НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 апреля 2010 г. по делу № 33-1/2010
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
Председательствующего Галаевой Л.Н.,
судей Дмитриевой Л.А., Печко А.В.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 06 апреля 2010 года гражданское дело по кассационной жалобе Б. на решение Железнодорожного районного суда города Новосибирска от 20 января 2010 года, которым отказано в удовлетворении заявления Б. об оспаривании решения органа местного самоуправления.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Галаевой Л.Н., объяснения Н. - представителя Б. по доверенности, судебная коллегия
установила:
Б. обратился в суд с заявлением об оспаривании решения органа местного самоуправления - распоряжения мэрии города Новосибирска от 25 августа 2006 года № 6761-р.
В обоснование заявления Б. указал, что оспариваемым распоряжением принято решение о переводе жилого помещения - квартиры 0 по улице ХХХ, дом 0, города Новосибирска, принадлежащей Г. на праве собственности, в нежилое помещение для размещения юридического агентства. Согласно акту приемочной комиссии от 20 января 2007 года строительные работы в целях перевода объекта осуществлялись ООО "Дорстрой-2001" по проектно-сметной документации, разработанной ООО "Арки" и утвержденной Главным управлением архитектуры и градостроительства мэрии. По окончании строительных работ объект принят в эксплуатацию в соответствии с назначением для размещения офиса юридического агентства. На сегодняшний день в нарушение распоряжения мэра от 25 августа 2006 года № 6761-р, требований, установленных проектной документацией, согласованной уполномоченными службами города, объект используется в качестве заведения по продаже спиртосодержащей продукции (пива). Использование объекта в ином, не предусмотренном его конструктивными особенностями, назначении, нарушает требования установленных регламентов, увеличивает вероятность возникновения возгорания, затопления и других неблагоприятных факторов, а соответственно создает угрозу жизни и здоровью граждан. По факту неправомерного использования объекта в нарушение его целевого назначения жильцы дома неоднократно обращались в уполномоченные органы с просьбой урегулировать данный конфликт, однако ни мэрия Новосибирска, ни прокуратура Железнодорожного района не способствовали разрешению данного вопроса. В процессе строительных работ на объекте в габаритах оконного проема за счет демонтажа подоконной части произведено устройство входа с капитальной каменной закладкой крыльца и навесом, занимающих не только несущую конструкцию многоквартирного дома (фасад по улице ХХХ), но и часть земельного участка, находящегося в его границах. Результатом указанных действий явилось увеличение параметров объекта (с 36,6 кв. м. до 38,32 кв. м.) за счет уменьшения общего имущества собственников многоквартирного дома. Какие-либо решения по вопросам размещения данного объекта, его эксплуатации за счет общего имущества собранием собственников многоквартирного дома не принимались.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен Б.
Определением Железнодорожного районного суда города Новосибирска от 04 марта 2010 года Б. восстановлен срок на подачу кассационной жалобы.
В кассационной жалобе изложена просьба об отмене решения Железнодорожного районного суда города Новосибирска от 20 января 2010 года, о постановлении нового решения об удовлетворении требований Б.
В обоснование доводов кассационной жалобы указано, что Г. при обращении в мэрию города Новосибирска за получением разрешения на перепланировку квартиры № 0 согласия всех собственников помещений в доме 0 по улице ХХХ, а также решения общего собрания жильцов дома на перепланировку помещения предоставлено не было. Не согласен с выводом суда о том, что право заявителя на общее имущество в доме, в том числе на земельный участок, не возникло, полагает этот вывод противоречащим нормам материального права и не соответствующим имеющимся в деле доказательствам. Также указывает, что пристроенное к дому крыльцо и бетонная дорожка непосредственно проходят по земельному участку, прилегающему и опоясывающему по периметру жилой дом.
Проверив в соответствии со статьей 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доводы кассационной жалобы по материалам дела, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене.
Согласно статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации для перевода жилого помещения в нежилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение; план переводимого помещения с его техническим описанием; поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения). Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
Как следует из материалов дела, распоряжением мэрии города Новосибирска от 25 августа 2006 года № 6761-р жилое помещение № 0 в жилом доме 0 по улице ХХХ, общей площадью 36 кв. м, принадлежащее на праве собственности Г., переведено в нежилое помещение для использования в качестве офиса юридического агентства при условии проведения работ по перепланировке и переустройству помещения в установленном порядке. Актом приемочной комиссии, назначенной распоряжением мэра от 14 декабря 2006 года № 10085-р от 20 января 2007 года указанное нежилое помещение принято в эксплуатацию.
Постановивший решение суд пришел к выводу о том, что требования Б. не подлежат удовлетворению исходя из следующего.
