ПРЕЗИДИУМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июня 2009 г. № 44-Г-32/09
Президиум в составе:
председательствующего Попова В.Ф.
и членов президиума Лазорина Б.П., Лысова М.В., Погорелко О.В., Туговой Е.Е.,
по докладу судьи областного суда Елагиной А.А.,
с участием представителей ОАО "Волжско-Камский институт технологии судостроения" К.А.Г., Б.Т.А., представителя ООО "АНД" Е.С.С., представителя Автономной некоммерческой образовательной организации высшего профессионального образования "Международный славянский институт" Е.Т.О.,
рассмотрев гражданское дело по надзорной жалобе ООО "АНД", Е.Т.О., действующей на основании доверенности в интересах Автономной некоммерческой образовательной организации высшего профессионального образования "Международный славянский институт", ООО "Научно-производственное предприятие "УЗЭП", П.Е.Ю., К.А.К., К.В.И., К.А.Н.
на решение Сормовского районного суда г. Нижнего Новгорода от 16 сентября 2008 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 28 октября 2008 года
по иску ООО "АНД", Автономной некоммерческой образовательной организации высшего профессионального образования "Международный славянский институт", ООО "Научно-производственное предприятие "УЗЭП", К.А.К., П.Е.Ю., К.В.И., К.А.Н. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Нижегородской области, ОАО "Волжско-Камский институт технологии судостроения" о признании доли в праве на земельный участок, о признании незаконным бездействия Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Нижегородской области и возложении обязанности подготовить и направить проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка; по иску ООО "Научно-производственное предприятие "ПРИМА" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Нижегородской области, ООО "Волжско-Камский институт технологии судостроения" о признании доли в праве на земельный участок, возложении обязанности внести изменения в договор аренды земельного участка,
установил:
Истцы обратились в суд с иском к ответчикам о признании права на получение земельного участка, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Свободы, д. 63 (кадастровый номер 52:18:01 01 70:0004) общей площадью 6067 кв. м, в аренду (за плату) пропорционально площадям, имеющимся в собственности каждого собственника; признании бездействия Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Нижегородской области относительно вопроса о предоставлении земельного участка в аренду собственникам помещений незаконным; возложении обязанности на ответчиков внести изменение в договор аренды земельного участка № 05774 от 20 мая 2001 года путем подписания с истцами дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка "о присоединении иных арендаторов к договору аренды на земельный участок кадастровый номер 52:18:01 01 70:0004". В обоснование заявленных требований истцы указали, что в 2001 году ОАО "Волжско-Камский институт технологии судостроения" на основании распоряжения главы администрации г. Нижнего Новгорода № 1106 от 06 апреля 2001 года как собственнику всего здания по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Свободы, д. 63, предоставлено право аренды земельного участка. 20 мая 2001 года с ОАО "Волжско-Камский институт технологии судостроения" заключен договор аренды № 05774 на земельный участок (кадастровый номер 52:18:01 01 70:0004), площадью 6067 кв. м, сроком на 49 лет. Указанный договор зарегистрирован в учреждении юстиции 02 октября 2001 года. Соглашением от 26 февраля 2004 года права и обязанности арендодателя по вышеуказанному договору аренды переведены на Российскую Федерацию в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Нижегородской области. До настоящего времени ОАО "Волжско-Камский институт технологии судостроения" является арендатором всего земельного участка, в то время как собственниками встроенных помещений здания также являются истцы: ООО "АНД" - право собственности на нежилые встроенные помещения № 5, 7, 10, 15, общей площадью 2196,9 кв. м, Автономная некоммерческая образовательная организация высшего профессионального образования "Международный славянский институт" - право собственности на нежилое помещение № 4, общей площадью 605,9 кв. м, ООО "Научно-производственное предприятие "УЗЭП", К.А.К., П.Е.Ю., К.В.И., К.А.