|  |
Региональное законодательство / Удмуртская республика
ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
СПРАВКА от 30 апреля 2009 года
О РЕЗУЛЬТАТАХ ОБОБЩЕНИЯ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ЗА 2006 - 2008 ГОДЫ ПО РАССМОТРЕНИЮ СУДАМИ ГРАЖДАНСКИХ ДЕЛ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
В связи с проводимой Верховным Судом Российской Федерации обобщением практики применения судами норм о способах защиты прав на недвижимое имущество и по вопросам, возникающим при применении норм Гражданского кодекса РФ и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Верховным Судом Удмуртской Республики проведено обобщение практики рассмотрения дел, связанных с защитой прав на недвижимое имущество, судами Удмуртской Республики за период с 2006 год по настоящее время. В районных (городских) судах Удмуртской Республики за указанный период в целом окончено: В 2006 - 22 614 дел, из них с вынесением решений 18533 дела, с удовлетворением иска 16884, прекращено 2639 дел; В 2007 году окончено 24417, из них с вынесением решений 19853, с удовлетворением иска 17984, прекращено 2908 дел; В 2008 году окончено 24441, из них с вынесением решений 18477, с удовлетворением иска 16218, прекращено 3776 дел. Всего за период 2006 - 2008 годы федеральными районными (городскими) судами Удмуртской Республики окончено 71472, из них с вынесением решения 56863 дела, из которых удовлетворено 51086 дел (что составляет 89,8% от общего количества дел, оконченных с вынесением решения), прекращено 9323 дела. Количество дел, связанных с защитой прав на недвижимое имущество, оконченных федеральными районными (городскими) судами Удмуртской Республики, за тот же период составило: 5223 дела, из них с вынесением решения окончено 3 807 дел, из которых удовлетворено 3424 (что составляет 89,9% от общего числа дел, оконченных с вынесением решения), прекращено 486 дел. Указанный анализ позволяет прийти к выводу, что процент удовлетворяемости дел, связанных с защитой прав на недвижимое имущество, сопоставим с общей удовлетворяемостью оконченных дел. Многообразие споров, связанных с нарушением прав на недвижимое имущество, множество способов защиты, указанных в законе, отсутствие прямого указания в законе о надлежащих способах защиты прав в тех или иных случаях влекут обращение заинтересованных лиц в суд с разнообразными требованиями как в порядке искового производства, так и в порядке особого производства, при этом способы защиты, избираемые заинтересованными лицами, не во всех случаях направлены на защиту нарушенных прав или влекут восстановление нарушенных прав. В справке отражены неясные и спорные вопросы, возникающие у заинтересованных лиц, обращающихся в суды, при выборе способов защиты своих прав, а также у судов, рассматривающих такие требования.
1. Обобщение практики показало, что за защитой прав на недвижимое имущество лица обращаются с различными требованиями, в частности, наиболее часто заинтересованные лица предъявляют следующие требования: о признании права собственности (в том числе, в силу приобретательной давности, на самовольные постройки); о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь; о признании нежилого помещения в многоквартирном жилом доме общим имуществом многоквартирного дома (общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома); о признании права постоянного бессрочного пользования земельным участком; о признании права на бесплатное получение в собственность земельного участка; о признании недействительными акта установления границ земельного участка; об истребовании имущества из чужого незаконного владения; об устранении нарушений прав на недвижимое имущество; об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, в том числе жилым помещением, земельным участком; о прекращении права собственности (в том числе о прекращении права общей собственности); о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности; о признании построек самовольными и об их сносе; о регистрации сделки и (или) перехода права собственности по решению суда; об отмене договора; об отмене регистрации права собственности (или иного права); о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, и о выделе доли из общего имущества; об определении порядка пользования недвижимым имуществом; иски собственников жилых помещений о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением, о выселении лиц и многие другие. Обращение заинтересованных лиц с тем или иным требованием в исковом порядке либо в ином порядке зависит от характера спора, от того, какие спорные правоотношения возникли между сторонами, а также какие права собственника нарушены (права пользования, право владение). Одним из наиболее распространенных способов защиты прав является обращение в суд с иском о признании недействительной сделки, в результате которой произошло отчуждение имущества в собственность другого лица (лиц), и с требованиями о применении последствий недействительности ничтожной сделки. При рассмотрении таких дел и установлении наличия оснований, предусмотренных в ГК, при которых сделка является недействительной, либо установления оснований считать сделку ничтожной, суды в основном удовлетворяют исковые требования и рассматривают вопрос о применении последствий недействительности сделки. Основными причинами отказа в удовлетворении требований являются недоказанность обстоятельств, которые