АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 января 2010 г. по делу № А79-14174/2009
Арбитражный суд в составе судьи,
при ведении протокола судебного заседания судьей,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
индивидуального предпринимателя Ф., <...>
к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом, г. Чебоксары, пр. Ленина, 4,
третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Инженер", г. Чебоксары, ул. Декабристов, 33а,
о признании недействительным отчета независимого оценщика,
при участии:
от истца - не явился,
от ответчика - В. по доверенности от 11.01.2010 № 039-3,
от третьего лица - М. по доверенности от 23.03.2009 № 2009-75,
установил:
индивидуальный предприниматель Ф. (далее - ИП Ф., истец) обратилась в суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом о признании недействительным на дату принятия распоряжения главы администрации г. Чебоксары "Об условиях приватизации нежилого помещения" № 3741 - 21.10.2008, отчета № 21-01-0007-08 от 07.04.2008 по определению рыночной стоимости нежилого помещения № 3, расположенного в цокольном этаже (лит. А1) жилого четырехэтажного кирпичного дома (лит А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Энгельса, 18, изготовленного ООО "НПП "Инженер".
В обоснование иска указано, что по договору аренды от 11.01.2007 № 9541 истцу было передано в аренду нежилое помещение № 3, расположенное в цокольном этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома № 18 по ул. Энгельса г. Чебоксары площадью 41,7 кв. м.
21.10.2008 распоряжением главы администрации г. Чебоксары № 3741 установлено преимущественное право истца на приобретение указанного объекта в собственность, истцу было направлено предложение о заключении договора купли-продажи от 28.10.2008; 6086 и проект договора № Н-137 купли-продажи объекта приватизации, в соответствии с которым стоимость (продажная цена) объекта определена в размере 987000 руб.
Истец считает, что изготовленный ООО "НПП "Инженер" отчет об оценке имущества является недействительным, на дату принятия распоряжения от 21.10.2008 № 3741 и направления в адрес истца проекта договора купли-продажи истек 6-месячный срок действия отчета № 21-01-0007-08 от 07.04.2008, установленный статьей 26 Федерального стандарта оценки № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.
Привлечение Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом в качестве ответчика истец обосновал тем, что определенная оспариваемым отчетом величина стоимости объекта оценки указана комитетом в предложении о заключении договора купли-продажи и проекте договора.
Определением от 08.12.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по ходатайству истца привлечено ООО "НПП "Инженер".
Истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя не обеспечил. Представителем истца заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве ответчика администрации города Чебоксары.
Представители ответчика, третьего лица иск не признали, полагая, что оспариваемый отчет соответствует требованиям действующего законодательства, кроме того, требование истца является необоснованным, поскольку оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки допускается только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Рассмотрев ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве ответчика администрации г. Чебоксары, суд не находит оснований для его удовлетворения.
В соответствии с пунктами 4
, 5 статьи 23
Устава муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики, принятого решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 30.11.2005 № 40, (в ред. Решения Чебоксарского городского Собрания депутатов ЧР от 27.09.2007 № 766) в структуру органов местного самоуправления города Чебоксары входят исполнительно-распорядительные органы города Чебоксары - администрация города Чебоксары, администрации районов города Чебоксар, иные органы местного самоуправления (п. 5 в ред. Решения Чебоксарского городского Собрания депутатов ЧР от 28.10.2008 № 1138).
Согласно пункту 1.1
Положения о Чебоксарском городском комитете по управлению имуществом - приложение 22 к постановлению Чебоксарской городской администрации от 20.09.1994 № 821 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом является органом управления городской администрации, уполномоченным соответствующим представительным органом местного самоуправления осуществлять права собственника по отношению к муниципальной собственности г. Чебоксары, за исключением жилого и земельного фондов. Передача каких-либо полномочий Комитета в сфере управления муниципальной собственностью другим органам государственного управления и юридическим лицам не допускается.
Таким образом, сторонами настоящего спора являются индивидуальный предприниматель Ф. и администрация г. Чебоксары в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом. Основания для привлечения администрации города к участию в деле в качестве самостоятельного ответчика отсутствуют.
На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.
Истец являлся арендатором нежилого помещения № 3 общей площадью 41,7 кв. м, расположенного в цокольном этаже жилого четырехэтажного кирпичного здания дома по адресу: г. Чебоксары, ул. Энгельса, 18, на основании договора № 9541 от 11.01.2007 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары, заключенного с Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодателем) и муниципальным унитарным предприятием "Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства" (балансодержателем).
