ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
"МОСКОВСКОЕ ОБЛАСТНОЕ БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ"
ПИСЬМО
от 30 августа 2010 г. № исх-01/4300-10
О РАЗЪЯСНЕНИЯХ ПО ВОПРОСАМ ВЫПОЛНЕНИЯ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ
ГУП МО "МОБТИ" рассмотрело вопросы, представленные филиалами в соответствии с письмом ГУП МО "МОБТИ" от 11.08.2010 № исх-01/3987-10 "Об осуществлении кадастровой деятельности в отношении земельных участков", и направляет для использования в работе прилагаемые разъяснения
, подготовленные Управлением организации и правового обеспечения кадастровой деятельности и землеустройства.
С указанными разъяснениями
необходимо ознакомить сотрудников филиалов, выполняющих кадастровые работы по подготовке межевых планов.
Генеральный директор
В.А. Денисов
Приложение
к письму ГУП МО "МОБТИ"
от 30 августа 2010 г. № исх-01/4300-10
РАЗЪЯСНЕНИЯ (РЕКОМЕНДАЦИИ)
ПО ВОПРОСАМ ВЫПОЛНЕНИЯ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ В ОТНОШЕНИИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ <1>
--------------------------------
<1> Настоящие разъяснения (рекомендации) имеют информационно-справочный характер, не содержат общеобязательных правовых норм и не препятствуют непосредственному применению положений законодательства Российской Федерации.
Вопрос № 1 (Балашихинский филиал). Какова процедура оформления межевого плана на земельный участок, обремененный сервитутом?
Разъяснения.
Правовое регулирование отношений, возникающих при проведении кадастровых работ по подготовке документов, необходимых для государственного кадастрового учета земельных участков, осуществляется в соответствии с Федеральным законом
от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <2>
и принятыми во исполнение указанного Закона
нормативными правовыми актами, в том числе приказом
Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков".
Правила оформления межевого плана (независимо от вида выполняемых кадастровых работ) определены утвержденными Минэкономразвития России Требованиями
к подготовке межевого плана <3>
.
В случае если объектом кадастровых работ выступает часть земельного участка, обременяемая сервитутом, в состав межевого плана должны быть включены следующие разделы:
- исходные данные;
- сведения о выполненных измерениях и расчетах;
- схема геодезических построений;
- схема расположения земельных участков;
- чертеж земельных участков и их частей;
- сведения об образуемых частях земельного участка.
Если кадастровые работы выполнялись в целях образования части (частей) существующего земельного участка и при этом осуществлялось уточнение местоположения границы земельного участка или образование земельных участков, сведения о частях земельных участков включаются в состав следующих разделов межевого плана: "Сведения
об образуемых земельных участках и их частях", "Сведения
об измененных земельных участках и их частях", "Сведения
об уточняемых земельных участках и их частях".
При необходимости дополнительного обоснования результатов кадастровых работ в состав межевого плана может быть включен раздел "Заключение
кадастрового инженера".
Оформление указанных разделов межевого плана осуществляется в соответствии с Требованиями
к подготовке межевого плана.
--------------------------------
<2> Далее - Закон
о кадастре.
<3> Далее - Требования
.
Вопрос № 2 (Жуковский филиал). Каковы последствия для ГУП МО "МОБТИ" при выполнении кадастровых работ по договору в случае несвоевременного рассмотрения и утверждения органом местного самоуправления схемы расположения земельного участка, использующейся для подготовки межевого плана?
Разъяснения.
В соответствии с пунктом 23
Требований утвержденные органами местного самоуправления схемы расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий <4>
используются для подготовки межевого плана в случаях, предусмотренных федеральными законами (в частности, пункты 5
, 7 статьи 31
, пункт 4 статьи 34
, пункт 7 статьи 36
Земельного кодекса Российской Федерации <5>
).
Подготовка схемы расположения земельного участка не является кадастровой работой.
