом не соблюден установленный статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок досрочного расторжения договора.
Определением суда от 29.07.2008 к участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО "Росинка", в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, индивидуальный предприниматель С.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях к иску. Просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.01.2005 № 2, обязать ответчика освободить занимаемое им нежилое помещение общей площадью 415,20 кв. м, расположенное по адресу: г. Чебоксары, пр. М.Горького, д. 38/2, и обязать ответчика за свой счет произвести восстановление арендованного помещения в первоначальное состояние до его освобождения, а именно: восстановить самовольно снесенную стену (проемы № 1 и № 2 согласно Акту обследования нежилого помещения) между смежными помещениями, принадлежащими ООО "Векар" и индивидуальному предпринимателю С.Е., расположенными по адресу: г. Чебоксары, пр. М.Горького, д. 38/2. Указал, что требование о восстановлении помещения в первоначальное положение является одним из требований, заявленных во исполнение требования о расторжении договора. От назначения экспертизы на предмет определения видов работ, проведение которых необходимо для восстановления помещения, отказался.
Представитель ответчика ООО "Горторг № 1" иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к отзыву.
Представитель ООО "Росинка" пояснил, что договором аренды недвижимости № 846 от 24.10.2005, заключенным с предпринимателем С., было предусмотрено право арендатора на перепланировку. По этому вопросу с предпринимателем С. велась переписка, в результате которой согласие было получено. По словам предпринимателя С. согласие ООО "Векар" на реконструкцию имелось.
Третье лицо, будучи извещенным о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда не явилось.
Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, 01.01.2005 ООО "Векар" (арендодатель) и ООО "Горторг № 1" (арендатор) заключен договор № 2 аренды нежилого помещения (л.д. 8 - 10).
В соответствии с условиями указанного договора по акту приема-передачи от 01.01.2005 арендатору было передано за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Чебоксары, пр. М.Горького, д. 38/2, общей площадью 415,2 кв. м, под продовольственный магазин.
ООО "Векар" является собственником указанного помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 21 АЖ № 139157 от 29.12.2004.
Срок договора аренды установлен пунктом 4.2 - пять лет с даты государственной регистрации.
Регистрация договора аренды произведена в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 09.03.2005.
Пунктом 1.4 договора аренды предусмотрено право арендатора на сдачу нежилого помещения в субаренду лишь с согласия арендодателя.
Также согласно пункту 2.2.7 договора арендатор обязался не производить реконструкцию помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя.
ООО "Горторг № 1" неоднократно обращалось в адрес ООО "Векар" с просьбой разрешить сдать арендуемое помещение в субаренду предпринимателю И. (письма от 01.01.2005, от 20.07.2005 № юр-520/13/05), однако, как следует из материалов дела, такое согласие получено не было (письма ООО "Векар" от 14.07.2005 № 85, от 25.07.2005 № 90, от 11.07.2006 № 125).
В настоящий момент в арендуемом помещении располагается ООО "Росинка", что не отрицается ответчиками.
Как утверждают ответчики, основанием занятия помещения является договор простого товарищества № юр-865 от 2005 года, в соответствии с которым ООО "Горторг № 1" внес арендуемое им у ООО "Векар" нежилое помещение в качестве вклада в совместную деятельность (л.д. 71).
Судом установлено, что 24.10.2005 между предпринимателем С. (арендодатель) и ООО "Росинка" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 19 с тамбуром, находящегося на первом этаже жилого десятиэтажного кирпичного дома переменной этажности с техническим этажом, цокольным этажом, подвалом общей площадью 423,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Чебоксары, пр. М.Горького, д. 38/2 (л.д. 90 - 92).
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 24.10.2005.
На основании пункта 1.4 указанного договора ООО "Росинка" 07.10.2005 получено разрешение на реконструкцию № 50 указанного помещения (устройство двух дверных проемов в кирпичных перегородках). Срок действия разрешения - до 31.12.2005.
