|  |
Региональное законодательство / Коми республика
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ от 17 декабря 2009 г. по делу № А29-10191/2009
(извлечение)
Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2009 года. Полный текст решения изготовлен 17 декабря 2009 года. Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей рассмотрев в судебном заседании 10 декабря 2009 года дело по иску: общества с ограниченной ответственностью "Север" к открытому акционерному обществу "Банк ВТБ" третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Коми, общество с ограниченной ответственностью "РФК", Г.А. о признании договора незаключенным и обязании погасить регистрационную запись об ипотеке с участием в заседании представителей: от истца: О.А. - по доверенности от 01.10.2009 г., Ж.О. - по доверенности 14.08.2009 г.; от ответчика: С.Е. - по доверенности от 15.10.2009 г., С.О. - по доверенности от 07.07.2009 г.; от третьих лиц: Л.А. - конкурсный управляющий ООО "РФК"; О.А. - по доверенности от 06.08.2009 г. (от Г.А.)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Север" (далее - истец, общество) обратилось в арбитражный суд к открытому акционерному обществу "Банк ВТБ" (далее - ответчик, банк) с иском (с учетом уточнения) о признании договора от 29 января 2009 года между обществом и банком об ипотеке незавершенного строительством помещения № ДИ-758000/2009/00003 незаключенным, обязании банка направить заявление в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Коми (далее - Управление) о прекращении ипотеки на объект недвижимого имущества - незавершенное строительством помещение (готовность 60%), назначение жилое, нежилое общая площадь 1 794,4 кв.м, этаж подвал, 2, 3, 4, 5 номера на поэтажном плане, подвал - 5, 7, 8, 12 - 14, 16 - 19, 26, 31 - 33; 2 этаж 1, 3, 4, 26 - 28, 30; 3 этаж - кв. 2, 25; 4 этаж - кв. 5, 18, 29; 5 этаж - кв. 7, 8, 19, 32 - 35 по адресу: г. Сыктывкар, ул. Советская, д. 8, блоки № 1, 2 и обязании Управления погасить регистрационную запись об ипотеке. Определением от 8 октября 2009 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление, а определением от 17 ноября 2009 года - общество с ограниченной ответственностью "РФК" (далее - ООО "РФК", заемщик) и Г.А. (далее - Г.А., поручитель). Управление просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующее. Между банком и заемщиком заключено кредитное соглашение № КС-758000/2008/00038 от 25.07.2008 г. (далее - кредитное соглашение, л.д. 26 - 38), по которому заемщику была предоставлена кредитная линия в сумме 40000000 рублей до 21.07.2011 г. по ставке MosPrime Rate (далее - ставка Моспрайм, индикативная ставка) на срок три месяца, увеличенная на 8,6% годовых. В обеспечение исполнения принятых заемщиком обязательств между банком и Г.А. был заключен договор поручительства от 17.09.2008 г. Кроме того, 29 января 2009 года между банком (залогодержатель) и обществом (залогодатель) был заключен договор об ипотеке незавершенного строительством помещения № ДИ-758000/2009/00003 (далее - договор ипотеки, л.д. 7 - 11), который прошел государственную регистрацию в Управлении 10 февраля 2009 года. Объектом залога является недвижимое имущество, принадлежащее истцу - незавершенное строительством помещение (готовность 60%), назначение жилое, нежилое общая площадь 1 794,4 кв.м, этаж подвал, 2, 3, 4. 5 номера на поэтажном плане, подвал - 5, 7, 8, 12 - 14, 16 - 19, 26, 31 - 33; 2 этаж 1, 3, 4, 26 - 28, 30; 3 этаж - кв. 2, 25; 4 этаж - кв. 5, 18, 29; 5 этаж - кв. 7, 8, 19, 32 - 35 по адресу: г. Сыктывкар, ул. Советская, д. 8, блоки № 1, 2. Истец считает данный договор незаключенным в связи с тем, что сторонами не согласовано обязательство, обеспечиваемое залогом, а именно процентная ставка за пользование заемными средствами, порядок и условия изменения процентной ставки в будущем. Как следует из части второй пункта 2.4 договора ипотеки, залогом обеспечивается исполнение обязательств заемщика по уплате процентов за пользование кредитной линией по ставке Моспрайм на срок 3 месяца, увеличенной на 8,6% годовых, начисляемых на сумму использованного и непогашенного основного долга по кредитной линии в соответствии с пунктом 6.2 кредитного соглашения, и подлежащих уплате заемщиком в следующие сроки: 5-го числа каждого месяца, а также в дату окончания срока кредитной линии, указанную в пункте 7.1 кредитного соглашения. Такое воспроизведение обязательства заемщика по уплате процентов, по мнению истца, не соответствует пункту 6.1 кредитного соглашения, предусматривающего следующий порядок определения процентной ставки: проценты по кредитной линии: ставка Моспрайм на срок 3 месяца, увеличенная на 8,6% годовых. Далее пункт 6.1 кредитного соглашения предусматривает, что процентная ставка по кредитной линии определяется банком в дату первого использования кредитной линии на основе ставки Моспрайм, опубликованной службой "Reuters" за один рабочий день до даты определения ставки, и затем пересматривается и фиксируется банком