УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ПИСЬМО
от 11 августа 2009 г. № 22989-1
О РЕКОМЕНДАЦИЯХ ПО ПРИМЕНЕНИЮ ТРЕБОВАНИЙ К ПОДГОТОВКЕ
МЕЖЕВОГО ПЛАНА
Направляем прилагаемые Рекомендации по применению Требований
к подготовке межевого плана, подготовленные по итогам совещания, проведенного 7 августа 2009 г. Управлением Роснедвижимости по Московской области (далее - Управление) с участием представителей Департамента недвижимости Минэкономразвития России и ФГУ "Кадастровая палата" по Московской области.
Начальникам территориальных отделов Управления поручается обеспечить ознакомление с Рекомендациями сотрудников, осуществляющих проверку межевых планов в пределах возложенных на них должностных обязанностей.
Одновременно сообщаем об отмене действия следующих документов Управления:
- пункт 6
письма от 6 мая 2008 г. № 10150-1 "О неотложных мерах по повышению эффективности деятельности территориальных отделов по оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастра недвижимости";
- письмо
от 15 июля 2008 г. № 14702-1 "О проверке соблюдения требования по обеспечению доступа к земельному участку, являющемуся объектом кадастрового учета";
- письмо
от 18 декабря 2008 г. № 27276-1 "О рекомендациях по доработке документов в случае отказа в осуществлении кадастрового учета".
Руководитель
Управления Роснедвижимости
по Московской области
В.Д. Гужев
Приложение
к письму
Управления Роснедвижимости
по Московской области
от 11 августа 2009 г. № 22989-1
РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ПРИМЕНЕНИЮ ТРЕБОВАНИЙ К ПОДГОТОВКЕ МЕЖЕВОГО ПЛАНА
1. Общие положения
Настоящий документ <1>
подготовлен исходя из полномочий Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области по обеспечению ведения государственного кадастра недвижимости <2>
и содержит разъяснения (рекомендации) по некоторым вопросам применения Требований
к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. № 412 (зарегистрирован в Минюсте России 15 декабря 2008 г., регистрационный № 12857) <3>
.
--------------------------------
<1> Далее также - Рекомендации.
<2> Далее - ГКН.
<3> Далее - Требования.
Рекомендации имеют информационно-справочный характер, направлены на оказание практической помощи при осуществлении кадастровой деятельности и рассмотрении органами кадастрового учета межевых планов, не являются нормативным правовым актом и не препятствуют непосредственному применению законодательства в сфере регулирования кадастровых отношений, в том числе Федерального закона
от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <4>
, Порядка
ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минюста России от 20 февраля 2008 г. № 35 (зарегистрирован в Минюсте России 21 февраля 2008 г., регистрационный № 11191) <5>
, приказа
Минюста России от 20 февраля 2008 г. № 34 "Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества" (зарегистрирован в Минюсте России 21 февраля 2008 г., регистрационный № 11190) <6>
.
--------------------------------
<4> Далее - Закон.
<5> Далее - Порядок.
<6> Далее - Приказ.
Значение использованных в настоящем документе терминов ("государственный кадастр недвижимости", "государственный кадастровый учет", "земельный участок", "кадастровые процедуры", "кадастровые сведения", "межевой план", "орган кадастрового учета", "учетное дело") совпадает с их значением, имеющимся в нормативных правовых актах в сфере регулирования кадастровых отношений.
2. Вопрос по применению пункта 3
Требований
Требуется ли подготовка межевого плана для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка <7>
, образованного в результате объединения земельных участков, в отношении которых имеются кадастровые сведения о местоположении (координатах) границ.
--------------------------------
<7> Далее - учет.
Разъяснения.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 22
Закона межевой план включается в состав документов, представляемых при постановке на учет земельного участка независимо от способа образования земельного участка.
Таким образом, при образовании земельного участка в результате объединения земельных участков для учета такого объекта необходим межевой план. В качестве кадастровой основы для подготовки межевого плана используются кадастровые сведения о земельных участках, являющихся источниками образования объекта кадастровых работ.
3. Вопрос по применению пункта 9
Требований
Необходимо ли в межевой план земельного участка, образованного из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, включать раздел
"Сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам".
Разъяснения.
Исходя из пункта 3 части 3 статьи 27
Закона и пункта 31
Порядка при постановке земельного участка на учет независимо от способа образования земельного участка орган кадастрового учета осуществляет проверку представленных документов на предмет обеспечения доступа к такому земельному участку (прохода или проезда от земельных участков общего пользования).
