Арбитражный суд Оренбургской области
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 3 марта 2009 г. по делу № А47-5867/2008
(Извлечение)
установил:
иск предъявлен в арбитражный суд о взыскании 2164027 руб. 81 коп., составляющих 1935982 рубля 81 копейку - затраты по ремонту и благоустройству нежилого помещения общей площадью 111,23 кв. м, состоящего из шести комнат и расположенного в подвальном помещении шестиэтажного жилого дома по адресу: г. Оренбург, ул. Ленинская, 60, 228045 рублей - неосновательное обогащение в виде получения ответчиком арендной платы по договору за период с марта 2006 года по ноябрь 2007 года (178988 рублей) и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.03.2006 года по 25.08.2008 года (49057 рублей) на основании статей 303, 395 Гражданского кодекса РФ, а также судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 20000 руб.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебное разбирательство проводится в его отсутствие.
Истец заявил отказ от ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы в связи отсутствием материальной возможности внесения денежных средств на депозитный счет суда. Судом отказ принят.
В судебном заседании ответчик заявил ходатайство о принятии к производству суда встречного иска для рассмотрения его совместно с первоначальным.
Истец (в рамках первоначального иска) в удовлетворении ходатайства возражал.
Рассмотрев встречное исковое заявление, материалы дела, заслушав стороны, в силу абз. 2 пп. 4 п. 1 ст. 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом встречное исковое заявление возвращено заявителю, о чем вынесено определение.
В судебном заседании истец заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, мотивируя их тем, что 16.03.2006 года между ним и ответчиком заключен договор аренды подвального помещения, на основании которого истец занял на праве аренды подвальное помещение шестиэтажного жилого дома по адресу: г. Оренбург, ул. Ленинская, 60. Впоследствии, решением суда указанный договор признан незаключенным, а М.Л.А. выселена из занимаемого помещения. До освобождения по решению суда помещения истец в период с марта 2006 года по май 2007 года занимал его с согласия ответчика. Однако, арендованное помещение не могло, по утверждению истца, быть использовано на цели, определенные в договоре аренды, в связи с чем, истцом, с согласия ответчика, был произведен капитальный ремонт этого помещения. Затраты, произведенные на ремонт, истец считает необходимыми и потому просит суд взыскать с ответчика их стоимость в соответствии со статьей 303 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, за период с марта 2006 года по май 2007 года истцом ответчику ежемесячно оплачивалась арендная плата, которая явилась для ответчика неосновательным обогащением в связи с незаключенностью договора. В связи с чем, истец также просит суд взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в виде оплаченной суммы основного долга по договору аренды, а также проценты за пользование этими денежными средствами.
Ответчик в удовлетворении исковых требований возражал, представил отзыв на иск (т. 2 л.д. 9, 36), в котором пояснил, что М.Л.А. незаконно пользовалась спорным помещением, не имея должным образом заключенного договора аренды, осуществляла там предпринимательскую деятельность, сдавала нежилое помещение в субаренду. В период осуществления этой деятельности истцом были произведены несогласованные с контролирующими органами, а также с нарушением проектно-сметной документации врезки в водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, канализацию, что, в свою очередь, и по настоящее время негативно влияет на коммуникации жилого дома. Ввиду отсутствия договорных обязательств, учитывая признание договора аренды объекта жилого фонда незаключенным, а также в соответствии со ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, предоставленное во исполнение несуществующих обязательств не подлежит возмещению.
Третье лицо представило отзыв на иск (т. 2 л.д. 21), в котором пояснило, что необоснованно привлечено к участию в настоящем деле, поскольку спорное помещение в реестре государственного имущества Оренбургской области не числится.
Заслушав выступления сторон, исследовав материалы дела, суд находит, что в иске следует отказать по следующим основаниям.
16 марта 2006 года товариществом собственников жилья "Согласие" (ответчик, арендодатель), с одной стороны, и частным предпринимателем М.Л.А. (истец, арендатор), с другой стороны, подписан договор аренды объекта нежилого фонда г. Оренбурга № 130 (т. 1 л.д. 31 - 34).