на очередной период в одностороннем порядке через каждые 3 месяца от даты первого использования кредитной линии. При этом для определения процентной ставки на очередной период применяется ставка Моспрайм, опубликованная службой "Reuters" за один рабочий день до даты пересмотра ставки. Истец считает, что условия кредитного соглашения предусматривают возможность пересмотра ставки Моспрайм и определяют порядок и сроки ее пересмотра, в то время как условия договора ипотеки не предусматривают порядок и сроки изменения данной ставки. На 24 июля 2008 года (день, предшествующий получению кредита заемщиком) ставка Моспрайм составляла 5,98%, условия договора ипотеки предусматривали увеличение ее на 8,6%. Таким образом, истец считает, что предоставил свое имущество банку под залог исходя из того, что на весь период пользования кредитом заемщиком процентная ставка будет составлять 14,58% годовых (5,98% + 8,6%). Кредитное соглашение в пункте 6.1, допуская определенную тавтологию срока "3 месяца" - в первой строке использует его как определяющую ту ставку, которая берется за день до выдачи кредита (столбец в таблице, опубликованной службой "Reuters"); в шестой строке использует его как тот период, по истечении которого ставка изменяется. Истец настаивает на том обстоятельстве, что если порядок определения ставки Моспрайм с ним согласован, то изменение ставки каждые три месяца осталось за рамками договора ипотеки. Фактически же процентная ставка, изменяемая в порядке, определенном пунктом 6.1 кредитного договора, никогда не соответствовала ставке 14,58%, а на момент заключения договора ипотеки составляла 42,6% годовых, что в три раза увеличивает размер обеспеченного залогом обязательства по отношению к обязательству, которое общество согласилось обеспечивать. Истец обращает внимание суда, что он стороной кредитного соглашения не является, в связи с чем ссылки в договоре ипотеки на пункты кредитного соглашения без их текстуального воспроизведения не допустимы. Так, имеется в виду часть третья пункта 2.4 договора ипотеки, которая содержит указание на то, что ипотекой обеспечивается исполнение обязательства заемщика по увеличению процентной ставки в соответствии с п. 11.7 и 11.8 кредитного соглашения; при этом содержание и суть изложенных пунктов не приводится. В связи с тем, что банк уклонился от подачи заявления в Управление о прекращении ипотеки на заложенное имущество, истец просит обязать ответчика совершить соответствующие действия, а Управление - погасить регистрационную запись об ипотеке. Также истец представлял пояснения, что нежилые помещения обществу могли быть переданы в ипотеку только одновременно с ипотекой права аренды земельного участка, ввиду чего договор ипотеки является незаключенным. Впоследствии истец представил документы, свидетельствующие, по его мнению, о том, что общество обладает земельным участке на праве общей долевой собственности. Отсутствие в договоре залога обязательства по передаче в залог данных прав в отношении земельного участка указывает на ничтожность договора залога. Рассмотрение вопроса о первичности установления в рассматриваемой ситуации незаключенности или недействительности договора ипотеки истец относит на усмотрение суда, однако считает, что в любом случае второе из заявленных требований - погашение регистрационной записи о залоге - подлежит удовлетворению. Письменно исковые требования и их основания не уточнялись. Ответчик с заявленными требованиями не согласился и считает, что в пункте 2.4 договора ипотеки перечислены все существенные условия: сумма кредитной линии, ставка за пользование заемными средствами Моспрайм на срок три месяца, увеличенная на 8,6% годовых, срок возврата - 22 июля 2011 г. Доводы истца о том, что срок "три месяца" указан для определения "столбца" ставки Моспрайм, признается ответчиком ошибочным и указывающим, что именно выбранный заемщиком срок изменения индикативной ставки (три месяца) определяет показатель ставки, применяемый к данным условиям кредитного соглашения и дату ее формирования. Доказательств неизменности данной ставки на весь период пользования кредитной линией из условий договора ипотеки не следует. Фактическое применение в сложившихся кредитных правоотношениях ставки Моспрайм, исходя из возражений банка, определяется и однозначно трактуется условиями, изложенными в пункте 2.4 договора ипотеки, а также самим понятием данной индикативной ставки, данной в пункте 1.1 договора. В подтверждение того, что условия определения процентной ставки по кредитному соглашению были надлежащим образом доведены до залогодателя, банк ссылается также на решение единственного участника общества Ю.А. от 27 января 2009 г. о совершении сделки по передаче в залог банку в обеспечение обязательств заемщика по возврату денежных средств и уплате процентов (иных смежных обязательств) по кредитному соглашению с указанием всех существенных условий договора залога (л.