Из копий ответов начальника управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска от 06 июля 2009 года, заместителя начальника управления Главного управления архитектуры и градостроительства мэрии города Новосибирска от 10 июля 2009 года, заместителя начальника инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области от 12 августа 2009 года следует, что рабочий проект перепланировки квартиры № 0 в жилом доме 0 по улице ХХХ получил положительное заключение управления Главгосэкспертизы России по Новосибирской области от 15 мая 2006 года № 230, был согласован и зарегистрирован в архиве 17 июля 2006 года. В проекте представлены разбивочный план, согласованный с администрацией Железнодорожного района города Новосибирска и Главным управлением благоустройства и озеленения мэрии города Новосибирска, а также план квартиры после перепланировки, согласованный с администрацией Железнодорожного района города Новосибирска. Проект выполнен в соответствии с действующими нормами. Собственник в соответствии со статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации представил пакет документов, необходимых для перевода квартиры из жилого фонда в нежилой. Квартира была переведена в " нежилой фонд под условием организации самостоятельного выхода и отделения от общей лестничной клетки. При устройстве входа отчуждения и уменьшения общего имущества не происходит. Мероприятия, выполненные в нежилых помещениях 1-го этажа жилого дома, не являются реконструкцией.
Постанавливая решение, суд указал, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо других документов, в том числе, и решение общего собрания жильцов многоквартирного дома или согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Также суд посчитал, что не могут быть приняты во внимание доводы заявителя о том, что фактически Г. была произведена реконструкция жилого помещения в нежилое, об уменьшении размера общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в частности земельного участка, в результате устройства крыльца, прилегающего к несущим конструкциям дома.
При этом суд исходил из того, что, как следует из копии распоряжения мэрии города Новосибирска от 25 августа 2006 года и копии выписки из ЕГРП общая площадь нежилого помещения, образованного в результате перепланировки квартиры, не изменилась и составляет 36 кв. м. Суд пришел к выводу, что работы по перепланировке квартиры № 0 в доме 0 по улице ХХХ не затрагивают конструктивной надежности дома и не влекут возникновения опасности при его эксплуатации. При проведении устройства отдельного входа в помещение первого этажа стена жилого дома изменений по площади не претерпела. Производство работ было согласовано со всеми заинтересованными организациями. Доказательств того, что в результате перепланировки спорного помещения изменились границы общего имущества в многоквартирном жилом доме или доля заявителя в праве общей собственности на общее имущество, суду не представлено. Согласно копии кадастрового паспорта земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости), расположенного относительно ориентира жилого дома по адресу: город Новосибирск, улица ХХХ, дом 0, по состоянию на 23 июля 2009 года, площадь земельного участка составляет 2609 кв. м. Заявителем не представлены доказательства, подтверждающие, что возведенное Г. крыльцо, прилегающее к жилому дому 0 по улице ХХХ, расположено в пределах границ сформированного земельного участка.
Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции преждевременными, основанными на неполно установленных обстоятельствах дела.
Часть 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод. В соответствии с частью 3 указанной статьи данный перечень документов является исчерпывающим - орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.
Однако, согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В силу пунктов 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Таким образом, несмотря на отсутствие в части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома. В указанных случаях положения частей 2 и 3 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Выводы суда о том, что в квартире № 0 в доме 0 по улице ХХХ имела место перепланировка, а не реконструкция, основаны на исследованных судом материалах дела и его оценке произведенных строительных работ. Вместе с тем, этот вопрос требует специальных познаний, в связи с чем для его решения суду следовало поставить на обсуждение сторон вопрос о назначении по делу строительно-технической экспертизы, что судом сделано не было.
Суд пришел к выводу о том, что общая площадь жилого помещения после его перевода в нежилое не изменилось и составляет 36 кв. м. Однако, заявитель указывал, что согласно акту приемочной комиссии, полезная площадь помещения составляет 38,32 кв. м., то есть увеличилась на 2,32 кв. м. В решении судом не указано, по каким основаниям эти доводы признаны им необоснованными, и не устранено указанное противоречие.
Таким образом, решение нельзя признать законным и обоснованным, поскольку судом не полно установлены юридически значимые для дела обстоятельства. Данный недостаток не может быть устранен судебной коллегией, в связи с чем дело подлежит направлению на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, тщательно проверить доводы заявителя о том, является реконструкцией а не перепланировкой согласованное оспариваемым распоряжением мэрии города Новосибирска при переводе жилого помещения в нежилое, не произошло ли в результате изменение общей площади помещения, и если такая площадь увеличилась - не произведено ли данное увеличение за счет общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и соблюден ли при этом порядок принятия решения о реконструкции многоквартирного дома.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда города Новосибирска от 20 января 2010 года отменить, удовлетворив кассационную жалобу Б. Гражданское дело по заявлению Б. об оспаривании распоряжения мэрии города Новосибирска от 25 августа 2006 года № 6761-р направить в Железнодорожный районный суд города Новосибирска на новое рассмотрение.