В связи с изложенным пунктами 63
-65
Требований, в частности, предусмотрено, что в случае, если земельный участок образуется из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сведения об обеспечении образуемых земельных участков доступом к земельным участкам общего пользования в межевой план вносятся на основании соответствующего акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (утвержденных в установленном порядке схем расположения земельных участков, проектов границ земельных участков, актов об установлении сервитутов и т.п.). Сведения об обеспечении образуемых земельных участков доступом к земельным участкам общего пользования посредством ограничения прав правообладателей смежных земельных участков включаются в межевой план на основании соответствующих договоров, заключаемых между собственниками земельных участков либо лицами, которым такие земельные участки предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. Если образуемый земельный участок имеет непосредственный доступ к землям или земельным участкам общего пользования, в разделе
"Сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам" указываются слова "земли (земельные участки) общего пользования".
Таким образом, в состав межевого плана образованного земельного участка включается раздел
"Сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам".
4. Вопрос по применению пункта 15
Требований
Правомерно ли наделить полномочиями по подписанию межевого плана, включая акт согласования местоположения границ <8>
, работника организации, имеющей право на выполнение кадастровых работ.
--------------------------------
<8> Далее также - акт согласования.
Разъяснения.
В соответствии с частью 1 статьи 44
Закона и пунктом 15
Требований до 1 января 2011 г. наряду с кадастровыми инженерами межевые планы оформляются также лицами, обладающими на день вступления в силу Закона
правом выполнения работ по территориальному землеустройству <9>
.
--------------------------------
<9> Далее - лица, приравненные к кадастровым инженерам.
Применительно к оформлению межевых планов руководителями филиалов юридических лиц, приравненных к кадастровым инженерам, письмом
Минэкономразвития России от 12 марта 2009 г. № Д23-634 "Об оформлении межевого плана филиалами юридического лица" разъяснялось, что до 1 января 2011 года руководитель филиала юридического лица может подписывать титульные листы межевых планов, а также форму извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков при условии, если такие полномочия предусмотрены в доверенности и учредительных документах. При этом копия соответствующей доверенности, заверенная по правилам, установленным Требованиями
, включается в состав приложения к межевому плану <10>
. Подпись руководителя филиала скрепляется оттиском печати юридического лица или филиала. В рассматриваемом случае на титульном листе межевого плана в строке, предусмотренной для внесения сведений о кадастровом инженере, приводятся сведения о полном наименовании филиала юридического лица, должность, фамилия, имя, отчество лица, имеющего право действовать от имени юридического лица в соответствии с доверенностью, и реквизиты доверенности.
--------------------------------
<10> Далее - Приложение.
По аналогии с указанными положениями иные работники лица, приравненного к кадастровому инженеру, могут быть уполномочены на подписание межевого плана от имени данного лица. Такие полномочия могут оформляться доверенностью, оформленной по правилам, предусмотренным статьей 185
Гражданского кодекса Российской Федерации, копия которой включается в состав Приложения.
5. Вопрос по применению пункта 17
Требований
Каким образом необходимо представлять новые документы в составе межевого плана, предназначенные для устранения выявленных при его проверке замечаний (следует ли в таком случае для возобновления учета наряду с отдельными исправленными документами представлять новый межевой план, включая документы, по которым отсутствовали замечания).
Разъяснения.
Специальный порядок оформления межевых планов, представляемых для устранения замечаний, явившихся основанием решений о приостановлении или об отказе в осуществлении учета <11>
, нормативными правовыми актами не установлен.
--------------------------------
<11> Далее - Решение.
При осуществлении проверки межевого плана целесообразно учитывать следующее.
Межевой план рассматривается органом кадастрового учета в части, необходимой для выполнения заявленной заинтересованным лицом кадастровой процедуры. В связи с этим при осуществлении проверки межевого плана органу кадастрового учета обоснованно не принимать во внимание замечания сугубо формального характера, не влияющие на содержание (достоверность, обоснованность и полноту) сведений, вносимых в ГКН из межевого плана <12>
(например, замечания типа: отсутствие на титульном листе даты приемки заказчиком кадастровых работ при наличии его подписи; отсутствие в разделе
"Сведения об образуемых земельных участках и их частях" указания на нормативно установленные предельные размеры земельных участков, притом что земельный участок образован с соблюдением данных размеров, и т.п.).
--------------------------------
<12> Далее - кадастровая информация.
В случае если нарушения в оформлении межевого плана являются существенными для содержания кадастровой информации, может использоваться следующий механизм их устранения:
- представление нового межевого плана, оформленного в соответствии с Требованиями
, за исключением документов о согласовании местоположения границ (в том числе акт согласования) и документов в составе Приложения к ранее поданному межевому плану, если Решение не было связано с содержанием данных документов. В таком случае в повторном заявлении об учете может указываться регистрационный номер ранее поданного заявления, с которым представлялся межевой план, и запись о том, что в составе нового межевого плана предлагается рассматривать акт согласования и (или) Приложение к межевому плану, находящемуся в учетном деле, по которому принято Решение;
- если Решение связано исключительно с содержанием Приложения (либо его отдельных документов), в повторном заявлении об учете может указываться регистрационный номер ранее поданного заявления, с которым представлялся межевой план, и запись о том, что в составе Приложения к данному межевому плану предлагается рассматривать новые документы, представляемые с заявлением.
