АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 1 октября 2009 г. по делу № А67-5807/09
(извлечение)
Решение изготовлено в полном объеме "08" октября 2009 г.
ООО "Гостиница "Северная" обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области и Областному государственному учреждению "Центр по охране и использованию памятников истории и культуры" о признании недействительной ничтожной сделки по расторжению охранно-арендного договора № 18/96ц от 24.01.97 на пользование недвижимым памятником истории и культуры 2-х этажным особняком, 1880 г. по пр. Ленина, 86, совершенной ответчиками в форме одностороннего отказа от исполнения охранно-арендного договора путем направления уведомления от 03.07.09 о расторжении охранно-арендного договора.
В обоснование своих требований истец ссылается на отсутствие в охранно-арендном договоре права на односторонний отказ арендодателя от договора; несоблюдение порядка досрочного расторжения договора, установленного законом. Полагает, что односторонний отказ от договора является сделкой, противоречащей действующему законодательству. Возможно расторжение договора только в судебном порядке. В качестве правовых оснований иска указаны ст.ст. 166, 168, 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчики в отзывах на иск требования истца не признали.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области в обоснование своей позиции указало, что использование памятников истории и культуры, к которым относится арендованное истцом здание по адресу: г. Томск, пр. Ленина, 86, осуществляется в соответствии со специальным законодательством, регулирующим отношения по охране и использованию объектов культурного наследия. Охранно-арендный договор был признан действительным решением Арбитражного суда Томской области от 22.01.08 по делу № А67-2397/07; право на односторонний отказ от договора предусмотрено п. 5.2 договора; положения ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут ограничивать право на односторонний отказ от договора. Полагает, что расторжение договора возможно в порядке п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, без соблюдения процедуры, установленной ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Областное государственное учреждение "Центр по охране и использованию памятников истории и культуры" в отзыве на иск указало на правомерность отказа в силу ст.ст. 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, также полагает, что ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает порядок расторжения договора при обращении в суд. Указывает, что основанием для отказа от договора послужили существенные нарушения истцом условий охранно-арендного договора; довод истца о том, что Областное государственное учреждение "Центр по охране и использованию памятников истории и культуры" не имеет отношения к договору, является несостоятельным, так как судебными актами, имеющими преюдициальное значение при рассмотрении данного спора, договор был признан действующим. Задачей Областного государственного учреждения "Центр по охране и использованию памятников истории и культуры" являлось осуществление государственного контроля, а также оперативного управления в деле сохранности и использования недвижимого историко-культурного наследия. Передача здания-памятника в аренду истцу осуществлялась с соблюдением действовавшего на день заключения охранно-арендного договора законодательства, предусматривавшего обязательное участие специальной организации по охране памятников.
Третье лицо в отзыве на иск поддержало позицию ответчиков, ссылаясь на то, что на стороне арендодателя выступают оба ответчика; право на односторонний отказ предусмотрено условиями договора в случае нарушения арендатором условий договора; нарушения охранно-арендного договора имели место; Понятия "Комитет" и "Балансодержатель" используются в качестве условных обозначений лиц, выступающих на стороне арендодателя.
В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении своих требований, ссылаясь на отсутствие у Областного государственного учреждения "Центр по охране и использованию памятников истории и культуры" каких-либо прав по договору. С учетом уточнений считает отказ от договора не соответствующим требованиям ст.ст. 619, 620, п. 2 и п. 3 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагает, что согласно разделу 6 договора арендодатель должен был предупредить его о досрочном расторжении за 1 месяц.
Ответчики и третье лицо в судебном заседании поддержали доводы отзывов на иск.
Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд считает иск не подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.
Между Комитетом по управлению государственным имуществом Томской области, именуемым в договоре "Комитет" и Центром по охране и использованию памятников истории и культуры Томской области, именуемым в договоре "Балансодержатель", совместно выступающими на стороне арендодателя от имени собственника федерального имущества, и ООО "Гостиница" Северная" - арендатором, был заключен охранно-арендный договор на пользование недвижимым памятником истории и культуры 2-х этажным особняком, 1880 г., по пр. Ленина, 86 № 18/96ц от 24.01.1997 (т. 1 л.д. 10 - 16).
