АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 4 июня 2009 г. по делу № А79-1773/2008
Резолютивная часть решения оглашена 03 июня 2009 года.
Арбитражный суд в составе: судьи
при ведении протокола судебного заседания
помощником судьи,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению
общества с ограниченной ответственностью "Центр консалтинговой помощи "PRO Консалт"
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике Чувашская Республика, г. Чебоксары,
третьи лица - С., г. Чебоксары,
Б.Е., г. Чебоксары,
Б.О., г. Чебоксары,
З., г. Чебоксары,
Администрации города Чебоксары, Чувашская Республика г. Чебоксары,
о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации,
при участии:
от заявителя: М. (по доверенности от 20.08.2008),
от ответчика: И. (по доверенности от 27.05.2009),
от третьих лиц: С., Б.Е., Б.О., З., представителей: З. - К. (по доверенности от 19.01.2009 № 21-01/200808), Б.О. - К. (по доверенности от 16.08.2008 № 21-01/223951), Б.Е. - К. (по доверенности от 18.01.2008 № 21-01/181448),
от Администрации г. Чебоксары - Е. по доверенности от 31.12.2008
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Центр консалтинговой помощи "PRO Консалт" обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике о признании незаконным решения от 18.03.2008 № 01/015/2008-376, которым отказано в государственной регистрации права собственности истца на не завершенный строительством объект: фундамент из железобетонных свай (литера А), расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул. Ярмарочная, д. 10 и обязании зарегистрировать право собственности на указанный объект за истцом.
В обоснование требований заявитель указал, что согласно договору аренды земельного участка № 378/3078-Л от 03.11.2006 Администрация г. Чебоксары передает ООО "Центр консалтинговой помощи "PRO Консалт" во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям поселений, с кадастровым номером 21:01:02 04 08:0026 общей площадью 5484 кв. м под проектирование и строительство девятиэтажного жилого дома со встроенными предприятиями обслуживания.
27.09.2007 Администрацией г. Чебоксары был изготовлен градостроительный план земельного участка под 10-этажный двухсекционный 75-квартирный жилой дом со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания и техническим подвалом. Данный план утвержден распоряжением главы г. Чебоксары от 10.10.2007 за № 3376-р.
Предметом исследования данного градостроительного плана стал земельный участок, имеющий кадастровый номер 21:01:02 04 08:0026. Адрес данного земельного участка был определен как: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Ярмарочная, поз. 27.
В последующем, Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Чебоксары письмом от 15.02.2008 № 660 был определен почтовый адрес строящегося 10-ти этажного 75-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания (поз. 27 в 1Б микрорайоне центральной части города): г. Чебоксары, ул. Ярмарочная, 10.
Соответственно, в техническом паспорте на не завершенный строительством объект: фундамент из железобетонных свай (литера А) адрес объекта был определен как г. Чебоксары, ул. Ярмарочная, 10.
Таким образом, земельный участок, выделенный заявителю на основании договора аренды земельного участка № 378/3078-Л от 03.11.2006 и земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости - один и тот же объект.
Отказ в государственной регистрации права основан на абзацах 8, 10, 11 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". То есть, отказ основан на том, что правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Однако, указанный выводы регистрирующего органа не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Согласно ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 № 122-ФЗ собственник вправе зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. В соответствии с п. 4 указанной статьи в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Заявителем были представлены в регистрирующий орган все необходимые документы, свидетельствующие о том, что не завершенный строительством объект: фундамент из железобетонных свай (литера А), расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул. Ярмарочная, д. 10 построен заявителем для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Земельный участок под объектом выделен в установленном порядке, договор аренды заключен и зарегистрирован, необходимые документы для начала строительства получены и утверждены, строительство объекта произведено заявителем на свои средства с привлечением подрядных организаций.
Заявитель представил ответчику в числе прочих документов договор аренды земельного участка № 378/3078-Л от 03.11.2006 и разрешение Администрации г. Чебоксары от 10.10.2007 № "2" RU 21304000" - "201" на строительство здания.
