АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 17 июня 2009 г. по делу № А23-1165/09Г-17-72
Резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2009 года.
Полный текст решения изготовлен 17 июня 2009 года.
Судья Арбитражного суда Калужской области Литовцева Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района "Бабынининский район", п. Бабынино Калужской области,
к обществу с ограниченной ответственностью "Ранчо "Рог Изобилия", д. Светлицы Бабынинского района Калужской области, о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки,
при участии в предварительном судебном заседании:
от истца - представителей Полишука С.П. по доверенности № 669 от 09.04.2009 и Лесуненко С.С. по доверенности № 1102 от 01.06.2009;
от ответчика - представителей Новикова В.А. по доверенности от 23.04.2009, Кузнецова О.Н. по доверенности от 15.06.2009, директора Годлевского А.Е. на основании протокола от 20.05.2008,
установил:
Администрация (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района "Бабынининский район" (далее - Администрация МР "Бабынинский район") обратилась в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ранчо "Рог Изобилия" (далее - ООО "Ранчо "Рог изобилия") о признании договора аренды земельного участка общей площадью 3 993 га, расположенного по адресу: Калужская область, Бабынинский район, сельское поселение д. Бабынино, с кадастровым номером 40:01:00 00 00:0025, недействительным, о применении последствий недействительности сделки, а также о признании недействительной регистрации указанного договора аренды земельного участка с правом выкупа.
В дополнении от 08.05.2009 № 896 истец просит признать недействительным договор аренды указанного земельного участка и применить последствия его недействительности в виде двухсторонней реституции: обязать ответчика вернуть истцу данный земельный участок, а истца вернуть ответчику денежные средства в размере 3 700 000 руб. Кроме того, в заявлении от 08.05.2009 № 897 истец отказался от требований в части признания недействительной регистрации договора аренды земельного участка с правом выкупа.
Представители истца в судебном заседании поддержали заявленные требования с учетом дополнения от 08.05.2009 № 896, а также заявление об отказе от части исковых требований. Пояснили, что к оспариваемому договору подлежат применению правила, относящиеся к договорам купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, поскольку договор является договором аренды с правом выкупа. При заключении договора было нарушено преимущественное право Калужской области, предусмотренное пунктом 2 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Цена договора в нарушение пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" не является рыночной и существенно занижена. Договор заключен без проведения торгов. Условие договора о праве выкупа земельного участка противоречит пункту 4 статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы отзыва. Пояснили, что ответчик при заключении договора действовал добросовестно, истец не доказал факт нарушения его прав и совершение ответчиком действий, направленных на выкуп земельного участка. Считает, что к оспариваемому договору не подлежат применению нормы, регулирующие порядок заключения договоров купли-продажи земельных участков.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей истца, первого и второго ответчиков, суд пришел к следующим выводам.
В связи с тем, что отказ истца от исковых требований в части признания недействительной регистрации договора аренды земельного участка с правом выкупа не нарушает прав и интересов третьих лиц, не противоречит закону, производство по делу в указанной части подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150, 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что между Администрацией МР "Бабынинский район" и ООО "Ранчо "Рог изобилия" был подписан договор № 1 аренды земельного участка с правом выкупа от 05.05.2006 (л.д. 11). Предметом данного договора является аренда ООО "Ранчо "Рог изобилия" у Администрации МР "Бабынинский район" с правом выкупа земельного участка общей площадью 3 993 га, расположенного по адресу: Калужская область, Бабынинский район, сельское поселение д. Бабынино, бывшее подсобное хозяйство "Волковское", кадастровый номер 40:01:00 00 00:0025, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения сроком на 49 лет.
Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калужской области 03.08.2006.
В соответствии с пунктом 1.5 договора участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором суммы выкупной цены, но не ранее трех лет при условии надлежащего использования земельного участка (пункт 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Пунктом 2.3 договора наряду с размером арендных платежей, установлена выкупная цена участка, которая составляет 4 000 000 рублей, а также предусмотрена уплата выкупного платежа в сумме 1 000 000 рублей.
Таким образом, оспариваемый договор может быть квалифицирован как договор аренды с правом выкупа, поскольку в нем прямо предусмотрен переход права собственности на имущество к арендатору в момент полной уплаты выкупной цены, то есть, сам договор аренды является основанием для перехода права собственности на имущество к арендатору.