д. 79). При этом свое право в одностороннем порядке изменять ставку и повлиять на ее показатель банк отрицает и рассматривает все вынесенные распоряжения в период действия кредитного соглашения (л.д. 142 - 147) не более чем свои внутренние документы, предусматривающие исполнение банком условий кредитного соглашения, прописанных и установленных в нем. Ссылку истца на неправомерное включение в пункт 2.4 договора обеспечение обязательства заемщика по увеличению процентной ставки в соответствии с п. 11.7 и 11.8 кредитного соглашения без воспроизведения соответствующих текстов кредитного соглашения банк отклоняет, указывая, что данные условия предусматривали штрафные санкции и соответствующие увеличения могли последовать лишь при неисполнение заемщиком определенных обязательств перед банком (обеспечение использования денежных средств поручительством Г.А. в течение 30 календарных дней с момента первого использования и обеспечение залогом в течение 120 календарных дней). Банк указывает на определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РК от 17.09.2009, отменившее решение Сыктывкарского городского суда от 17.08.2009 по делу № 2-3642/09 в части обращения взыскания на заложенное имущество. Данным определением, как указывает банк, опровергнуты доводы общества о том, что с залогодателем не были согласованы существенные условия кредитного соглашения, в том числе и условия по процентной ставке. Требование о погашение регистрационной записи о залоге отклоняется банком, поскольку обеспеченное залогом обязательство не прекратилось. Доводы о ничтожности договора в связи с отсутствием залога прав на земельный участок отклоняются банком, поскольку у залогодателя отсутствует право собственности на этот участок, что подтверждается ответчиком выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 1 апреля 2009 г. № 01/046/2009-052. Согласно данной выписке собственником земельного участка под многоквартирным жилым домом со встроенными офисными помещениями и кафе, с пристроенным административным блоком и подземной автостоянкой по адресу: г. Сыктывкар, ул. Советская, 8 значится Российская Федерация, зарегистрировано обременение в виде аренды - арендатор ГУ "Сыктывкарская таможня Северо-Западного таможенного управления Государственного таможенного комитета РФ" срок до 07.06.2009 г. Управление в соответствии с представленным отзывом на иск подтвердило, что раздел Единого государственного реестра прав, открытый на объект недвижимого имущества - незавершенное строительством помещение (готовность 60%), площадью 1764,4 кв.м, расположенное по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Советская, д. 8, блоки 1, 2 содержит запись о государственной регистрации ипотеки на основании договора об ипотеке незавершенного строительством помещения от 29.01.2009 г., зарегистрированного в ЕГРП 10.02.2009 г. за № 11-11-01/001/2009-211. Ссылаясь на п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), Управление указывает, что правовые основания для прекращения регистрационной записи об обременении прав общества отсутствуют - нет совместного заявления залогодателя и залогодержателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку ее владельца об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме или решения суда о прекращении ипотеки. Представитель Г.А. исковые требования поддержал и указал, что обязательства перед банком, возникшие у него в силу договора поручительства, на момент рассмотрения дела не исполнены. Конкурсный управляющий ООО "РФК" в заседании суда исковые требования просил оставить без удовлетворения. Подтвердил, что требования банка к заемщику, удовлетворенные решением Сыктывкарского городского суда по делу № 2-3642/09, в полном объеме включены в реестр требований кредиторов. Документацией об обстоятельствах заключения договора ипотеки конкурсный управляющий не располагает. По итогам рассмотрения дела суд не находит достаточных оснований для удовлетворения исковых требований. При этом суд исходит из следующего. Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривают право лица самостоятельно определять способы защиты гражданских прав. Являясь стороной договора ипотеки, истец заявляет о признании данного договора незаключенным. Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. ]]>Согласно статье 339 Гражданского кодекса РФ, в договоре залога должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Пунктом 4 ст. 9 ФЗ Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. В соответствии с п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. В рассматриваемом случае залогодателем является лицо, не являющееся должником в основном кредитном обязательстве, что допускается в силу п. 1 ст. 335 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соответственно, истец правомерно указывает, что отсылки к кредитному соглашению не достаточно для признания согласованными между сторонами договора ипотеки всех существенных условий. Таким образом, указания в договоре ипотеки о содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, определенных кредитным