В соответствии со статьей 719
Гражданского кодекса Российской Федерации <6>
и действующими в ГУП МО "МОБТИ" типовыми формами договоров на выполнение кадастровых работ <7>
обязанность представления подрядчику (филиал ГУП МО "МОБТИ", выполняющий кадастровые работы) документов, касающихся объекта(ов) кадастровых работ и необходимых для составления межевого плана (при условии, что необходимость использования указанных документов для кадастровых работ предусмотрена нормативными правовыми актами), исполняется заказчиком.
Представление таких документов осуществляется в срок не позднее пятнадцати дней со дня начала выполнения кадастровых работ, в противном случае выполнение работ приостанавливается до представления подрядчику этих документов. Если срок приостановления составляет более трех календарных месяцев, подрядчик вправе в одностороннем порядке и без возмещения каких-либо убытков заказчику отказаться от исполнения договора с возмещением заказчиком стоимости объема фактически выполненных кадастровых работ, либо сторонами по письменному дополнительному соглашению осуществляется пересмотр стоимости оставшейся части кадастровых работ.
Вместе с тем по письменному возмездному договору сторон изготовление и (или) сбор необходимых документов (включая проекты схем расположения земельных участков) могут осуществляться подрядчиком.
--------------------------------
<4> Далее - схема расположения земельного участка.
<5> Далее - ЗК
РФ.
<6> Далее - ГК
РФ.
<7> Типовые формы договоров на выполнение кадастровых работ утверждены приказом ГУП МО "МОБТИ" от 03.08.2010 № 88. Далее - типовой договор.
Вопрос № 3 (Луховицкий филиал). В пункте 2.2 типового договора предусмотрено, что заказчик до передачи ему результатов выполнения кадастровых работ обязан компенсировать расходы подрядчика на получение сведений государственного кадастра недвижимости <8>
, необходимых для выполнения кадастровых работ (по государственным расценкам), а также расходы на изготовление и закрепление характерных точек границ земельного участка долговременными объектами на местности (если такое закрепление проводилось по письменному указанию заказчика). Каким образом должно происходить указанное возмещение: по отдельному возмездному договору; дополнительному соглашению к основному договору; специальным счетам, квитанциям и т.п.?
Разъяснения.
В соответствии с частью 11 статьи 14
Закона о кадастре за предоставление кадастровых сведений, в том числе необходимых для составления межевого плана, взимается плата. Размеры платы, порядок ее взимания и возврата устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. До настоящего времени соответствующий нормативный акт указанным органом не издан.
Таким образом, в настоящее время подрядчик не несет расходов по указанной оплате. После введения в действие соответствующего нормативного акта, определяющего размер указанной платы, для компенсации расходов подрядчика заказчику с сопроводительным письмом может передаваться (направляться) счет на компенсацию расходов в соответствии с нормативно установленным размером платы за предоставление кадастровых сведений.
В отношении расходов на изготовление и закрепление характерных точек границ земельного участка долговременными объектами на местности необходимо учитывать следующее. Если письменные указания заказчика о закреплении границ земельного участка поступят в процессе выполнения кадастровых работ, целесообразно рассмотреть вопрос о заключении дополнительного соглашения, определяющего условия (включая оплату) исполнения данного задания заказчика.
В любом случае до компенсации вышеуказанных расходов подрядчика передача заказчику результатов кадастровых работ не должна осуществляться, что предусмотрено условиями типового договора.
--------------------------------
<8> Далее - кадастр.
Вопрос № 4 (Троицкий филиал). Согласно письму Минэкономразвития России от 03.04.2009 № Д23-888 в ряде случаев в состав межевого плана необходимо включать схему расположения земельного участка. Следует ли осуществлять подготовку такой схемы при образовании земельного участка под гаражным боксом из земель, принадлежащих гаражно-строительному кооперативу (ГСК) на праве постоянного (бессрочного) пользования? Сведения о координатах характерных точек границ земельного участка ГСК внесены в кадастр.
Разъяснения.