Из представленных Администрацией МР "Бабынинский район" платежных документов следует, что на день рассмотрения дела арбитражным судом в счет выкупных платежей ООО "Ранчо "Рог изобилия" внесло 3 700 000 рублей в счет выкупа земельного участка. Факт перечисления денежных средств ответчиком не оспорен, назначение платежей в качестве выкупных указано в платежных поручениях № 58 от 07.05.2007, № 150 от 15.11.2007, № 13 от 15.02.2008, № 70 от 09.06.2008, № 78 от 27.06.2008, № 102 от 24.09.2008, № 123 от 04.12.2008, № 57 от 15.04.2009 в графе "Основание платежа".
В силу изложенного, доводы представителя ответчика о том, что отсутствуют доказательства направленности воли ООО "Ранчо "Рог изобилия" на выкуп земельного участка, являются несостоятельными.
В соответствии со статьей 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Статьей 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены особенности аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с правом выкупа. Пунктом 4 указанной статьи установлено, что в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 данного Федерального закона.
Статьей 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Из материалов дела установлено, что торги по продаже права заключения договора аренды с правом выкупа не проводились.
Пунктами 2 и 3 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлено, что продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
Как следует из пояснений представителя истца, письма Министерства экономического развития Калужской области от 27.01.2009 № 0286-09-Ж (л.д. 21), уполномоченный орган субъекта Российской Федерации - Калужской области, не получал уведомление о намерении истца заключить договор аренды земельного участка с правом выкупа.
Пунктом 4 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи. Прямое толкование данной нормы с учетом предусмотренных статьей 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения особенностей заключения договора аренды с правом выкупа позволяет сделать вывод о том, что порядок заключения договора аренды, предусмотренный статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, не может быть применен к заключению договора аренды с правом выкупа.
В связи с изложенным, доводы представителей ответчика о возможности заключения договора аренды с правом выкупа в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации являются несостоятельными. Кроме того, пунктом 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрена необходимость предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для передачи в аренду земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.
В соответствии с Законом
Калужской области от 27.03.2003 № 194-ОЗ "Об определении средства массовой информации, в котором на территории Калужской области осуществляется публикация сведений, предусмотренных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначений" таким средством массовой информации определена газета Калужской области "Весть". Судом установлено, что информация о предложении земельного участка общей площадью 3 993 га, расположенного по адресу: Калужская область, Бабынинский район, сельское поселение д. Бабынино, с кадастровым номером 40:01:00 00 00:0025, для передачи в аренду, также как и в аренду с правом выкупа, не была опубликована. В качестве надлежащего уведомления не может быть признана публикация в газете "Весть", состоявшаяся 08.09.2005, о проведении торгов (аукциона) по продаже данного земельного участка.
В силу вышеизложенного, факт проведения 12.10.2005 аукциона по продаже земельного участка (протокол работы комиссии № 1 от 12.10.2005 - л.д. 54) и то, что данный аукцион не состоялся (постановление Районного Собрания МО "Бабынинский район" от 21.10.2005 № 61 - л.д. 53), не мог являться основанием для заключения 05.03.2006 договора аренды с правом выкупа без соблюдения вышеуказанного порядка заключения таких договоров.
В материалах дела имеется постановление Главы Администрации МР "Бабынинский район" от 30.04.2002 (л.д. 57), пунктом 2 которого земельный участок площадью 3 683 га, в том числе 3 356 га сельскохозяйственных угодий, зачислен в фонд перераспределения земель. Однако, постановлением от 22.04.2004 № 107 (л.д. 58) пункт 2 постановления от 30.04.2002 признан утратившим силу. Данное постановление не оспорено и не признано недействительным. Таким образом, спорный земельный участок в период, предшествующий заключению оспариваемого договора, не находился в составе фонда перераспределения земель, в силу чего договор также не мог быть заключен в порядке, предусмотренном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
В пункте 4 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.
Судом установлено, что до заключения оспариваемого договора не была произведена рыночная оценка земельного участка общей площадью 3 993 га, расположенного по адресу: Калужская область, Бабынинский район, сельское поселение д. Бабынино, с кадастровым номером 40:01:00 00 00:0025. Приведенная в расчете цены выкупа земельного участка (л.д. 52) цена не является рыночной, поскольку определена расчетным путем на основании Закона
Калужской области от 09.07.2002 № 135-ОЗ, постановления
Правительства Калужской области от 21.08.2003 № 224, решения сельской Думы МО "Деревня Бабынино" Бабынинского района Калужской области от 06.11.2005 № 14. В силу прямого указания статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения на ничтожность сделок, заключенных с нарушением преимущественного права покупки субъекта Российской Федерации, отсутствие в материалах дела доказательств рыночной стоимости земельного участка не является препятствием для признания договора недействительным. Суд не может использовать для сравнения цены оспариваемого договора и рыночной стоимости иных земельных участков итоговое заключение, предоставленное Администрацией МР "Бабынинский район", поскольку у суда отсутствует возможность проверить достоверность изложенной в нем информации ввиду отсутствия самого заключения оценщика и доказательств наличия у оценщиков соответствующих лицензий.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор противоречит положениям статей 8 и 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, и в силу этого является ничтожным.