заинтересованным лицом указаны в качестве оснований для признания оспоримой сделки недействительной; отсутствие оснований считать сделку ничтожной; пропуск срока исковой давности на обращение в суд; иные последствия недействительности сделки, нежели те, которые просит применить заинтересованное лицо; нахождение недвижимого имущества в собственности добросовестного приобретателя. У судов возникают вопросы в тех случаях, когда заинтересованное лицо требует признать ничтожную сделку недействительной, но не требует применить последствия недействительности ничтожной сделки, либо требует применить такие последствия ничтожной сделки, которые не предусмотрены законом. У судов возникают сложности в определении последствий недействительности сделки в тех случаях, когда недвижимое имущество, являвшееся предметом недействительной сделки, до его отчуждения находилось в общей долевой или общей совместной собственности, при этом один из собственников (или его правопреемники) предъявляют требование о признании сделки недействительной и о возвращении всего недвижимого имущества в собственность, но другой собственник таких требований не предъявляет либо возражает против этого? Возможно ли удовлетворение требований о возвращении объекта недвижимого имущества (а не доли) в собственность обоих собственников, когда один сособственников не требует возврата имущества в собственность либо возражает против этого, но предмет договора определен в виде объекта недвижимости (квартира, жилой дом и т.п.), а не доли в праве на это недвижимое имущество? Другой распространенный способ защиты прав - предъявление иска о признании права собственности на недвижимое имущество по основаниям, указанным в главе 14 ГК РФ, в основном это требования о признании права собственности на основании договора, заключенного с собственником, признание права на вновь созданное недвижимое имущество, на самовольную постройку, а также в силу приобретательной давности. Часто возникают споры между владельцами смежных земельных участков, связанных с занятием соседнего земельного участка. Основная причина споров - отсутствие надлежащих межевых знаков, несохранение по различным причинам таких межевых знаков, строительство новых построек с нарушением границ земельных участков. При разрешении таких споров граждане заявляют различные требования: о признании незаконным плана границ земельного участка, о восстановлении фактической границы, о запрещении пользоваться частью земельного участка, о переносе построек и сооружений, о сносе построек и другие. При разрешении таких споров суды руководствуются в основном общими нормами статей 304, 305 ГК РФ. Возникают сложности у судов при определении надлежащего ответчика и способа защиты права по спорам о приватизации жилых помещений государственного жилого фонда, которые в установленном законом порядке не были переданы в муниципальную собственность, оставались на балансе государственных предприятий до передачи в ведение органов местного самоуправления, оставались на балансе предприятий после их приватизации и но по различным причинам не были переданы в ведение органов местного самоуправления. Отсутствие оформленных прав государственной или муниципальной собственности, прав предприятий, юридических лиц на такие жилые помещения, устранение органов местного самоуправления, государственных органов, юридических лиц от владения такими помещениями на практике вызывают трудности в определении надлежащего ответчика и способов защиты права на безвозмездное получение в собственность такого жилого помещения гражданами, занимающими такое жилое помещение. Заинтересованные лица предъявляют требования и о передаче в собственность жилого помещения, и о признании права собственности, указывая ответчиками и государственные органы, органы местного самоуправления и юридических лиц (или их правопреемников). Возникают вопросы о надлежащих способах защиты прав нанимателей жилых помещений муниципального (государственного) жилого фонда в случаях, когда здания, в которых расположены занимаемые ими жилые помещения, незаконно включались в уставной капитал приватизируемых предприятий или право собственности приватизированных предприятий на такие здания были по тем или иным причинам зарегистрированы в ЕГРП, после чего здания (как собственность юридического лица) отчуждались в собственность иных лиц. Возможно ли признание права собственности нанимателей на занимаемые ими жилые помещения в таких зданиях с учетом того, что они имели право на приватизацию жилого помещения в тот период, когда здание и помещения в нем находились в государственной собственности? Следует ли применять последствия недействительности ничтожной сделки, если будет установлена незаконность приобретения либо оформления права собственности юридического лица на здание, в котором находились жилые помещения, относящиеся к государственному (муниципальному) жилому фонду? Споры о владении, пользовании, распоряжении недвижимым имуществом, в том числе жилыми помещениями, находящимися в общей собственности нескольких субъектов прав, невозможность совместного пользования имуществом по различным причинам порождают обращения в суд одного или нескольких сособственников с требованиями о выделе доли в натуре. Возможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли предусмотрены ст. 252 ГК РФ, согласно которой имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними; участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Иски о разделе недвижимого имущества или выделе доли из него предъявляются участниками общей собственности по существу как один способов защиты своих прав по пользованию, владению и распоряжению имуществом. При разрешении споров о разделе недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, или о выделе доли одного из участников в праве на недвижимое имущество возникают вопросы о возможности раздела в натуре и выдела доли недвижимого имущества. Поскольку следствием выделе доли в натуре является по существу образование самостоятельных объектов недвижимости и прекращение права общей собственности на имущество, то при рассмотрении споров о выделе доли в жилом помещении, представляющем собой многокомнатную квартиру, возникают вопросы о возможности выдела доли в виде отдельной изолированной комнаты (нескольких комнат) в квартире с сохранением при этом права общей долевой собственности на места общего пользования в такой квартире. Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. Как следует из указанного постановления, Пленум Верховного Суда РФ увязывает возможность выдела доли с возможностью передачи изолированной части не только жилых помещений (изолированной комнаты или комнат), но и одновременно изолированной части подсобных помещений. С другой стороны, законом урегулирован статус коммунальных квартир, в которых жилые помещения (комнаты) находятся в собственности разных субъектов права, а места общего пользования в коммунальной квартире (кухня, санузел, коридор и т.п.) - в общей собственности собственников комнат. Жилищным кодексом РФ комната и часть квартиры предусмотрены в качестве отдельного объекта прав, правовой статус коммунальных квартир также определен. У судов возникает вопрос о возможности применения по аналогии разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" к вопросу о разделе многокомнатных квартир в натуре и о выделе в натуре доли одного из участников в праве на многокомнатную квартиру в многоквартирном доме. Как показало изучение, в удовлетворении исковых требований о выделе доли одного из сособственников многокомнатной квартиры в натуре в виде отдельной комнаты суды в настоящее время отказывают, ссылаясь на положения Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8. Вызывает затруднение у истцов формулировка исковых требований, а также формулировка резолютивной части решения по таким спорам о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. Преследуя цель осуществить государственную регистрацию сделки и (или) перехода права собственности на основании п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, истцы допускают различные формулировки своих требований, в том числе о возложении на регистрирующий орган обязанности зарегистрировать сделку и переход права собственности, о понуждении другой стороны к государственной регистрации; о возложении обязанности на другую сторону сделки произвести государственную регистрацию и т.п. Основная причина такой ситуации - отсутствие в ГК РФ прямого указание на то, с какими именно требованиями необходимо обращаться заинтересованной стороне сделки в целях регистрации сделки и (или) перехода права собственности на недвижимое имущество по решению суда, а также многозначность самого понятия "государственная регистрация", которое толкуется и как определенная процедура, и как деятельность регистрирующего органа, и как конечный результат (внесение записи о правах в реестр) и т.п. Возникает определенное непонимание и у судов, рассматривающих такие требования, о возможности удовлетворения требований в том виде, в котором они заявлены, и не будет ли являться изменение формулировки требований судом нарушением положений п. 3 ст. 196 ГПК РФ о принятии решения в пределах заявленных требований? Представители органа, уполномоченного на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, как правило, возражают против удовлетворения требований о возложении на регистрирующий орган обязанности зарегистрировать договор и (или) переход права собственности, указывая на то, что государственную регистрацию данный орган не осуществлял в связи с отсутствием заявлений сторон сделки о регистрации, отсутствие регистрации не вызвано неправомерными действиями (решениями) регистрирующего органа, оснований для понуждения регистрирующего органа к осуществлению государственной регистрации судом не имеется. Как правило, суды в случае удовлетворения иска указывают в резолютивной части о принятии судом решения зарегистрировать сделку-договор и (или) право собственности.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 3 статьи 165 и пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, а не Гражданского процессуального кодекса РФ.