Н. - право долевой собственности на нежилое встроенное помещение № 6, общей площадью 483 кв. м, третье лицо по делу - ООО "Научно-производственное предприятие "ПРИМА" право собственности на нежилое встроенное помещение № 3, общей площадью 1057,1 кв. м. Доли здания, находящиеся на данном земельном участке, были переданы другим лицам ООО "Морречпроект" и ООО "Волжский институт машиностроения" в 2003 году, соответственно у приобретателей помещений возникали такие же права на земельный участок, как и у ОАО "Волжско-Камский институт технологии судостроения": право на аренду земельного участка (ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 271 Гражданского кодекса РФ). При переходе права собственности к третьим лицам, ответчик своевременно не уведомил арендодателя и не направил в течение десяти календарных дней с момента совершения сделки письменное уведомление о переходе права собственности на строение и сооружение, расположенные на арендуемом земельном участке, к другим лицам, данное уведомление является основанием для расторжения договора аренды, до настоящего времени договор действует на прежних условиях. Действующее земельное законодательство Российской Федерации предусматривает возможность вступления в действующий договор аренды иных лиц на стороне арендатора. В июле 2007 года истцы направили в Территориальное управление предложение о присоединении к договору аренды на земельный участок № 05774 от 20 мая 2001 года. В ответе от 12 сентября 2007 года Территориальное управление предлагает для оформления прав обратиться ко всем собственникам с официальным заявлением и приложением пакета документов. В ноябре 2007 года истцы передали в Территориальное управление заявление о предоставлении им в аренду земельного участка со всеми необходимыми документами для его оформления, однако в ответе на заявление истцов от 18 апреля 2008 года за № ст-07/3682 Территориальное управление не решает вопрос о присоединении истцов к договору аренды на земельный участок. Ответчик ОАО "Волжско-Камский институт технологии судостроения" препятствует изменению сторон в договоре аренды и оформлению прав истцов на земельный участок. Истцы считают, что право на земельный участок должно быть надлежащим образом зарегистрировано. Поскольку ответчики нарушают права истцов, закрепленные земельным законодательством, истцы считают, что бездействие ответчика, Территориального управления, выразившееся в отказе в присоединении к договору аренды иных правообладателей помещений, находящихся в здании, является незаконным. В результате отказа ответчиков истцы, в частности, ООО "АНД", несет значительные убытки, поскольку ответчик ОАО "Волжско-Камский институт технологии судостроения" препятствует проезду к помещениям и использованию земельного участка для нужд производственного цеха. Ограничение в использовании земельного участка нарушает права собственников встроенных помещений в здании (Литер А) по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Свободы, д. 63. В процессе рассмотрения дела истцы неоднократно изменяли исковые требования и окончательно просили суд признать за ними доли в праве на земельный участок общей площадью 6067 кв. м, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Свободы, д. 63, на правах аренды (за плату), расположенный под зданием, необходимый для его использования, пропорционально площадям, имеющимся в собственности каждого собственника: за К.В.И. - долю в праве на земельный участок 849/606700, за П.Е.Ю. - 2850/606700, за К.А.Н. - 3155/606700, за К.А.К. - 19657/606700, за ООО "Научно-производственное предприятие "УЗЭП" - 8979/606700, за Автономной некоммерческой образовательной организацией высшего профессионального образования "Международный славянский институт" - 44410/606700, за ООО "АНД" - 161200/606700. Истцы также просят признать незаконным бездействие Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Нижегородской области, выразившееся в уклонении от исполнения обязанности по оформлению земельных отношений с истцами в отношении спорного земельного участка. Истцы просили обязать Территориальное управление подготовить и направить в адрес истцов в двухнедельный срок проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 20 мая 2001 года "О присоединении иных арендаторов к договору аренды на земельный участок кадастровый номер 52:18:01 01 70:0004" с приложением, свидетельствующим о его заключении.
Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, ООО "Научно-производственное предприятие "ПРИМА", обратилось в суд с иском к тем же ответчикам о признании за ним доли в праве на земельный участок площадью 6067 кв. м, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Свободы, д. 63, на правах аренды (за плату), расположенный под зданием и необходимый для его использования, пропорционально площади здания, находящегося в собственности третьего лица, доля в праве 77597/606700. Третье лицо также просит внести изменения в договор аренды земельного участка № 05774 от 20 мая 2001 года путем подписания дополнительного соглашения к договору от 20 мая 2001 года "О присоединении иных арендаторов к договору аренды на земельный участок", указывая, что ООО "Научно-производственное предприятие "ПРИМА" в марте 2008 года приобрело в собственность от ЗАО "Арктическая торгово-транспортная компания" нежилое встроенное помещение, площадью 1057,10 кв. м на третьем этаже здания по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Свободы, д. 63. В мае 2008 года Обществом получено свидетельство о государственной регистрации права собственности. На этом основании, с учетом положений ст. 35 Земельного кодекса РФ и 271 Гражданского кодекса РФ, Общество считает, что имеет право на получение земельного участка в аренду.
