АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 27 апреля 2010 г. по делу № А12-2318/2010
Арбитражный суд Волгоградской области
в составе
судьи Поповой Т.В.
при ведении протокола судебного заседания судьей Поповой Т.В.
рассмотрел в судебном заседании дело по иску администрации Калачевского муниципального района к ООО "Интеграл", ИП И.В.А., ИП Г.Д.В., ИП В.М.П. о признании недействительными договоров передачи прав и обязанностей по договору аренды, расторжении договора аренды, взыскании арендной платы и понуждении ООО "Интеграл" возвратить администрации Калачевского муниципального района земельный участок, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице Калачевского отдела
и по встречному иску ИП Г.Д.В. к администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области, ТУ по Калачевскому муниципальному району КБФПиК Администрации Волгоградской области о взыскании неосновательного обогащения
в судебном заседании участвовали представители:
от истца: В.Н.А., доверенность <...>, Г.А.П., доверенность <...>, В.Н.П., доверенность <...>.
от ответчиков: представитель ИП Г.Д.В. - М.Д.М., доверенность <...>, представитель ИП В.М.П. - М.А.В., доверенность <...>, представитель ООО "Интеграл" - Г.Е.А., доверенность <...>,
другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
Администрация Калачевского муниципального района обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Интеграл" о расторжении договора № 59/08 от 12 мая 2009 г. аренды земельного участка, понуждении общества освободить земельный участок с кадастровым номером 34:09:02 10 50:0120, площадью 8316 кв. м., расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Калач-на-Дону, ул. Чекмарева, 5 и взыскании 982 102 руб. 08 коп., в том числе задолженности по арендной плате в размере 749 111 руб. 52 коп., образовавшейся по состоянию на 26.11.2009 г. и пени в размере 232 990 руб. 56 коп., начисленной по состоянию на 26.11.2009 г.
Одновременно администрации Калачевского муниципального района обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Интеграл", индивидуальному предпринимателю И.В.А., индивидуальному предпринимателю Г.Д.В., индивидуальному предпринимателю В.М.П. о признании недействительными договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 59/08 от 12 мая 2009 г., признании недействительной записи в ЕГРП.
Определением от 25 февраля 2010 года дела объединены в одно производство на основании ст. 130 АПК РФ.
До принятия по делу судебного акта истец заявлял об уточнении исковых требований (л.д. л.д. 49, 75 т. 2). Окончательно истец просил признать недействительными на основании ст. ст. 168, 170 ГК РФ:
- договор от 10 июля 2009 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 59/08 от 12 мая 2009 года, заключенный между ООО "Интеграл" и ИП И.В.А.
- договор от 14 августа 2009 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 59/08 от 12 мая 2009 года, заключенный между ИП И.В.А. и ИП Г.Д.В.
- договор от 24 сентября 2009 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 59/08 от 12.05.2008 г., заключенный между ИП Г.Д.В. и ИП В.М.П.
- расторгнуть договор аренды земельного участка № 59/08 от 12.05.2008 г., заключенный между администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области и ООО "Интеграл"
- обязать общество с ограниченной ответственностью "Интеграл" освободить земельный участок с кадастровым номером 34:09:02 10 50:0120, площадью 8316 кв. м., расположенный по адресу: Волгоградская обл., г. Калач-на-Дону, ул. Чекмарева, 5, передать его администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области.
- взыскать с ООО "Интеграл" задолженность по арендной плате в размере 164 549 руб. 70 коп. за период с 20.07.2009 г. по 26.11.2009 г., пеню в размере 10 823 руб. 83 коп., начисленную по состоянию на 26 ноября 2009 г. (л.д. 33, т. 3, протокол с/з от 27.04.2010 г.)
От иска в части признания недействительными записей о государственной регистрации договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 59/08 от 12 мая 2009 г. истец отказался (л.д. 53, т. 2).
Измененные требования приняты к рассмотрению на основании ст. 49 АПК РФ.
Ответчики иск не признали, указав на его несостоятельность.
ИП Г.Д.А. предъявлен встречный иск (л.д. 131, т. 2) к администрации Калачевского муниципального района о взыскании неосновательного обогащения в размере 189 671 руб. 83 коп. в виде переплаты арендных платежей, который принят судом для рассмотрения совместно с первоначальным на основании п. 3 ч. 3 ст. 132 АПК РФ.
Определением от 14 апреля 2010 г. по ходатайству ИП Г.Д.А. к участию в деле в качестве второго ответчика по встречному иску привлечено Территориальное управление по Калачевскому муниципальному району Комитета бюджетно-финансовой политики и казначейства Администрации Волгоградской области.
ИП И.В.А, ТУ по Калачевскому муниципальному району КБФПиК Администрации Волгоградской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице Калачевского отдела представителей в судебное заседание не направили. О времени и месте рассмотрения дела названные лица извещались надлежащим образом.
Выслушав истца, ответчиков, рассмотрев представленные материалы, суд
установил:
12 мая 2008 года между администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Интеграл" (Арендатор) заключен договор № 59/08 аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении администрации Калачевского муниципального района.