Имеют случаи обращения в суд с требованиями о регистрации сделки и перехода права собственности на основании п. 3. ст. 165, п. 3 ст. 551 ГПК РФ, когда регистрирующий орган отказывает в регистрации по причинам, не обусловленным уклонением от регистрации другой стороны сделки (к примеру, нарушение требований закона, нарушение прав иных лиц, неисполнения распоряжения органа опеки и попечительства о разрешении сделки с имуществом несовершеннолетнего с условием приобретения другого жилья и т.п.). К примеру, решением Индустриального районного суда г. Ижевска от 17.12.2007 года отказано в удовлетворении иска Ф. к К. о понуждении к регистрации перехода права собственности на имущество. Суд установил, что уклонение другой стороны по сделке отсутствовало; регистрация перехода права собственности не состоялась в связи с отказом регистрирующего органа в регистрации по причине наличия возражений со стороны супруги продавца против продажи совместно нажитого имущества. К моменту обращения в суд договор купли-продажи недвижимого имущества расторгнут. Возникают вопросы о возможности удовлетворения требований о регистрации сделки и перехода права собственности, когда на одной стороне сделки выступает несколько лиц (правообладателей), но требования о регистрации сделки и перехода права собственности по решению суда предъявляет лишь одно лицо, а другие лица на той же стороне сделки не требуют регистрации сделки и перехода права собственности, либо возражают против регистрации по тем или иным причинам, либо наряду с другой стороной сделки уклоняются от ее государственной регистрации? У судов возникают вопросы о надлежащих способах защиты прав в случаях, когда стороны сделки подают все необходимые для регистрации сделки и перехода права собственности документы в орган, регистрирующий права на недвижимое имущество, но лицо, производящее отчуждение имущества, умирает до осуществления государственной регистрации и внесения в Единый государственный реестр записи о правах на недвижимое имущество, при этом зачастую обязательства сторон по договору к моменту обращения сторон с заявлениями о государственной регистрации бывают исполненными. Изучение дел показало, что заинтересованные лица (покупатели) обращаются в суд с требованиями о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, о признании права собственности, о признании договора заключенным, действительным, состоявшимся и др. Так, истец С. обратился в суд с иском к Администрации МО "Город Можга" о признании заключенным договора купли-продажи и признании права собственности на жилой дом с постройками. Из обстоятельств дела следует, что между С. и В. в 1998 году заключен договор купли-продажи, который нотариально удостоверен, исполнен сторонами, но не произведена регистрация договора. В связи со смертью продавца в 2002 году договор и, как следствие, право собственности покупателя на недвижимое имущество не было зарегистрировано. Заинтересованные лица не всегда верно определяют ответчика по таким делам, предъявляя требования к регистрирующему органу, органу местного самоуправления, а не носителям материальных прав на такие объекты недвижимости. Возникают у судов неясности о возможности рассмотрения и удовлетворения встречных исков о признании сделки-договора недействительным, о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, когда такие требования заявлены в качестве встречных по делам, в которых рассматривается основной иск с требованиями о государственной регистрации сделки и перехода права собственности по решению суда.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду статья 558 Гражданского кодекса РФ, а не статья 58.
Особенность договоров купли-продажи жилого помещения сводится к тому, что такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации (ст. 58 ГК РФ), а незаключенный договор не порождает последствий. В то же время п. 3 ст. 165 ГК РФ, п. 3 ст. 551 ГК РФ предусматривают возможность одной стороны требовать государственной регистрации по решению суда при уклонении другой стороны сделки от регистрации сделки и перехода права собственности. Нежелание другой стороны сделки купли-продажи регистрировать договор и (или) переход права собственности на жилое помещение либо совершение действий, направленных на прекращение государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности, зачастую бывают обусловлены возражениями о фактической недействительности сделки (ссылками на то, что она совершена под влиянием обмана, заблуждения, в состоянии, когда сторона не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, нарушает права продавца, членов его семьи, иных лиц и т.п. обстоятельствами) либо о наличии оснований для расторжения договора. При таких обстоятельствах, когда договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию и момент, с которым закон связывает заключение договора купли-продажи жилого помещения, не наступил, у судов возникают вопросы о возможности рассмотрения и удовлетворения требований о признании незаключенным договора недействительным или о его расторжении? Какой способ защиты ответчиков, "уклоняющихся" от регистрации, в данном случае правомерен? Возникают у судов вопросы о возможности удовлетворения требований о сносе построек, права на которые зарегистрированы в ЕГРП в упрощенном порядке в соответствии со ст. 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в случаях, когда жилой дом с постройками построен на отведенном земельном участке при отсутствии проектной документации, необходимых разрешений и (или) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, то есть имеет признаки самовольной постройки? С одной стороны, имеется нарушение установленных норм и правил (к примеру, нарушение санитарных или противопожарных норм и правил, несоблюдение противопожарных расстояний до соседних построек и т.п.), нарушающих или создающих угрозу жизни и здоровья граждан, с другой стороны, осуществлена государственная регистрация прав на такое имущество, являющаяся в силу ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество.