В соответствии с его условиями Комитет и Балансодержатель сдают, а арендатор принимает в арендное пользование памятник архитектуры поздний ампир середины XIX века, общей площадью 2811,8 кв. м. (п. 1.1 договора).
Срок действия договора согласован сторонами в п. 1.2 и составляет период с 01.09.1996 по 31.08.2011.
Передача памятника осуществляется актом технического осмотра (Приложение № 2 к договору) (п. 1.3 договора).
Как следует из раздела 3 договора, арендатор принял на себя обязанность нести ответственность за сохранность памятника, в том числе обязанность использовать помещения исключительно по назначению с установленным для этих помещений режимом пользования, оговоренным в акте (Приложение № 2); не сдавать памятник (его часть) в субаренду и не передавать другим юридическим и физическим лицам в пользование без письменного согласия балансодержателя; не производить никаких пристроек и переделок без письменного разрешения балансодержателя; не производить без разрешения балансодержателя никаких работ по ремонту памятника (п.п. 3.1, 3.3, 3.4, 3.7).
В случае нарушения арендатором условий договора, балансодержатель, в силу п. 5.2 договора вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Согласно акту технического осмотра памятника архитектуры, объект аренды был передан истцу 14.02.1997 (л.д. 17 - 22).
Из представленного в материалы дела акта проверки эффективности использования и сохранности федерального имущества, расположенного по адресу: г. Томск, пр. Ленина, 86 от 30.06.09, усматривается, что в период с 25.06.09 по 30.06.09 была проведена комиссионная проверка использования арендатором здания-памятника, в результате которой было установлено, что арендатор использовал переданное ему имущество с нарушением условий договора, а именно, пользование помещениями в арендованном объекте недвижимости осуществляют без согласия с ОГУ "Центр по охране и использованию памятников истории и культуры" посторонние лица на основании договора аренды и договоров простого товарищества; выполнена комплексная перепланировка и ремонт помещений здания. По заключению комиссии здание использовано ООО "Гостиница "Северная" с существенным нарушением условий охранно-арендного договора (п.п. 3.3, 3.4, 3.7, 4.1, 4.3, 4.4) и требований действующего законодательства (т. 1 л.д. 26 - 31, 83).
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, в силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Воспользовавшись правом, предоставленным ему п. 5.2 охранно-арендного договора, арендодатель, в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области и Областного государственного учреждения "Центр по охране и использованию памятников истории и культуры" заявил об одностороннем отказе от договора (л.д. 23, 24 - 25).
Указанный отказ подписан со стороны Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Томской области, исполнительного органа, представляющего интересы Российской Федерации по управлению государственным имуществом Томской области, Щукиной М.Ю., полномочия который подтверждены Приказом Федерального агентства по Управлению государственным имуществом от 05.03.09 № 178 п. (т. 1 л.д. 42 - 68, т. 3 л.д. 8), и со стороны Областного государственного учреждения "Центр по охране и использованию памятников истории и культуры", Гуляевой Г.В., в подтверждение полномочий которой представлено Распоряжение
Администрации Томской области от 27.04.07 № 162-ра (т. 1 л.д. 112 - 120, 121 - 129, 130, т. 3 л.д. 6).
Отказ от договора истцом получен. Данное обстоятельство не оспаривается.
Согласно с. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Довод истца о том, что у арендодателя по договору отсутствовало право на односторонний отказ от договора, а также отсутствие прав у балансодержателя на заявление об отказе от договора, так как в силу закона (ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации) таким правом может обладать только арендодатель, судом отклоняется по следующим основаниям.
Здание, расположенное по адресу: г. Томск, пр. Ленина, 86, является памятником архитектуры (л.д. 94 - 96, 97). Соответственно, использование его возможно с соблюдением специальных норм, регулирующих отношения по охране и использованию памятников истории и культуры.