Представители ОАО "Волжско-Камский институт технологии судостроения", П.Ю.И. и Б.Т.А., в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования истцов и третьего лица не признали, просили суд в удовлетворении исков отказать.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Нижегородской области в судебное заседание суда первой инстанции не обеспечило явку своих представителей. В представленных возражениях Территориальное управление не оспаривало право истцов и третьего лица на использование спорного земельного участка. С требованиями о признании бездействия незаконным Территориальное управление не согласилось.
Решением Сормовского районного суда г. Нижнего Новгорода от 16 сентября 2008 года в удовлетворении исковых требований ООО "АНД", Автономной некоммерческой образовательной организации высшего профессионального образования "Международный славянский институт", ООО "Научно-производственное предприятие "УЗЭП", К.А.К., П.Е.Ю., К.В.И., К.А.Н. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Нижегородской области, ОАО "Волжско-Камский институт технологии судостроения" о признании доли в праве на земельный участок, о признании незаконным бездействия Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Нижегородской области и обязании подготовить и направить проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка отказано. В удовлетворении исковых требований ООО "Научно-производственное предприятие "ПРИМА" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Нижегородской области, ООО "Волжско-Камский институт технологии судостроения" о признании доли в праве на земельный участок, обязании внести изменения в договор аренды земельного участка отказано.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 28 октября 2008 года решение Сормовского районного суда г. Нижнего Новгорода от 16 сентября 2008 года оставлено без изменения.
В надзорной жалобе, поступившей в Нижегородский областной суд 16 февраля 2009 года, заявителями поставлен вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений как вынесенных с существенным нарушением норм материального права, определяющих полномочия новых собственников здания, строения, сооружения на использование находящегося под ним земельного участка, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
18 мая 2009 года на основании определения судьи Нижегородского областного суда надзорная жалоба заявителей с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции - президиума Нижегородского областного суда.
Заслушав доклад судьи областного суда Елагиной А.А., обсудив доводы надзорной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц: Е.С.С. и Е.Т.О., поддержавших доводы жалобы, К.А.Г. и Б.Т.А., просивших решение суда и определение областного суда оставить без изменения, президиум Нижегородского областного суда находит состоявшиеся по делу судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При разрешении данного дела суды первой и второй инстанций допустили существенное нарушение норм материального права, выразившееся в следующем.
Разрешая гражданское дело по существу заявленных требований, суд первой инстанции (и с ним согласилась судебная коллегия) указал, что у прежних собственников помещений (ООО "Морречпроект" и ООО "Волжский институт машиностроения", за исключением ОАО "Волжско-Камский институт технологии судостроения") здания по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Свободы, д. 63, отсутствовало какое-либо право на земельный участок, расположенный под зданием. Приняв указанные обстоятельства во внимание, судебные инстанции сделали вывод о том, что к новым собственникам (истцам и третьему лицу по делу) не перешло право на использование спорного земельного участка либо его части.
С данными выводами судебных инстанций как основанными на неправильном толковании и применении норм материального права согласиться нельзя.
Из материалов гражданского дела усматривается, что ОАО "Волжско-Камский институт технологии судостроения" на 2001 год являлся единственным собственником здания, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Свободы, д. 63. На основании распоряжения главы Администрации г. Нижнего Новгорода от 06 апреля 2001 года № 1106 и заключенного 20 мая 2001 года договора № 05774, ОАО "Волжско-Камский институт технологии судостроения" на праве аренды сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 52:18:01 01 70:0004, площадью 6067 кв. м, по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Свободы, д. 63. Указанный договор зарегистрирован в учреждении юстиции 02 октября 2001 года (л.д. 24 - 33, 35 - 36, 82 - 89). Впоследствии права и обязанности арендодателя по вышеуказанному договору аренды переведены на Российскую Федерацию в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Нижегородской области (л.д. 46).
16 июля 2003 года между ОАО "Волжско-Камский институт технологии судостроения", ООО "Морречпроект" и ООО "Волжский институт машиностроения" достигнуто соглашение о разделе в натуре нежилого отдельно стоящего здания по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Свободы, д. 63 (л.д. 39 - 42).
С 2003 года ООО "Морречпроект" и ООО "Волжский институт машиностроения" производили отчуждение здания в пользу третьих лиц.
