|  |
Региональное законодательство / Томская область
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ от 11 февраля 2008 г. по делу № А67-3813/07
(извлечение)
Полный текст решения изготовлен в полном объеме 11 февраля 2008 года. Заместитель прокурора Томской области А.М.Никулин обратился в арбитражный суд с заявлением (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании недействующими нормы Положения "Об аренде земельных участков на территории г. Томска", утвержденного решением Томской городской Думы от 17 февраля 2004 года № 577: пункт 1.6 в части, предусматривающей предельный срок договора аренды 49 лет, как не соответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункту 2 статьи 1, статьи 3, пункту 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422, пунктам 1, 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации;
пункт 1.8 полностью как не соответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункту 2 статьи 1, статье 3, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 30.1, 30.2, пункту 2 статьи 30, статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации;
пункт 1.9 полностью как не соответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункту 2 статьи 1, статье 3, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422, пунктам 1, 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации;
пункт 1.10 в части, предусматривающей предоставление земельных участков в аренду для эксплуатации нестационарных объектов мелкорозничной торговли на срок не более 11 месяцев, как не соответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункту 2 статьи 1, статье 3, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422, пунктам 1, 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации;
пункт 1.11 полностью как не соответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункту 2 статьи 1, статье 3, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422, пунктам 1, 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации;
пункт 2.5 в части, предусматривающей обязанность арендатора за свой счет осуществлять государственную регистрацию договора аренды, как не соответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункту 2 статья 1, статье 3, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
пункт 2.7 в части, устанавливающей обязанность арендатора согласовывать заявление о продлении срока действия договора с установленными органами местного самоуправления, как не соответствующий статье 71 Конституции РФ, пункту 2 статьи 1, статье 3, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422, пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации;
пункт 2.11 полностью как несоответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункт 2 статьи 1, статье 3, статье 310, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации;
пункт 2.14 в части, предусматривающей возможность арендатора передавать свои права по договору аренды третьим лицам при условии письменного согласия арендодателя, как не соответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункту 2 статьи 1, статье 3, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации
При этом заявитель указал, что Положение в оспариваемой части следует признать недействующим по следующим основаниям: 17.02.2004 г. Дума города Томска приняла решение № 577, которым утверждено Положение "Об аренде земельных участков на территории г. Томска". Указанное решение Думы города Томска и Положение опубликованы в газете "Томский вестник" № 40 от 26.02.2004 г. Названное Положение является нормативным правовым актом, так как устанавливает обязательные правила, адресованные неопределенному кругу лиц и рассчитанные на неоднократное применение - условия использования на праве аренды земельных участков в г. Томске. Отдельные пункты данного Положения , содержащие императивные нормы, противоречат действующему гражданскому законодательству по следующим основаниям. В силу п. 1 ст. 124 Гражданского кодекса РФ муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. Следовательно, при участии муниципальных образований в регулируемых гражданским законодательством отношениях на них распространяются общие требования Гражданского кодекса РФ с изъятиями, установленными законом либо обусловленные особенностями данных субъектов гражданского права. Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора. Применительно к договорным отношениям данный принцип гражданского законодательства отражен в п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, которым установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В силу п. 4 этой же статьи Кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Земельные участки предоставляются их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ (ч. 3 ст. 22 ЗК РФ). В соответствии со ст. 71 Конституции РФ, ст. 3 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации и состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с ним федеральных законов, других законов, указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, правовых актов министерств и иных федеральных органов исполнительной власти. Таким образом, правовые акты органов местного самоуправления не входят в структуру гражданского законодательства, которое может устанавливать обязанность заключить договор и обязательные для сторон договора (императивные) правила об их правах и обязанностях. В нарушение данных требований пунктом 2.5 Положения предусмотрено, что бремя расходов по осуществлению государственной регистрации договора аренды возлагается на Арендатора. Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации. Следуя данной норме, федеральное законодательство не наделяет органы местного самоуправления правом издавать нормативные правовые акты также по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона № 122-ФЗ, с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды. Таким образом, п. 2.5 Положения, устанавливающий обязанность арендатора по оплате государственной регистрации договора аренды, является незаконным, так как такая обязанность не предусмотрена федеральным законодательством и не может быть возложена на сторону договора аренды правовым актом местного уровня. Как следует из п. 2.7 Положения срок действия договора (для эксплуатации и обслуживания существующих зданий и сооружений) может быть продлен на определенный срок по инициативе Арендатора по согласованию с комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Томска и департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Томска. Вместе с тем, в соответствии с ч. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Согласно ч. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендаторы по истечении срока договора аренды имеют преимущественное право на заключение нового договора аренды, за исключением предусмотренных законом случаев. Из анализа указанных норм права следует, что ими не предусмотрена обязанность арендатора согласовывать заявление о продлении срока договора аренды с органами местного самоуправления. Таким образом, п. 2.7 Положения в части, устанавливающей обязанность арендатора согласовывать заявление о продлении срока действия договора с установленными органами местного самоуправления, также незаконен по причине отсутствия такого обязательного правила в гражданском законодательстве и невозможности его установления органом местного самоуправления. Пунктом 2.11 Положения определено, что в случае заключения договора аренды земельного участка с юридическими лицами и гражданами, арендующими нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды земельного участка в случае расторжения договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, с момента прекращения использования последних.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. В силу ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Применительно к договорам аренды законом предусмотрено только одно основание, дающее право на односторонний отказ - заключение договора на неопределенный срок (абз. 2 ч. 2 ст. 610 ГК РФ). Такого основания одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка как прекращение права пользования арендованным помещением, находящимся в муниципальной собственности, ГК РФ и федеральное законодательство не содержит. С учетом изложенного, императивная норма п. 2.11 Положения, наделяющая арендодателя правом одностороннего отказа от договора аренды, при отсутствии указания на такую возможность в федеральных правовых актах, также противоречит закону. Пунктом 2.14 Положения определено, что арендатор вправе передавать свои права по договору аренды третьему лицу в пределах срока действия договора аренды при условии письменного согласия арендодателя.
В соответствии с ч. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товарищ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных объектов. Так, в силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, в том случае если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Таким образом, п. 2.14 Положения содержит императивную норму, запрещающую передачу прав и обязанностей третьему лицу без согласия арендодателя, что является неправомерным, так как подобный запрет отсутствует в федеральном законодательстве и не может быть установлен актом местного уровня. Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В силу ч. 2 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним федеральных законов. Из содержания данных норм ГК РФ следует, что предельный срок договора аренды может быть установлен только законом. Вопреки изложенному оспариваемым нормативным правовым актом императивно установлены сроки договора аренды земельных участков, в частности: - п. 1.6 установлено, что земельные участки могут быть предоставлены на праве аренды на срок не более 49 лет, - п. 1.9 определено, что договор аренды земельных участков, предоставляемых для эксплуатации временных торговых сооружений (киосков, павильонов), временных пунктов технического обслуживания, приема стеклопосуды, цветных металлов, автозаправочных станций контейнерного типа предоставляются сроком до 5 лет. - п. 1.10 предусмотрено, что предоставление земельных участков в аренду для эксплуатации нестационарных объектов мелкорозничной торговли площадью до 25 м. кв. осуществляется на срок не более 11 месяцев, - п. 1.11 установлено, что для огородничества земельные участки предоставляются на праве аренды: на землях городской застройки сроком до 1 года; на прочих территориях - до 5 лет. Следовательно, в данной части Положение является незаконным, так как нормы, содержащиеся в п.п. 1.6 , 1.9 , 1.10 , 1.11 , регулирующие гражданско-правовые отношения, не соответствуют ч.ч. 1, 3 ст. 610 ГК РФ и не могут быть установлены правовым актом органа местного самоуправления. Оспариваемые пункты Положения нарушают права и законные интересы организаций и граждан (неопределенного круга арендаторов муниципального имущества) в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Так, возложение на арендаторов без их согласия, выраженного при заключении конкретных договоров, обязанностей по оплате расходов, связанных с государственной регистрацией, запрет на перенаем земельного участка без согласия арендодателя, а также установление императивными нормами предельных сроков договора аренды лишает арендаторов возможности свободно устанавливать свои обязанности в договорных отношениях и предоставляет муниципальному образованию незаконные преимущества. Согласно ст.ст. 52, 198 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействующим нормативного правового акта органа местного самоуправления, если полагает, что такой акт или отдельные его положения не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и нарушают права и законные интересы граждан, организаций в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. В силу ст. 78 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" решения органов местного самоуправления могут быть оспорены в арбитражном суде. Обоснование причин, по которым оспариваемые пункты правового акта не соответствуют закону, с указанием конкретных норм, приведено в заявлении - отдельно применительно к каждому пункту. Правовые акты, на соответствие которым требуется проверить оспариваемое Положение , имеют большую юридическую силу. Согласно ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. В соответствии с п. 4 ст. 7 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправлении в РФ" № 131-ФЗ муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции РФ, федеральным конституционным законам, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам РФ, а также правовым актам субъекта РФ. Согласно заявлению прокурора оспариваемый правовой акт не соответствует Федеральным законам - Гражданскому кодексу РФ, Земельному кодексу РФ, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то есть актам большей юридической силы. Право организаций и граждан, которое нарушено оспариваемым правовым актом, предусмотрено ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ и состоит в возможности свободно устанавливать свои обязанности в договорных отношениях в рамках императивных норм, предусмотренных законодательством. Правовыми актами, ограничивающими право участников гражданских правоотношений свободно устанавливать условия договора, в силу ст. 3 ГК РФ могут быть только акты федерального уровня. В чем состоит нарушение указано в заявлении (стр. 4 абзац 8) - на арендаторов без их согласия, выраженного при заключении договора, возлагается обязанность, не предусмотренная федеральным законом - оплачивать расходы по государственной регистрации сделки. Кроме того, запрет на перенаем земельного участка без согласия арендодателя, а также установление императивными нормами предельных сроков договора аренды лишает арендаторов возможности свободно устанавливать свои обязанности в договорных отношениях и предоставляет муниципальному образованию незаконные преимущества. Согласно ст. 52 АПК РФ и п. 2 ст. 192 АПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании нормативного правового акта, если полагает, что он нарушает права и интересы граждан и организаций. Таким образом, использование в норме закона множественного числа дает основания утверждать, что обращение прокурора может быть осуществлено в интересах неопределенного круга лиц граждан и организаций, что тем более верно, если учитывать нормативную природу оспариваемого акта, адресованного неопределенному кругу лиц. В соответствии с п. 4 ст. 194 АПК РФ арбитражный суд при рассмотрении дела об оспаривании нормативного правового акта осуществляет его проверку и устанавливает соответствие акту, имеющему большую юридическую силу. Вопрос о нарушении прав не является предметом исследования в отличие от дел об оспаривании ненормативных правовых актов (п. 4 ст. 200 АПК РФ). Таким образом, при рассмотрении дел об оспаривании нормативных правовых актов указание в заявлении на нарушение прав является лишь поводом для проверки судом законности акта, доказывать и устанавливать факт наличия такого нарушения не требуется. Оценку акту суд должен дать независимо от того, установит он нарушение прав или нет. Дума города Томска считает требования заявителя необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. В статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации определены основные начала гражданского законодательства Российской Федерации. Так, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Абзацем 2 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляется, что участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. В регулируемых гражданским законодательством отношениях могут участвовать также и муниципальные образования. Из анализа положений статей 124, 125 рассматриваемого Кодекса следует, что органы местного самоуправления выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. В соответствии с частью 1 статьи 7, частью 1 статьи 14 Федерального закона Российской Федерации от 06.10.2003 № 131-ФЗ (в ред. от 21.07.2007) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", со статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации - органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты по вопросам местного значения, к которым относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности. Кроме того, очевидно, что муниципальное образование, являясь собственником муниципального имущества, земельных участков в лице его органов и должностных лиц, должно проявить волю, предложение, в регулировании отношений, которые посредством императивной нормы гражданского законодательства не определены. Следовательно, именно посредством норм муниципальных правовых актов, как единственного средства выражения воли участника гражданско-правовых отношений, проявляется реализация принципа свободы договора. Данный вывод основан на норме статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, где установлено: участники гражданского оборота свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора. В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; 2) из актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; На это же прямо указывает норма пункта 1 названной статьи, где закреплено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности пункт 1 статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 1.5 статьи 27 Устава города Томска - определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности относится к исключительной компетенции Думы города Томска. Таким образом, будучи законным основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, закрепление в муниципальном правовом акте нормы, которая распределяет те или иные обязанности будущих участников договора, не нарушает их, не ограничивает принципа свободы договора, а наоборот, представляет собой оферту контрагента (статья 435 Гражданского кодекса Российской Федерации) на конкретных условиях. Из изложенного следует, что возложение пунктом 2.5 Положения Томской городской Думы от 17.02.2004 № 577 на арендатора обязанности по несению расходов по осуществлению государственной регистрации договора аренды, является обоснованным, а требование Истца в данной части не подлежащим удовлетворению. Пунктом 2.7 оспариваемого Положения установлено, что срок действия договора (для эксплуатации " и обслуживания существующих зданий и сооружений) может быть продлен департаментом недвижимости на определенный срок по инициативе Арендатора путем направления Арендодателю заявления (ходатайства) за два месяца до истечения срока действия договора аренды и подписания соглашения о продлении срока действия договора аренды по согласованию с комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Томска и департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Томска.