Пунктом 23
Требований установлено, что утвержденные органами местного самоуправления схемы расположения земельных участков используются для подготовки межевого плана и соответственно включаются в приложение к межевому плану в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Подготовка и утверждение органом местного самоуправления схемы расположения земельных участков предусмотрены только при образовании земельных участков в связи с предоставлением земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном статьями 30
, 34
, 36
ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 7 статьи 36
ЗК РФ в отношении земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, разработка схемы расположения земельного участка предусмотрена в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в кадастре отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи его кадастрового паспорта.
Таким образом, при образовании из земель публичной собственности земельного участка, занятого гаражным боксом, необходимо утверждение уполномоченным органом местного самоуправления схемы расположения такого участка.
Вопрос № 5 (Можайский филиал). В начале 90-х годов наследники вступили в наследство на индивидуальный жилой дом. Сельсовет каждому из наследников выдал свидетельство о праве собственности на землю (причем не долевую, а индивидуальную). Каждому земельному участку был присвоен кадастровый номер, однако жилой дом по-прежнему находится в долевой собственности наследников. На сегодняшний день часть собственников хотят провести кадастровые работы по уточнению границ принадлежащих им земельных участков. Как поступить в таком случае? Ведь границу под домом без его реального раздела провести нельзя.
Разъяснения.
В соответствии с пунктом 9 статьи 3
Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам до введения в действие Федерального закона
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно нормам статьи 45
Закона о кадастре и пункту 21
Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42, основанием для внесения в кадастр сведений о ранее учтенных земельных участках могут рассматриваться свидетельства о праве собственности на землю, оформленные органами местного самоуправления в соответствии с постановлением
Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 № 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".
В соответствии с частью 3 статьи 25
Закона о кадастре кадастровый учет в связи с изменением (уточнением) описания местоположения границ земельного участка (в том числе земельного участка, относящегося к ранее учтенным объектам недвижимости), за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании Закона
о кадастре требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.
Согласно части 9 статьи 38
Закона о кадастре при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Таким образом, земельные участки, права на которые удостоверяются свидетельствами о праве собственности на землю, могут выступать объектом кадастровых работ по уточнению местоположения их границ. При этом ни ЗК
РФ, ни Законом
о кадастре не предусмотрен в качестве обязательного условия уточнения границ таких участков раздел расположенных на них объектов капитального строительства.
Указанную ситуацию необходимо отличать от выполнения кадастровых работ, касающихся образования новых земельных участков. В таком случае необходимо обеспечить соблюдение положений статьи 11.9
ЗК РФ, в соответствии с которой не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Вопрос № 6 (Троицкий филиал). Допустимо ли при наличии утвержденной органом местного самоуправления схемы расположения нескольких земельных участков осуществить подготовку межевого плана только на один земельный участок из этой группы?
Разъяснения.
В соответствии с частью 2 статьи 36
Закона о кадастре объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ.
Пунктом 20
Требований предусмотрена необходимость включения в состав межевого плана сведений о нескольких образованных земельных участках только в случае, если такие участки образуются одновременно и являются объектами кадастровых работ по соответствующему подрядному договору.
Вопрос № 7 (Зарайский филиал). Заказчик неправильно указал границы земельного участка, поставленного на кадастровый учет после 1 марта 2008 г., права на который не были зарегистрированы. В результате анализа ситуации выясняется, что собственник ошибся в определении границ участка. Какие документы необходимо представить, чтобы орган кадастрового учета внес изменения в кадастровые сведения о границах учтенного земельного участка?
Разъяснения.
В соответствии с частью 3 статьи 25
Закона о кадастре кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании Закона
о кадастре требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.
При кадастровом учете в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если такое изменение не обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ (часть 4 статьи 27
Закона о кадастре).
Таким образом, исключительно волеизъявление собственника не может рассматриваться основанием для изменения кадастровых сведений о границах земельного участка (притом что такие сведения соответствуют установленным на основании Закона
о кадастре требованиям к описанию местоположения границ земельных участков).