6. Вопрос по применению пункта 25
Требований
В случае если подготовка межевого плана не связана с уточнением местоположения границы земельного участка (например, земельный участок формируется из земель, находящихся в государственной собственности, или земельный участок образуется путем объединения земельных участков со статусом "учтенные" в ГКН), необходимо ли в состав межевого плана включать документы о согласовании местоположения границ земельного участка.
Разъяснения.
В соответствии с частью 1 статьи 39
Закона предусмотренное Законом
согласование местоположения границ земельных участков проводится в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из указанных земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ <13>
.
--------------------------------
<13> Далее - уточнение границ.
Исходя из части 3 статьи 25
, части 7 статьи 38
, части 12 статьи 45
Закона учет в связи с уточнением границ может осуществляться в случае, если сведения ГКН о границах земельного участка не соответствуют установленным на основании Закона
требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (например, если в ГКН отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ учтенного земельного участка <14>
, либо в ГКН имеются сведения о координатах, определенных с точностью ниже нормативной точности определения координат, установленной для земельных участков соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, либо в ГКН имеются противоречивые сведения о координатах, требующие уточнения).
--------------------------------
<14> Далее - координаты.
В указанном случае в состав межевого плана, подготавливаемого в результате кадастровых работ по уточнению сведений ГКН о местоположении границы и (или) площади земельного участка, включается раздел "Сведения об уточняемых земельных участках и их частях" (пункт 10
Требований).
Следовательно, если при выполнении указанных в вопросе кадастровых работ не осуществлялась подготовка документов для представления заявления об учете изменений в связи с уточнением местоположения границ земельного участка, в межевой план не требуется включать документы, подтверждающие соблюдение процедуры согласования границ.
7. Вопрос по применению пункта 28
Требований
Необходимо ли включение в межевой план сведений ГКН на земельный участок, являющийся объектом кадастровых работ, и на земельные участки, смежные с таким земельным участком.
Разъяснения.
Требованиями
не предусмотрено включение указанных документов в межевой план.
8. Вопрос по применению пункта 41
Требований
Допустимо ли в межевой план вносить сведения о частях земельного участка, занятых самовольными постройками, в случае, если договором на выполнение кадастровых работ предусмотрено составление межевого плана, включающего сведения обо всех частях участка, занятых объектами капитального строительства.
Разъяснения.
В данном случае в реквизите "4" раздела
"Исходные данные" и в соответствующей текстовой части межевого плана, относящейся к описанию такой части земельного участка, указываются наименование (вид) расположенных на земельном участке объектов недвижимости и данные, позволяющие идентифицировать такие объекты (например, номера или литеры, указанные для идентификации объекта в документах технической инвентаризации, адрес объекта, если таковой присвоен, и т.п.).
9. Вопрос по применению пункта 57
Требований
Допустимо ли рассматривать постановление органа местного самоуправления об утверждении акта о выборе образованного земельного участка и схемы расположения земельного участка документом - основанием для внесения в межевой план сведений о категории земель такого участка.
Разъяснения.
В соответствии с пунктом 57
Требований вносимые в межевой план сведения о категории земель образуемого земельного участка должны соответствовать сведениям ГКН о категории земель исходного земельного участка, а в случае образования земельного участка из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель - сведениям, содержащимся в документе, подтверждающем в соответствии с федеральным законом принадлежность данного земельного участка к определенной категории земель.
Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с определением категории земель земельных участков (включая требования к актам, издаваемым по данным вопросам уполномоченными органами государственной власти и органами местного самоуправления), осуществляется Земельным кодексом
Российской Федерации, Федеральным законом
от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Таким образом, в случае образования земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в межевой план могут вноситься сведения о категории земель такого участка на основании документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность данного участка к определенной категории земель (в том числе акта органа местного самоуправления, принятого в соответствии с перечисленными требованиями законодательства Российской Федерации, исходя из полномочий данного органа).
10. Вопрос по применению пункта 61
Требований
При рассмотрении межевого плана с заявлением о постановке земельного участка на учет будет ли в ГКН одновременно внесена информация из межевого плана об обременяемых частях земельного участка (например, о части, занятой объектом капитального строительства, и о части смежного земельного участка, образованной для обеспечения доступа к заявленному на учет объекту).
Разъяснения.