В настоящее время ОАО "Волжско-Камский институт технологии судостроения"; ООО "АНД", Автономная некоммерческая образовательная организация высшего профессионального образования "Международный славянский институт", ООО "Научно-производственное предприятие "УЗЭП", ООО "Научно-производственное предприятие "ПРИМА", К.А.К., П.Е.Ю., К.В.И., К.А.Н. являются сособственниками указанного здания.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ (п. 2 ст. 35 Земельного кодекса РФ).
Согласно ст. 271 и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
Таким образом, право пользования земельным участком возникает у нового собственника (сособственников) расположенного на этом участке здания в силу закона. Истцы и третье лицо являются преемниками прав прежних собственников здания на спорный земельный участок.
Указанные положения конкретизированы в п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ, в силу которых в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Частью 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в названной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.
Приведенные положения направлены на обеспечения перехода к новому собственнику здания, строения, сооружения права на земельный участок, на котором находится отчуждаемое здание, строение, сооружение. Закон запрещает отчуждение здания либо доли в праве собственности на здание в отсутствие какого-либо права на земельный участок либо его часть.
Следовательно, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Приведенным выше положениям закона суды не дали надлежащей оценки, что привело к преждевременным выводам об отсутствии у заявителей каких-либо прав на спорный земельный участок.
Отсутствие согласия на изменение договора аренды со стороны одного из сособственников (арендатора земельного участка - ОАО "Волжско-Камский институт технологии судостроения"), на что указывалось судами, не могло повлиять на объем гарантированных законом прав других собственников здания на спорный земельный участок, поскольку один лишь факт наличия (или отсутствия) предусмотренного ст. 36 Земельного кодекса РФ совместного обращения сособственников в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не исключает для суда необходимость исследовать весь комплекс вопросов по делу, обеспечивая защиту прав и законных интересов всех без исключения субъектов соответствующих правоотношений.
Президиум областного суда не может согласиться и с указанием судебных инстанций в обоснование итоговых выводов на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 08 февраля 2006 года которым ООО "Риэлстрой" (прежнему сособственнику части здания) отказано в иске к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Нижегородской области, ОАО "Волжско-Камский институт технологии судостроения" о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 143 - 145).
Как следует из содержания указанного решения, правовым основанием для отказа в иске послужило то обстоятельство, что ООО "Риэлстрой" единолично обратилось в суд с требованием о понуждении к заключению договора без привлечения иных сособственников здания.
Между тем, по смыслу ст. 36 Земельного кодекса РФ, обязательным условием приобретения каждым из сособственников здания, строения, сооружения права на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением, как это имеет место в настоящем гражданском деле.
Таким образом, законное право истцов и третьего лица на спорный земельный участок, согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ, могло быть реализовано только путем включения в существующий договор аренды земельного участка условия о множественности лиц, на что указывает и правовая позиция Конституционного Суда РФ, изложенная в определении от 05 марта 2004 года № 82-О "По запросу Первомайского районного суда г. Пензы о проверке конституционности п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ".
С учетом изложенного, у судебных инстанций не имелось достаточных законных оснований для отказа заявителям надзорной жалобы в удовлетворении предъявленных ими требований.
В силу приведенных выше мотивов, состоявшиеся по делу судебные постановления не могут быть признаны законными и обоснованными и, в соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ, подлежат отмене. В целях разрешения по существу заявленных требований и вынесения решения в соответствии со ст. 198 Гражданского процессуального кодекса РФ гражданское дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь ст. 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум Нижегородского областного суда
постановил:
Решение Сормовского районного суда г. Нижнего Новгорода от 16 сентября 2008 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 28 октября 2008 года по иску ООО "АНД", Автономной некоммерческой образовательной организации высшего профессионального образования "Международный славянский институт", ООО "Научно-производственное предприятие "УЗЭП", К.А.К., П.Е.Ю., К.В.И., К.А.Н. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Нижегородской области, ОАО "Волжско-Камский институт технологии судостроения" о признании доли в праве на земельный участок, о признании незаконным бездействия Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Нижегородской области и возложении обязанности подготовить и направить проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка; по иску ООО "Научно-производственное предприятие "ПРИМА" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Нижегородской области, ООО "Волжско-Камский институт технологии судостроения" о признании доли в праве на земельный участок, возложении обязанности внести изменения в договор аренды земельного участка отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Ф.ПОПОВ