В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда в виде подвального помещения (объект), по адресу: г. Оренбург, ул. Ленинская, 60 для использования под розничную торговлю, услуги населению, услуги юристов, услуги косметологии и иной вид деятельности, кроме кафе, казино, увеселительных заведений. Характеристика объекта (п. 1.2 договора): нежилое помещение, состоящее из 6 комнат, расположенное в подвальном помещении 6-этажного жилого дома № 60 по ул. Ленинской, общая площадь - 111,23 кв. м.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 13 ноября 2007 года по делу № А47-4781/2007-18ГК (т. 1 л.д. 39 - 44) по исковому заявлению товарищества собственников жилья "Согласие" к индивидуальному предпринимателю М.Л.А., с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Министерства природных ресурсов, земельных и имущественных отношений Оренбургской области о признании договора аренды № 130 от 16.03.2006 года незаключенным и истребовании имущества требования истца удовлетворены в полном объеме, договор аренды объекта нежилого фонда г. Оренбурга № 130 от 16.03.2006 года, подписанный между Товариществом собственников жилья "Согласие" и индивидуальным предпринимателем М.Л.А., в отношении нежилого помещения общей площадью 111,23 кв. м (состоит из шести комнат), находящегося в подвальном помещении жилого дома № 60 по ул. Ленинской г. Оренбурга, признан незаключенным, кроме того, суд обязал индивидуального предпринимателя М.Л.А. в месячный срок со дня вступления решения в законную силу передать товариществу собственников жилья "Согласие" нежилое помещение общей площадью 111,23 кв. м, находящееся в подвальном помещении жилого дома № 60 по ул. Ленинской г. Оренбурга. Решение вступило в установленном порядке в законную силу.
В соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Учитывая, что незаключенность спорного договора установлена в установленном порядке вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда, суд приходит к выводу, что данный факт является преюдициальным и не требует дальнейшего доказывания.
Из содержания настоящего искового заявления усматривается, что в период времени с момента подписания договора и до освобождения его в соответствии с вышеуказанным решением суда - с марта 2006 года по май 2007 года - М.Л.А. пользовалась спорным помещением, осуществляя в нем капитальный ремонт.
18 апреля 2008 года инженером производственно-технического отдела ООО "РемСтрой СПб" Мокеевым Владимиром Никифоровичем проведено очное обследование спорного нежилого помещения, в ходе которого был установлен объем выполненных М.Л.А. ремонтных работ, который полностью соответствует объему и перечню работ, указанных в локальном сметном расчете (локальной смете) от 01.05.2006 года - на 1870793 руб. 35 коп. По результатам обследования сделано следующее заключение (т. 1 л.д. 56): демонтаж строительных и отделочных материалов без существенного ущерба их товарно-потребительских свойств невозможен. Из анализа данного заключения усматривается, что осуществленные истцом работы носят характер неотделимых.
Как следует из пояснений истца, ремонт в помещении производился с согласия и по разрешению собственника этого помещения - товарищества собственников жилья "Согласие", проектная документация по капитальному ремонту, реконструкции и подключению электроснабжения, теплоснабжения и водоснабжения также согласовывалась с собственником помещения.
Однако, данный довод истца не подтвержден материалами дела.
В обоснование довода о получении согласия собственника на произведение вышеперечисленных работ истцом в материалы дела представлены: заявление М.Л.А. б/н от 26.03.2006 года на имя управляющего ТСЖ "Согласие" о выдаче разрешения на подключение тепла, света, водоснабжения в арендуемом помещении (т. 2 л.д. 40), заявление М.Л.А. б/н и б/д на имя управляющего ТСЖ "Согласие" о выдаче разрешения на начало производства работ по благоустройству в арендуемом помещении (т. 2 л.д. 41), разрешение на подключение электроснабжения нежилого цокольного помещения, выданное управляющим ТСЖ "Согласие" З.Н.Н. (т. 2 л.д. 41а), заявление ТСЖ "Согласие" на имя руководителя Управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по Оренбургской области исх. № 25 от 13.03.2007 года, подписанное управляющим З.Н.Н. (т. 2 л.д. 42), разрешение энергоснабжающей организации на выполнение электроснабжения исх. № 04/2559 от 20.02.2007 года (т. 2 л.д. 45), разрешение на отпуск тепловой энергии исх. № 11-1993 от 7.06.2006 года (т. 2 л.д. 46).
Вышеперечисленные документы не могут быть приняты судом в качестве доказательств получения истцом согласия на производство неотделимых улучшений объекта в связи со следующим.
Переданное в аренду подвальное помещение принадлежит к числу общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания относятся принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества, принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Вместе с тем, ни один из вышеперечисленных документов не принят в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации. Из представленных документов следует, что указанные в них работы были проведены с согласия управляющего ТСЖ "Согласие" в нарушение жилищного законодательства, не учитывая мнения собственников помещений в многоквартирном доме.
Представленные истцом протоколы заседаний правления ТСЖ "Согласие" № 13, № 14 от 17.02.2006 года и от 14.03.2006 года (т. 1 л.д. 36 - 38) также не могут служить доказательством одобрения собственниками жилых помещений капитального ремонта подвала, поскольку приняты заседаниями правления товарищества (не общим собранием собственников) и не содержат в себе решений по согласию на проведение капитального ремонта.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам проведения капитального ремонта в материалы дела не представлены.