В рассматриваемом случае целесообразно учитывать, что в соответствии со статьей 24
Закона о кадастре внесенные в кадастр сведения при постановке на кадастровый учет образованного объекта недвижимости носят временный характер (до государственной регистрации права на такой объект). В течение срока действия временного характера внесенных в кадастр сведений по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости, сведения о таком объекте недвижимости могут быть аннулированы и исключены из кадастра.
В дальнейшем собственник может обратиться за выполнением кадастровых работ по образованию нового земельного участка в границах соответствующей территории.
Вопрос № 8 (Реутовский филиал).
Просим разъяснить порядок устранения технических ошибок в сведениях о границах земельного участка, учтенного в кадастре, и смежного земельного участка, в отношении которого выполняются кадастровые работы (наложение границ).
Разъяснения.
Если причиной указанного пересечения границ является воспроизведенная в кадастре ошибка, допущенная при выполнении работ по территориальному землеустройству при определении местоположения (координат) границ земельного участка, учтенного до вступления в силу Закона
о кадастре <9>
, такая ошибка <10>
может исправляться с использованием процедур в соответствии с частью 14 статьи 45
Закона о кадастре.
В соответствии с частью 14 статьи 45
Закона о кадастре, если при уточнении местоположения границ ранее учтенного участка, проводимом органом кадастрового учета с использованием картографической основы кадастра, в соответствии с кадастровыми сведениями одна из границ такого участка пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором представлены в орган кадастрового учета <11>
, указанный орган обеспечивает устранение такого пересечения в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
До принятия нормативного акта, определяющего порядок уточнения органом кадастрового учета местоположения границ ранее учтенных участков, по вопросу исправления ошибок действуют разъяснения Минэкономразвития России (письмо
от 27.03.2009 № 4448-ИМ/Д23 "Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков").
В случае выявления пересечения границ, связанного с наличием ошибки, орган кадастрового учета должен приостановить кадастровый учет соответствующего земельного участка. При этом заявителю сообщается о возможности внесения в межевой план, предназначенный для осуществления заявленного кадастрового учета, дополнительных сведений о переопределении границ в отношении ранее учтенного участка, необходимых для исправления ошибки <12>
.
В указанной ситуации допускается оформлять межевой план в виде одного документа, содержащего сведения в отношении образуемого либо уточняемого земельного участка (объекта заявленного кадастрового учета и выполненных кадастровых работ), дополнительные сведения о ранее учтенном участке и заключение кадастрового инженера, обосновывающее вывод о наличии ошибки в местоположении границы ранее учтенного участка, а также включение дополнительных сведений о местоположении такой границы в раздел
"Сведения об уточняемых земельных участках и их частях" межевого плана.
Оформление межевого плана осуществляется в соответствии с приказом
Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. № 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" и с учетом положений указанного письма Минэкономразвития России.
Исправленные сведения о местоположении границы ранее учтенного участка вносятся в кадастр на основании заявления о постановке на кадастровый учет или заявления о кадастровом учете изменений земельного участка, внесению в кадастр информации о котором препятствовала ошибка, и межевого плана с дополнительными сведениями.
Если при исправлении ошибки изменяются площадь и конфигурация границы ранее учтенного участка, исправленные сведения вносятся в кадастр на основании межевого плана и заявления о кадастровом учете изменений указанного участка, представленного в орган кадастрового учета лицами, указанными в части 3 статьи 20
Закона о кадастре (далее - надлежащие заявители).
Устранение ошибок в местоположении границы ранее учтенного участка также может осуществляться в судебном порядке (например, если имеется не разрешенный в установленном порядке земельный спор о границах земельных участков либо исправление ошибок влечет изменение площади и (или) конфигурации ранее учтенного участка, а надлежащие заявители отказываются обращаться в орган кадастрового учета с межевым планом, содержащим уточненные (исправленные) сведения о границах такого участка).
Обращаем внимание, для рассматриваемой ситуации типовым договором предусмотрено следующее.