Рассматривая пункт 2.7 Положения в системе норм законодательства Российской Федерации не можем согласиться с Истцом по следующим основаниям. Как указано выше, органы местного самоуправления, как иные участники гражданского оборота выступают в нем на равных началах, свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (норма статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Наличие у Думы полномочий в регулировании данных отношений подтверждается пунктом 5 части 10 статьи 35 Федерального закона Российской Федерации "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", пунктом 1.5 статьи 27 Устава города Томска. В соответствии с указанными нормами определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности относится к исключительной компетенции Думы города Томска. Кроме того, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации является диспозитивной нормой. Следует учитывать следующие особенности такого участника гражданско-правовых отношений, как муниципальные образования, органы местного самоуправления, к которым относятся: а) единые основы построения и функционирования; б) структурированность его органов; в) наличие исключительной компетенции его структурных подразделений; г) сочетание коллегиальности и единоначалия. В соответствии с пунктом 1.6 части 1 статьи 37 Устава города Томска непосредственно управлением и распоряжением муниципальной собственностью, осуществлением контроля за управлением, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью осуществляет администрация города Томска. В соответствии с пунктом 1.1 Положения "О департаменте недвижимости города Томска", утвержденного Постановлением Мэра города Томска от 24.02.1999 № 150 - Департамент недвижимости администрации города Томска является структурным подразделением администрации города Томска, в основные функции которого входят подготовка и заключение от имени муниципального образования "Город Томск" договоров аренды земельных участков, актов приема-передачи, актов выкупной и нормативной цены, других документов в области земельных отношений на территории г. Томска (пункт 3.38 настоящего Положения. В свою очередь, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству администрации города Томска и департамент архитектуры и градостроительства администрации города Томска являются структурными подразделениями администрации города Томска, а, следовательно, выступают на стороне Арендодателя в договорах аренды земельных участков на территории города Томска. Таким образом, по изложенным основаниям возложение пунктом 2.7 Положения обязанности на Арендатора согласовать продление срока действия договора с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству администрации города Томска и департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Томска является законным, а требование Истца является необоснованным и не подлежащим удовлетворению. ]]>Пункт 2.11 Положения "Об аренде земельных участков на территории г. Томска" предусматривает в случае заключения договора аренды земельного участка с юридическими лицами и гражданами, арендующими нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, возможность Арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды земельного участка в случае расторжения договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности с момента прекращения использования последних, что противоречит вышеуказанной норме гражданского законодательства.
В соответствии с пунктом 1 статья 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Таким образом, законодатель предусмотрел единственное условие для заключения договора аренды на новый срок - письменное уведомление арендодателя о желании заключить такой договор. Однако, в нарушение указанной нормы пункт 2.7 Положения "Об аренде земельных участков на территории г. Томска" устанавливает также обязанность Арендатора согласовать продление срока действия договора аренды с комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Томска и департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Томска. В пункте 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Вместе с тем, в пункте 2.14 Положения "Об аренде земельных участков на территории г. Томска" в качестве обязательного условия при передаче Арендатором своих прав по договору аренды третьему лицу, в том числе передаче права аренды в залог и внесении в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества в пределах срока действия договора, установлено наличие письменного согласия Арендодателя. Порядок и особенности предоставления земельных участков для строительства регламентируются нормами ЗК РФ, в том числе статьями 30.1, 30.2, пунктом 2 статьи 30, статьей 34 ЗК РФ. В нарушение указанных норм Земельного кодекса Российской Федерации в пункте 1.8 Положения "Об аренде земельных участков на территории г. Томска" закреплено, что для эксплуатации автомобильных стоянок, организаций летних кафе земельные участки предоставляются арендатору по результатам проведенного аукциона. В пункте 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее - Закон) закреплено, что правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 26 Закона с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Вместе с тем в пункте 2.5 Положения "Об аренде земельных участков на территории г. Томска" бремя расходов по осуществлению государственной регистрации договора аренды возложено исключительно на Арендатора. На основании изложенного арбитражный суд находит недействующими нормы Положения "Об аренде земельных участков на территории г. Томска", утвержденного решением Томской городской Думы от 17 февраля 2004 года № 577: пункт 1.6 в части, предусматривающей предельный срок договора аренды 49 лет как не соответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункту 2 статьи 1, статье 3, пункту 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422, пунктам 1, 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации;
пункт 1.8 полностью как не соответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункту 2 статьи 1, статье 3, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 30.1, 30.2, пункту 2 статьи 30, статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации;