Кроме того, из заключения Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации г. Оренбурга исх. № 24/2 - 401/12 от 17.01.2007 года (т. 2 л.д. 37), ответов Прокуратуры Ленинского района г. Оренбурга (т. 2 л.д. 38, 118), Постановления по делу об административном правонарушении в области строительства № 24 от 01.03.2007 года (т. 2 л.д. 120) следует, что М.Л.А. самовольно выполняла реконструкцию помещения без оформления разрешения на строительство, нарушая тем самым нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что истцом в предусмотренном законом порядке согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений в арендованном помещении получено не было.
Вместе с тем, в соответствии с ч. 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В качестве правового основания заявленного требования о взыскании с ответчика 1935982 руб. 81 коп., составляющих неосновательное обогащение по благоустройству и ремонту нежилого помещения истец ссылается на ст. 303 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд считает, что данная норма не подлежит применению к рассматриваемым отношениям сторон в связи со следующим.
В соответствии с абз. 2, абз. 3 ст. 303 Гражданского кодекса Российской Федерации владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.
Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.
Отсюда следует, что собственник в любом случае понес бы эти расходы по содержанию своего имущества независимо от того, в чьем владении находилась вещь - его или добросовестного или недобросовестного владельца.
Аналогично решается вопрос о судьбе неотделимых улучшений, произведенных добросовестным приобретателем, которые он вправе требовать с собственника, так как если бы собственник сам осуществил эти улучшения, то понес бы такие же затраты.
Толкование данных правовых норм позволяет сделать вывод о том, что ими предусмотрены два вида затрат на имущество собственника - необходимые затраты (абз. 2 ст. 303 ГК РФ) и затраты сверх необходимости - в форме улучшений (абз. 3 ст. 303 ГК РФ).
При этом в первом случае закон предусматривает возврат затрат как добросовестному, так и недобросовестному владельцу, во втором - только добросовестному владельцу.
В соответствии с частью 3 статьи 303 Гражданского кодекса РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения только добросовестный владелец имеет право требования возмещения произведенных на улучшение имущества затрат.
М.Л.А. не может быть признана добросовестным владельцем, учитывая, что договор аренды № 130 от 16.03.2006 года признан в установленном порядке незаключенным, и, как следствие у истца отсутствуют основания для правомерного владения, пользования и распоряжения помещением и, соответственно, для взыскания с собственника стоимости произведенных на улучшение затрат.
В рассматриваемом случае истцу законом предоставлено право на взыскание с собственника исключительно необходимых затрат. Однако, из содержания произведенных истцом работ следует, что они не носили необходимого характера, а были выполнены в форме улучшений, поскольку помещение способно было функционировать в нормальном режиме без таких изменений.
Ссылка истца на то, что такие работы были необходимы для использования помещения в предпринимательских целях не принимаются судом во внимание, так как в данном случае затраты были необходимы не для собственника в целях поддержания нормального состояния помещения, а для арендатора как для предпринимателя. У собственника необходимости в осуществлении таких затрат не было.
На основании вышеизложенного, суд, исследовав имеющиеся в деле доказательства и дав им надлежащую правовую оценку, пришел к выводу о том, что истцом не доказан факт необходимости проведения капитального ремонта и не представлены доказательства, свидетельствующие о согласовании проводимого ремонта с арендодателем. В связи с чем, исковые требования в части взыскания с ответчика суммы в виде расходов на благоустройство и ремонт помещения признаются судом необоснованными и удовлетворению не подлежат.
В удовлетворении исковых требования о взыскании с ответчика 228045 рублей - неосновательного обогащения в виде получения основного долга по договору аренды за период с марта 2006 года по ноябрь 2007 года (178988 рублей) и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере (49057 рублей) также следует отказать в связи со следующим.
В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Однако, судом установлено фактическое использование М.Л.А. спорного помещения в течение рассматриваемого периода. Данное обстоятельство не оспаривается и самим истцом.
Учитывая это обстоятельство, суд считает, что в связи с фактическим пользованием истцом спорным помещением в указанный период сделать вывод о безосновательном обогащении ответчика не представляется возможным.
Арендная плата уплачивалась истцом из расчета 100 рублей за один кв. м.
В судебном заседании истец пояснил, что указанный размер арендной платы в спорный период времени был оптимальным. В настоящее время арендная плата за аналогичные помещения составляет не менее 500 руб.
Доказательств несоответствия размера арендной платы, существовавшей в указанный истцом период (с марта 2006 года по май 2007 года) суду не представлено.
Принимая во внимание обоснованность получения ответчиком платежей от истца за фактическое пользование последним подвальным помещением, суд приходит к выводу, что требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворению также не подлежат.
При таких обстоятельствах в иске следует отказать в полном объеме.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В связи с отказом истцу в иске, требования о взыскании судебных расходов истца на оплату услуг представителя истца в сумме 20000 руб. отсутствуют
Расходы по государственной пошлине на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в иске отказать.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Челябинска в течение месяца со дня его вынесения судом, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа г. Екатеринбурга в течение двух месяцев - через Арбитражный суд Оренбургской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