Согласно ст. 22 Закона РСФСР "Об охране и использовании памятников истории и культуры" от 15.12.1978 предоставление памятников истории и культуры в пользование государственным, кооперативным и другим общественным предприятиям, учреждениям, организациям, а также другим организациям и лицам для научных, культурно-просветительных, туристских и иных целей осуществляется в порядке и с соблюдением условий, определяемых законодательством Союза ССР и РСФСР. Недвижимые памятники истории и культуры республиканского и местного значения предоставляются в пользование в порядке, определяемом Советом Министров РСФСР.
Постановлением Совета Министров СССР от 16 сентября 1982 г. № 865 предусмотрена возможность использования зданий-памятников в хозяйственных целях в объеме, обеспечивающем сохранность памятников, если это не наносит ущерба сохранности памятников и не нарушает их историко - художественной ценности. Те недвижимые памятники истории и культуры (здания и сооружения), которые находятся в собственности государства и могут быть использованы в хозяйственных и иных практических целях (за исключением использования в качестве жилых помещений), передаются в установленном порядке на баланс местных государственных органов охраны памятников для предоставления в пользование предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам. В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия применяются охранно-арендные договоры, которые заключаются между предприятиями, учреждениями, организациями, гражданами, которым предоставляются недвижимые памятники истории и культуры для использования в хозяйственных целях, и местными государственными органами охраны памятников, на балансе которых состоят эти памятники (п.п. 57 - 60).
В силу ст. 63 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" указанные положения подлежат применению.
Охранно-арендный договор на пользование недвижимым памятником истории и культуры 2-х этажным особняком, 1880 г., по пр. Ленина, 86 № 18/96ц от 24.01.1997 соответствует форме, утвержденной Постановлением Совета Министров СССР от 16 сентября 1982 г. № 865.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным образом.
Право сдачи имущества в аренду в силу ст. 608 принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Интересы собственника имущества на день заключения охранно-арендного договора на основании ст.ст. 124, 125 Гражданского кодекса Российской Федерации представлял Комитетом по управлению государственным имуществом Томской области.
Таким образом, участие в договоре в качестве арендодателя Областного государственного учреждения "Центр по охране и использованию памятников истории и культуры" обусловлено специальным законодательством, действовавшим в сфере использования и охраны памятников истории и культуры и волей собственника.
Суд считает обоснованным довод ответчиков и третьего лица о том, что Областное государственное учреждение "Центр по охране и использованию памятников истории и культуры" названо в договоре "балансодержателем" условно, в соответствии с утвержденной Советом Министров Российской Федерации формой договора. Указанное лицо следует считать арендодателем, основываясь на ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального толкования преамбулы охранно-арендного договора.
В соответствии с изложенным суд считает установленным участие на стороне арендодателя двух лиц - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области и Областного государственного учреждения "Центр по охране и использованию памятников истории и культуры".
При таких обстоятельствах суд считает, что отказ от договора основан на праве, предоставленном арендодателю п. 5.2 охранно-арендного договора, основанным на п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы истца о том, что п. 5.2 охранно-арендного договора подразумевает судебный порядок расторжения договора, а также о том, что не был соблюден установленный ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок расторжения договора судом отклоняется, так как из буквального содержания п. 5.2 договора следует обратное, а основания расторжения и порядок расторжения, установленные ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению при досрочном расторжении договоров в судебном порядке.
Ссылка ответчика на то, что разделом 6 охранно-арендного договора установлено обязательное требование о предупреждении за 1 месяц о предстоящем досрочном расторжении договора, является необоснованной, так как это требование, также исходя из смысла ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, относится только к случаю, указанному в п. 6.2 договора - если арендуемый памятник по постановлению Правительства объявлен музеем-заповедником. Поскольку какой-либо двусмысленности данное положение договора не содержит, необходимость выявления воли сторон относительно того, к чему относится требование о предупреждении за 1 месяц, отсутствует.
Учитывая изложенное, суд не усматривает противоречий действующему законодательству односторонней сделки по отказу от исполнения договора и считает исковое заявление не обоснованным и не подлежащим удовлетворению.
Государственная пошлина по правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца.
Руководствуясь ст.ст. 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
В удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня принятия.