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: решение Чебоксарского городского Собрания депутатов, утвердившее Порядок приватизации муниципального имущества города Чебоксары, издано 17.12.2002, а не 29.11.2007, имеет номер 837, а не 818, и называется "О порядке приватизации муниципального имущества города Чебоксары, а не "Об утверждении Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества на 2008 год".
21.10.2008 администрацией г. Чебоксары в соответствии с Федеральным законом от 22.07.08 № 159-ФЗ, Порядком
приватизации муниципального имущества города Чебоксары, утвержденным решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 29.11.07 № 818 "Об утверждении Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества на 2008 год", принято распоряжение об условиях приватизации нежилого помещения, которым предусмотрена приватизация указанного нежилого помещения, установлено преимущественное право приобретения объекта его арендатором - истцом. Стоимость объекта приватизации определена в размере 987000 руб.
Продажная цена объекта определена на основании отчета № 21-01-0007-08 от 07.04.2008 определения рыночной стоимости помещения, составленного ООО "НПП "Инженер".
Письмом от 28.10.08 № 03906086 ответчик предложил истцу заключить договор купли-продажи вышеназванного помещения, а также договор залога. К письму были приложены копия распоряжения администрации г. Чебоксары от 21.10.08 № 3741-р и проекты договоров купли-продажи и залога.
31.10.08 истец (покупатель) и ответчик (продавец) заключили договор № Н-137 купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.
Пунктом 1.3 договора стороны предусмотрели стоимость (продажную цену) помещения в размере 987000 рублей.
Решением
Арбитражного суда Чувашской Республики от 04.08.2009 по делу № А79-5184/2009, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2009, в удовлетворении иска ИП Ф. об изменении указанного договора в части стоимости (продажной цены) нежилого помещения отказано. При этом в постановлении Первого арбитражного апелляционного суда указано, что довод о несоответствии отчета № 21-01-0007-08 от 07.04.2008 требованиям законодательства отклоняется, поскольку достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной в названном отчете, не была оспорена путем предъявления требования в порядке статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Несогласие с определением продажной цены объекта приватизации на основании рыночной стоимости помещения, определенной ООО "НПП "Инженер" и отраженной в отчете № 21-01-0007-08 от 07.04.2008, явилось мотивом обращения истца в суд с требованием по настоящему делу.
В обоснование иска истец ссылается на статью 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в соответствии с которой субъект малого и среднего предпринимательства пользуется преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", указывая, что в нарушение статьи 26 Федерального стандарта оценки № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 (Зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 № 10040) распоряжение администрации г. Чебоксары № 3741 от 21.10.2008 издано по истечении более 6 месяцев с даты составления отчета. Согласно отчету № 3-386-08 по определению рыночной стоимости объекта, составленного ООО "Бенефит", стоимость объекта по состоянию на 09.10.2008 составляет 337770 руб.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Как разъяснено в пункте 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Из материалов дела следует, что 31.10.2008 Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом и индивидуальным предпринимателем Ф. заключен договор № Н-137 купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, что исключает возможность самостоятельного оспаривания величины стоимости объекта приватизации, определенной оценщиком.
Довод истца об отсутствии государственной регистрации договора купли-продажи судом отклоняется ввиду следующего.
На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация вещных (абсолютных) прав на недвижимое имущество - их возникновение, переход и прекращение.
Согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 названного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Гражданским кодексом, Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусмотрена необходимость государственной регистрации договоров купли-продажи нежилых помещений. В силу п. 2 ст. 558 и п. 3 ст. 560 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательной государственной регистрации подлежат лишь сделки купли-продажи предприятий и жилых помещений.
Регистрация перехода права собственности на недвижимость в силу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации также не влечет обязательной регистрации самого договора купли-продажи недвижимости, поэтому договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным с момента его подписания (п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не с момента его государственной регистрации.
С учетом изложенного договор № Н-137 купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, от 31.10.2008 является заключенным с момента его подписания сторонами.
Поскольку в данном случае отчет оценщика не подлежит оспариванию посредством предъявления самостоятельного иска, производство по делу подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно разъяснению, данному в пункте 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
<...> государственной пошлины, уплаченной при подаче иска, подлежат возвращению истцу из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 150, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
определил:
производство по делу по иску индивидуального предпринимателя Ф. прекратить.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Ф. из федерального бюджета <...> государственной пошлины, уплаченной на основании квитанции док. 19 от 01.12.2009.
Определение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
В таком же порядке определение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