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка и схема планировочной организации земельного участка.
Таким образом, при выдаче разрешения на строительство спорного объекта от 10.10.2007 Администрация г. Чебоксары проверила наличие правоустанавливающих документов на земельный участок и фактически подтвердила право заявителя на застройку земельного участка.
Пунктом 1 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определен перечень документов, являющихся основанием для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом пунктом 2 статьи 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Следует учитывать, что в рассматриваемом случае речь идет о регистрации не завершенного строительством объекта: фундамента из железобетонных свай (литера А), расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Ярмарочная, д. 10, а не о домах N№ 69 и 71 по ул. Белинского г. Чебоксары. И регистрация права собственности на спорный объект не влечет утраты права собственности третьими лицами на указанные жилые дома.
Из чертежа градостроительного плана земельного участка следует, что принадлежащие третьим лицам индивидуальные жилые дома N№ 69 и 71 расположены в стороне от строящегося дома и, соответственно от спорного объекта незавершенного строительства.
Таким образом, регистрация за заявителем права собственности на спорный объект недвижимости не может повлиять на права третьих лиц.
Не имеет отношение к делу ссылка ответчика на то, что согласно протоколу торгов от 01.11.2006 и градостроительному заключению на объект заявитель должен обеспечить снос жилых домов № 69 и 71 по ул. Белинского и переселение жильцов согласно действующему законодательству. Полагают, что вопрос сноса жилых домов и переселения жильцов не может относиться к предмету рассматриваемых правоотношений.
Ответчик не является стороной по договору, заключенному в результате торгов от 1.11.2006. Соответственно, он не может требовать выполнения его условий, если они не предусмотрены действующим законодательством. Кроме того, следует учитывать, что не определены предельные сроки выполнения условий, касающихся домов N№ 69 и 71 по ул. Белинского.
Представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике требования не признал, суду пояснил, что на не завершенный строительством объект распространяются правила статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо, чтобы в документах не было пороков. Из договора аренды следовало, что право аренды приобретено на торгах. В соответствии с протоколом торгов одним из условий являлся снос жилых домов N№ 69, 71 по ул. Белинского. Это условие заявителем не было выполнено. Собственники жилых домов в соответствии с дачной амнистией зарегистрировали право собственности на земельные участки. Часть земельного участка заявителя является земельными участками граждан. Один из документов не соответствовал требованиям действующего законодательства. Земельный участок предоставлен заявителю для строительства, в соответствии с законом о долевом участии и Жилищным кодексом Российской федерации собственники жилых помещений в многоквартирном доме приобретают право на общее имущество, в том числе и на земельный участок под этим домом. Собственники жилых помещений в данном жилом доме вправе будут претендовать на земельный участок и на ту часть, которая принадлежит третьим лицам. Будет спор между собственниками жилых помещений в доме и третьими лицами.
3-и лица просили в удовлетворении заявления отказать.
Выслушав представителей заявителя, Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике, 3-х лиц, представителя 3-х лиц, изучив материалы дела, суд установил.
01.11.2006 состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 5 484 кв. м с кадастровым номером 21:01:02 04 08:0026, расположенного примерно в 15 м по направлению на юг от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Чебоксары, р-н Ленинский, ул. Белинского, 73. Цель использования - под проектирование и строительство девятиэтажного жилого дома со встроенными предприятиями обслуживания. Организатор аукциона - Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом.
По результатам аукциона победителем признано ООО "Центр консалтинговой помощи "PRO Консалт". 03.11.2006 Администрацией города Чебоксары и заявителем по настоящему делу заключен договор аренды земельного участка № 378/3078-Л. Согласно данному договору Администрация г. Чебоксары передает ООО "Центр консалтинговой помощи "PRO Консалт" во временное падение и пользование земельный участок, относящийся к землям поселений, с кадастровым номером 21:01:02 04 08:0026 общей площадью 5484 кв. м под проектирование и строительство девятиэтажного жилого дома со встроенными предприятиями обслуживания. Согласно п. 1.2 договор заключен сроком до 03.11.2009.