2. На стадии принятия иска (заявления) вопрос о возможности (невозможности) восстановления и (или) защиты прав истца (заявителя) на недвижимое имущество с помощью заявленного требования судьями выясняется, но, как правило, под призмой того, возможно ли рассмотрение поступившего заявления в том виде гражданского судопроизводства, который указан в таком заявлении. На указанной стадии рассматриваются вопросы о возможности принятия иска (заявления) к рассмотрению, о том, имеются ли предусмотренные законом основания для отказа в принятии иска (заявления), оставления его без рассмотрения, основания для возвращения иска (заявления). Так, определением Устиновского районного суда г. Ижевска от 23.01.2008 года заявление С. о признании отказа лица в приватизации земельного участка, находящегося в пользовании, незаконным (недействительным) оставлено без движения в связи с наличием спора о праве, разъяснена необходимость оформления искового заявления на основании ч. 3 ст. 247 ГПК РФ. Определением этого же суда от 14.07.2008 года заявление М. об установлении факта принадлежности на праве собственности земельного участка оставлено без рассмотрения на основании ст. 263 ГПК РФ в связи с наличием спора о праве, поскольку судом установлено, что заявитель заключил с третьим лицом договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нем постройками. Определением Сарапульского районного суда УР оставлено без рассмотрения на основании п. 3 ст. 263 ГПК РФ заявление К., поданное в порядке ст. 264 - 265 ГПК РФ, о признании за умершим Ю. права собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства. Однако имеют место случаи, когда заинтересованные лица избирают ненадлежащий способ защиты прав. Несмотря на это, суды такие требования рассматривали по существу с принятием того или иного решения. Так, истец Г., преследуя цель регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество, обратился в суд с иском к СПК "Л..." с требованиями о признании действительным договора купли-продажи, заключенного между ним и руководителем СПК "Л...", в регистрации которого отказано регистрирующим органом. Решением Киясовского районного суда от 15.05.2006 года в удовлетворении иска Г. отказано. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда УР 15.08.2006 года решение отменено, производство по гражданскому делу прекращено в соответствии с п. 1 ст. 134 ГПК РФ в связи с тем, что предъявление указанного иска не направлено на восстановление нарушенных прав и не отвечает целям, указанным в ст. 3 ГПК РФ, поскольку судебное решение об удовлетворении таких требований не влечет изменение, возникновение каких-либо прав и обязанностей. Преследуя цель регистрации права собственности, при уклонении от регистрации другой стороны договора купли-продажи недвижимости заинтересованные лица предъявляют разные требования, в том числе требования о признании договора купли-продажи недвижимости заключенным, состоявшимся и т.п. Как правило, такие требования истцы заявляют в совокупности с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по решению суда. ]]>Владеет ли лицо, к которому предъявлено требование, недвижимым имуществом; право, на котором владеет имуществом такое лицо; основания возникновения прав у данного лица; приобретено ли недвижимое имущество таким лицом возмездно либо безвозмездно; у какого лица приобретено данное имущество и в результате каких действий (сделок); имело ли право производить отчуждение имущества лицо, у которого оно приобретено; знал и (или) мог ли знать приобретатель имущества, что лицо, у которого оно приобретает имущество, не имело право его отчуждать. Когда в отношении истребуемого недвижимого имущества имели место несколько сделок и имеются основания признать, что последний владелец является добросовестным (не знал и не мог знать, что лицо, у которого приобретает имущество, не имело право его отчуждать), то суд принимал решения о возврате недвижимого имущества первоначальному собственнику в случае, если сделки носили безвозмездный характер. Если недвижимое имущество приобретено последним владельцем по возмездной сделке, то суды принимают решение о возврате имущества первоначальному собственнику, если установлено, что имущество выбыло в результате хищения либо иным путем, помимо воли собственника. В случае, если суды, рассматривая требования о признании сделок недействительными, приходят к выводу о том, что владелец имущества является добросовестным приобретателем, а исковые требования об истребовании имущества от добросовестного приобретателя не заявлены, суды принимали решения об отказе в удовлетворении иска. Так, Ш. обратился в суд с иском к З., Н. о признании недействительной сделки-договора купли-продажи от 31.08.2006 года, совершенной между представителем истицы по доверенности Д. и покупателем З., и признании недействительной сделки-договора купли-продажи от 18.10.2007 года, совершенного между З. и Н., ссылаясь на то, что сделкой нарушены права членов семьи и что сделка совершена под влиянием обмана. Суд, установив, что новый собственник и владелец имущества является добросовестным приобретателем, а требований об истребовании имущества от добросовестного приобретателя не заявлено, в удовлетворении иска отказал. При предъявлении требований об истребовании имущества от добросовестного приобретателя заинтересованные лица иногда неправильно толкуют понятие "добросовестности приобретателя", полагая, что добросовестным приобретателем является лишь лицо, которое добросовестно исполнило все свои обязательства по договору приобретения имущества. На практике у судов возникает вопрос: - возможно ли истребование имущества от добросовестного приобретателя, который приобрел имущество по возмездной сделке, в случае, если будет установлено, что это имущество выбыло от первоначального собственника в результате сделки, совершенной этим собственником под влиянием заблуждения или обмана, в состоянии, когда он не мог отдавать отчет своим действиям и руководить ими, не будучи недееспособным, когда имело место не отсутствие волеизъявления собственника, а его искажение в результате каких-либо причин? - возможно ли удовлетворение иска о признании недействительными сделок и восстановление прав первоначального собственника путем применения последствий недействительности, если имело место несколько сделок, а последний владелец является добросовестным приобретателем, но приобрел имущество по безвозмездной сделке?