соглашением, должны полностью соответствовать этому договору. При этом предусмотрено включение в договор ипотеки необходимого объема сведений для случаев, когда обязательство основано на каком-либо договоре и когда сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем. Истец не оспаривает, что залог как обеспечительное обязательство может предусматривать обеспечение не всех обязательств основного должника, а определенной их части. Однако данное обеспечение может быть признано состоявшимся, только если все существенные условия основного обязательства оговорены в обеспечиваемом, в рассматриваемом случае - все обязательства заемщика перед банком доведены до залогодателя, который, зная о них, согласился обеспечивать их полностью или в части передачей в залог своего имущества. Иными словами, истец утверждает, что, зная о том, как процентная ставка будет изменяться каждые три месяца и составит в определенный момент 42,6 процента годовых, залогодатель никогда бы не согласился обеспечивать такое обязательство, поскольку кредит с такими процентами является невозвратным и неминуемо приведет к ответственности залогодателя перед банком. Суд с такими доводами истца согласен. Вместе с тем совокупность установленных по делу обстоятельств позволяет сделать вывод о том, что залогодатель знал и должен был знать обо всех существенных условиях кредитного соглашения, в частности - о порядке формирования и изменения процентной ставки, обстоятельствах и условиях ее увеличения. Поскольку к существенным условиям договора относится его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, то в части процентной ставки к существенным условиям относится только такое определение процентной ставки, которое подлежит определению в будущем и является условием формирования процентной ставки при надлежащем исполнении сторонами условий кредитного соглашения. Соответственно, суд согласен с банком, что условия, предусматривающие увеличение процентной ставки в качестве штрафных санкций за неисполнение заемщиком своих обязательств перед банком (пункты 11.7 и 11.8 кредитного соглашения) к таким существенным условиям не относятся, поскольку при надлежащем исполнении сторонами своих обязательств по соглашению они не должны были привести к увеличению процентной ставки. К существенным условиям договора ипотеки относится порядок формирования и изменения процентной ставки. Исходя из определения ставки Моспрайм, данной в пункте 1.1 договора ипотеки, она представляет собой индикативную ставку предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском рынке в процентах годовых, которая устанавливается Национальной валютной ассоциацией и публикуется на специальных страницах службы "Reuters" в (или) около 12:31 по московскому времени за 1 рабочий день до даты предоставления кредита. Пункт 2.4 договора ипотеки предусматривает, что ипотекой обеспечивается исполнение обязательств заемщика по уплате процентов за пользование кредитной линией по ставке Моспрайм на срок три месяца, увеличенной на 8,6% годовых, начисляемых на сумму использованного и непогашенного основного долга по кредитной линии. Ставка Моспрайм определяется по кредитам различной длительности и публикуется на специальных страницах службы "Reuters" в размерах на 1 день, 1 неделю, 2 недели, 1 месяц, 2 месяца, 3 месяца, 6 месяцев; показатель ставки меняется ежедневно. Показатель ставки на 3 месяца определяет так называемый истцом "столбец", по которому индикативная ставка формируется. Таким образом, стороны договора ипотеки определили порядок формирования процентной ставки. Поскольку условия кредитного соглашения не предусматривали конкретную дату предоставления денежных средств, а определяли период, в течение которого заемщик мог полностью или в части использовать предоставленный лимит (40000000 руб.), в том числе и неоднократно, то, соответственно, определить конкретную процентную ставку не представлялось возможным. К моменту заключения договора ипотеки (зарегистрирован 10 февраля 2009 года) заемщик уже воспользовался предоставленным кредитом - вся сумма кредита была предоставлена ему банком платежным поручением № 1294 от 25.07.2008 г. (л.д. 139). Следовательно, первоначальное формирование ставки уже состоялось, а исходя из пункта 6.1 кредитного соглашения, процентная ставка определяется банком в дату первого использования кредитной линии. Таким образом, у сторон не было никаких препятствий определить ее конкретный размер (5,98% ставка Моспрайм сроком на 3 месяца на 24.07.2008 г. + 8,6% = 14,58% годовых), если бы их воля была направлена на констатацию в договоре ипотеки фиксированного размера процентной ставки, как указывает истец. Однако стороны предусмотрели в пункте 2.4, что ипотекой обеспечивается исполнение обязательства по уплате процентов за пользование кредитной линией по ставке Моспрайм на срок 3 месяца, увеличенной на 8,6%. Это, по мнению суда, свидетельствует о том, что в данном пункте согласован и порядок формирования процентной ставки и порядок (периодичность) ее изменения. Следовательно, тавтология со словами "три месяца", имеющаяся в пункте 6.1 кредитного соглашения, в договоре ипотеки подразумевает собой и так называемый "столбец" ставки, и период ее изменения одновременно. В то же время буквальное толкование пункта 2.4 договора ипотеки, безотносительно к условиям кредитного соглашения и фактически имевшимся на момент заключения ипотеки обязательствам, может свидетельствовать об ограничении ответственности залогодателя по обязательствам заемщика. Исходя из презюмируемой гражданским законодательством свободы договора, стороны ипотеки могли согласовать, что для залогодателя изменение процентной ставки с периодичностью 3 месяца не распространяется. Соответственно, даже если бы банк при рассмотрении в Сыктывкарском городском суде спора о взыскании задолженности по кредитному соглашению не изменил размер исковых требований и не произвел расчет процентов по ставке 14,58% за весь период взыскания, как это следует из решения по делу № 2-3642/09 (л.д. 71-74), ответственность залогодателя по кредитному обязательству должна быть обеспечена только такой процентной ставкой. Данный вывод согласуется с положениями абзаца 2 пункта 1 статьи 50 Закона об ипотеке, в соответствии с которыми при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Таким образом, законодатель установил специальное последствие расхождения условий обеспечиваемого обязательства в том виде, как они изложены в договоре ипотеки, и их описание в договоре, который породил эти обязательства: обязательства будут считаться обеспеченными только в том объеме, который следует из договора об ипотеке. Учитывая, что договор ипотеки подлежит государственной регистрации, следовательно, его условия приобретают свойство достоверности для любого третьего лица. Установленные судом условия заключения договора ипотеки подтверждают, что залогодатель был своевременно и надлежащим образом ознакомлен со всеми условиями кредитного соглашения, как основными, так и дополнительными, в связи с чем определенно знал, за какие обязательства заемщика предоставляется ипотека. Об этом свидетельствует следующее. Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно пункту 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 19 Закона об ипотеке, договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Несоблюдение данного требования влечет незаключенность и недействительность данного договора. В силу статьи 20 Закона об ипотеке, для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены: договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как видно из представленных Управлением копий материалов регистрационного дела (л.д. 88 - 103), на государственную регистрацию ипотеки было представлено заявление Г.Р., действующего по доверенности от имени общества, платежный документ об оплате государственной пошлины, нотариально удостоверенная доверенность, выданная обществом Г.Р. с правом заключения и подписания договора ипотеки и осуществления всех действий по его государственной регистрации; договор ипотеки, кредитное соглашение; а также иные документы, Управлением в дело не представленные, но перечисленные в расписке в получении документов на государственную регистрацию - договор о совместной деятельности № 29/04/04 от 29.04.2004 г. с дополнительными соглашениями, выписка из ЕГРЮЛ ООО "Север" от 31.12.2008, свидетельство о праве собственности от 26.01.2009 № 596913. Таким образом, кредитное соглашение было представлено среди прочих документов на государственную регистрацию лицом, заключившим и подписавшим договор ипотеки от имени общества, представлено в подлиннике и копии, подлинность которой удостоверена 29 января 2009 года надлежащим представителем общества Г.Р. Таким образом, общество представило на регистрацию свой экземпляр кредитного соглашения или экземпляр, предоставленный обществу заемщиком, удостоверило подлинность представленной копии. В данном случае, действуя с необходимой степенью заботливости и осмотрительности, которая презюмируется при добросовестном поведении участников гражданско-правовых отношений, истец надлежащим образом был осведомлен о всех условиях кредитного соглашения, в обеспечение которого им предоставлен залог имущества. Данные действия расцениваются судом как обстоятельства, подтверждающие надлежащее ознакомление общества со всеми условиями кредитного соглашения, что опровергает доводы истца о заблуждении залогодателя относительно порядка изменения процентной ставки, условий ее увеличения при нарушении заемщиком своих обязательств и указывается истцом как основание незаключенности договора ипотеки. В связи с отсутствием оснований для признания договора незаключенным не подлежат удовлетворению и требования истца об обязании банка осуществить действия по государственной регистрации погашения записи об ипотеке, а также обязания Управления погасить данную запись. Истец не просил признать договор недействительным в силу ничтожности, однако указывал, что требования