Согласно пункту 1.1. договора Истец передал на основании постановления главы Калачевского муниципального района от 27.02.2008 г. № 165 в аренду Ответчику земельный участок, имеющий кадастровый номер 34:09:02 10 50:0120, площадью 8316 кв. м., расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Калач-на-Дону, ул. Чекмарева, 5.
Цель предоставления земельного участка - организация рынка в границах, согласно прилагаемого плана участка.
Срок договора аренды определен с 12 мая 2008 года по 11 мая 2057 года. Государственная регистрация договора произведена 24 июня 2008 г., что подтверждается отметкой УФРС по Волгоградской области на договоре.
В соответствии с условиями договора Арендатор обязан уплачивать арендную плату за пользование земельным участком в размере 37 683,15 рублей ежемесячно до 10-го числа текущего месяца.
При рассмотрении дела установлено, что ООО "Интеграл" обязанность по арендной плате исполнял недобросовестно, арендную плату систематически не уплачивал, в связи с чем имеет задолженность перед истцом более чем за два периода подряд.
Из материалов дела следует, что от 16 июля 2009 Администрация вручила директору ООО "Интеграл" уведомление № 1462 с требованием погасить задолженность по арендной плате в размере 560 696 руб. и пени в размере 195 349 руб. и предложением расторгнуть договор аренды (л.д. 23, т. 1).
ООО "Интеграл" известило Администрацию о том, что 10 июля 2009 года между ним и ИП И.В.А. был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 59/08 от 12 мая 2008 года и подписан акт приема-передачи документов. Государственная регистрация договора произведена 20 июля 2009 г.
Впоследствии ИП И.В.А. передал свои права и обязанности по договору № 59/08 от 12.05.2009 года ИП Г.Д.В., подписав с последним договор 14.08.2009 г. и акт приема-передачи документов. Государственная регистрация договора произведена 19 августа 2009 года
В свою очередь ИП Г.Д.В. 24 сентября 2009 года заключил договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 59/08 от 12 мая 2009 года с ИП В.М.П. и передал документы новому арендатору по акту. Государственная регистрация договора произведена 29 сентября 2009 г.
О передаче прав и обязанностей по договору аренды новым арендаторам уведомлялся арендодатель - администрация Калачевского муниципального района.
1 октября 2009 г. ИП В.М.П. заключила с ООО "Интеграл" договор субаренды земельного участка (л.д. 3, т. 2), расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Калач-на-Дону, ул. Чекмарева, 5, площадью 5000 кв. м., то есть на часть земельного участка, являющегося предметом договора аренды № 59/08 от 12 мая 2008 г. Срок договора субаренды - с 01 октября 2009 г. по 31 августа 2010 года. Государственная регистрация произведена 09 марта 2010 года.
]]>Как следует из пункта 1.1. договора аренды № 59/08 от 12 мая 2009 года земельный участок предоставлен ООО "Интеграл" для организации рынка. На основании постановления администрация Калачевского муниципального района Волгоградской области от 31 декабря 2008 года № 1495 "О выдаче разрешения на право организации розничного рынка" ООО "Интеграл" выдано соответствующее разрешение.
Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2006 № 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон), вступившего в силу с 11.04.2007 г., рынок может быть организован юридическим лицом, которое зарегистрировано в установленном законодательством Российской Федерации порядке и которому принадлежат объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организация рынка, на основании разрешения, выданного в установленном порядке органом местного самоуправления.
Юридическое лицо, получившее разрешение, признается управляющей рынком компанией (пункт 4 статьи 8 Закона).
В соответствии со статьей 4 Закона рынок организуется согласно плану, утвержденному органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с архитектурными, градостроительными и строительными нормами и правилами, с проектами планировки и благоустройства территории субъекта Российской Федерации и территории муниципального образования, а также с учетом потребностей в рынках того или иного типа.
В соответствии со статьей 7 Закона, в предоставлении разрешения заявителю может быть отказано при отсутствии права на объекты недвижимости в пределах территории, на которой предполагается организовать рынок, при несоответствии места расположения этих объектов и типа рынка утвержденному плану, а также в случае подачи документов, содержащих недостоверные сведения либо поданных с нарушением установленных требований.
Изначально договор аренды земельного участка с целевым использованием для организации рынка не мог быть заключен с индивидуальным предпринимателем, следовательно и права по договору аренды с названным целевым использованием не могут быть переданы предпринимателям.
Доводы ответчиков о том, что статья 22 ЗК РФ не запрещает передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка индивидуальным предпринимателям, как основание для отказа в удовлетворении настоящих требований судом отклоняется.
В соответствии с требованиями статьи 2 Федерального закона от 30.12.2006 № 271-ФЗ, правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: Закон Волгоградской области № 1469-ОД принят 18.05.2007, а не 16.05.2007.
Таким образом, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне (Законом о розничных рынках), так и на уровне субъектов Российской Федерации (в Волгоградской области - Закон
№ 1469-ОД от 16 мая 2007 г. "О деятельности розничных рынков на территории Волгоградской области).