6. Обобщение практики показало, что ситуации, при которых имеет место одновременная подача лицом иска о признании права собственности к лицу, за которым право зарегистрировано, и требования об оспаривании записи в ЕГРП к органу, регистрирующему права на недвижимое имущество, встречаются не часто. Однако требования об оспаривании записи в ЕГРП, свидетельства о государственной регистрации права, государственной регистрации права предъявляются с иными требованиями, связанными с защитой прав на недвижимое имущество. Так, истец М. обратился в суд с иском к Г. и Управлению Федеральной регистрационной службы по УР с требованиями об истребовании неосновательно приобретенного Г. недвижимого имущества и об аннулировании записи в ЕГРП о правах. В ходе рассмотрения дела истец от иска к ненадлежащему ответчику УФРС по УР отказался, и производство в этой части прекращено в связи с отказом истца от иска. В остальной части требований производство в дальнейшем прекращено в связи с утверждением судом мирового соглашения, заключенного сторонами (Октябрьский районный суд г. Ижевска). В ходе обобщения практики случаев разъединения или объединения требований о признании права и требований об оспаривании записи в ЕГРП (признании недействительной государственной регистрации) к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не выявлено. Имеют место случаи предъявления в суд одновременно с требованиями о признании недействительной сделки (договора) требований о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации, записи о государственной регистрации. В основном, все указанные требования предъявляются к ответчику, являющемуся другой стороной сделки, ставшему владельцем на основании оспариваемой сделки (договора), поскольку данные требования в основном предъявляются как последствия признания сделки недействительной. К примеру, решением Индустриального районного суда г. Ижевска от 08.06.2007 года иск Д. к М. о признании сделки дарения недействительной удовлетворен, одновременно судом удовлетворены и требования признаны недействительными свидетельства о государственной регистрации права и записи о государственной регистрации права ответчика. Так, решением Индустриального районного суда г. Ижевска от 06.12.2006 года в удовлетворении встречного иска Х.Ф.Г. к К-ым, Управлению Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике, Х.Г.Р. о признании сделки купли-продажи недействительной, о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права отказано. Решение мотивировано тем, что Х.Г.Р., которая произвела отчуждение недвижимого имущества, имела право как собственник имущества производить отчуждение имущества, оснований для признания сделки купли-продажи недействительной не имеется. Кассационным определением от 24.04.2007 года решение суда оставлено без изменения. Так, решением Можгинского горсуда удовлетворен иск прокурора в интересах муниципального образования "Город Можга" о признании недействительной сделки дарения, в результате которой ЗАО "К...", полагая, что является собственником жилого дома в результате приватизации имущества государственного предприятия, произвело отчуждение жилого дома, в котором расположено несколько квартир, физическому лицу. Суд, удовлетворяя иск, в качестве последствий недействительности сделки отменил также регистрацию договора дарения и свидетельство о государственной регистрации права. Имеют место случаи, когда истцы наряду с требованиями о признании сделки недействительной предъявляют требования о признании недействительной государственной регистрации права, возникшего на основании оспариваемой сделки, при этом регистрирующий орган привлекается истцом в качестве ответчика. В указанной ситуации суды рассматривают дело в порядке искового производства и, как правило, в удовлетворении исковых требований в части к ответчику Территориальному управлению Федеральной регистрационной службы отказывают, указывая на то, что спор носит материально-правовой характер, данный ответчик в спорных правоотношениях является ненадлежащим. Имеют место случаи, когда заинтересованное лицо, считающее недвижимое имущество своей собственностью, обращается в суд с иском к лицу, чье право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, и к регистрирующему органу с требованиями о признании незаконной (недействительной) записи о правах конкретного лица в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, об аннулировании свидетельства о государственной регистрации. В ряде случаев суды принимают к производству такие иски, но отказывают в их удовлетворении. Так, на основании судебного решения о разделе совместно нажитого имущества З. зарегистрировала право собственности на 1/2 доли жилого помещения с постройками, в том числе на 1/2 доли бани. Не признавая право собственности бывшей супруги на указанное имущество и указывая на то, что постройка возведена силами и средствами одного истца, истец обратился с иском в суд с требованиями о признании недействительной записи в ЕГРП о правах З. на указанное имущество и об аннулировании выданного ей свидетельства, указав ответчиками З. и регистрирующий орган. Решением Балезинского районного суда УР от 28.04.2007 года суд отказал в удовлетворении требований к обоим ответчикам, ссылаясь на то, что основанием для регистрации права З. являлся судебный акт, который обжаловался участниками процесса, но был оставлен без изменения, доказательств принадлежности постройки исключительно истцу не представлено, не имеется доказательств незаконности записи и свидетельства о регистрации незаконными. В кассационной инстанции дело не рассматривалось. Истица Ш. обратилась в суд с иском к Ш-ым с требованиями о признании за истицей