В соответствии с частью 2 статьи 16
Закона учет части объекта недвижимости осуществляется, если иное не установлено Законом
, на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления об учете и необходимых в соответствии с Законом для осуществления такого учета документов. Форма указанного заявления устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Утвержденные Приказом
формы заявлений об учете не предусматривают возможность оформления одного заявления о постановке на учет земельного участка и учете части такого участка.
Таким образом, для одновременного использования межевого плана в целях постановки земельного участка на учет и учета части данного участка в составе необходимых для такого учета документов представляются заявление
о постановке на учет объекта недвижимости (по приложению № 1 к Приказу) и заявление
об учете изменений объекта недвижимости (по приложению № 2 к Приказу). Во втором заявлении часть земельного участка может идентифицироваться путем ссылки на соответствующую информацию из межевого плана, представленного с первым заявлением.
При принятии решения о выполнении кадастровых процедур по указанным заявлениям необходимо осуществлять подготовку кадастрового паспорта земельного участка, содержащего сведения о частях земельного участка.
11. Вопросы по применению пункта 64
Требований
Какой документ, подтверждающий обеспечение доступа к образованному земельному участку, помещается в Приложение к межевому плану, если земельный участок, посредством которого обеспечивается доступ, принадлежит правообладателю земельного участка - объекта кадастровых работ.
Если в качестве документа, обосновывающего доступ к земельному участку, выступает соглашение об установлении сервитута на часть смежного участка, должно ли такое соглашение до его включения в межевой план регистрироваться в соответствии с Федеральным законом
от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Разъяснения.
Исходя из пунктов 63
и 64
Требований в случае, если земельный участок образуется из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и смежный земельный участок, посредством которого обеспечивается доступ к землям (земельным участкам) общего пользования, находится в государственной или муниципальной собственности, сведения об обеспечении образуемых земельных участков доступом к земельным участкам общего пользования в межевой план вносятся на основании соответствующего акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (утвержденных в установленном порядке схем расположения земельных участков, проектов границ земельных участков, актов об установлении сервитутов и т.п.).
В случаях когда земельный участок - объект кадастровых работ и смежный земельный участок, посредством которого обеспечивается доступ к объекту кадастровых работ, находятся в частной собственности одного лица, включение в состав межевого плана документов, обосновывающих доступ к такому объекту, Требованиями
не предусмотрено.
В соответствии с пунктом 72
Порядка, если в межевом плане содержатся сведения о частях земельных участков, образованных в связи с необходимостью обеспечения прохода или проезда к земельным участкам общего пользования, в записи ГКН о земельных участках, посредством которых обеспечивается проход или проезд, вносятся сведения об образованных частях земельных участков. При этом сведения об образованной части земельного участка, а также сведения об установлении ограничения в использовании земельного участка включаются в Реестр объектов недвижимости с "временным" статусом.
В соответствии с пунктом 53
Порядка в отношении частей объектов недвижимости "временный" статус сведений изменяется на "учтенный" при поступлении в порядке информационного взаимодействия от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, документов о зарегистрированных ограничениях (обременениях) вещных прав.
Следовательно, помещаемое в состав межевого плана соглашение об установлении сервитута на часть смежного участка, посредством которой обеспечивается доступ к объекту кадастровых работ, может не регистрироваться в соответствии с Федеральным законом
от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.
12. Вопросы по применению пункта 83
Требований
Допустимо ли в качестве документа о согласовании границ земельного участка включать в межевой план акт
согласования границ, составленный до 1 июля 2009 г. в соответствии с законодательством о землеустройстве.
Допустимо ли оформлять акт согласования границ без указания кадастрового номера смежного земельного участка и реквизитов документов, удостоверяющих личность заинтересованных лиц, подписавших акт (в случае, когда эти лица не дают разрешение кадастровому инженеру на указание своих паспортных данных).
Разъяснения.
Если в соответствии с Законом
проводится согласование местоположения границ земельных участков, в состав оформляемого в соответствии с Требованиями
межевого плана предусмотрено включение акта согласования по форме
, установленной в приложении № 1 к приказу Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. № 412. При этом не допускается использование акта согласования, составленного до 1 июля 2009 г. в соответствии с законодательством о землеустройстве.
В случае если после проверки полномочий заинтересованных лиц (в том числе исходя из имеющихся у них документов о праве на землю) кадастровый инженер принял решение об их участии в предусмотренной Законом
процедуре согласования границ, данные лица могут принимать участие в указанной процедуре независимо от наличия в ГКН сведений о кадастровых номерах принадлежащих им земельных участков. В дальнейшем при отказе заинтересованного лица представлять свои паспортные данные для их внесения в акт
согласования об этом может указываться в заключении
кадастрового инженера. Как представляется, данное обстоятельство не может рассматриваться в качестве препятствующего проведению учета.