На основании изложенного суд считает, что договоры о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 59/08 от 12 мая 2008 года не соответствуют требованиям Закона № 271-ФЗ от 30.12.2006 г. и являются недействительными в силу ничтожности.
На основании статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Следовательно договор субаренды, заключенный между ИП В.М.П. и ООО "Интеграл" также является ничтожным и не порождающим правовых последствий, а арендатором по договору аренды № 58/08 является ООО "Интеграл".
В соответствии со статьей 41 Земельного кодекса РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
На основании пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Суд приходит к выводу о том, что ООО "Интеграл" допущены существенные нарушения условий договора аренды, выразившиеся в систематической неуплате арендной платы по договору аренды, а также в распоряжении земельным участком с заведомым нарушением требований закона, что свидетельствует о злоупотреблении правами.
Учитывая, что арендатором по договору является ООО "Интеграл", оно обязано уплачивать арендную плату за время действия договора. Расчет задолженности по арендной плате и пени судом проверен и принят.
Кроме того в судебном заседании установлено, что ООО "Интеграл" после заключения спорных договоров оставалось управляющей рынком компанией, заключало договоры о предоставлении торговых мест на рынке в период после подписания договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды (л.д. 93, т. 2).
Предприниматели в свою очередь не имели намерений использовать и не использовали земельный участок в соответствии с целями для которых земельный участок предоставлялся. Платежных документов об оплате за передачу прав и обязанностей по договору аренды суду не было предоставлено.
На основании изложенного исковые требования администрации Калачевского муниципального района подлежат удовлетворению в полном объеме, с учетом отказа от иска в части признания недействительными записей о государственной регистрации договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 59/08 от 12 мая 2009 г.
Встречные исковые требования ИП Г.Д.В. также подлежат удовлетворению.
ИП Г.Д.В. просил взыскать с Администрации неосновательное обогащение в размере 189 671 руб. 83 коп. в виде ошибочно перечисленных арендных платежей в период с 29.09.2009 г. по февраль 2010 г.
Учитывая, что правовых оснований для получения платежей у Администрации не имелось, а также принимая во внимание пункты 11, 12 информационного письма Президиума ВАС от 11 января 2000 г. № 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении встречного иска.
Неосновательное обогащение подлежит взысканию с казны Калачевского муниципального района Волгоградской области в лице главного распорядителя и администратора арендных платежей администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области. В иске к ТУ по Калачевскому муниципальному району КБФПиК Администрации Волгоградской области, как к учреждению, следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 102, 110, 169, 170 АПК РФ, суд,
решил:
Признать недействительным договор от 10 июля 2009 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 59/08 от 12 мая 2009 года, заключенный между ООО "Интеграл" и ИП И.В.А.
Признать недействительным договор от 14 августа 2009 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 59/08 от 12 мая 2009 года, заключенный между ИП И.В.А. и ИП Г.Д.В.
Признать недействительным договор от 24 сентября 2009 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 59/08 от 12.05.2008 г., заключенный между ИП Г.Д.В. и ИП В.М.П.
Взыскать с ООО "Интеграл" в пользу администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области задолженность по арендной плате в размере 164 549 руб. 70 коп., пеню в размере 10 823 руб. 83 коп. Всего 175 373 руб. 53 коп.
Расторгнуть договор аренды земельного участка № 59/08 от 12.05.2008 г., заключенный между администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области и ООО "Интеграл"
Обязать ООО "Интеграл" освободить земельный участок с кадастровым номером 34:09:02 10 50:0120, площадью 8316 кв. м., расположенный по адресу: Волгоградская обл., г. Калач-на-Дону, ул. Чекмарева, 5 и передать его администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области.
В части иска о признании недействительными записей о государственной регистрации договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 59/08 от 12 мая 2009 г. производство по делу прекратить по п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
Взыскать с ИП И.В.А. государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 2 000 руб.
Взыскать с ИП Г.Д.В. государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 2 000 руб.
Взыскать с ИП В.М.П. государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 2 000 руб.
Взыскать с ООО "Интеграл" государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 16 261 руб. 21 коп.
Встречный иск удовлетворить.
Взыскать с казны Калачевского муниципального района Волгоградской области в лице администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области в пользу индивидуального предпринимателя Г.Д.В. неосновательное обогащение в размере 189 671 руб. 83 коп.
Выдать индивидуальному предпринимателю Г.Д.В. справку на возврат из федерального бюджета уплаченной при подаче иска государственной пошлины в размере 863 руб. 10 коп.
В иске к ТУ по Калачевскому муниципальному району КБФПиК Администрации Волгоградской области отказать.
В результате зачета государственной пошлины по первоначальному и встречному искам окончательно взыскать с ИП Г.Д.В. государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 1 136 руб. 90 коп.
Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня вынесения, а также в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу через Арбитражный суд Волгоградской области
Судья
ПОПОВА Т.В.