права собственности на 1/2 доли жилого дома с постройками, о признании недействительной государственной регистрации права собственности Ш. и об аннулировании регистрации, ссылаясь на то, что спорный жилой дом является совместно нажитым с бывшим супругом Ш. имуществом, который они построили на общие средства и общими силами в период нахождения в браке. Решением Ярского районного суда УР от 23.05.2006 года по данному делу в удовлетворении иска отказано в связи с тем, что в суде установлено, что земельный участок был предоставлен ответчице Ш. первоначально в пожизненное наследуемое владение, а затем в собственность; ответчица Ш. являлась застройщиком и лицом, которое возводило жилой дом, несло расходы на строительство дома. Истицей не представлено доказательств об участии ее в строительстве дома, участие в строительстве не порождает у нее право собственности на домовладение или доли в нем. Суд первой инстанции правильно определил, что, несмотря на оспаривание регистрации, сторонами по существу заявлен спор о праве на вновь созданное недвижимое имущество. При отсутствии доказательств и оснований считать, что право собственности возникло у супругов Ш-ых, в том числе у истицы, суд отказал в удовлетворении требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности ответчицы Ш. и об аннулировании регистрации. Истец Г. обратился в суд с иском к СПК "Л...", УФРС по УР, ОАО "В..." о признании права собственности на недвижимое имущество, о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между СПК "Л..." и ОАО "В...", и государственной регистрации, ссылаясь на то, что на момент заключения вышеуказанного договора он являлся собственником недвижимого имущества - нежилого помещения, являвшегося предметом сделки. Указывал на то, что право на нежилое помещение возникло у него по договору купли-продажи, заключенному ранее оспариваемого договора с руководителем СПК "Л...". СПК "Л..." предъявил встречный иск о признании недействительным договора, заключенного с Г. Суд установил, что договор купли-продажи спорного помещения заключен между СПК "Л..." и Г. в нарушение закона и устава при отсутствии решения общего собрания, в регистрации перехода права собственности по данной сделке регистрирующим органом было отказано, доводы встречного иска признаны обоснованными. Суд обоснованно отклонил возражения Г. о добросовестном приобретателе, поскольку сделка, на которую он ссылался как на основание возникновения права, является ничтожной согласно ст. 168 ГК РФ, право собственности у Г. не возникло. Решением Киясовского районного суда от 18.07.2007 года в иске Г. отказано в полном объеме, встречный иск удовлетворен. Имеют место случаи обращения в суд с требованиями о признании недействительной и об отмене записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Так, Администрация г. Воткинска как орган опеки и попечительства обратилась в суд с иском к Управлению ФРС по УР с требованиями о признании недействительной и об отмене записи в ЕГРП о правах К. на квартиру и о возложении обязанности произвести регистрацию права собственности на указанную квартиру на Б. и М. Дело рассмотрено Воткинским городским судом УР в порядке искового производства, при этом суд отказал в удовлетворении иска, указав, что имеет место спор о правах на объект недвижимости, ответчик не является надлежащим. Решением Каракулинского районного суда УР от 21.02.2006 года иск Ч-вых С.А., А.А., П.А., Н.А. к Ч-вым В.А., М.Н. о признании сделки недействительной удовлетворен в силу того, что представитель истцов, совершая сделку, совершил сделку в отношении себя лично. Суд по требованию истцов применил последствия недействительности ничтожной сделки, в том числе исключил из ЕГРП запись о переходе права собственности на земельный участок и жилой дом. Вышеуказанные примеры свидетельствуют о том, что при оспаривании зарегистрированных прав другого лица, при оспаривании сделок, заинтересованные лица, считающие себя собственниками недвижимого имущества, не всегда понимают и правильно избирают способы защиты прав, полагая, что право на недвижимое имущество порождает непосредственно государственная регистрация, не осознавая правоподтверждающий характер государственной регистрации. Требования о признании недействительной государственной регистрации, произведенной регистрирующим органом, зачастую предъявляются как последствия требований о признании сделки недействительной, считая, что признание государственной регистрации недействительной необходимо для восстановления первоначального положения. В связи с введением упрощенного порядка регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства возникают вопросы о том, какой способ защиты прав является правильным и может быть удовлетворен в случаях, когда на вновь созданное имущество претендуют иные лица помимо того, за кем произведена государственная регистрация права в упрощенном порядке. Фактически правоустанавливающий документ, на основании которого бы производилась государственная регистрация прав, отсутствует (ст. 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество"), а оспаривание государственной регистрации права предполагает оспаривание оснований возникновения таких прав либо документов, являющихся основанием возникновения прав, на основании которых произведена такая государственная регистрация. Так, согласно ст. 25.3 указанного Федерального закона до 1 января 2010 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке и содержащим его описание. В связи с этим возникают вопросы о том, с какими требованиями может обратиться лицо, оспаривающее зарегистрированное право собственности другого лица на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке)?
