АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 14 мая 2009 г. по делу № А43-1684/2009-13-53
Арбитражный суд Нижегородской области в составе:
судьи Соколициной Веры Петровны,
при ведении протокола судебного заседания судьей,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
Индивидуального предпринимателя Скатова Сергея Александровича, пос. Ильиногорск Володарского района Нижегородской области
к ответчику: Администрации Володарского муниципального района Нижегородской области, г. Володарск Нижегородской области
об урегулировании разногласий
При участии в судебном заседании представителей:
от истца: Скатов С.А., свидетельство № Б № 1000 от 30.10.1996 г.
от ответчика: Назаркина А.А., доверенность № 919/24-13 от 18.03.2009 года
установил:
в Арбитражный суд Нижегородской области обратился индивидуальный предприниматель Скатов Сергей Александрович пос. Ильиногорск Володарского района Нижегородской области с исковым заявлением к Администрации Володарского муниципального района Нижегородской области об обязании заключить договор купли-продажи и залога муниципального имущества на условиях, предъявляемых истцом.
Исковые требования основаны на статье 445 ч. 2 Гражданского кодекса РФ, ст. 5 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" и мотивированы тем, что как арендатор нежилого помещения П2, общей площадью 38,6 кв. м, расположенного по адресу: Нижегородская область, Володарский район, пос. Ильиногорск, ул. Мира, д. 2А, он имеет право на его выкуп с оплатой выкупной цены в рассрочку.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо "...представленного ответчиком истца..." имеется в виду "...представленного ответчику истцом...".
В пункте 3.1.1 проекта договора, представленного ответчиком истца предусмотрена оплата первого платежа в размере 50% от общей суммы договора.
Поскольку с предложенной истцом редакцией п. 3.1.1 договора купли-продажи ответчик не согласился, предприниматель Скатов С.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Ответчик отзывом на иск и в судебном заседании исковые требования считает необоснованными, пояснив, что ни одним законом не предусмотрен запрет установления размера первого платежа при осуществлении выкупа имущества в рассрочку.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 06.05.2009 по 14.05.2009 года.
Как следует из материалов дела, за муниципальным образованием - Володарский муниципальный район Нижегородской области зарегистрировано право собственности на нежилое помещение П2, общей площадью 38,60 кв. м, находящееся по адресу: Нижегородской области, Володарский район, пос. Ильиногорск, ул. Мира, д. 2А (л.д. 39).
По договору аренды № 55 от 01.01.2000 года спорное помещение использовалось предпринимателем Скатовым С.А. для размещения магазина розничной торговли.
На обозрение суда истцом были представлены платежные документы по оплате арендной платы в рамках указанного выше договора аренды.
23.09.2008 года письмом № 3661/24-50 (л.д. 10) Администрация Володарского района Нижегородской области обратилась к истцу с предложением представить до 05.10.2008 года документы, необходимые для заключения договора купли-продажи и залога указанного выше имущества.
Заявлением от 21.11.2008 года предприниматель Скатов С.А. просил ответчика продать нежилое помещение общей площадью 38,6 кв. м по цене, равной его оценочной стоимости и определенной независимым оценщиком в размере 672 000 рублей в рассрочку на 36 месяцев.
25.12.2008 года постановлением № 619 Администрация Володарского муниципального района приняла решение о приватизации спорного помещения и его продаже по цене 672 000 рублей с правом выбора арендатором порядка оплаты.
29.11.2008 года ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи и залога муниципального имущества, который предложил подписать предпринимателю Скатову С.А. в течение 30 дней со дня получения.
Согласно пункту 3.1.1 проекта договора сумма первого взноса была установлена в размере 50% от стоимости муниципального имущества, которые должны быть перечислены в течение 15 рабочих дней с даты заключения договора.
Последующие платежи перечисляются до 20 числа каждого календарного месяца в течение 3-х лет равными взносами от оставшейся стоимости имущества после оплаты первого платежа (п. 3.1.2 договора).
Не согласившись с условием п. 3.1.1, предусматривающего 50% размер первого платежа, истец письмом от 11.01.2009 года просил исключить из договора указанный пункт и продать ему помещение в рассрочку на 36 месяцев равными долями (л.д. 21).