С учетом изложенного, исковые требования в части признания договора аренды недействительным подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.
Судом установлено, что по оспариваемому договору аренды с правом выкупа Администрация МР "Бабынинский район" передала ООО "Ранчо "Рог изобилия" земельный участок общей площадью 3 993 га, расположенный по адресу: Калужская область, Бабынинский район, сельское поселение д. Бабынино, с кадастровым номером 40:01:00 00 00:0025. Встречным предоставлением со стороны ООО "Ранчо "Рог изобилия" выступают арендные платежи, которые в связи с признанием договора недействительным не подлежат возвращению данному ответчику, поскольку им осуществлялось фактическое пользование земельным участком. Кроме того, ООО "Ранчо "Рог изобилия" выплатило Администрации МР "Бабынинский район" в счет выкупа земельного участка 3 700 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 61-63, 75-79). Доказательства того, что на основании пункта 2.3 договора ООО "Ранчо "Рог изобилия" оплатило истцу 275 000 рублей в счет компенсации затрат по подготовке документов при оформлении земельного участка, отсутствуют. В связи с изложенным, возвращение сторон оспариваемого договора в первоначальное положение должно быть осуществлено в виде двухсторонней реституции в форме обязания ООО "Ранчо "Рог изобилия" передать Администрации МР "Бабынинский район" вышеуказанный земельный участок, и обязания Администрации МР "Бабынинский район" возвратить ООО "Ранчо "Рог изобилия" 3 700 000 рублей.
С учетом изложенного исковые требования истца о применении последствий недействительности сделки также подлежат удовлетворению.
Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, ошибочно уплаченная Администрацией МР "Бабынинский район" при подаче искового заявления и заявления о принятии обеспечительных мер госпошлина в сумме 6 000 рублей, подлежит возвращению из федерального бюджета.
С учетом удовлетворения исковых требований, с ООО "Ранчо "Рог изобилия" подлежит взысканию в доход федерального бюджета госпошлина в сумме 2 000 рублей.
Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Признать договор аренды земельного участка с правом выкупа № 1 от 05.05.2006, заключенный между Администрацией муниципального образования муниципальный район "Бабынинский район" и обществом с ограниченной ответственностью "Ранчо "Рог Изобилия", недействительным (ничтожным).
Применить последствия недействительности договора аренды земельного участка с правом выкупа № 1 от 05.05.2006, заключенного между Администрацией муниципального образования муниципальный район "Бабынинский район" и обществом с ограниченной ответственностью "Ранчо "Рог Изобилия", в следующей форме:
- обязать общество с ограниченной ответственностью "Ранчо "Рог Изобилия", Бабынинского района Калужской области, возвратить Администрации (исполнительно-распорядительному органу) муниципального района "Бабынинский район" земельный участок общей площадью 3 993 га, расположенный по адресу: Калужская область, Бабынинский район, сельское поселение д. Бабынино, бывшее подсобное хозяйство "Волковское", кадастровый номер 40:01:00 00 00:0025, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения;
- обязать Администрацию (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района "Бабынинский район" возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Ранчо "Рог Изобилия", Бабынинского района Калужской области, 3 700 000 рублей, оплаченных в счет выкупа земельного участка.
Прекратить производство в части исковых требований о признании недействительной регистрации договора аренды земельного участка с правом выкупа № 1 от 05.05.2006, заключенного между Администрацией муниципального образования муниципальный район "Бабынинский район" и обществом с ограниченной ответственностью "Ранчо "Рог Изобилия".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ранчо "Рог Изобилия", Бабынинского района Калужской области, в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 2 000 (две тысячи) рублей.
Возвратить Администрации (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района "Бабынининский район", п. Бабынино Калужской области, из федерального бюджета госпошлину в сумме 6 000 (Шесть тысяч) рублей, уплаченную платежными поручениями № 3374 от 31.03.2009, № 3372 от 31.03.2009, № 262 от 31.03.2009, № 264 от 31.03.2009.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд.
Судья
Ю.В.Литовцева