пункт 1.9 полностью как не соответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункту 2 статьи 1, статье 3, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422, пунктам 1, 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации;
пункт 1.10 в части, предусматривающей предоставление земельных участков в аренду для эксплуатации нестационарных объектов мелкорозничной торговли на срок не боле 11 месяцев (при изготовлении резолютивной части решения была допущена описка, которая исправлена при изготовлении полного текста решения), как не соответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункту 2 статьи 1, статье 3, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422, пунктам 1, 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации;
пункт 1.11 полностью как не соответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункту 2 статьи 1, статье 3, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422, пунктам 1, 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации;
пункт 2.5 в части, предусматривающей обязанность арендатора за свой счет осуществлять государственную регистрацию договора аренды, как не соответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункту 2 статьи 1, статье 3, пунктам 1, 4 статьи 121, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
пункт 2.7 в части, устанавливающей обязанность арендатора согласовывать заявление о продлении срока действия договора с установленными органами местного самоуправления, как не соответствующий статье 71 Конституции РФ, пункту 2 статьи 1, статье 3, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422, пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации;
пункт 2.11 полностью как не соответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункт 2 статьи 1, статье 3, статье 310, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации;
пункт 2.14 в части, предусматривающей возможность арендатора передавать свои права по договору аренды третьим лицам при условии письменного согласия арендодателя, как не соответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункту 2 статьи 1, статье 3, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Доводы Думы города Томска, указанные в отзыве и дополнениях к нему, противоречат вышеизложенным положениям действующего законодательства и сложившейся правоприменительной практике. В соответствии со статьей 195 АПК РФ решение арбитражного суда по делу об оспаривании нормативного правового акта вступает в законную силу немедленно после его принятия (часть 4); нормативный правовой акт или отдельные его положения, признанные арбитражным судом недействующими, не подлежат применению с момента вступления в законную силу решения суда и должны быть приведены органом или лицом, принявшими оспариваемый акт, в соответствие с законом или иным нормативным правовым актом, имеющими большую юридическую силу (часть 5). Руководствуясь статьями 167 - 170, 195 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
заявление заместителя прокурора Томской области удовлетворить. Признать недействующими нормы Положения "Об аренде земельных участков на территории г. Томска", утвержденного решением Томской городской Думы от 17 февраля 2004 года № 577: пункт 1.6 в части, предусматривающей предельный срок договора аренды 49 лет как не соответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункту 2 статьи 1, статье 3, пункту 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422, пунктам 1, 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации;
пункт 1.8 полностью как не соответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункту 2 статьи 1, статье 3, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 30.1, 30.2, пункту 2 статьи 30, статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации;
пункт 1.9 полностью как не соответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункту 2 статьи 1, статье 3, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422, пунктам 1, 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации;
пункт 1.10 в части, предусматривающей предоставление земельных участков в аренду для эксплуатации нестационарных объектов мелкорозничной торговли на срок не более 11 месяцев, как не соответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункту 2 статьи 1, статье 3, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422, пунктам 1, 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации;
пункт 1.11 полностью как не соответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункту 2 статьи 1, статье 3, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422, пунктам 1, 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации;
пункт 2.5 в части, предусматривающей обязанность арендатора за свой счет осуществлять государственную регистрацию договора аренды как не соответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункту 2 статьи 1, статье 3, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
пункт 2.7 в части, устанавливающей обязанность арендатора согласовывать заявление о продлении срока действия договора с установленными органами местного самоуправления как не соответствующий статье 71 Конституции РФ, пункту 2 статьи 1, статье 3, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422, пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации;
пункт 2.11 полностью как несоответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункт 2 статьи 1, статье 3, статье 310, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- пункт 2.14 в части, предусматривающей возможность арендатора передавать свои права по договору аренды третьим лицам при условии письменного согласия арендодателя как не соответствующий статье 71 Конституции Российской Федерации, пункту 2 статьи 1, статье 3, пунктам 1, 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Решение вступает в законную силу немедленно после его принятия. Решение может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в течение месяца со дня вступления в законную силу.
| | |
|