По предложению суда сторонами - ООО "Векар" и ООО "Горторг № 1" 15.07.2008 составлен акт обследования нежилого помещения, являющегося объектом арендных отношений по договору аренды № 2 от 01.01.2005. Указанным актом подтверждается, что в несущей стене, отделяющей нежилое помещение, принадлежащее ООО "Векар", от помещения, принадлежащего предпринимателю С., имеются проемы, проделанные арендатором без согласования с арендодателем, в т.ч.: проем № 1 высотой 2,85 м, шириной 3,15 м, глубиной 0,42 м; проем № 2 высотой 2,12 м, шириной 1,52 м, глубиной 0,41 м (л.д. 66, 67, 87).
Факт передачи арендуемого по договору № 2 от 01.01.2005 помещения третьему лицу, а также факт проведенной реконструкции, по мнению истца, являются существенными нарушениями условий договора, и, соответственно, основанием для расторжения договора аренды.
Нормы пункта 2 статьи 450 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяют арендодателя правом в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора ввиду использования нанимателем имущества с существенными нарушениями условий договора или не по назначению. Такое право арендодателя может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Векар" в адрес ООО "Горторг № 1" направлено письмо № 50 от 02.05.2007, в соответствии с которым истец уведомил арендатора о необходимости исправления нарушения пункта 2.2.7 договора аренды и представлении в срок до 01.06.2007 проекта реконструкции арендуемого помещения, разрешения на реконструкцию.
В последующем, письмом от 09.07.2007 № 123 ООО "Векар", ссылаясь на проведенную ответчиком реконструкцию арендуемого помещения при отсутствии его согласия, посчитал "целесообразным" расторгнуть договор аренды № 2 от 01.01.2005 с 01.08.2007.
Являющаяся основанием для расторжения договора передача помещения третьему лицу в указанном письме не указана.
Каких-либо доказательства в подтверждение того, что истцом направлялось предупреждение о необходимости использования ответчиком помещений в соответствии с условиями договора, в т.ч. требование о восстановлении имеющихся проемов, т.е. целостности реконструируемой стены, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
В соответствии с частью 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет требование без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Так как требование о расторжении договора аренды от 01.01.2005 № 2 оставлено без рассмотрения, оснований для удовлетворения требования об освобождении нежилого помещения не имеется по причине сохранения между контрагентами арендных отношений.
В связи с произведенной реконструкцией, ООО "Векар" также заявлено требование об обязании ответчика за свой счет произвести восстановление арендованного помещения в первоначальное состояние до его освобождения.
Согласно статье 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения должен указать лицо, обязанное совершить действия, а также место и срок их совершения.
Решение суда должно быть вынесено в отношении конкретного требования, составляющего предмет рассмотрения, в данном случае - это действия, которые необходимо совершить ответчику в целях восстановления целостности стены и стенового покрытия в целом.
Суд неоднократно предлагал истцу уточнить требования в этой части.
В порядке уточнения ООО "Векар" просило обязать ответчика восстановить самовольно снесенную стену (проемы № 1 и № 2 согласно акту обследования нежилого помещения). Между тем, суд полагает, что данное требование также не конкретизировано, поскольку не содержит видов необходимых работ, способа восстановления. На предложение суда провести экспертизу с целью установления указанных обстоятельств истец отказался.
С учетом принципа исполнимости судебных актов, а также исходя из того, что требование о восстановлении помещения заявлено истцом во исполнение требования о расторжении договора аренды, суд не находит оснований для его удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины суд относит на истца в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 148, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
требование общества с ограниченной ответственностью "Векар", г. Чебоксары, о расторжении договора аренды от 01.01.2005, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Горторг № 1", г. Чебоксары, оставить без рассмотрения.
В остальной части иска отказать.
Обществу с ограниченной ответственностью "Векар", г. Чебоксары, вернуть из федерального бюджета сумму уплаченную по платежному поручению № 153 от 11.04.2008 государственной пошлины.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции.