7. Привлечение к участию в деле органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, представляется обязательным по заявлением об оспаривании действий и решений такого органа. По иным делам, связанным с защитой прав на недвижимое имущество, большинство судов полагают, что необходимость привлечения данного органа отсутствует, а необходимые сведения возможно истребовать в регистрирующем органе. Однако, по мнению некоторых судов, привлечение регистрирующего органа к участию в деле необходимо при рассмотрении исков о государственной регистрации договора, подлежащего государственной регистрации, и о государственной регистрации перехода права собственности по решению суда, поскольку в данном случае суд фактически производит правовую экспертизу документов, подлежащих предъявлению в регистрирующий орган для государственной регистрации, вместо указанного органа. Участие данного регистрирующего органа в деле и заключение (мнение) его представителей о наличии или отсутствии оснований и причин, препятствующих государственной регистрации сделки и перехода права собственности, будет способствовать правильному и своевременному рассмотрению дела. Изучение дел показало, что в настоящее время суды привлекают по данной категории дел орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в качестве третьего лица без самостоятельных требований. Кроме того, участие данного регистрирующего органа позволяет исследовать в судебном заседании подлинные документы, поданные сторонами в регистрирующий орган на государственную регистрацию, включая заявления о регистрации, заявления о прекращении или о приостановлении государственной регистрации и т.п. Участие представителя в некоторых случаях позволяет полно и объективно исследовать обстоятельства и причины прекращения государственной регистрации, отказа в государственной регистрации или ее приостановления, а также и другие важные обстоятельства дела. В качестве третьего лица суды часто привлекают регистрирующий орган по делам о признании недействительными сделок с жилыми помещениями и о применении последствий недействительности сделок. Участие регистрирующего органа по таким делам бывает вызвано необходимостью установления обстоятельств подписания истцом договора об отчуждении имущества, подачи им заявлений о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, изучением оригиналов документов. Привлечение регистрирующего органа по данной категории дел представляется не всегда оправданным.
8. Исковая давность судами в основном применялась при разрешении требований о признании недействительными сделок и (или) о применении последствий недействительной (ничтожной) сделки. Особых сложностей в применении сроков исковой давности суды не испытывают. Суды в основном правильно применяют положения ст. 208 ГК РФ, согласно абзацу 5 которой исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). По всем делам, по которым собственниками предъявлены требования об устранении нарушений прав собственника по пользованию, владению недвижимым имуществом, сроки исковой давности не применялись. Специальные сроки исковой давности судами применяются; в удовлетворении исков в связи с истечением указанных сроков зачастую отказывается. Так, решением Индустриального районного суда г. Ижевска от 12.07.2006 года (2-1370) отказано истице Б. в удовлетворении иска о признании сделки дарения квартиры недействительной и о применении последствий недействительности сделки по мотивам того, что сделка совершена под влиянием заблуждения относительно природы сделки. Суд руководствовался положениями п. 2 ст. 181 ГК РФ. Установив, что о нарушении права - о совершении сделки дарения, а не иной сделки - истица узнала в январе 2004 года, а с иском обратилась по истечении более одного года, суд вынес решение об отказе в иске, самостоятельным основанием для отказа в иске явилось также недоказанность обстоятельств, на которые ссылалась истица. Решением Сарапульского районного суда УР отказано в удовлетворении иска К. к М., Р. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и применении последствий недействительности сделки по тем мотивам, что договор был заключен для вида без намерения создать соответствующие правовые последствия. Отказывая в иске, суд указал, что согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию составляет 3 года и начинает течь с момента, когда началось исполнение сделки, истец обратился в суд с иском с пропуском срока. Имеют место случаи обращения в суд наследников с требованиями о признании сделок с недвижимым имуществом (как правило, жилыми помещениями) недействительными и о применении последствий недействительности сделки предъявляются наследниками по мотивам того, что наследодатель в момент совершения сделки по отчуждению принадлежащего ему недвижимого имущества находился в состоянии, при котором не мог отдавать отчет своим действиям и руководить ими, хотя при жизни не был признан недееспособным в установленном порядке, либо совершил сделку под влиянием заблуждения или обмана. В этих случаях у судов возникают сложности не только о возможности удовлетворения исков при доказанности обстоятельств, на которых они основаны, но и при определении момента начала течения срока исковой давности. Наиболее часто возникают сложности при определении момента начала течения срока исковой давности в случаях, "когда лицо узнало о нарушении права" и "когда лицо должно было узнать о нарушении права". Учитывая, что установление данных сроков зачастую носит оценочный характер, зависит от представленных в суд доказательств и их оценки судом, то при установлении момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права, суды иногда допускают ошибки, связанные с неправильной оценкой доказательств, несоответствием выводов суда имеющимся доказательствам. В связи с тем, что в действующем законодательстве не установлен срок, в течение которого сделка, подлежащая государственной регистрации, должна быть зарегистрирована, возникает вопрос сроке давности и об определении начала течения срока исковой давности по требованиям одной стороны о государственной регистрации сделки и перехода права собственности при уклонении другой стороны сделки (п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Судья Верховного Суда Удмуртской Республики А.В.СОЛОНЯК
| | |
|