15.08.2007 получено заключение № 410 по проектным решениям фундамента десятиэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания поз. 27 по ул. Ярмарочная в 1Б микрорайоне центральной части г. Чебоксары.
10.10.2007 заявителем получено разрешение на строительство № "RU 21304000-201" на строительство объекта капитального строительства: десятиэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по проектным решениям фундаментов до отметки 0.000.
На земельном участке построен фундамент из железобетонных свай.
МУП "Бюро технической инвентаризации и приватизации жилищного фонда" изготовлен технический паспорт на не завершенный строительством объект: фундамент их железобетонных свай (литера А), расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул. Ярмарочная, 10.
20.02.2008 в Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике обратилось ООО "Центр консалтинговой помощи "PRО Консалт" с заявлением о государственной регистрации права собственности на не завершенный строительством объект: фундамент из железобетонных свай (литера А), расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул. Ярморочная, д. 10.
Решением Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике от 18.03.2008 № 01/015/2008-376 в регистрации права отказано в соответствии с абзацами 8, 10, 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Не согласившись с решением ООО "Центр консалтинговой помощи "PRО Консалт" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании указанного решения недействительным.
В силу пункта 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке установленном Кодексом.
Согласно пункту 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктами 2, 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В случае если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Таким образом, для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие двух условий:
- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,
- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 4 статьи 25 Федерального закона № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Заявителем представлен на регистрацию права на не завершенный строительством объект договор аренды земельного участка № 378/3078-Л от 03.11.2006, заключенный Администрацией города Чебоксары и ООО "Центр консалтинговой помощи "PRO Консалт" по результатам аукциона, проведенного 01.11.2006.
В соответствии с протоколом об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка на победителя - ООО "Центр консалтинговой помощи "PRO Консалт", возложена обязанность за счет собственных средств снести индивидуальные жилые дома под № 69 и № 71 по ул. Белинского, находящихся на земельном участке, и пересилить жильцов согласно действующему законодательству.
Распоряжением Администрации города Чебоксары № 3376-р от 10.10.2007 на заявителя возложена обязанность по сносу индивидуальных жилых домов под № 69 и № 71 по ул. Белинского.
В ходе рассмотрения дела установлено, что имеются записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются записи о государственной регистрации прав на жилой дом под № 69 по ул. Белинского г. Чебоксары, расположенный в границах земельного участка, предоставленного в аренду заявителю.
В МУП "БТИ и ПЖФ" зарегистрировано домовладение № 71 по ул. Белинского г. Чебоксары, находящееся также в пределах земельного участка с кадастровым номером 21:01:02 04 08:0026.
В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Доказательства равноценного возмещения имущества заявитель регистрирующему органу и суду не представил.
В связи с изложенным суд соглашается с доводом Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике, изложенным в решении об отказе в государственной регистрации права собственности о том, что не может быть осуществлено строительство многоквартирного жилого дома без предварительного изъятия в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, расположенных на застраиваемом земельном участке индивидуальных жилых домов и земельных участков, расположенных под ними.
Не соответствие оспариваемого решения регистрирующего органа Федеральному закону № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ходе рассмотрения дела не установлено.
В связи с изложенным суд не находит оснований для удовлетворения заявления.
Расходы по государственной пошлине суд относит на заявителя.
Обеспечительные меры, принятые определением от 03.04.2008 подлежат отмене.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Центр консалтинговой помощи "PRO Консалт" о признании недействительным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике от 18.03.2008 № 01/015-2008-376 об отказе в государственной регистрации права собственности на не завершенный строительством объект: фундамент из железобетонных свай (литера А), расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул. Ярморочная, д. 10, отказать.
Обеспечительные меры, принятые определением суда от 03.04.2008 отменить.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции.