Если при использовании результатов кадастровых работ выявлена воспроизведенная в кадастре ошибка при определении местоположения границ других земельных участков, препятствующая кадастровому учету объекта кадастровых работ, дополнение межевого плана сведениями о местоположении границ таких участков может осуществляться при условии заключения письменного возмездного соглашения о выполнении такого дополнительного объема работ.
Таким образом, выявление ошибки не препятствует завершению кадастровых работ и передаче их результата заказчику. При этом дальнейшие правоотношения сторон (по включению в межевой план дополнительных сведений, подготовке документов для оспаривания кадастровых сведений о границах ранее учтенного участка и т.п.) регламентируются иными договорами.
--------------------------------
<9> Далее - ранее учтенный участок.
<10> Далее - ошибка.
<11> Далее - пересечение границ.
<12> Далее - дополнительные сведения.
Вопрос № 9 (Можайский и Луховицкий филиалы). Просим разъяснить, какой договор необходимо заключать для выполнения работ по подготовке проектов схем расположения земельных участков.
Разъяснения.
По общему правилу, установленному статьей 702
ГК РФ, гражданско-правовые обязательства по выполнению работ оформляются путем заключения договора подряда. По такому договору одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
ЗК
РФ не предусмотрена разработка нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации или федеральных органов исполнительной власти по вопросам подготовки схем расположения земельных участков. В соответствии с частью 2 статьи 2
Закона Московской области № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" утверждение схем расположения земельных участков относится к компетенции органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Разъяснения по некоторым вопросам подготовки схем расположения земельных участков были даны Минэкономразвития России (например, письмо
от 08.08.2008 № 11013-ИМ/Д23 "О правомерности выполнения работ по территориальному землеустройству").
В ближайшее время в филиалы ГУП МО "МОБТИ" будет направлен типовой договор на выполнение работ по подготовке проектов схем расположения земельных участков.
Вопрос № 10 (Зарайский филиал). Имеет место ситуация расхождения площадей земельного участка в различных документах: в свидетельстве о праве на землю 1992-1993 гг. - 0,15 га, из них 0,12 га - в собственность; 0,03 га - в постоянное (бессрочное) пользование; в постановлении о предоставлении земельного участка - 0,12 га в собственность; в выписке из кадастра - 0,15 га в собственности. На какую площадь готовить межевой план по уточнению сведений о границах земельного участка?
Разъяснения.
Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в кадастр сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в кадастр сведения о земельном участке или земельных участках.
Таким образом, в качестве исходных сведений для подготовки межевого плана используются кадастровые сведения о земельном участке - объекте кадастровых работ.
Вместе с тем необходимо учитывать, что сведения о ранее учтенных участках (в том числе земельных участках, права на которые подтверждаются свидетельствами на право собственности на землю) вносятся в кадастр на основании правоустанавливающих или правоподтверждающих документов на земельный участок, помещаемых в кадастровое дело (часть 3 статьи 13
, часть 7 статьи 45
Закона о кадастре).
Ошибка, допущенная органом кадастрового учета при ведении кадастра, приведшая к несоответствию сведений, внесенных в кадастр, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в кадастр, квалифицируется в Законе
о кадастре как техническая ошибка в сведениях кадастра.
Техническая ошибка подлежит исправлению на основании решения органа кадастрового учета в случае обнаружения данным органом такой ошибки или поступления в орган кадастрового учета от любого лица, включая лицо, выполняющее кадастровые работы, заявления о такой ошибке в форме, установленной органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.
Таким образом, если в отношении одного и того же земельного участка имеются противоречивые данные в действующих документах о правах и сформированных на основании данных документов сведениях кадастра лицу, выполняющему кадастровые работы, целесообразно перед заказчиком либо органом кадастрового учета поставить вопрос об основаниях внесения в кадастр соответствующих сведений (в том числе путем запроса копий документов из кадастрового дела); по результатам полученной информации проанализировать наличие оснований для обращения за устранением технической ошибки в кадастровых сведениях.