о погашении регистрационной записи об ипотеке подлежат удовлетворению в силу ничтожности ипотеки. Между тем таких оснований судом не установлено. Как следует из договора, в залог было предоставлено имущество, не завершенное строительством, что не противоречит требованиям Закона об ипотеке. В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Закона об ипотеке правила данного Закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 данного Закона. При этом согласно пункту 1 статьи 5 и части 2 статьи 69 Закона об ипотеке, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится данное недвижимое имущество, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. Как разъяснено пунктом 45 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с пунктом 3 статьи 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. В связи с имевшимися доводами о недействительности договора ипотеки в связи с отсутствием одновременной ипотеки земельного участка, суд запрашивал у истца документальное подтверждение своих прав в отношении земельного участка в момент заключения договора. Из представленных в судебное заседание документов, по мнению истца, следует, что на момент заключения ипотеки земельный участок был поставлен на кадастровый учет, строящийся объект был введен в эксплуатацию, что свидетельствует о том, что земельный участок в силу пункта 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ перешел бесплатно в общую долевую собственность помещений в многоквартирном доме. Однако подлинность представленных суду документов истцом не заверена и судом не удостоверена; ответчику данные документы заблаговременно не были представлены; возражения ответчика относительно представленных светокопий не устранены. Поскольку истец не заявляет о недействительности договора ипотеки, суд не нашел оснований для дальнейшей проверки представленных документов. Наличие государственной регистрации права собственности или обременения в виде аренды (подлежащей регистрации) на момент заключения договора не установлено, в соответствии с представленной ответчиком выпиской из ЕГРП от 1 апреля 2009 года (л.д. 157). Кроме того, согласно пункту 3 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка). Так как залогодатель нежилого помещения в жилом здании имеет в своей собственности не только само помещение, но и доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок, занятый этим зданием, то следует руководствоваться нормами о распоряжении подобным имуществом в многоквартирных домах. Согласно пункту 2 статьи 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Как указано в статье 75 Закона об ипотеке, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Данные нормы должны применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом. Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок. Следовательно, отсутствие такого указания в договоре ипотеки не влечет его недействительность. Кроме того, суд считает необходимым отметить, что в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Злоупотребление правом не подлежит судебной защите. В ходе рассмотрения дела установлено, и истец это подтверждает, что подача настоящего иска инициирована в связи с отменой в кассационном порядке решения Сыктывкарского городского суда по делу № 2-3642/09 в части отказа банку в обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество. Новое рассмотрение дела приостановлено до рассмотрения настоящего дела. Должник по кредитному обязательству признан судом несостоятельным (банкротом), что существенным образом повышает риск ответственности залогодателя по обеспеченному им кредитному обязательству и возможность получения банком исполнения решения в отношении заемщика. Поручителем данное обязательство также не исполнено. Совокупность указанных обстоятельств позволяет сделать вывод о том, что намерение истца опорочить договор ипотеки путем признания его незаключенным или недействительным имеет целью избежать ответственности, надлежащим образом возложенной на себя в силу договора ипотеки. Правовых и фактических оснований для удовлетворения данных требований судом не установлено. В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на истца. С учетом уточнения истцом исковых требований судом рассмотрено два требования неимущественного характера - признание договора незаключенным и обязание погасить регистрационную запись об ипотеке; государственная пошлина при подаче иска уплачена за одно из таких требований (2000 руб.). Соответственно, подлежат взысканию еще 2000 руб. в доход федерального бюджета. Руководствуясь статьями 110, 112, 167, 168 - 169, 171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд
решил:
В удовлетворении исковых требований отказать. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Север" в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины. Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу. Разъяснить, что решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в апелляционном порядке.
Судья
| | |
|