Однако, уведомлением от 19.01.2009 года ответчик сообщил, что условия договора останутся без изменения и в случае отказа от его подписания в 30-дневный срок с момента получения предложения Скатов С.А. утратит преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
Обмен указанными письмами суд расценивает как соблюдение сторонами досудебного порядка, установленного пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ.
В процессе рассмотрения настоящего спора истец вновь направил протокол разногласий, в соответствии с которым пункт 3.1 договора предлагает изложить в следующей редакции: "оплата объекта осуществляется в рассрочку на основании заявления покупателя-залогодателя. Покупатель-залогодатель уплачивает продавцу-залогодержателю, указанную в пункте 2.1 договора сумму в рассрочку в течение 3-х лет равными долями до 20-го числа каждого календарного месяца. Период между 21 числом (включительно) предыдущего календарного месяца и 20 числом (включительно) текущего календарного месяца именуется процентный период. Покупатель-залогодатель считается исполнившим свои обязательства в полном объеме и в сроки при условии поступления денежных средств на лицевой счет продавца-залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей".
Протоколом урегулирования разногласий по проекту договора купли-продажи и залога муниципального имущества от 07.05.2009 года, ответчик не согласился с предлагаемой редакцией истца и настаивает на подписании пункта 3.1 договора в редакции, предложенной им в проекте договора.
Поскольку до настоящего времени размер первого платежа за выкуп вышеназванного нежилого помещения не согласован сторонами, истец обратился с настоящим иском.
Оценив представленные в дело документы, заслушав объяснения сторон, суд находит требование истца подлежащим удовлетворению исходя из следующего.
Согласно ст. 3 Федерального закона РФ от 22.07.2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом, преимущественное право может быть предоставлено при условии, что отчуждаемое имущество находится в арендном пользовании непрерывно в течение 3-х лет и более до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также при надлежащем перечислении арендной платы.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 и п. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ, Законом Нижегородской области от 02.10.2008 № 125-ФЗ "О реализации на территории Нижегородской области субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Нижегородской области или муниципальной собственности" размер площади недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Нижегородской области или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, предельными значениями не ограничивается. Кроме того, срок рассрочки оплаты недвижимого имущества установлен до 3-х лет.
Согласно п. 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку.
Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ).
На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (пункт 3 ст. 5 Закона № 159-ФЗ).
В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, обязательным является заключение договора о залоге указанного имущества до его полной оплаты. Договор о залоге арендуемого имущества заключается одновременно с договором купли-продажи указанного имущества. Расходы на государственную регистрацию договора о залоге арендуемого имущества возлагаются на арендатора (пункт 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ).
Из представленного в дело проекта договора усматривается, что он содержит в себе одновременно элементы договора купли-продажи недвижимого имущества, а также договора залога.
Как видно из обстоятельств дела, истец настаивает на выкупе арендуемого помещения в рассрочку на 36 месяцев равными долями.
Поскольку п. 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты предоставлено субъекту малого и среднего предпринимательства, а размер платежей в течение срока рассрочки законодательно не установлен, суд считает, что право определять суммы платежей принадлежит также покупателю.
Правового обоснования определения 50% размера первого платежа ответчиком в дело не представлено.
На основании изложенного, суд считает требование истца о выкупе нежилого помещения в рассрочку на 36 месяцев равными долями обоснованным.
Расходы по госпошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
решил:
исковые требования предпринимателя Скатова Сергея Александровича удовлетворить.
Пункт 3.1 договора купли-продажи и залога муниципального имущества принять в редакции индивидуального предпринимателя Скатова Сергея Александровича:
Пункт 3.1 "Оплата объекта осуществляется в рассрочку на основании письменного заявления покупателя-залогодателя. Покупатель-залогодатель уплачивает продавцу-залогодержателю, указанную в пункте 2.1 договора сумму в рассрочку в течение 3-х лет равными долями до 20-го числа каждого календарного месяца. Период между 21 числом (включительно) предыдущего календарного месяца и 20 числом (включительно) текущего календарного месяца именуется процентный период. Покупатель-залогодатель считается исполнившим свои обязательства в полном объеме и в сроки при условии поступления денежных средств на лицевой счет продавца-залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей".
Взыскать с Администрации Володарского муниципального района Нижегородской области в пользу индивидуального предпринимателя Скатова Сергея Александровича, пос. Ильиногорск Володарского района Нижегородской области 2000 рублей расходов по госпошлине.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир).
Судья
В.П.СОКОЛИЦИНА